臺灣臺中地方法院民事判決111年度訴字第2221號原 告 鄧麗華訴訟代理人 蘇文俊律師複代理人 羅婉秦律師被 告 陳舜裕訴訟代理人 吳秉翰律師複代理人 洪誌謙律師
謝騏安律師上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國114年11月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣117萬8473元，及其中新臺幣60萬元自民國111年7月22日起、新臺幣57萬8473元自民國114年7月15日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔百分之79，餘由原告負擔。
四、本判決第一項於原告以新臺幣39萬3000元為被告供擔保後，得假執行；但被告以新臺幣117萬8473元為原告預供擔保，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。經查，原告起訴時原依系爭契約及民法第359條、第179條規定，聲明請求被告：㈠應給付原告新臺幣(下同)60萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡被告應將門牌號碼為臺中市○○區○○路0段00000巷0弄0號3樓之1之房屋(下稱系爭房屋)修繕至完全不漏水之狀況。如被告不予修繕，應容忍原告僱工進行修繕，修繕費用由被告負擔。㈢如獲勝訴判決願供擔保，請准宣告假執行等語(見本院卷一第13頁)；嗣於訴狀送達後，追加民法第227條第1項、第231條第1項、213條第3項為請求權基礎（見本院卷㈠第191頁、見本院卷㈡第290頁），最後確認變更聲明如後所述（見本院卷㈡第309頁）。核其追加請求權基礎部分，前、後所主張之事實均係基於基於系爭房屋漏水致其系爭房屋受損之同一事件所衍生之紛爭所生請求，基礎事實應屬同一；其更正請求金額部分，則屬擴張應受判決事項之聲明，均於法無違，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：㈠原告於110年10月17日與被告簽立不動產買賣契約書（下稱系
爭契約），由原告以總價金800萬元向被告購買坐落臺中市○○區○○○段0000地號土地(權利範圍214/100000，下稱系爭土地)及其上同段9091建號建物即門牌號碼臺中市○○區○○路0段000巷0弄0號3樓之1建物(下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地)，兩造於110年12月1日辦畢所有權移轉登記，並於110年12月26日完成交屋。
㈡被告明知系爭房屋具有滲漏水瑕疵之情形，竟隱瞞上情，向
原告表示系爭房屋從未有漏水狀況發生，僅有連日大雨時房屋內之牆壁、牆角會有水痕，並於系爭契約所附之「不動產標示物現況說明暨確認書」(下簡稱現況說明書)就「本建物是否有滲漏水之情形？」欄，先是勾選「否」，但考量有水痕產生，遂再將「否」更改為「是」，但並未在後方之說明欄填寫滲漏水位置及情形。嗣原告於交屋約2個月後，因連日大雨，陸續發現系爭房屋並非僅有上開所述牆壁、牆角會有水痕，而係有如附表一原告主張漏水情形欄所示編號⑴至⑻漏水瑕疵（下合稱系爭漏水瑕疵），原告與配偶Ａ０１旋於111年2月20日以通訊軟體LINE向被告反應上情，被告卻僅願就漏水處表面施作防水塗層，不願拆開裝潢自內部結構改善，兩造就漏水修繕無法達成共識後，原告並於111年3月24日以存證信函向被告通知上情，被告卻於111年3月28日以存證信函覆原告其無任瑕疵擔保責任且迄今拒不對系爭房屋進行修繕。
㈢系爭房屋存有漏水瑕疵，業經本院囑託社團法人臺中市建築
師公會(下稱臺中建築師公會)鑑定無誤，可知被告明知系爭房屋於原告買受前即有系爭漏水瑕疵情事，竟於簽約及在系爭現況說明書中未據實以告，並表示系爭房屋僅有連日大雨時房屋內之牆壁、牆角會有水痕無漏水瑕疵。系爭房屋之系爭漏水瑕疵既於系爭契約簽立前即已存在，顯然欠缺被告所保證之品質，被告自應對原告負物之瑕疵擔保責任。
㈣原告因系爭漏水瑕疵，計受有下列損害：
⒈兩造於買賣系爭房屋時，係以交付「完全不會漏水之房屋」
作為約定之給付內容，則系爭房屋自應以本院囑託正心不動產估價師聯合事務所(下稱正心估價師事務所)鑑定系爭房屋於「現況漏水情形下」即使完成必要修繕後，交易價值減損金額為43萬6273元。
⒉系爭房屋經本院囑託臺中建築師公會鑑定後，認將系爭房屋
漏水處之修繕費用為51萬7800元(計算式：附表二編號補充鑑定㈠3400+㈡54000+㈥24000+㈦48000+㈧24000+314000+51300=517800)；系爭房屋因滲漏水所致之房屋結構、地板、家具等損害修繕費用為53萬3500元【計算式：附表(編號㈡36000+32000+48000)+補充鑑定㈡42000+㈣24000+㈤24000+(補充鑑定㈢150000+168000+4000+5500)=533500】。⒊基上，原告所受損害合計為148萬8473元(計算式：43萬6273
元+51萬7800元+53萬3500元=148萬8473元)，原告爰依民法第359條、第179、第227條第1項準用231條第1項、第227條第2項條規定訴請被告給付原告148萬8473元。
㈤並聲明：
⒈被告應給付原告148萬8473元，及其中60萬元自起訴狀繕本送
達之翌日起、88萬8473元自變更訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：㈠原告依民法第359條、第179條規定，請求減少價金新臺幣43萬6273元，並無理由：
⒈系爭漏水瑕疵為原告於契約成立時已知瑕疵，且依系爭契約
第17條其他約定事項：「房屋設備除附贈物外以現況交付，並依現況說明書記載內容交屋。…」，再依現況說明書第6項：「本建物是否有滲漏水之情形：是(房屋漏水保固一年僅限修繕不做更新」等語，足見原告於締約時即已知悉系爭房屋有滲漏水情形，被告依民法第355條規定，伊自無庸負瑕疵擔保責任。
⒉又假設系爭漏水瑕疵並非已知瑕疵，惟兩造業已於事前特約
房屋滲漏水之處理方式為由被告修繕，但不做任何更新，已明白約定排除減價，且臺中建築師公會000-0000號鑑定報告書(下稱鑑定報告)第8頁第㈨點表示：系爭房屋若修繕至無漏水後，其房屋之價值應無減損等語，是以，原告若接受被告俢繕方案，即無價值減損之問題。雖Ａ００００３事所於114年5月29日函文(下稱補充鑑定)第㈤點稱：有漏水瑕疵之房屋於漏水修復後價值減損為時價之15-19%；未經修復者，其減損比例應高於19%云云，然補充鑑定與上開鑑定報告所載內容前後矛盾，觀諸鑑定報告內容係歷經初勘、二勘，以及現場拍照測驗後得出之結論，而補充鑑定報告卻無任何依據逕行推翻鑑定報告之結論，自應以鑑定報告所載內容較為可信。是以，原告已主張修復漏水之損害，系爭房屋於修繕後即無價值減損之問題，原告不得再請求「交易價值減損」，原告請求減少並返還價金，顯無理由。
⒊縱本院採認正心估價師事務所之不動產價值減損估價報告書(
下稱估價報告書，假設語氣，被告仍以鑑定報告之認定為先位主張)，基於系爭契約第17條其他約定事項暨現況說明書第6項之記載，系爭漏水瑕疵所生之系爭房屋價值減損應為254,565元，即應以系爭房屋「超出漏水痕」之漏水情形作為價值減損之估價基礎。
㈡原告依民法債務不履行相關規定，請求被告給付105萬2,200元，亦無理由：
⒈原告於111年2月20日通知被告陽台漏水情形後，被告已於同
年2月22日通知訴外人陳振諺前往修繕，並於111年2月27日施工完成。嗣原告又於同年3月23日再次通知被告陽台及屋頂滲漏水情形，被告隨即聯繫訴外人陳振諺，其亦於同年3月26日、4月3日進行修繕並提出施工項目包含：⑴屋頂覆蓋浪板、⑵白鐵排水槽、⑶PVC排水管、⑷四樓女兒牆全部塗刷防水、⑸三樓洗衣間女兒牆塗刷防水等施工內容，並請原告確認是否同意修繕，然原告卻拒絕被告修繕，而依系爭契約之特別約定，原告僅得請求被告修繕滲漏水瑕疵，且修繕方法不含設備更新，然經被告提出具體修繕內容後，原告卻拒絕，故難認原告有何權利受到侵害，其訴顯無利益，欠缺權利保護。
⒉另依鑑定報告第7頁㈣2.、㈤、㈥、第8頁㈧之滲漏水及壁癌主要
原因均為既有浴廁防水施作不良所致，第9頁㈩亦表示：系爭房屋滲漏水情況及原因無法確認系爭漏水瑕疵係發生於000年00月00日之前或之後，且系爭房屋牆壁有壁癌亦為原告訂約時即已明知，並經證人張佩甄證述：「我有說肉眼看到有壁癌的部分，賣方都會處理」等語在卷，是原告並未就系爭漏水瑕疵係發生於000年00月00日之前，以及被告對系爭房屋漏水瑕疵有過失舉證，依舉證責任分配原則，原告請求債務不履行損害賠償，自屬無據。
⒊又依鑑定報告第9頁及補充鑑定㈠至㈣所載修繕費用，僅為確
認修繕義務及修繕範圍方式之參考，本件系爭契約即已特別約定系爭房地以「現況點交」且「房屋漏水保固漏水一年，僅限修繕，不做更新」，基於契約自由原則，應尊重兩造特約，則修繕方式與費用應以被告委請工程行所估價格為準。承上⒈所述，被告確依兩造特約履行修繕義務，係因原告拒絕而無法進行，被告顯無任何過失及可歸責性，原告之主張及請求顯屬無據。
⒋再者，因原告拒絕被告修繕，致使和室木地板受潮腐壞之損
害擴大，自不能認由被告負責修繕，且兩造約定修繕範圍並不包含設備之更新，是以，下列鑑定報告及補充鑑定俢繕項目及費用應予剔除：
⑴鑑定報告附件六工程預算表(即附件一)一、1、「既有木地板拆除重做」應予剔除。
⑵補充鑑定㈡⒈鋼骨表面生鏽之防鏽處理部分，依鑑定報告及
補充鑑定說明：和室屋頂鋼骨結構無明顯之鏽蝕情形，縱有部分表面生鏽亦無礙於結構安全，亦非修繕漏水原因所必要，故此部分應予剔除。
⑶補充鑑定㈢「廚房牆壁滲漏水部分其牆壁(矽酸鈣版)…」部
分，依鑑定報告說明均僅為「水痕」，非如原告主張「泡水膨脹腐爛」，如依鑑定報告方法修繕完成即不至發生水痕，自無再另為修繕之必要，應予剔除。(是否指拆除費用4000元？？)⑷補充鑑定㈢「既有櫥櫃有水痕…」部分，鑑定報告均未提及
「櫥櫃」究有何漏水情狀，且「櫥櫃」僅為系爭房屋附屬裝潢之「房屋設備」，並依系爭契約之特約已載明「以現況交付」，就此部分被告不負瑕疵擔保責任，亦非漏水修繕保固範圍，應予剔除。⒌綜上，原告上開請求為無理由，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
(一)原告主張原告於110年10月17日以總價金800萬元，向被告買受系爭房地，並分別於110年12月1日及110年12月26日完成所有權移轉登記及交屋，業據提出系爭契約書為證，且為被告所未爭執，堪信屬實。
(二)按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。又買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償。民法第354條第1、2項、第359條、第360條前段定有明文。又出賣人所負之權利或物的瑕疵擔保責任，係屬一種法定責任，依民法第351條及第355條規定之反面解釋，顯不以出賣人對於瑕疵之發生，有故意或過失為必要(最高法院71年度台上字第2395號民事裁判意旨參照)。經查：
1.依標的物現況說明書記載內容(見本院卷一第39頁)，佐以證人張珮甄、Ａ０１證述情節(見本院卷一第271-276、277-281頁)，堪認原告主張被告於出售系爭房屋時有保證系爭房屋之前僅發生過有水痕情形，且已處理好乙情，堪可憑採。
2.原告主張系爭房屋有如附表一鑑定結果欄所示之滲漏水情形，業據原告提出系爭房屋漏水照片、Line對話截圖、存證信函等件為證，核與證人張珮甄、Ａ０１結證情節相符，並經本院囑託臺中市建築師公會鑑定無誤，有臺中市建築師公會出具之鑑定報告書(另外放，下稱系爭鑑定報告書)及Ａ００００３事務所函(下稱補充鑑定函，見本院卷二第261-264頁)在卷可憑。本院審酌系爭鑑定報告所載如附表一鑑定結果欄所示之滲漏水鑑定結論，已詳予說明其認定理由，並檢附相關照片及資料(均詳參系爭鑑定報告書)，經核並無不當，且鑑定鑑關之立場較為客觀，應可憑採。又造成上開滲漏水痕之原因為雨水由既有增建之鋼構屋頂及牆壁之空隙滲漏至室內所致；造成滲漏水之原因或為雨水自加蓋鐵皮屋頂空隙滲漏所致、或為外牆增建之窗戶無施作塞水路所致、既有浴廁防水施作不良所致，有鑑定報告在卷可參，上開造成滲漏水之原因顯均係原建物之硬體結構現況瑕疵所致，堪認系爭漏水瑕疵確於被告簽訂系爭契約、將系爭房屋交予原告前即已存在。從而，系爭房屋因有上開瑕疵而欠缺被告所保證之「除之前曾有水痕，已處理好，別無滲漏水情形」之品質，屬不完全給付，並可歸責於被告，即堪認定。此外，系爭房屋廚房內之既有櫥櫃，因有水痕、泡水膨脹腐爛情形，有上開補充鑑定函在卷可稽，顯係因系爭房屋滲漏水所生之損害，亦堪認定。則原告主張依民法第359條規定請求減少價金及依不完全給付之法律關係，請求被告賠償原告因此所損害，即屬有據。
(三)按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。買受人之減少價金請求權為形成權，一經行使，即生減少價金之效果，惟就該減少之價金，如已為給付，出賣人在買受人減少之價金範圍內，買受人已無法律上之原因，應負不當得利之返還責任。另買受人依民法第359條規定，請求因物有瑕疵而減少其價金者，旨在平衡買賣雙方之利益與損失，是該減少之價金數額，應依同品質物品之市場價值與瑕疵物之買賣價金，並其減少後之實際價格相比較，以為計算之基準(最高法院109年度台上字第1289號判決意旨參照)。經查：
1.因系爭瑕疵主要漏水處為增建之和室、曬衣間、廚房等，亦為主要生活之區域，若無進行滲漏水修繕將較難以居住，因此滲漏水修繕確有必要性。其主要修繕方式建議為增設之鋼構屋頂、外牆以複合式鋼板重新施作，並於與既有外牆接縫處施作鋼板水切來達防水效果。其必要修繕之鋼構，考慮施作之範圍較難拆除施作及施作數量較小、外牆安全防護、施作人員之短缺之情況，其修繕費用為314,000元(詳系爭鑑定報告書之附件六工程預算表)。此外，系爭瑕疵及上開房屋廚房內之既有櫥櫃因有水痕、泡水而膨脹腐爛部分之必要修繕費用，另須合計42萬8200元(其中吊料機金額部分，因原告未證明所須日數各有逾1日，故各以1日計算)，亦有上開補充鑑定函在卷可稽。從而，本院認原告就此部分所得請求被告減少之價金金額為74萬2200元(計算式：314000+428200=742200元)。
2.經本院囑託正心不動產估價師事務所就前開認定之瑕疵致系爭房屋價值減損為估價結果，系爭房屋之上開滲漏水瑕疵經修復後，仍有交易價值減損，有該事務所出具之估價報告書2份在卷可稽，堪可認定。至系爭鑑定報告書雖記載上開滲漏水狀況經修繕至無滲漏水後，其房屋之價值應無減損等語，然臺中市建築師公會如何判斷個案之價值分配權重、影響權重比例等均付之闕如。反觀正心不動產估價師事務所出具之估價書詳載其估價之理論基礎，有一定估價學理可為依據。且不動產估價師專業重點即在於評估不動產價值，包含不動產經濟學、市場分析、估價原理與方法，相較建築師專業著重在建築設計、結構與材料等實務技術、建築法規、工程施作領域，顯於本件訴訟就系爭房屋是否因瑕疵受有交易價值減損之鑑定，更屬適當，故被告抗辯依系爭鑑定報告書上開記載，足見系爭房屋上開滲漏水狀況經修繕至無滲漏水後，其房屋之價值並無減損等語，尚難憑取。
3.經正心不動產估價師事務所分別依「現況漏水情形」及「超出「僅有漏水痕」之漏水情形」而為估價結果，分別如附表
三、四所示，有估價報告書2份在卷可參。又系爭房屋並無僅有滲漏水痕而無滲漏水之情況，鑑定標的物尚無僅有滲漏水痕減損之價值問題，其減少之價值應為滲漏水造成，有系爭鑑定報告書在卷可稽(見該報告書第9頁)，故本院認系爭房屋之價值減損額應以依「現況漏水情形」而為鑑價之結果為估算標準。又系爭房屋依「現況漏水情形」而為鑑價結果，系爭瑕疵造成系爭房屋之交易價值減損價額為43萬6273元，有該估價報告書(下稱系爭估價書)在卷可憑。本院審酌系爭估價書所載估價結論，已詳予說明其認定理由，並檢附相關照片及資料(均詳參系爭估價書)，經核並無不當，且估價鑑關之立場較為客觀，應可憑採。從而，本院認原告就此部分所得請求被告減少之價金金額為43萬6273元。
(四)基上，原告已給付全部買賣價金予被告，業如前述，則原告依不當得利之法律關係及依第227條不完全給付之規定，請求被告給付117萬8473元(計算式：74萬2200元+436273=0000000元)，即屬有據，應予准許。
(五)按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。本件原告請求被告賠償損害，屬於未定期限債務，則原告請求其中60萬元自起訴狀繕本送達翌日即111年7月22日起(送達回證見本院卷㈠第147頁)、57萬8473元自變更訴之聲明狀繕本送達翌日即114年7月15日起(見本院卷㈡第334頁)，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，亦屬有據，應予准許。
四、綜上所述，原告依民法第359條、第179、第227條第1項準用231條第1項、第227條第2項條規定，請求判決如主文第1項所示，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求則無理由，應予駁回。
五、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告就被告勝訴部分，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之，至原告就被告敗訴部分所為假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應予駁回。
六、本件判決之結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌均於判決結果不生影響，毋庸一一贅述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 114 年 12 月 26 日
民事第二庭 法 官 江奇峰正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 12 月 26 日
書記官 賴恩慧附表一：
原告主張漏水情形： 鑑定結果： ⑴陽台洗衣間之牆壁多處漏水 ⑵和室天花板及牆面滲水，且經拆開和室窗邊之裝潢後，發現木造裝潢結構早已嚴重發霉腐敗，且鋼骨結構也似因長期漏水而鏽蝕 ⑶客廳電視牆上方油漆與水泥因滲漏水而脫落導致鋼筋外露，且鋼筋有生鏽情狀 ⑷餐廳天花板及牆面油漆與水泥因滲漏水而脫落導致鋼筋外露，且鋼筋有生鏽情狀 ⑸儲物間有壁癌，且儲物間橫樑與牆面有裂縫 ⑹廁所外之牆面及上方裝潢漏水 ⑺廚房流理台右側窗戶下方漏水、裝潢板即矽酸鈣板滲水 廚房牆壁滲水與漆面脫落 ⑻主臥室廁所外牆牆面油漆與水泥因滲漏水而脫落 ⑴陽台洗衣間牆壁「有」滲漏水 ⑵和室天花板「有」滲漏水 ⑶客廳電視牆上方「無」滲漏水之情況 ⑷餐廳天花板「無」滲漏水。餐廳牆面「有」滲漏水之情況(壁癌) ⑸儲物間橫梁與牆壁間之裂縫為粉刷層裂縫「非」漏水所致，儲物間「有」壁癌 ⑹廁所外之牆面「有」壁癌之情況、上方裝潢「無」明顯之滲漏水之情況 ⑺廚房流理台右側窗戶下方「有 」滲漏水情況 ⑻廁所外之牆面「有」壁癌之情況附表二：
臺中建築師公會113年11月29日及114年5月26日第000-0000號鑑定報告書「鑑定結果與分析」及「鑑定補充說明」即Ａ００００３事務所114年5月20日百志建工字第114052001號函覆之補充鑑定結果(下稱補充鑑定)：
編號 鑑定問題及補充鑑定問題 鑑定結果與分析及鑑定補充說明 修繕項目 修繕費用(新臺幣/元) ㈠ 系爭房屋之陽台洗衣間之牆壁是否有原告所指滲漏水之情狀？其滲漏水之具體位置及原因為何？修繕至不滲漏水狀況之必要修繕方法及必要修繕費用各為何？ 陽台洗衣間牆壁之滲漏水為加蓋之一般鍍鋅鐵皮屋頂空隙所致，雨水由鐵皮屋頂空隙滲漏沿著牆壁到陽台洗衣間。 補充鑑定㈠ 系爭房屋之陽台洗衣間滲漏水狀況，該處修繕至不滲漏水狀況之必要修繕方法及必要修繕費用各為何？該部分必要修繕費用是否有包含在「七、鑑定結果與分析(二)5.」所載之費用內？ 陽台洗衣間之上方鐵皮屋頂並未損壞，故以既有鐵皮屋頂施作4mmPU防水方式施作，其修繕費用詳鑑定報告之「七、鑑定結果與分析(二)5.」所載之費用，並未包含施工廠商之工程管理及職業安全衛生等間接費用，其間接費用約為工程費之2%。 工程間接費用 3,400 (計算式：鑑定結果與分析(二)5.所載之費用170,000×2%=3400) ㈡ 系爭房屋和室天花板及牆面是否有原告所指滲漏水之情狀？其滲漏水之具體位置及原因為何？和室之木造裝潢結構是否有發霉腐敗之情狀？此發霉腐敗之原因為何？是否係因漏水所致？和室鋼骨結構是否有鏽蝕狀況？此鋼骨結構鏽蝕狀況之原因為何？是否是因漏水所致？和室修繕至不漏水狀況之必要修繕方法及必要修繕費用各為何？ 1.和室天花板滲漏水與洗衣間一致，為加蓋之一般鍍鋅鐵皮屋頂空系所致，雨水由鐵皮屋頂空隙滲漏至和室。 2.和室為既有陽台外推，外牆材質為 輕隔間（木透骨架加木心板表面裝 飾材）及鋁窗增建於既有女兒牆上 ，其牆壁滲漏水主要原因為外牆增 建之窗戶無施作塞水路，雨水主要 沿著窗框周圍滲漏至室內，其木構 骨架、牆面木心板及木地板表面可 見因雨水造成之發霉腐敗。 3.和室屋頂鋼骨結構表面無明顯之鏽 蝕情形，但有部分表面生鏽之情況 ，其生鏽之情況與洗衣間一致，為 加蓋之一般鍍鋅鐵皮屋頂空隙所致 ，雨水由鐵皮屋頂空隙滲漏至和室 造成屋頂鋼構部分表面生鏽。 4.和室修繕至不漏水狀況須將計有鍍 鋅鐵皮屋頂之空隙以防水材質全面 施作填實或全面更換屋頂鋼構材質 ，其女兒牆上增建之外牆及鋁窗須 全面施作外牆防水及鋁窗塞水路或 既有增建之外牆以新增之鋼板包 覆。 5.和室面積約3坪，其修繕費用約為 地板拆除重做（3坪×12,000元=36, 000元）、外牆鋼板包覆（4坪×8,0 00元=32,000元）、內牆木構造拆 除重做（6坪×8,000元=48,000元) 、既有鐵皮屋頂施作4mmPU防水（3 坪×18,000元=54,000元）。 和室既有木地板拆除重做 36,000 和室外牆鋼板以新鋼板重新包覆 32,000 和室內牆木構造拆除重做 48,000 和室既有鐵皮屋頂施作4mmPU防水 54,000 補充鑑定㈡⒈ 就鑑定問題㈡系爭房屋之和室鏽蝕部分： 鑑定報告指出有表面生鏽之狀況，則就和室鋼骨表面生鏽之情狀，其必要修繕方法及必要修繕費用各為何？該部分必要修繕費用是否有包含在「七、鑑定結果與分析(二)5.」所載之費用內？ 和室鋼骨表面部分生鏽但並未達到表 面鬆脫並影響結構之情況，若將鐵皮 屋頂漏水改善完成則能解決鋼骨表面 之繼續生鏽之情形，其鑑定報告七、 鑑定結果與分析(二)5.」所載之費用 為修繕至不漏水，但不包含既有鋼骨 表面生鏽之防鏽處理。另鋼骨表面生 鏽之防鏽處理可以用EPOXY(環氧樹 脂)防鏽漆處理，惟施作時須將和室 天花板全部拆除方可施作，施作費用 約(天花板3坪×8,000元)+EPOXY(環氧 樹脂)防鏽漆10,000元+天花板拆除8, 000=42,000元。 鋼骨表面生 鏽之防鏽處 理 42,000 【計算式：天花板3坪×8,000元)+EPOXY(環氧樹脂)防鏽漆10,000元+天花板拆除8,000=42,000】 補充鑑定㈡⒉ 此處鑑定報告提及須將「既有外牆鋼板以新鋼板重新包覆」，然系爭房屋位於三樓，如需以新鋼板包覆，是否需要以「吊車」吊掛鋼板自系爭房屋外施作？如是，就此吊車吊掛鋼板之方式、費用為何？此部分費用是否有包含在「七、鑑定結果與分析(二)5.」所載之費用內？ 其鋼板搬運可以以吊車從外面吊料或小型吊料機從室內吊料，因本工程材料數量不大，可以以小型吊料機吊運，其租金約為每天2,000元，考慮未來施工方式與施工天數之不確定，「七、鑑定結果與分析(二)5.」所載之費用並未包含吊料之費用。 吊料機 2,000/日 ㈢ 系爭房屋客廳電視牆上方是否有原告所指之滲漏水之情狀？其滲漏水之具體位置及原因為何？該處油漆與水泥鋼筋是否外露？其原因為何？是否是因漏水所致？此處修繕至不漏水狀況之必要修繕方法及必要修繕費用各為何？ 經現場會勘房屋客廳電視牆上方無滲漏水之情況，既有坪頂天花板為既有工程施作不良，表面批土油漆及保護層砂漿微量剝落，無水泥及鋼筋外露之情事。 ㈣ 系爭房屋餐廳天花板及牆面是否有原告所指之滲漏水之情狀？其滲漏水之具體位置及原因為何？該處油漆及水泥鋼筋外露之原因為何？是否是因漏水所致？此處修繕至不漏水狀況之必要修繕方法及必要修繕費用各為何？ 1.經現場會勘餐廳天花板無滲漏水之情況，既有平頂天花板為既有工程施作不良，表面批土油漆及保護層砂將微量剝落，無水泥及鋼筋外露之情事。 2.餐廳牆面有滲漏水之情況(壁癌)， 其主要原因為既有浴廁防水施作不 良所致，可於不拆除既有磁磚下在 外牆全面施作矽酸系防水材（4坪× 6,000元=24,000元）。 餐廳牆面滲漏水處施作矽酸系防水材 24,000元 ㈤ 系爭房屋儲物間是否有滲漏水之情狀？其滲漏水之具體位置及原因為何？該處壁癌以及橫梁與牆壁間之裂縫是否是因漏水所致？此處修繕至不漏水狀況之必要修繕方法及必要修繕費用各為何？ 儲物間橫梁與牆壁間之裂縫為粉刷層裂縫非漏水所致，其牆壁壁癌主要原因為既有浴廁防水施作不良所致，可於不拆除既有磁磚下在外牆全面施作矽酸系防水材（4坪×6,000元=24,000元）。 牆面滲漏水處施作矽酸系防水材 24,000元 ㈥ 系爭房屋廁所外之牆面及上方裝潢是否有滲漏水之情狀？其滲漏水之具體位置及原因為何？此處修繕至不漏水狀況之必要修繕方法及必要修繕費用各為何？ 經現場會勘廁所外之牆面有壁癌之情況、上方裝潢無明顯之滲漏水之情況，其外牆壁癌主要原因為既有浴廁防水施作不良所致，可於不拆除既有磁磚下在外牆全面施作矽酸質系防水材（4坪×6,000元=24,000元）。 廁所外之牆面滲漏水處施作矽酸系防水材 24,000元 ㈦ 系爭房屋流理台右側窗戶下方、裝潢板即矽酸鈣板、廚房牆壁是否有滲漏水之情狀？其滲漏水之具體位置及原因為何？該處壁癌以及橫梁與牆壁間之裂縫是否是因漏水所致？此處修繕至不漏水狀況之必要修繕方法及必要修繕費用各為何？ 廚房流理台右側窗戶下方滲漏水情況與和室滲漏水一致，既有露台外推，外牆材質為輕隔間（表面材質為矽酸鈣板）及鋁窗增建於既有女兒牆上，其牆壁滲漏水主要原因為外牆增建之窗戶無施作塞水路，雨水主要沿著窗框周圍滲漏至室內，可於既有外牆以鋼板包覆（6坪×8,000元=48,000元）來達到防水之效果。 廚房流理台右側窗戶下方既有外牆鋼板以新鋼板重新包覆 48,000元 補充鑑定㈢⒉ 鑑定報告記載牆面為輕隔間（表面為矽酸鈣板），依鑑定報告第25頁編號5之照片、鑑定報告第29頁編號13之照片、鑑定報告第30頁編號15之照片、鑑定報告第32頁編號19與編號20之照片、鑑定報告第33頁編號21與編號22之照片，是否顯示該輕隔間（表面為矽酸鈣板）之牆面有水痕、泡水膨脹腐爛等情狀？如是，則關於廚房牆面與櫥櫃之必要修繕方式與費用，就上開輕隔間（表面為矽酸鈣板）之牆面以及櫥櫃有水痕、泡水膨脹腐爛等情狀，其必要修繕方法及必要修繕費用各為何？此部分費用是否有包含在「七、鑑定結果與分析(七）」所載之費用內？ 廚房牆壁滲漏水部分其牆壁（矽酸鈣板），窗台有木材裝飾板因漏水產生之膨脹，其鑑定報「七、鑑定結果與分析(二)5.」所載之費用為修繕至不漏水，但不包含既有矽酸鈣板拆除費用。 既有櫥櫃有水痕、泡水膨脹腐爛，因 櫥櫃漏水產生之泡水膨脹腐爛其必要 修繕方法及必要修繕費用，並非中院 平字穆111訴2221字第1110090948號 函之委託項目，其「七、鑑定結果與 分析(二)5.」所載之費用不包含既有 櫥櫃之修繕費用，其櫥櫃之修繕費用 ：檯面更換費用約250元/公分。櫥櫃 門面更換費用約280元/公分。拆除費 用約4,000元。櫥櫃廢棄物清運費用 約5,500元。 檯面更換工資 150,000元【計算式：250元/公分，上櫥櫃檯面最長邊：300公分。下廚櫃檯面最長邊：300公分。250元×(300+300)CM=150,000元。】 櫥櫃門面更換工資 168,000元【計算式：280元/公分。上櫥櫃門面最長邊：300公分。下廚櫃門面最長邊：300公分。280元×(300+300)CM=168,000元。】 拆除費用 4,000元 櫥櫃廢棄物 清運費用 5,500元 補充鑑定㈢⒊ 此處鑑定報告提及須將「既 有外牆鋼板以新鋼板重新包 覆」，然系爭房屋位於三 樓，如需以新鋼板包覆，是 否需要以「吊車」吊掛鋼板 自系爭房屋外施作？如是， 就此吊車吊掛鋼板之方式、 費用為何？此部分費用是否 已涵蓋於「既有外牆鋼板以 新鋼板重新包覆」之報價4 萬8,000元內？ 鑑定報告提及須將「既有外牆鋼板以新鋼板重新包覆」，其鋼板搬運可以以吊車從外面吊料或小型吊料機從室內吊料，因本工程材料數量不大，可以以小型吊料機吊運，其租金約為每天2,000元，考慮未來施工方式與施工天數之不確定，「七、鑑定結果與分析(二)5.」所載之費用並未包含吊料之費用。 吊料機 2,000元/日 ㈧ 系爭房屋主臥室廁所外牆是否有滲漏水之情狀？其滲漏水之具體位置及原因為何？該處油漆與水泥脫落之原因為何？是否是因漏水所致？此處修繕至不漏水狀況之必要修繕方法及必要修繕費用各為何？ 經現場會勘廁所外之牆面有壁癌之情況，其外牆壁癌主要原因為既有浴廁防水施作不良所致，可於不拆除既有磁磚下在外牆全面施作矽酸直系防水材（4坪×6,000元=24,000元）。 廁所外之牆面滲漏水處施作矽酸系防水材 24,000元 ㈨ 系爭房屋因上開滲漏水狀況，於修繕前所減損之價額為何？為必要之修繕後，系爭房屋之價值是否仍有減損？減損之價額為何？ 鑑定標的物房屋於修繕前主要漏水處為增建之和室、曬衣間、廚房等，亦為主要生活之區域，未修繕前其一般人應較難忍受所以較難轉賣，若修繕至無滲漏水後，其房屋之價值應無減損。 補充鑑定 ㈤ 系爭房屋因本件鑑定結果之滲漏水狀況，於修繕前所減損之價額為何？ 參考臺灣高等法院105年上易字第543號民事判決，有漏水瑕疵的建物，會因為修復費用及污名損失而產生價值減損，有瑕疵修復後之房屋，仍與無瑕疵房屋市場價值不同，依其統計，因漏水導致之價值減損，於漏水已修復之情形，價值減損為時價之15~19%，足認房屋漏水瑕疵會導致房地之價值減損，其經修復者，減損之程度為買賣時價格之15~19%，則未經修復者，其減損之比例應高於19%，詳細之減損價格可另由不動產估價師詳估。 房屋價值減損 經正心不動產估價師聯合事務所評估系爭房屋於「現漏水情形」下，即使完成必要修繕後，因瑕疵紀錄持續存在，市場認同度相對受限，致其經濟性價值減損(污名價值減損)金額為436,273元(附表四) ㈩ 上揭㈠至㈧，若有滲漏水情況，造成各該滲漏水之原因「能否確認係發生於000年00月00日之前或之後」？能否排除係發生於000年00月00日之後？理由為何？ 經現場會勘，其滲漏水情況及原因無法確認係發生於000年00月00日之前或之後。 上揭㈠至㈧，若有滲漏水情況，則現況有無與「僅有滲漏水痕」之情狀不符？不符之情形致原僅有滲漏水痕之房屋減損之價值為何？ 經現場會勘，除客廳電視牆上方、浴廁上方及牆壁無明顯之滲漏水痕，其餘滲漏水痕為雨水由既有增建之鋼構屋頂及牆壁之空隙滲漏至室內所致，因無僅有滲漏水痕而無滲漏水之情況，鑑定標的物並無僅有滲漏水痕減損之價值問題，其減少之價值應為滲漏水造成。 上揭㈠至㈧，若有滲漏水情況，考量兩造就滲漏水之修繕特約「房屋漏水保固漏水一年，僅限修繕，不做更新」及系爭房屋屋齡為27年，若有對系爭房屋進行滲漏水修繕之必要，其修繕所應採取之修繕內容、方式為何方屬合理？其必要之修繕工程，如計算材料折舊後，所需之必要修繕費用為何？ 因其主要漏水處為增建之和室、曬衣間、廚房等，亦為主要生活之區域，若無進行滲漏水修繕將較難以居住，因此滲漏水修繕確有必要性。 其主要修繕方式建議為增設之鋼構屋 頂、外牆以複合式鋼板重新施作，並 於與既有外牆接縫處施作鋼板水切來 達防水效果。 其必要修繕之鋼構，考慮施作之範圍 較難拆除施作及施作數量較小、外牆 安全防護、施作人員之短缺之情況， 其修繕費用為314,000元。(附件六) 修繕增設之鋼構屋頂、外牆以複合式鋼板重新施作，並於與既有外牆接縫處施作鋼板水切 314,000元(詳附件一) (此部分重覆計算，依鑑定報告第12頁詳附件六預算表，然附件六預算表為編號㈠至㈧修繕費用之總和) 補充鑑定 ㈣ 就鑑定報告(中市建師鑑字第1130900223號)第34頁所驢列之所有工項與報價，是否為「含廢棄物清運之價格」？如不含，則就鑑定報告第34頁所驢列之所有工項其廢棄物清運價格為何？ 本鑑定報告並未包含「含廢棄物清運之價格」，若將所有拆除之工項以營運廢棄物清運，約需3台5噸的貨車運棄，目前每車運棄約新台幣15,000元，另外搬運樓層費約每層樓500元，廢棄物清運之後清潔打掃每人每小時約600元，故廢棄物清運之價格約((15,000×3)+(500×3)+600×4小時×2人)=51,300元）。 廢棄物清運費用 51,300元附表三：
正心估價師事務所114年9月15日第CS250709、CS250710號不動產價值減損報告書估價報告價格結論略以：編號 估價報告書案號 估價問題 價格結論 ㈠ CS250709 系爭房屋完成必要修繕後之價值減損為何？ 本所評估系爭房屋於「現況漏水情形」下，即使完成必要修繕後，因瑕疵紀錄持續存在，市場認同度相對受限，致其經濟性價值減損金額為436,273元。(詳附表四) ㈡ CS250710 系爭房屋完成必要修繕後之價值減損為何？ 本所評估系爭房屋超出「僅有漏水痕」之漏水情形下，即使完成必要修繕後，因瑕疵紀錄持續存在，市場認同度相對受限，致其經濟性價值減損金額為254,565元。(詳附表四)附表四：價值減損項目及金額價值減損項目 「現況漏水情形」 (新臺幣/元) 「僅有漏水痕」 (新臺幣/元) 經濟性瑕疵 建物耐用年數減損 105,097 105,463 租金收益減損 222,048 83,624 維護成本 109,128 65,478 合計(新臺幣元) 436,273 254,565