臺灣臺中地方法院民事判決111年度訴字第2293號原 告 張肇收被 告 徐永澤 臺中市○○區○○○路0段000號4樓之5
李俞臻 臺中市○○區○○路000號6樓之3張肇吉張淑鳳張雅婷張弘易張卉芷吳栩菁孫柏暠孫柏霆上二人共同法定代理人 孫偉祺共 同訴訟代理人 陳聰能律師上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，本院於民國112年1月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告主張：原告與訴外人張美滿、被告張肇吉、張淑鳳、張雅婷、張弘易、張卉芷、吳栩菁、孫柏暠、孫柏霆（下稱張肇吉等8人）均為坐落臺中市○區○○○段000地號土地及其上同段4226建號建物即門牌號碼為臺中市○區○○路000巷000號房屋（下稱系爭房地，即附表編號1、4所示部分）之共有人，而被告張肇吉等8人前於民國110年10月19日，以太平欣宜郵局存證號碼000533號存證信函（下稱553號存證信函）通知原告及張美滿就系爭房地行使優先購買權，嗣原告亦於110年11月9日以台中福平里郵局存證號碼000460號存證信函（下稱460號存證信函），向被告張肇吉等8人及張美滿表示願以同一條件，單獨優先承購系爭房地。詎被告張肇吉等8人知悉原告欲行使優先購買權購買系爭房地後，竟與被告徐永澤、李俞臻為通謀虛偽之意思表示，將系爭房地出賣予被告徐永澤、李俞臻，致原告無法行使優先購買權，且業將系爭房地所有權移轉登記予被告徐永澤、李俞臻，故本件被告有故意不法侵害原告之優先購買權，且已妨害原告對系爭房地之所有權，致原告受有損害，因此依土地法第34條之1第4項、民法第87條第1項之規定，被告間就系爭房地所有權移轉登記行為應無效，並依民法第113、179、197、213、215條及第776條第1項中段之規定，請求鈞院擇一為原告勝訴之判決等語。並聲明：（一）確認原告就系爭房地於110年10月13日被告張肇吉等8人出售系爭房地所有權部分予被告徐永澤及李俞臻時有優先購買權存在。（二）被告間就系爭房地於111年6月23日以買賣為登記原因所為之所有權登記應予塗銷，並恢復為張肇吉等8人所有。
貳、被告則以：被告張肇吉等8人前於110年10月13日以新臺幣（下同）1,600萬元，將被告張肇吉等8人所有如附表所示之不動產（含本件系爭房地，即附表編號1、4所示部分）之持份出賣予被告徐永澤、李俞臻2人時，已於110年10月19日以553號存證信函，通知原告及張美滿2人於文到15日內依法行使優先購買權，然原告於110年10月20日收到上開存證信函後，遲至110年11月9日始以460號存證信函通知被告張肇吉，表示：「二、現本人將出售存證信000-000號全部所示土地、建築物而以同一條件單獨優先承購。」等語，故本件實係原告並未於收到553號存證信函後之催告期限15日內依法行使其優先購買權，被告張肇吉等8人並未違反土地法第34條之1第2項規定之通知義務，致未受通知之原告無從行使優先購買權，是被告張肇告等8人並不構成侵權行為致原告因此受有侵害，原告於如附表所示不動產（含本件系爭房地，即附表編號1、4所示部分）均已辦畢所有權移轉登記後，始訴請確認其確有系爭房地之優先購買權人存在的事實，並請求本件訴訟之全部被告應共同負回復原狀或損害賠償之責任，核無理由等語，資為答辯。並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）如受不利判決，願供擔保宣告免為假執行。
參、得心證之理由：
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。且按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益，最高法院52年台上字第1240號判例意旨亦可參照。經查，本件原告訴請確認其就附表所示編號1、4部分之系爭房地於110年10月13日被告張肇吉等8人將系爭房地所有權出售予被告徐永澤及李俞臻時有優先購買權存在，既為被告所否認，則原告所主張之上開優先承購權是否確係存在乙節即屬不明確，致原告在法律上之地位有不安之狀態，且此不安之狀態，能以確認判決將之除去，尚無疑義。故原告所提本件確認之訴之部分，屬有確認利益，堪足認定，此先敘明。
二、次按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。前四項規定，於公同共有準用之，土地法第34條之1第4至5項定有明文。而前揭規定之優先承購權，係指他共有人於共有人出賣共有土地之應有部分時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言。而所謂同樣條件，係指共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人均需表示接受，始有合法行使優先承購權可言。倘有部分不接受或擅加予變更買賣條件時，即非合法行使優先承購權，於出售土地共有人所定之期限經過後，其優先承購權即行消滅（最高法院86年度台上字第3122號、98年度台上字第1285號裁判意旨參照）。再按徵求他共有人是否優先承購之手續，準用土地法第104條第2項規定，即優先購買權人於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先購買權視為放棄，土地法第34條之1執行要點第11點第2款定有明文。
又土地法並未準用民事訴訟法關於送達之規定，就意思表示之通知應回歸民法之規定。按非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對人時，發生效力，民法第95條第1項定有明文。所謂達到，係指意思表示達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時可了解其內容之客觀之狀態而言（最高法院58年台上字第715號判例要旨可資參照）。末按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文設有規定。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號裁判要旨參照）。本件原告主張其前於110年11月9日以460號存證信函向被告張肇吉等8人表示欲行使優先購買權，並願以同一條件，單獨優先承購附表所示不動產，然被告張肇吉等8人與被告徐永澤、李俞臻2人間有為通謀虛偽之意思表示，仍將附表之不動產出賣予被告徐永澤、李俞臻2人，致其無法就系爭房地部分行使優先購買權，故本件被告有故意不法侵害其之優先購買權等情，既為被告否認，原告自應就被告有故意不法侵害其優先購買權等有利於己之事實，負舉證責任。
三、經查，本件系爭房地於出賣予被告徐永澤及李俞臻前，為原告、被告張肇吉等8人及張美滿共10人所公同共有，且為兩造所不爭執（見本院卷第17頁至第27頁、第137頁），並有系爭房地之不動產買賣契約書在卷可憑（見本院卷第45頁至第65頁、第162頁至第174頁），堪信為真實。又原告雖主張其於110年11月9日以460號存證信函，向被告張肇吉等8人表示願以同一條件，單獨優先承購附表所示不動產，詎被告張肇吉等8人仍將附表之不動產出賣予被告徐永澤、李俞臻2人，致其無法就系爭房地部分行使優先購買權云云，固據其提出460號存證信函及該郵件收件回執、附表所示不動產之買賣契約書影本各1份為證（見本院卷第35頁至第37頁、第45頁至第65頁）；惟被告張肇吉等8人辯稱其等前於110年10月19日，以553號存證信函通知原告及張美滿2人於文到15日內依法行使優先購買權，然原告於110年10月20日收到上開存證信函後，並未於文到15日內行使其優先購買權，因此被告並無違反通知義務云云，亦據其提出附表之不動產買賣契約書、553號存證信函暨郵件收件回執影本、原告所寄發之台中福平里郵局460號存證信函影本各1份為證（見本院卷第162頁至第196頁）。
四、觀諸上開553號存證信函（見本院卷第172頁至第192頁），其中確有載明被告張肇吉等8人係依據土地法第34條之1各項規定，處分（即出售）如附表所示不動產，且因出賣之共有人數已超過半數同意行使之，亦符合土地法第34條之1第1項規定之要件，因此將其等處分附表所示不動產之內容通知原告，並於該存證信函中，檢附如附表所示不動產之買賣契約書影本予原告，請原告於該存函文到15日內，以書面為意思表示通知，若原告未於文到15日內未主張其優先購買權，則被告張肇吉等8人將依該函文所附不動產買賣契約書所載出售價金出售後，按各共有人應有比例計算金額，並扣除賣方先行代為繳納之稅費及其他相關欠稅後，將各用有人應分配金額依法提存之，並有請原告若有依法行使優先購買權時，請依該函文所附不動產賣賣契約書內容，履行各項債務等事實存在；另依據被告提553號存證信函之郵件收件回執影本（見本院卷第194頁），可知原告係於110年10月20日收受上開被告所寄發之553號存證信函，堪認原告應於110年11月4日前，向被告張肇吉等8人主張優先購買權，並同意以其他共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，亦即依該存函所附不動產買賣契約書（見本院卷第182頁至第192頁）之內容所載條件，始有合法行使優先承購權可言。
五、然經本院參酌原告所寄之460號存證信函內容（見本院卷第196頁），原告雖有向被告張肇吉表示其欲行使優先購買權，並願同意以553號存證信函所載同一條件，單獨優先承購如附表所示之不動產云云，然原告於110年10月20日收受上開553號存證信函，竟遲至110年11月9日始寄發460號存證信函，顯已逾被告前揭以553號存證信函通知原告行使優先購買權之期限（即110年11月4日前）。是以，本件被告張肇吉等8人確有於110年10月19日，以553號存證信函通知原告行使優先購買權，且原告亦於110年10月20日收受上開553號存證信函，故本件被告張肇吉等8人並無違反土地法第34條之1第2項規定之通知義務，致未受通知之原告無從行使優先購買權，或有致原告不能行使優先購買權，難認被告張肇告等8人有何侵害原告之優先購買權，或有何無法律上原因受有利益，致原告因而受有損害之情形存在，是原告之主張顯不可採。原告並未於上開期限內有，以書面通知被告張肇吉等8人其欲行使單獨優先購買權，因此原告之優先購買權應視為放棄，堪認本件被告之答辯意旨，與其所提出之證據相符合，是被告之答辯意旨，顯屬有據，且有理由，應為可採。
六、按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1第4項雖有明文。然是項規定並未如同法第104條第2項後段設有出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人之明文，故土地法第34條之1第4項規定之優先承購權僅具債權效力。優先承購權人於他共有人出賣其應有部分予第三人時，固得行使優先承購權而與該共有人訂立同樣條件之買賣契約，然倘該共有人本於其與第三人之買賣契約而將出售之應有部分移轉登記予第三人，優先承購權人不得主張該買賣為無效而塗銷其移轉登記（最高法院109年度台上大字第2169號號裁定意旨參照）。又倘共有人將其應有部分賣與他人並已依法移轉所有權後，他共有人再行使優先購買權，已不得請求與該共有人成立買賣契約，二人間無從成立買賣契約之債權債務關係（最高法院106年度台上字第1218號裁判意旨參照）。是以，被告張肇吉等8人與被告徐永澤、李俞臻間就系爭房地所有權應有部分之買賣，既業經辦畢所有權移轉登記，此為兩造所不爭執，依前揭規定及說明，原告請求確認其就被告張肇吉等8人對於系爭房地之原所有權應有部分出售予被告徐永澤、李俞臻時有優先購買權存在；請求被告等人間塗銷所有權移轉登記，即屬無理由，不應准許。
七、另本件原告並未就其主張被告張肇吉等8人有與被告徐永澤、李俞臻為通謀虛偽之意思表示，致其無法行使優先購買權等情，提出任何證據以實其說，故原告上開主張，亦屬無據，自無可採；則本件原告主張被告有侵害其優先購買權之情形，致其不能行使優先購買權，爰依民法第87條第1項之規定，認為被告間就系爭房地所有權移轉登記行為應無效，並請求本院依民法第113、179、197、213、215條及第676條第1項中段之規定擇一，命被告應負損害賠償之責云云，均顯屬無據，且無理由，均應予駁回。
肆、綜上所述，原告依土地法第34條之1第4項之規定，請求確認原告就系爭房地於110年10月13日，被告張肇吉等8人出售系爭房地所有權部分予被告徐永澤及李俞臻時，有優先購買權存在；依民法第87條第1項之規定，主張被告間就系爭房地所有權移轉登記行為應無效，並依民法第113、179、197、213、215條及第776條第1項中段之規定，請求被告間就系爭房地於111年6月23日以買賣為登記原因所為之所有權登記應予塗銷，並恢復為張肇吉等8人所有，均為無理由，應予駁回。
伍、兩造其餘攻擊或防禦方法及所提之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一論駁之必要，併此敘明。
陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 2 月 21 日
民事第三庭 法 官 李婉玉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提起上訴狀；如委任律師提起上訴，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 2 月 24 日
書記官 蔡昀潔附表：
編號 不動產 權利範圍 1 臺中市○區○○○段000地號土地（即系爭房地） 1/4 2 臺中市○○區○○○段0000地號土地 1/1 3 臺中市○區○○○段0000○號建物（門牌號碼：臺中市○區○○路000巷000號） 1/1 4 臺中市○區○○○段0000○號建物（門牌號碼：臺中市○區○○路000巷000號，即系爭房地） 1/1 5 臺中市○區○○○段0000○號建物（門牌號碼臺中市○區○○路000巷000號） 1/1 6 臺中市○區○○○段0000○號建物（門牌號碼：臺中市○區○○路000巷000號地下室） 1/1 7 臺中市○區○○○段0000○號建物（門牌號碼：臺中市○區○○路000巷000號地下室） 1/1 8 臺中市○區○○○段0000○號建物（門牌號碼：臺中市○區○○路000巷000號地下室） 1/14