臺灣臺中地方法院民事判決111年度訴字第2311號原 告 潘欣訴訟代理人 林修弘律師被 告 劉燕潘追加被告 簡黛茹共 同訴訟代理人 吳呈炫律師共 同複代理人 謝文凱律師上列當事人間請求終止租約等事件，本院於民國112年11月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
壹、程序部分：
一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第262條第1項、第255條第1項第2款分別定有明文。
二、查本件原告起訴原列被告為劉燕潘，聲明求為：㈠被告劉燕潘應自費拆除及修繕違規或違法部分之建物（即拆除在公設區之電表箱及其電源線、拆除通至地下室之梯架、修復1樓與地下室之樓板及拆除地下室之隔板，共4項）；㈡原告出租門牌號碼為臺中市○○區○○○街00號1樓及地下室房屋（下稱系爭房屋）之租賃契約，得予以終止；㈢被告劉燕潘應遷讓前項房屋（見本院卷一第13頁）。嗣於起訴狀繕本送達被告劉燕潘後，於民國111年9月6日以民事陳報狀變更上開第1項聲明為被告劉燕潘應自費拆除及修繕違規或違法部分之建物（被告負責拆除違法裝修之菜梯、1樓櫃檯與廚房、防火避難區之倉庫、社區共用部分之電表箱及所增設之烤箱專用電源電路、對建物所拆除受損部分做必要之復原與補強）（見本院卷一第59頁）；及於112年1月7日以民事追加被告狀追加被告簡黛茹、簡靜萍2人（見本院卷二第39頁），並以民事準備(一)狀變更聲明為：㈠被告劉燕潘應將系爭房屋回復原狀及騰空返還予原告。㈡被告劉燕潘應自民事準備(一)狀送達翌日起至遷讓交還房屋之日止，按月給付新臺幣（下同）23,000元予原告。㈢被告劉燕潘應給付原告600,000元及遲延利息。㈣被告簡黛茹應給付原告600,000元及遲延利息。㈤被告簡靜萍應給付原告500,000元及遲延利息。㈥前三項之給付，如其中一被告已履行全部或一部，他被告於履行範圍內免給付之義務（見本院卷二第43頁）。迭經變更聲明後，於112年4月19日以民事變更訴之聲明狀變更先、備位聲明如下述（見本院卷二第157至158頁）；復於112年4月27日言詞辯論期日，當庭撤回對被告簡靜萍之起訴（見本院卷二第246頁）。原告對於被告簡靜萍撤回起訴，業經被告劉燕潘、簡黛茹、簡靜萍均表示同意（見本院卷二第246頁）；另原告變更後之先位聲明主張被告簡黛茹租賃契約當事人，故追加簡黛茹為被告，核與原告主張之原因事實同一，被告劉燕潘、簡黛茹對於原告前開訴之聲明變更，亦無意見（見本院卷二第246頁），揆諸前開規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：㈠原告與被告簡黛茹前於104年9月30日簽立房屋租約（下稱第1
次租約），約定由被告簡黛茹向原告承租系爭房屋作為經營鬆餅店之店面使用，租賃期間自104年11月1日起至109年10月31日止。嗣被告簡黛茹於109年2月4日續租時表示沒有帶印章，遂由其配偶即被告劉燕潘與原告簽立系爭房屋租約（下稱第2次租約），約定租賃期間自109年11月1日起至114年6月30日止，每月租金為23,000元，然被告劉燕潘僅為名義上承租人，被告簡黛茹承租系爭房屋後，作為「入口鬆餅」之負責人，並以此營業為業，租金均由被告簡黛茹之私人帳戶支付，故系爭房屋之實際承租人與契約當事人應為原告及被告簡黛茹。
㈡被告簡黛茹未經原告同意，違反租約為下列裝修行為：⒈在系
爭房屋門口右方社區共有之牆柱上增設電箱；⒉破壞1樓與地下1樓之樓地板結構體裝設菜梯；⒊對地下1樓防空避難室裝設隔間牆作為儲藏室使用（見本院卷二第299、316至317頁），因原告極少前往系爭房屋消費，甚至進入系爭房屋探查，嗣經社區住戶檢舉，原告始知悉系爭房屋遭破壞及被告簡黛茹違反第2次租約第4條第4款：「房屋有改裝設施之必要，乙方取得甲方同意後，始得自行裝設……」之約定，未經原告同意及室內裝修許可而為上開裝修之情，原告自得依第6條第4款之約定，終止契約及收回系爭房屋。原告業以民事準備(一)狀對被告劉燕潘；及以112年4月27日言詞辯論期日對被告簡黛茹，分別為終止租約之意思表示（見本院卷一第247至248頁），兩造之租約既已終止，被告簡黛茹自應將系爭房屋謄空返還原告，爰依民法第767條第1項、第2次租約第4條第4款之約定，請求被告簡黛茹將系爭房屋1樓及地下室房屋回復原狀及騰空返還予原告；依民法第179條之不當得利法律關係，請求被告簡黛茹應自民事準備(一)狀送達翌日起至遷讓交還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利23,000元；及依第2次租約第6條第2款之約定，請求被告簡黛茹支付原告因本件訴訟所支付之給付律師費用100,000元；如認被告簡黛茹非第2次租約之契約當事人，則備位請求被告劉燕潘為上開給付等語。
㈢先位聲明：⒈被告簡黛茹應將系爭房屋1樓及地下室房屋回復
原狀及騰空返還予原告。⒉被告簡黛茹應自民事準備(一)狀送達翌日起至遷讓交還房屋之日止，按月給付23,000元予原告。⒊被告簡黛茹應給付原告100,000元，及自民事準備(一)狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⒋願供擔保，請准宣告假執行。另備位聲明：⒈被告劉燕潘應將系爭房屋1樓及地下室房屋回復原狀及騰空返還予原告。⒉被告劉燕潘應自民事準備(一)狀送達翌日起至遷讓交還房屋之日止，按月給付23,000元予原告。⒊被告劉燕潘應給付原告100,000元，及自民事準備(一)狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⒋願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯則以：原告主張被告等人在系爭房屋門口右方社區共有之牆柱上增設電箱，係於社區管理委員會成立前早已設置，實與被告等人無關；至於裝設菜梯、地下室隔間等，原告並未舉證證明有違反使用執照、規約或相關法令，且原告早已知悉被告簡黛茹承租系爭房屋之目的係經營餐廳使用，且施工時間為000年0月間，早在原告與被告簡黛茹第1次租約之租賃期間之前，原告自始即知施工範圍，且於109年2月4日，兩造相約於系爭房屋，以捲尺丈量系爭房屋之面積大小及確認系爭房屋之內容設備，而於第2次租約第1條記載：
「店（房）屋所在地及使用範圍：臺中市○○區○○○街00號1樓（柒捌零公分乘於捌貳零公分）及地下室（柒捌零公分乘於捌貳零公分）」等語，原告對於系爭房屋使用情形亦知之甚詳。第1次租約到期後，被告劉燕潘與原告簽立第2次租約，若有回復原狀之必要，亦應以簽立第2次租約時之現況為準，原告自不得以被告簡黛茹有違反第1次租約之行為，作為終止第2次租約事由；縱認被告等有其他違反公寓大廈管理條例、建築法或其他公共安全之規定，應由被告等自行負責，而非原告得據此取得終止契約事由等語資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：㈠查原告與被告簡黛茹於104年9月30日簽立第1次租約，約定由
被告簡黛茹向原告承租系爭房屋，承租範圍為系爭房屋1樓及地下室，租賃期間自104年11月1日起至109年10月31日止，每月租金21,000元；及原告與被告劉燕潘於109年2月4日簽立第2次租約，約定承租範圍為系爭房屋1樓及地下室，租賃期間自109年11月1日起至114年6月30日止，每月租金為23,000元；系爭房屋自104年9月30日起迄今，均係由被告簡黛茹經營之「入口鬆餅」營業使用等情，此為兩造所不爭執，並有上開第1、2次租賃契約書、商工登記公示資料查詢服務資料等在卷可稽（見本院卷一第65至77、211至215、217頁），是此部分事實，堪信為真實。
㈡按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無
權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第455條前段、第767條第1項前段及中段固分別定有明文。次按「店屋有改裝設施之必要，時，乙方（即承租人）取得甲方（即出租人）同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還店屋時自應負責回復原狀。」、「甲乙丙各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條項時，甲方得隨時解約收回店屋，因此乙方所受之損失甲方概不負責。」，此為第1次租約第9條、第14條所明文約定；又「房屋（店屋）有改善設施之必要，乙方（即承租人）取得甲方（即出租人）同意後，始得自行裝設，但不得損害原有建築。乙方於交還房屋時，並應負責回復原狀。」；「乙丙方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條項時，甲方得隨時解約收回房屋（店屋），因此乙方所受之損失，甲方概不負責。」，亦為第2次租約第4條第4款、第6條第4款所明文約定。惟按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條第2項定有明文。當事人之一方構成違反契約之事由，使他方取得終止契約之權利，而有終止權之當事人未於原訂契約有效期間內為主張，仍繼續依約履行，於期滿後又續訂新約，應已有默示同意另一方續約前之違約情形，即不得以續約前之所生事由再行主張終止終約。準此，如以續約前之所生事由再行主張終止契約，該終止之行為自不生終止之效力。
㈢本件原告主張被告等人在系爭房屋門口右方社區共有之牆柱
上增設電箱等情，此被告2人所否認，原告雖提出系爭房屋出租被告簡黛茹之現場照片（見本院卷二第195、365頁）、監視器錄影畫面截圖、109年9月GOOGLE街景照片（見本院卷一第29、89頁）、臺中市政府住宅發展工程處111年5月3日中市都住寓字第1110015832號函（見本院卷一第33至36頁、卷二第113至115頁）、111年5月18日龍井新庄郵局存證號碼55號存證信函（見本院卷一第37頁、卷二第111頁）等為證，然審酌上開系爭房屋出租前之現場照片並無日期標示，無從與上開監視器錄影畫面截圖、109年9月GOOGLE街景照片比對確認該電箱設置時間為何；又前述臺中市政府住宅發展工程處111年5月3日函覆內容，僅係臺中市政府住宅發展工程處函覆芙蓉富邑管理委員會，該社區係為公寓大廈管理條例施行前領得建築執照，關於「漢成六街51號店家未經管理委員會同意將電表箱裝設在社區入口公設區域及地下室防空避難區隔成倉庫」，地下室之產權歸屬或使用權如有爭議，請查明有無相關契約或資料規定，如有爭議，係屬私權，請向區公所申請調解或循法律途徑解決，及原告曾於111年5月18日以該社區之名義寄發存證信函予被告劉燕潘，要求拆除電箱及地下室防空避難室隔間，無從證明系爭房屋外之電箱係由被告等在系爭房屋租賃期間設置，原告復未提出其他證據以實其說，則原告主張該電箱係由被告等人增設云云，難認可採。原告據此主張依第2次租約第4條第4款、第6條第4款終止租賃契約，自屬無由。
㈢另原告主張被告在系爭房屋1樓與地下1樓裝設菜梯，及在地
下1樓防空避難室裝設隔間牆作為儲藏室使用（見本院卷二第299、316至317頁）等情，雖為被告2人所不爭執，然已據其等提出菜梯規格表、大煒機電企業社105年12月7日報價單、現場照片（照片資訊顯示拍攝日期：106年3月2日、107年12月19日）、原告與被告簡黛茹之通訊軟體LINE對話紀錄截圖（見本院卷一第219至227頁），主張上開裝修均係在原告與被告簡黛茹簽立第1次租約之租賃期間所為，且為原告在與被告劉燕潘簽立第2次租約前所明知。原告對於上開菜梯及地下室防空避難室隔間牆之裝修，均係在第1次租約之租賃期約所為，並無爭執（見本院卷二第299頁），經審酌前揭現場照片顯示拍攝日期106年3月2日、107年12月19日均在第1次租約之租賃期間，且依原告與被告簡黛茹之通訊軟體LINE對話紀錄截圖所示，原告於109年1月31日傳送訊息稱：
「基本上我沒有甚麼要求，你們把房子裝潢得很漂亮，對房子是加分的，你們有做菜梯是嗎？如果到時候菜梯拿走，要把樓地板復原，其他應該還好，菜梯留著就沒有關係。」，足證原告在第1次租約之租賃期間於109年10月31日屆滿前，已知悉被告簡黛茹有於系爭房屋裝設菜梯一事；另衡諸一般常情，原告與被告簡黛茹之間第1次租約之租賃期間，自104年11月1日起至109年10月31日止，長達5年，兩造商議續租時，原告對於系爭房屋之現有屋況及裝修情形，亦無毫不加以留意之可能，被告等主張簽訂第2次租賃契約前，兩造曾於系爭房屋測量系爭房屋之面積大小，因而於第2次租約第1條約定：「店（房）屋所在地及使用範圍：臺中市○○區○○○街00號1樓（柒捌零公分乘於捌貳零公分）及地下室（柒捌零公分乘於捌貳零公分）」，與一般經驗常情無悖，堪以採信。則原告若認被告簡黛茹有未經原告同意裝修系爭房屋之違約情事，而欲行使其終止租約之權利者，應在第1次租約屆滿續約前之109年10月31日前主張，惟原告並未在109年10月31日主張終止租約，亦未於109年2月4日與被告簡黛茹或劉燕潘續約時，要求被告簡黛茹或劉燕潘拆除上開菜梯或地下室隔間，其於109年2月4日續約時，應已同意被告簡黛茹於系爭房屋裝設菜梯及地下室隔間，即不得事後於第2次租約之租賃期間，再行依第2次租約第4條第4款、第6條第4款等約定終止租約。
四、綜上所述，原告主張依第2次租約第4條第4款、第6條第4款終止租約，及依民法第767條第1項、第179條、第2次租約第4條第4款、第6條第4款之約定，先位請求被告簡黛茹將系爭房屋1樓及地下室房屋回復原狀及騰空返還予原告，及給付原告律師費用100,000元及利息，並自民事準備(一)狀送達翌日起至遷讓交還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利23,000元；備位請求被告劉燕潘為上開給付，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 12 月 28 日
民事第六庭 法 官 孫藝娜以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 12 月 28 日
書記官 陳科維