臺灣臺中地方法院民事判決111年度訴字第2316號原 告 游旭貴訴訟代理人 王羿琂
王俗敏被 告 游南軒
游兆閎游樹木上 一 人訴訟代理人 張于憶律師複 代理人 黃翎芳律師上列當事人間分割共有物事件，本院於民國114年11月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有臺中市○○區○○段000地號土地應予分割如附圖臺中市○○地政事務所民國113年4月2日○土測字第38600號土地複丈成果圖所示：編號甲部分(面積6173.20平方公尺)，分歸原告單獨取得；編號乙部分(面積6173.20平方公尺)，分歸被告游樹木單獨取得。原告及被告游樹木應按附表二「受補償金額」欄所示之金額分別補償被告游南軒、游兆閎。
訴訟費用由兩造各按附表一「訴訟費用負擔比例欄」所示比例負擔。
事實及理由
壹、程序事項按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一，擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2款、第3款分別定有明文。本件原告原起訴聲明為：兩造共有坐落臺中市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）、面積12346.4平方公尺，使用分區：山坡地保育區，使用地類別：農牧用地，請准予分割。分割方案：原告、被告游南軒、游兆閎以持分各3分之1共有型態取得起訴狀附圖甲區域面積6173.20平方公尺；被告游樹木取得起訴狀附圖乙區域面積6173.20平方公尺全部。嗣原告於113年11月14日準備程序變更聲明為：兩造共有系爭土地依臺中市○○地政事務所113年4月2日○土測字第38600號複丈成果圖(下稱附圖)分割，編號甲部分由原告取得，編號乙部分由游樹木取得，並由原告給付游南軒、游兆閎各新臺幣（下同）164萬6186元之補償金（見本院卷㈡第171頁）。核與上開規定相符，應予准許。
貳、實體事項
一、原告主張：系爭土地為兩造共有，應有部分比例如附表一所示。原告、游南軒、游兆閎在系爭土地西側種植果樹，游樹木則在系爭土地東側種植果樹及造林。系爭土地並無不能分割之約定，然兩造就分割方法無法達成協議。爰依民法第823條第1項規定，請求將系爭土地以如聲明之方案一為原物分割，並金錢找補其他共有人等語。並聲明：兩造共有臺中市○○區○○段000地號土地依附圖分割，編號甲部分由原告取得；編號乙部分由游樹木取得，並由原告給付游南軒、游兆閎各164萬6186元之補償金。
二、被告則以㈠游南軒部分：同意原告分割方案及金錢找補之金額。
㈡游兆閎部分：同意原告分割方案及金錢找補之金額。
㈢游樹木部分：
⒈游樹發原為系爭土地之共有人，與游樹發就系爭土地訂有不
分割協議。游樹發死亡後，原告、游南軒、游兆閎為游樹發之全體繼承人，除繼承取得系爭土地應有部分，亦應繼受前開不分割協議。又系爭土地有工寮、水塔、水池、私設道路等地上物，因物之使用目的而不能分割。
⒉希望以變價分割為主，如要原物分割，應以方案二即由游樹
木取得附圖甲區域，原告、游南軒、游兆閎取得附圖乙區域，又甲區域較為平緩、乙區域較為陡峭，分割兩地價值有所差異，分得甲區域之人應金錢找補分得乙區域之人為分割方案(下稱方案二)。系爭土地東側有遭他人占用情事且地勢較陡峭，經濟價值較低，原告主張方案一顯失公平等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項㈠游樹木與游樹發為兄弟，原告、游南軒、游兆閎為游樹發之子，亦為游樹木之侄子。
㈡系爭土地為兩造共有，應有部分比例如附表一所示。
㈢系爭土地有私設道路、工寮2間、水塔2座等地上物，兩造均同意分割後仍共同使用。
㈣臺中市政府農業局111年9月7日中市農地字第1110034458號函
，稱：「三、旨揭土地（即系爭土地）為『山坡地保育區 農牧用地』屬耕地範圍，適用農業發展條例(下稱農發條例)第16條耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割之限制。」（見本院卷㈠第73至74頁）。
㈤臺中市○○地政事務所111年11月8日雅地二字第0000000000號
函，稱：「四、次按『按農業發展條例第16條第1項第4款規定…亦即本條例修正施行後始成為共有之耕地，其新共有事實係成立於農業發展條例修正後，自不得分割為單獨所有，嗣後此共有人中部分共有人如有發生繼承情事，不得依農業發展條例第16條第1項第3款辦理分割。惟農業發展條例修正後取得之共有耕地，如符合農業發展條例第16條第1項每宗耕地分割後每人所有面積已達0.25公頃者，則不受上開限制。』為內政部89年8月11日台內地字第8910187號函所定，上開○○段000地號（地籍圖重測前○○段000-4地號）土地，屬修正後始成為共有之耕地，另依臺中市地籍異動索引所載，共有人之一游樹發於110年11月3日剩餘財產差額分配予游吳束及分割繼承予游旭貴、游南軒、游兆閎後，共有人之一游吳束於111年3月29日分割繼承予游旭貴、游南軒、游兆閎，屬嗣後部分共有人發生繼承事實，依內政部上開函示，不得依農業發展條例第16條第1項第3款辦理分割。」（見本院卷㈠第169至171頁）；112年3月29日雅地二字第1120002591號函，稱：「二、本案土地使用分區及使用地類別為山坡地保育區農牧用地，其土地分割應受農業發展條例第16條之限制：
⒈每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割。⒉本條例中華民國89年1月4日修正施行後繼承之耕地，得分割為單獨所有。其分割後之宗數，不得超過共有人人數。⒊本條例中華民國89年1月4日修正施行前之共有耕地，得分割為單獨所有。其分割後之宗數，不得超過共有人人數。」（見本院卷㈠第297頁）。
四、本院之判斷㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。原告主張系爭土地為兩造所共有，應有部分比例如附表一所示，且系爭土地為農業區，並無法令限制不得分割，亦未有因物之使用目的而不能分割之情形，兩造就分割之方法不能達成協議等情，並提出土地登記謄本、地籍異動索引、地籍圖謄本、現場照片附卷為證(見本院卷㈠第25-29、83-103頁)，復為被告所不爭執(見本院卷㈠第202頁)，自堪信原告之主張為真實。至原告主張兩造間未訂有不分割期限之協議，為游南軒、游兆閎所不爭執，惟為游樹木所否認，並以前詞置辯(見本院卷㈠第203頁)，應由游樹木就兩造間確有訂立不分割期限之協議有利於己之事實，負舉證責任，惟游樹木並未就兩造間訂有不分割期限之協議舉證已實其說，尚難逕認兩造間訂有不分割期限之協議，則上開游樹木所辯，應非可採。本件原告訴請裁判分割，自屬有據。
㈡次按共有物之分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因
消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第2項、第3項定有明文。次按定共有物分割之方法，立法授權由法院裁量，法院裁量權之行使，除須符合法律規定（例如民法第824條，建築法第44條，農發條例第16條等）外，亦須符合適當性原則。故法院為共有物之裁判分割者，應依職權斟酌共有人之意願、利害關係、共有物之性質、使用狀況、分得部分所得利用之經濟效用、共有人對共有物之依賴程度或生活上有密不可分之依存關係等，而定適當、公平之分割方法。於原物分配時，共有人有不能按其應有部分受分配，或縱按其應有部分之比例分配，價值顯不相當者，為兼顧經濟上之價值與維持公平，即應以金錢補償之。如不顧價值差異，僅依所配受面積為原物分配，對應否折計價值相互補償恝置不論，即有失公平適當。至價格是否相當，應以經採用之方案分割後，各共有人實際分得土地之價格作為比較基礎（最高法院112年度台上字第24號、111年度台上字第2702號判決意旨參照）。從而，共有物之分割，應審酌共有人之應有部分比例、各共有人之意願、各共有人間有無符合公平之原則及整體共有人之經濟利益等因素為通盤之考量，以求得最合理之分割方法，至於各共有人在分割前之使用狀況，固應加以考量，惟法院並不受其拘束。
㈢本院審酌系爭土地面積為12346.40平方公尺，現況為除有工
寮2間、水塔2座等地上物外其餘為空地等情，有現場照片可參(見本院卷㈠第95至103頁)，且原告、游南軒、游兆閎於系爭土地西側種植果樹、游樹木則於系爭土地東側種植果樹及造林乙節，亦提出現場照片在卷可稽(見本院卷㈠第95至103頁)，顯然以原物分配並無困難(詳後述)，自應以原物分配為優先，則游樹木辯稱應以變價分割云云，核尚不足採。
㈣復按農發條例之耕地：指依區域計畫法劃定為特定農業區、
一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地。每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割。但農發條例89年1月4日修正施行後所繼承之耕地，得分割為單獨所有。農發條例89年1月4日修正施行前之共有耕地，得分割為單獨所有。耕地之分割，除有本條例第16條第1項各款情形外，其分割後每人所有每宗耕地面積應在0.25公頃以上。農發條例第3條第11款、第16條第1項第3、4款、耕地分割執行要點第4點分別定有明文。亦即，農發條例修正施行後始成為共有之耕地，其新共有事實係成立於農發條例修正後，自不得分割為單獨所有，嗣後此共有人中部分共有人如有發生繼承情事，不得依農發條例第16條第1項第3款辦理分割，此有台中市○○地政事務所111年11月8日雅地二字0000000000號函、內政部89年8月11日台內地字第8910187號函附卷可考(見本院卷㈠第169至170頁、第189頁)；又農發條例第16條第1項本文規定，每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割之規定，其立法意旨係為防止耕地細分，便利農場經營管理，簡化耕地權屬複雜性，爰參酌農村實際狀況，以每宗耕地每人所有之面積標準明定為0.25公頃界定得分割之數據。又其中所謂「每人所有面積」係指耕地分割為單獨所有者，其分割後每人所有每宗之耕地面積應達0.25公頃以上，始得同意辦理分割，故不得有數筆面積合併計算達0.25公頃或數人共有單筆面積達0.25公頃之情事，此有行政院農委會函在卷可參（見本院卷㈡第131至132頁）。查系爭土地之使用分區及使用地類別為山坡地保育區之農牧用地，原告及游南軒、游兆閎係於111年間繼承系爭土地等情，有系爭土地登記謄本可稽（見本院卷㈠第25至27頁），查系爭土地為農發條例所稱之耕地，既已依農發條例第16條第1項辦理分割後又合併登記，屬89年1月4日修正施行後之共有耕地。又依臺中市地籍異動索引所載，共有人之一游樹發於110年11月3日剩餘財產差額分配予游吳束及分割繼承予游旭貴、游南軒、游兆閎後，共有人之一游吳束於111年3月29日分割繼承予游旭貴、游南軒、游兆閎，屬嗣後部分共有人發生繼承事實，依前開規定，不得依農發條例第16條第1項第3款辦理分割，是本件並不符合農發條例第16條第1項各款情形，系爭土地分割後每人所有每宗耕地面積應在0.25公頃以上，且其分割後之宗數，不得超過共有人人數。
㈤系爭土地以原物分配方式作為分割方法，原告主張將系爭土
地如附圖編號甲部分分歸原告單獨取得；編號乙部分分歸游樹木單獨取得，並金錢補償其他共有人，不僅與目前使用狀況相同，亦不影響系爭土地之完整使用，並使實際使用系爭土地之原告、游樹木分別取得系爭土地如附圖編號甲、乙完整權利，有助於法律關係之單純化及簡潔化，發揮最大經濟效益，而原告、游樹木亦表明有意願以金錢補償其餘共有人等語，並為游南軒、游兆閎所同意（見本院卷㈡第266頁），本院審酌上開分割方案不僅符合民法第824條第2項以原物分割為原則之規定，亦符合農發條例第16條每人所有每宗耕地面積應在0.25公頃以上之規定，使原告及游樹木所分得之土地均可臨路，不僅可徹底消滅共有關係，亦兼顧共有人之意願、利益及公平，變動最小，法律關係不致趨於複雜，是系爭土地採原物分配予原告、游樹木各6,173.20平方公尺(0.61732公頃)，以金錢補償原告及其餘被告之分割方法，應屬公平合理之分割方法。至被告辯稱應以方案二為分割方案云云(見本院卷㈡第175頁)，惟查被告提出方案二與目前原告、游南軒、游兆閎於系爭土地西側種植果樹、游樹木則於系爭土地東側種植果樹及造林之使用狀況不同，不符全體共有人之最大利益，並非妥適，且被告亦未提出找補方案，無從予以採用。爰判決如主文第1項所示將兩造共有之系爭土地如附圖編號甲部分，分歸原告單獨取得；編號乙部分，分歸游樹木單獨取得。
㈥末按原物分配時，倘共有人中有未受分配、不能按其應有部
分受分配，或所受分配之不動產，價格不相當者，即應以金錢補償之(最高法院107年度台上字第1207號、105年度台上字第542號判決意旨參照)。而共有物之分割，如依原物之數量按應有部分之比例分配，價值不相當，而須以金錢補償時，應依原物分割後之總價值，按各共有人應有部分比例算出其價值，再與各共有人實際分得部分之價值相較，由分得價值較高之共有人，就其超出應有部分價值之差額部分，對分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額，方為公允（最高法院108年度台上字第1857號判決意旨參照）。系爭土地既分歸原告、游樹木所有，其餘被告未受分配，原告、游樹木自應依民法第824條第3項規定以金錢補償被告。又經本院囑託大中不動產估價師聯合事務所鑑定系爭土地之價值，該事務所以114年1月13日為價格日期，分析形成土地價格之主要因素，並考量一般因素(含自然因素、政策因素、經濟因素)、市場概況分析(不動產市場概況分析、區域不動產市場供需情形、區域不動產市場水準分析)、區域因素(含地區人口概況、近鄰地區土地建物利用情形、公共設施、生活機能、交通運輸概況、未來發展趨勢)、個別因素(土地法定使用管制、山坡地範圍之建築開發、分割後土地個別條件)等一切情況後，進行綜合評估，認系爭土地之價值為1008萬4000元，被告對此鑑定結果並表示無意見，並同意以該價格作為計算兩造共有物分割找補之基準等語（見本院卷㈡第266至267頁）。據此，本院認為系爭土地之上開鑑價方法及結果，應可據以採為系爭土地金錢補償價值計算之標準。依此計算原告、游樹木應按附表二「受補償金額」欄所示之金額分別補償游南軒、游兆閎。
四、綜上所述，兩造為系爭土地之共有人，系爭土地並無因使用目的不能分割或契約訂有不能分割期限等情事，兩造復無法進行協議分割，從而，原告本於民法第823條第1項前段之規定提起本訴，訴請裁判分割共有物，為有理由，應予准許，爰判決如主文第1項、第2項所示。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌後與判決之結果不生影響，爰不一一論列。
六、分割共有物之訴實質上並無所謂何造勝訴敗訴之問題，是以如將訴訟費用完全命形式上敗訴之被告負擔，實欠公允。本院審酌兩造各自因本件訴訟所得到之利益，認本件之訴訟費用，應由兩造各以與應有部分相當之數，比例分擔，爰諭知如主文第3項所示。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。中 華 民 國 114 年 12 月 19 日
民事第三庭 審判長法 官 唐敏寶
法 官 王金洲法 官 雷鈞崴以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 12 月 19 日
書記官 黃泰能附表一：
編號 共有人 應有部分比例 訴訟費用負擔比例 1 游樹木 2分之1 2分之1 2 游旭貴 6分之1 6分之1 3 游南軒 6分之1 6分之1 4 游兆閎 6分之1 6分之1附表二：
編號 受補償金人 應有部分比例 受補償金額（元） (依估價報告書第8頁) 1 游南軒 6分之1 1,680,667元 ①1,602,515元部分，由游旭貴補償。 ②78,152元部分，由游樹木補償。 2 游兆閎 6分之1 1,680,667元 ①1,602,516元部分，由游旭貴補償。 ②78,151元部分，由游樹木補償。附圖：臺中市○○地政事務所113年4月2日○土測字第38600號複丈成果圖