臺灣臺中地方法院民事判決111年度訴字第3432號原 告 何春菊訴訟代理人 李鳳翔律師
陳澤嘉律師複代理人 顏嘉威律師被 告 李姍珊
李玄龍共 同訴訟代理人 蔡琇媛律師複代理人 林劼穎律師上列當事人間請求解除買賣契約事件，本院於民國112年5月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告李姍珊、李玄龍應同意原告向安新建築經理股份有限公司領取履約保證專戶（戶名：台新國際商業銀行受託信託財產專戶，帳號：00000-00-000000-0）內款項新臺幣壹佰萬元暨其所衍生之利息。
被告李姍珊、李玄龍應給付原告新臺幣壹佰參拾壹萬伍仟元，及自民國一百一十一年九月二十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項、第二項原告以新臺幣捌拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳佰參拾壹萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、7款定有明文。查原告起訴時原聲明請求：一、被告應同意原告向安新建築經理股份有限公司（下稱安新建築公司）領取履約保證金專戶（戶名：台新國際商業銀行受託信託財產專戶，帳號：00000-00-000000-0帳戶，下稱系爭履保專戶）內款項新臺幣（下同）200萬元，並請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。二、被告應給付原告31萬5,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息等語（見本院卷第11頁）；嗣於民國112年5月23日本院審理時變更聲明為：一、被告2人應同意原告向安新建築公司領取系爭履保專戶內款項100萬元暨其所衍生之利息。二、被告2人應給付原告131萬5,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息等語（見本院卷第240頁），經核原告所為上開訴之變更係為符合本件系爭履保專戶之客觀情事為調整，亦基於相同之基礎事實且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，則揆諸前揭規定，自應准許。
貳、實體事項
一、原告主張：
(一)兩造前就原告所有坐落於臺中市○○區○○段000地號、403-1（持有應有部分7分之1）地號土地，及其上門牌號碼為臺中市○○區○○路000巷00號之房屋（下合稱系爭房地），於111年3月21日簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定被告2人以總價2,100萬元共同買受系爭房地，其中簽約款為200萬元，由被告2人匯入安新建築公司系爭履保專戶內，尾款1,900萬元。兩造約定被告2人應於111年5月20日前給付尾款，惟其等竟於111年5月20日寄發律師函（下稱A律師函）予原告，表示系爭買賣契約無效，或意思表示錯誤，撤銷買賣契約為由，拒絕給付上開尾款。原告因而於111年7月11寄發律師函（下稱B律師函），催告被告應於函到後7日內給付尾款1,900萬元，惟被告仍不依約履行，其顯無繼續履行系爭買賣契約，爰依民法第367條、第229條第1項及第231條第1項及系爭買賣契約之規定，以本件民事起訴狀之送達作為解除兩造間系爭買賣契約之意思表示。
(二)被告2人未依約履行各項義務或給付價金，原告爰依系爭買賣契約第8條第2項之約定，向被告2人請求其每逾1日買方應按買賣總價款萬分之2計算違約金即31萬5,000元（自逾期日起至完成給付日止）予賣方，並沒收被告2人已繳之價款。為此，爰依民法第367條、第229條第1項、第231條第1項之規定，及兩造間所簽立之系爭買賣契約之約定，提起本件訴訟等語。並聲明：⒈被告2人應同意原告向安新建築公司領取系爭履保專戶內款項100萬元暨其所衍生之利息。⒉被告2人應給付原告131萬5,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
(一)兩造簽立系爭買賣契約前，被告2人即有明確告知訴外人鑫誠不動產有限公司惠双房屋文心旗艦店（下稱惠双文心店）之房屋仲介即訴外人高浚承，需以「買方（即被告2人）應可透過金融銀行申辦到買賣總價8成之抵押貸款及買賣總價1成之銀行信用貸款」之條件(下稱系爭條件)，方有能力購買系爭房地之意；嗣兩造於111年3月21日簽立系爭買賣契約時，被告2人亦向原告表明系爭條件為其等承買系爭房地之條件，原告亦表示同意，故本件系爭買賣契約若於簽訂後未能達到系爭條件，則系爭買賣契約不成立。詎料，關於系爭房地之貸款事宜，迄至111年5月間，被告2人僅有接獲臺灣新光商業銀行（下稱新光銀行）之通知，且新光銀行之核貸結果不符合系爭條件，因此被告2人於111年5月20日寄發A律師函予原告，向原告表示因系爭房地之承買條件即系爭條件未成就，故兩造所簽立之系爭買賣契約歸於無效之意思表示，即意表撤銷系爭買賣契約。是本件系爭買賣契約既因系爭條件不能成就而不成立，系爭買賣契約自無法律上效力，則原告依系爭買賣契約之約定，請求被告2人應給付相關懲罰性違約金，要屬無據等語。
(二)被告2人自簽立系爭買賣契約後，已依約將簽約款200萬元匯入系爭履保專戶內；至於尾款1,900萬元部分，須以系爭房地向金融機構辦理貸款以支付之。而被告2人於簽立系爭契約後，業將辦理金融機構貸款所需之證件交予代書涂詩旋，經代書涂詩旋回覆已將本件貸款事宜送10家銀行審核，則被告2人應已就辦理金融機構貸款所應盡之義務履行完畢。本件系爭買賣契約未達完稅階段，被告2人尚無違反完稅前確認貸款額度等義務，被告2人自無延遲給付尾款之情事。準此，被告2人就系爭買賣契約所規定繳納尾款之義務，既未有延遲給付之情事，則本件原告率然主張被告有違約情事而應給付違約金云云等語，即無所據。又倘若鈞院審理後，認為被告2人構成違約情事，請依民法第252條規定將違約金予以酌減，以符情理等語，資為答辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
三、得心證之理由：
(一)兩造於111年3月21日簽立系爭買賣契約，約定系爭房地買賣總價為2,100萬元，其中簽約款為200萬元，尾款為1,900萬元等情，有原告所提出之系爭買賣契約影本為證（見本院卷第19頁至第33頁），經核原告此部分之主張與系爭買賣契約之內容相符，且被告亦未有就此部分有為任何爭執，是本院自堪信為真實，先予敘明。
(二)查系爭買賣契約第一條第五項約定：本買賣標的點交日期至遲於111年5月20日前交屋；第三條第二項第三款第(二)目約定：若買方須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款者，應於完稅前確認貸款額度、辦妥申貸金融機構之對保借款、保全等手續。若於辦理對保借款時或承辦地政士辦理繳稅前已確認買方之核貸額度少於尾款者，買方應於完稅前將差額存匯入專戶，雙方同時辦理點交手續；第四條第一款約定：買方應於支付第一次價款後五個工作日內指定貸款金融機構，並應無條件於承辦地政士通知之約定期日內，繳交金融機構貸款所需證件及辦理對保。（見本院卷第22頁至第23頁）。是以，依系爭買賣契約，被告應於111年3月29日支付第一期簽約款後之五個工作日內指定貸款金融機構，並於完稅前確認貸款額度、辦妥申貸金融機構之對保借款、保全等手續，且至遲應於111年5月20日將尾款差額存入專戶並辦理點交。而證人即代書涂詩旋於112年4月14日本院審理時證述：
系爭房地之買賣價金為2100萬元，簽約款為200萬元，尾款1900萬元，依我的經驗，系爭房地要貸款1900萬元會有困難，所以才在第4期款1900萬元加註「房貸加信貸」。我有告知買方如果無法貸到1900萬元，要於完稅時補足差額。系爭房地貸款我送請約10家銀行評估，額度比較接近的是5家，日盛1470萬元、三信1500萬元、玉山1420萬元、新光房貸加信貸1600萬元，聯邦是150萬至200萬小額貸款，我建議用最高的三信1500萬元加聯邦200萬元信貸共1700萬元，也不足1900萬元，所以我有通知被告，請被告自行找銀行估價。後來隔一段時間問被告，被告表示他們自己找的銀行也貸不到1900萬元。原告有備齊過戶資料、印鑑章、印鑑證明、身分證明文件及稅單。被告自行找的銀行估不到1900萬元，就一直擱著等語（見本院卷第209頁至第213頁）。準此，被告於111年3月29日給付200萬元之簽約款後，迄今均未指定貸款金融機構，亦未確認貸款額度、辦妥申貸金融機構之對保借款、保全等手續，甚且於111年5月20日寄發A律師函予原告，表示系爭買賣契約無效，或意思表示錯誤，撤銷買賣契約，自屬違反系爭買賣契約第一條第五項、第三條第二項第三款第(二)目及第四條第一款之約定，且可歸責於被告。
(三)系爭買賣契約第八條第二項約定：買方若不依合約履行各項義務或支付價金，每逾一日買方應按買賣總價款萬分之二計算違約金予賣方（自逾期日起至完成給付日止），但賣方不得藉買方未給付違約金而拒絕履行合約義務或妨礙房地點交，賣方應另行主張之。經賣方書面通知限期催告（至少七日）仍不履行時，賣方得另以書面通知解除本買賣合約，並沒收買方已繳價款或已付支票據，作為懲罰性違約金（見本院卷第29頁）。原告前以111年7月11日律師函通知被告於7日內給付尾款1900萬元，屆期如不履行，將解除系爭買賣契約，有該律師函及回執在卷可憑（見本院卷第37-43頁），惟被告迄今仍未辦理貸款、給付尾款1900萬元，原告乃以本件起訴狀送達做為解除契約之意思表示，並請求被告給付懲罰性違約金，自屬有據。
(四)關於被告應給付懲罰性違約金之金額：
1.按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。又約定懲罰性質之違約金是否過高，法院得參酌客觀事實、社會經濟狀況、如債務人如期依約履行債權人所得享受之一切利益、債權人因債務人遲延履行所可能發生之損失、債務人違約時之一切情狀等為衡量標準（最高法院81年度台上字第2484號、109年度台上字第2079號判決意旨參照）。
2.依行政院成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項壹、應記載事項第12點違約處罰之規定，因賣方違反成屋買賣契約致契約解除時，賣方應支付之違約金以不超過房地總價款百分之15為限，而原告請求被告給付之違約金為31萬5000元（計算式：21000萬元*2/10,000*75）及懲罰性違約金200萬元，合計為231萬5000元，約為系爭房地總價款11％，尚未逾上開規定；且被告於111年3月29日給付200萬元簽約款後，遲未指定貸款金融機構，亦未確認貸款額度、辦妥申貸金融機構之對保借款、保全等手續，原告乃解除買賣契約等履約情節，以及原告因締結系爭買賣契約所花費之勞力時間精神及費用、社會經濟狀況，並兼顧懲罰性違約金具有懲罰的本質及契約正義之原則等情，本院認原告請求231萬5000元之違約金，尚屬適當。又被告所交付之簽約款200萬元係匯入安新建築公司系爭履保專戶，該帳戶內之餘額為100萬元，是原告請求被告李姍珊、李玄龍應同意原告向安新建築公司領取上開履保專戶內款項100萬元暨其所衍生之利息，及給付131萬5000元，為有理由，應予准許。
(五)被告主張兩造於簽立系爭買賣契約當時，有合意以系爭條件，作為系爭買賣契約承買之停止條件存在云云。然觀諸原告所提系爭買賣契約之內容，可知系爭買賣契約第三條第二項付款方式之第4期（尾款）欄，確有記載兩造約定系爭房地之買賣價金尾款為1,900萬元，且於該欄之尾款金額下方註記「（房貸加信貸）」等文字，惟並無記載兩造間約定房貸、信貸之成數各為何，以作為支付其尾款數額等詳細內容，更無約定房貸、信貸之金額未達買賣價金尾款時，系爭買賣契約之效力為何。是以，本院認上開欄位「（房貸加信貸）」之註記內容，至多僅能認系爭買賣契約價金尾款之資金來源為房貸加信貸之意，無從逕此推認兩造於簽立系爭買賣契約當時，有合意以系爭條件，作為系爭買賣契約承買之停止條件存在。雖證人林楹楹、許家鳳證述被告2人即買方於簽約當日，有以口頭方式向在場之房屋仲介、店長、原告及代書等人表示，買方（即原告2人）需以8成房貸及1成信貸，作為系爭房地尾款之支付，如貸款成數未達1900萬元，則不予購買系爭房地，代書涂詩旋即於系爭買賣契約之第四期尾款部分記載「壹仟玖佰萬元整（房貸加信貸）」之文字等情（見本院卷第175頁至第185頁），然證人即代書涂詩旋於112年4月14日本院審理時證述：111年3月21日我有於惠双文心店協助兩造簽訂系爭買賣契約；而於簽訂系爭買賣契約前，就系爭房地買賣之相關訊息，業務高浚承曾與我聯絡，並表示系爭房地之總價大概2,000多萬，需要貸款9成，但以我的經驗及資歷，以現今之銀行估價來看，系爭房地要貸款到9成有其困難度，我有向高浚承說明這點，高浚承表示買方條件不錯；嗣於簽約當日，我也有向買方說明房貸的成數大約是7成，本件如要貸款到9成一定要搭配一些小額的信用貸款，本件要貸款1,900萬元會有困難這點是我自己想的，也可能買方之條件真的不錯而可行，但我為了以防萬一，就想說盡量幫買方湊貸款、盡量補足1,900萬元，因此我才會於系爭買賣契約上加註1,900萬元貸款是房貸加信貸，而買方也有同意我做這樣的註記；買方於簽約當日並無表示若系爭房地無法貸到1,900萬元之足額，兩造間之系爭買賣契約就無效，或者就不購買系爭房地之情形存在，因為如果買方如果有做這樣的要求、表示，我會於系爭買賣契約第17條之其他約定事項中載明，也會在契約書上註記訂金退回、簽約款退回，或沒收多少錢等，就看買賣雙方當時如何協議。而簽約當天，我僅有跟買方說系爭房地無法貸款到1,900萬元時，買方要於完稅時補足差額等語（見本院卷第235頁至第245頁）。則依一般不動產買賣交易之常情，若被告確有明確表示欲以系爭條件作為其等購買系爭房地之承買條件，且條件未成就，系爭買賣契約即不成立，則此系爭條件對於本件系爭房地之買賣事宜甚為重要，兩造斷無於系爭買賣契約中，僅簡要以「（房貸加信貸）」之文字，作為兩造有合意以8成房貸加1成信貸為系爭買賣契約停止條件之約定記載。是本院認依據被告所提出之上開證據，及證人林楹楹、許家鳳之證述內容，均不足證明兩造間確有合意以系爭條件作為系爭買賣契約之停止條件，且被告2人除上開證據資料外，並未有提出其他證據足證原告確有同意以系爭條件作為兩造間買賣契約停止條件之事實存在，是本院自無從為其有利認定。難認兩造於簽立系爭買賣契約，有合意約定以系爭條件作為系爭買賣契約之停止條件。
(六)另被告主張本件之房屋仲介有故意以不實話術詐欺其等簽立系爭買賣契約，至其等意思表示錯誤，業已撤銷系爭買賣契約之意思表示云云，惟經本院命原告提出系爭房地之不動產第一類登記謄本（見本院卷第265頁至第頁281頁），可知被告前確有以系爭房地向銀行進行申貸，且其所申貸之金額合計確有達到2,000餘萬元之情形存在（見本院卷第265頁至第頁269頁）；再者，依一般人所知悉之申貸常情，貸款之核准及其成數，均係由銀行考量不動產價值、所有權人債信以及債權回收風險等因素而為判斷，並非仲介業者或代書等相關屬非銀行人員所能左右之，被告對於系爭買賣契約之出賣人、標的物及系爭買賣契約之內容均無誤認。且經本院觀諸被告所提之相關證據資料，及前開證人等所為之證述內容，本院認本件並未見被告於簽立系爭買賣契約過程有何受詐欺之情事發生，亦無意思表示錯誤，被告亦未就其此部分之主張有提出任何證據證明其確受有詐欺之事實存在。是以，被告執前開理由，主張本件之房屋仲介有故意以不實話術詐欺其等簽立系爭買賣契約，至其等意思表示錯誤，業已撤銷系爭買賣契約之意思表示，原告請求給付違約金為無理由等情，難認有據，自不足採。
四、綜上所述，原告依系爭買賣契約第8條第2項約定，請求被告李姍珊、李玄龍應同意原告向安新建築公司領取履保專戶（戶名：台新國際商業銀行受託信託財產專戶，帳號：00000-00-000000-0）內款項新臺幣100萬元暨其所衍生之利息。被告李姍珊、李玄龍應給付原告131萬5000元，及自起訴狀繕本送達翌日即111年9月27日起（見本院卷第57頁、第58頁）至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
五、兩造陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘訴訟資料及攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與判決結果尚不生影響，無逐一論述之必要，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 7 月 11 日
民事第三庭 法 官 李婉玉以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 7 月 12 日
書記官 蔡昀潔