臺灣臺中地方法院民事判決111年度訴字第3518號原 告 行政院農業委員會農田水利署法定代理人 蔡昇甫訴訟代理人 蔣志明律師複 代理人 楊榮富律師被 告 廖桂霖訴訟代理人 蘇若龍律師複 代理人 張巧旻律師上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國113年1月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將如附圖所示(Ａ)部分（面積48.40平方公尺）之建物拆除，並將上開占用部分之土地返還原告。暨自民國110年10月13日起至返還上開占用部分土地之日止，按年依占用面積給付當期申報地價10%之金額。
被告應將坐落臺中市○○區○○段000○000地號土地上之建物拆除，將上開2筆土地全部返還原告。並給付原告新臺幣13萬7,205 元，及自民國112年10月1日起至返還上開2筆土地之日止，按年依占用面積給付當期申報地價10%之金額。
被告應將坐落臺中市○○區○○段00地號土地附圖所示編號(Ｂ)部分（面積89.52平方公尺）之建物拆除，並將上開占用部分之土地返還原告。並給付原告新臺幣23萬3,735元，及自民國112年10月1日起至返還上開占用部分之土地之日止，按年依占用面積給付當期申報地價10%之金額。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。
查，本件原告原起訴聲明為：被告應將坐落臺中市○○區○○段00000地號土地上如附圖所示黃色部分之建物拆除，並將上開占用部分之土地返還原告。暨自民國110年10月13日起至返還上開占用部分之土地之日止，按年依占用面積給付當期申報地價10%之損害金（見本院卷第11頁）。嗣於112年1月10日具狀變更聲明如下列原告訴之聲明所示（見本院卷第267至268頁）。原告上開所為均係基於原主張同一建物占用告土地之拆屋還地事實，可認請求基礎事實同一而擴張應受判決事項之聲明，核與上開規定相符，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：國有坐落臺中市○○區○○段00000○000○000○00地號土地（下分稱系爭215-1、215、216、13地號土地，合稱系爭土地）為原告所管理，遭被告故意或重大過失以附圖所示、使用範圍包括編號(A)、(B)及系爭215、216地號土地全部之地上物無權占用，占用面積高達169.39平方公尺，並非單純越界建築，且起造時原告亦不知情，嗣後也無默示同意被告使用系爭土地，爰依民法第767條第1項前段之規定請求拆除上開地上物並返還占用之系爭土地。又依社會通常觀念無權占有他人土地，可能獲致相當於租金之利益，如附圖所示
(Ａ)部分，因被告有給付自105年10月13至110年10月12日之補償金，其餘系爭215、216地號土地及附圖所示(B)部分土地，因未曾給付補償金，爰請求附圖所示(Ａ)部分土地，自110年10月13日起至返還上開占用部分土地之日止，按年依其占有面積給付當期申報地價10%之不當得利。其餘系爭215、216地號土地及附圖所示(B)部分土地，自107年10月1日起至112年9月30日期間按109年1月申報地價年息10%計算，並自112年10月1日起至返還系爭土地之日止，均按年依其占有面積給付當期申報地價10%之不當得利等語。並聲明：如主文所示。
二、被告則以：被告於80年間即已興建門牌號碼為臺中市○○區○○○路000號之建物（下稱系爭建物）經營牛庒牛肉爐，並做居住使用，興建之初雖部分占用系爭土地，但原告明知而未阻止，30餘年相安無事，被告並無故意或重大過失，依修正前民法第796條規定，不得再請求移去或變更系爭建物。況長期以來兩造相安無事，原告顯係默示同意被告使用借貸系爭土地，今原告突主張無權占有，有違誠信原則。被告已繳清自105年10月13日起至110年10月12日止之五年使用補償金，得請求原告辦理出租系爭土地，被告應非無權占有。並請斟酌民法第796條之1，免為移去或變更系爭建物。縱認有無權占用情形，相當於租金之不當得利，應以申報總地價年息百分之1為宜。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院協同兩造簡化爭點如下（見本院卷第84至85頁）：
（一）兩造不爭執事項：如附圖所示(Ａ)部分土地，被告有繳清5年使用補償金至110年10月12日，目前無租賃關係存在。
（二）本件爭點：
1.被告抗辯系爭建物於80間興建，應適用修正前民法第796條，興建之初原告知其越界而未阻止，自不得再請求移去或變更系爭建物，原告否認明知，並主張應適用修正後民法796條以非故意重大過失為限，被告是否已盡舉證之責？法條適用何者為宜？
2.被告抗辯系爭建物經過30餘年，應認原告有默示同意使用借貸，原告否認有明示或默示同意使用借貸，被告是否已盡舉證之責？
3.被告抗辯系爭建物經過30餘年，原告忽爾主張無權占用，請求拆除返還，有違誠信原則，原告否認，被告是否已盡舉證之責？
4.被告抗辯應適用民法第796條之1斟酌公共利益及當事人利益，應免為全部或一部之移去或變更系爭建物，原告否認，被告是否已盡舉證之責？
5.原告主張相當於租金之不當得利，應以申報總地價年息百分之10為宜；被告抗辯相當於租金之不當得利，應以申報總地價年息百分之1為宜。何者可採？
四、本院之判斷：
(一)原告主張系爭土地為原告所管理，被告以附圖所示使用範圍包括編號(A)、(B)及系爭215、216地號土地全部之地上物占用，占用面積為169.39平方公尺（計算式：48.40+89.52+11.62+19.85=169.39），其中如附圖所示(Ａ)部分土地，被告有繳清5年使用補償金至110年10月12日，上開土地目前原告與被告間均無租賃關係存在等情，為被告所不爭執（見本院卷第84、85頁），並有土地登記第二類謄本、照片、履勘筆錄、附圖即臺中市豐原地政事務所土地複丈圖在卷足參（見本院卷第17、19至23、109、131至135頁、附圖），應堪認定。
(二)本件無民法第796條（不論修正前後）及同法第796條之1適用之餘地（本院對爭點1、4之判斷）：
1.土地所有人建築房屋逾越疆界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其建築物，98年1月23日修正前民法第796條定有明文。土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更民法第796條之1第1項前段亦定有明文。上開法文均是關於土地所有人建築房屋逾越地界之情形所為之規定，是適用上自應以越界建築為限。
2.又修正之民法第796條增列「非因故意或重大過失」越界建築者始受保障及對形成之畸零地請求購買權；又修正之民法第796條之1賦予法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更，於民法物權編修正施行前越界建築之情形，亦宜適用（見民法物權編施行法第8條之3立法理由）。故依民法物權編施行法第8條之3規定，修正前民法第796條規定於98年民法物權編修正前土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更其房屋時，亦適用之（最高法院110年度台上字第621號民事判決參照，臺灣高等法院臺中分院110年度上易字第292、514號判決均同此見解）。
查，被告抗辯系爭建物於80年間興建，應適用修正前民法第796條等語，惟此顯與上揭民法物權編施行法第8條之3規定文義相違，依上開說明，實屬無據，至被告提臺灣新竹地方法院99年度簡上字第37號判決，將鄰地所有人請求移去或變更之時點，認亦須在98年民法物權編修正前之解釋，應係增加文義所無之限制，並有違立法本意，並不拘束本院，無從據此為有利被告之解釋。
3.另按所謂土地所有人建築房屋逾越地界，係指土地所有人或其他有利用土地權利之人在其自己土地建築房屋，僅其一部分逾越疆界者而言，若所建之房屋僅約一半在自己土地之上者，與越界建築之情形不符；倘建築房屋之初，尚非土地所有人或其他有利用土地權利之人，應屬單純之「無權占有」（最高法院107年度台上字第644號民事判決參照）。查，本件經現場測量系爭建物絕大部分均占用原告土地，遠遠超過二分之一，事實上系爭建物僅有一小部分非占用系爭土地，而其中系爭215、216地號土地更遭系爭建物完全占用，有臺中市豐原地政事務所土地複丈圖在卷足參（見附圖），依上開說明，此與越界建築之情形不符，應屬單純之「無權占有」，實無民法796條（不論修正前後）及同法第796條之1之適用。
(三)原告未默示同意被告使用借貸系爭土地（本院對爭點2之判斷）：
1.被告抗辯系爭建物經過30餘年，原告有默示同意使用借貸等語，自應為其有利之事實舉證。然查，被告所提之證據，實為單純抗辯30餘年相安無事，應指被告有長期沉默之事實，但事實上，原告並非單純沉默，原告先前業已請求被告給付105年10月13日至110年10月12日止相當於租金之不當得利，有原告臺中管理處110年10月22日函在卷可考（見本院卷第27頁），實無默示同意之情。況且，單單長期沉默之事實應僅係單純沉默，而單純沉默與默示同意仍有不同，默示同意仍需有可認為默示同意之客觀情狀，原告僅是單純沉默不能逕指為默示同意。
2.又按所謂知其越界，須鄰地所有人事實上知悉越界建築，方足當之。倘鄰地為法人所有者，則須其代表人或管理人知其情事，始能認為已知。而主張鄰地所有人知其越界而不即提出異議者，應就此項事實負舉證之責任（最高法院83年度台上字第605號民事判決參照，臺灣高等法院高雄分院104年度上字第296號民事判決、臺灣高等法院104年度上字第13號民事判決均同此見解）。被告另抗辯原告於被告興建之初即知情，且未阻止，其後長年沉默，有默示同意之表徵等情，並傳證人林美蓮、廖正雄到庭證稱：系爭建物於興建之初有看到原告的人至現場看，沒有說什麼等語（見本院卷第185、1
86、188、189頁）。然查，上揭證人實僅證稱：查看之人自稱為水利會的等情（見本院卷第186、188頁），然均未陳明查看之人姓名及於水利會之職權，自難認被告業已證明原告之代表人或管理人知悉而長年沉默，是被告此部分所辯，實無可採。
(四)原告正當行使民法767條第1項前段規定土地所有人之權利，不能認為權利濫用（本院對爭點3之判斷）：
被告另抗辯系爭建物經過30餘年，原告忽爾主張無權占用，請求拆除返還，有違誠信原則等語。然查，系爭建物絕大部分均占用原告土地，遠遠超過二分之一，事實上僅有一小部分非占用系爭土地，而其中系爭215、216地號土地更遭系爭建物完全占用，說明已如前述，被告興建及加蓋系爭建物時，明顯未為自己所有土地範圍之基本確認，甚至依上開占用之情形，不無故意無權占用之情形，被告可責性甚大，相較於原告人正當權利之行使，已難認被告有須受法律保障之利益可資維護。是以，原告基於系爭土地管理機關地位，依法本即負有維護系爭土地所有權完整，不遭他人違法占用侵害之職責，其主張被告無權占用系爭土地，乃本於法律所賦予之權利請求除去侵害並返還所有物，並無違反公共利益及故意加損害於被告，原告據以請求返還，係為維護國有土地所有權能之完整行使，防免私人任意占用國有土地，自難謂有以損害被告為主要目的可言，被告以此抗辯原告權利濫用，殊無足取（臺灣高等法院104年度上字第13號民事判決亦為相同之判斷標準）。
(五)基上，被告以系爭建物無權占用原告系爭土地如附圖所示，合計169.39平方公尺，被告占用上開土地無正當理由，原告訴請被告拆屋還地，自屬有據。
(六)原告得訴請被告按年依占用面積給付當期申報地價10%之相當於租金之不當得利（本院對爭點5之判斷）：
1.按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判例亦同此旨）。又無權使用他人土地，其所受利益，為使用本身，而「相當於租金」係原受利益依其性質不能返還時應償還之價額。查，被告以系爭建物占用系爭土地如附圖所示，並無合法權源，其占有使用土地，自屬受有相當租金之不當利益，而致原告受有損害，是原告請求被告給付無權占用系爭土地之利益，於法有據。
2.另按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，而該條定於租用基地建築房屋準用之，土地法第97條第1項、105條定有明文。所謂土地之申報總價，係指法定地價，所謂法定地價，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，土地所有權人若未申報地價，則以公告地價80%為申報地價，土地法施行法第25條、土地法第148條、平均地權條例第16條規亦有明定。上開計收房屋租金限制之規定，自得據為本件計算被告所受相當租金之不當得利之標準。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年度台上字第3071號判例亦同此旨）。
3.查，系爭土地位於臺13線上，面大馬路，系爭建物開設「牛庒牛肉爐」店，附近商店、住家林立，有街景截圖及Google地圖在卷可參（見本院卷第353至361頁）），並經本院勘驗現場無訛（見本院卷第107至110頁）。系爭215-1、215、216地號土地109年1月申報地價均為每平方公尺8,720元，系爭13地號土地109年1月申報地價為每平方公尺5,222元，有地價第二類謄本附卷可按（見本院卷第139、141、281頁）。
審酌被告占用面積合計169.39平方公尺，系爭建物實有開設「牛庒牛肉爐」店而為商用，系爭215-1、215、216地號土地之公告現值為6萬6,500元，系爭13地號土地則為4萬1,516元（見本院卷第17、131至135頁），遑論實價，依109年1月申報地價10%計之，169.39平方公尺的店面土地，每月相當於租金之不當得利也才9,700元【計算式：8720*79.87+5222*89.53≒0000000，0000000*0.1/12≒9700，元以下四捨五入，以下均同】，相當的划算，兼衡使用系爭土地之經濟價值、被告所受利益，並參酌目前社會經濟狀況等情，認原告請求系爭215、216地號及附圖所示(B)部分土地自107年10月1日起至112年9月30日期間，相當於租金之不當得利，以109年1月申報地價年息10%計算，其餘請求按年依占用面積給付當期申報地價10%之金額，均尚屬適當。
4.基此計之：⑴被告占用系爭215-2地號如附圖所示(Ａ)部分土地，48.40平方
公尺，被告有繳清5年使用補償金至110年10月12日認定已如上述，則此部分原告請給付自110年10月13日起至返還上開占用部分土地之日止，按年依占用面積給付當期申報地價10%之相當於租金之不當得利金額，應屬可採。
⑵被告占用系爭215、216地號土地面積（見本院卷第131、133
頁）合計為31.47平方公尺（計算式：11.62+19.85=31.47），109年1月申報地價均為每平方公尺8,720元，則原告請給付自107年10月1日起至112年9月30日期間相當於租金之不當得利13萬7,205 元（計算式：31.47*8720*0.1≒27441，27441*5=137205），並自112年10月1日起至返還上開占用部分土地之日止，按年依占用面積給付當期申報地價10%之相當於租金之不當得利金額，應屬可採。
⑶被告占用系爭13地號土地面積為89.52平方公尺，109年1月申
報地價為每平方公尺5,222元，則原告請求給付自107年10月1日起至112年9月30日期間相當於租金之不當得利23萬3,735元（計算式：5222*89.52*0.1≒46747，46747*5=233735），並自112年10月1日起至返還上開占用部分土地之日止，按年依占用面積給付當期申報地價10%之相當於租金之不當得利金額，應屬可採。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、第179條規定，請求被告拆除如附圖所示、使用範圍包括編號(A)、(B)及系爭215、216地號土地全部之地上物，並將占用部分土地騰空返還原告，暨給付相當於租金之不當得利，如主文第1至3項所示，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各項證據資料，經審酌後，均與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 2 月 26 日
民事第一庭 法 官 王詩銘上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 2 月 26 日
書記官 黃英寬