臺灣臺中地方法院民事判決111年度訴字第358號原 告 李輝平訴訟代理人 李學鏞律師複 代理人 張彩雲律師
洪榕駿被 告 張貴宏上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年5月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼臺中市○○區○○○○段○○○○號十樓之一房屋騰空遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣壹拾參萬柒仟肆佰伍拾捌元，及自民國一百一十年十二月二十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國一百一十年十二月一日起至返還第一項所示房屋予原告之日止，按月給付原告新臺幣貳萬貳仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾肆萬元為被告供擔保後，得假執行。
本判決第二項得假執行。
本判決第三項於判決確定前清償期已屆至部分，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。查原告起訴時訴之聲明為：(一)被告應將門牌號碼為臺中市○○區○○○0段000號10樓之1之房屋（系爭房屋）騰空並返還予原告。(二)被告應自民國110年7月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告租金新臺幣（下同）22,000元。(三)被告應給付未繳納之水費、電費12,093元予原告。
(四)被告應自110年7月1日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告管理費3,073元。(五)願供擔保，請准宣告假執行。嗣於110年12月20日以民事變更訴之聲明狀變更聲明為：(一)被告應將系爭房屋騰空並返還予原告。(二)被告應給付原告11萬元，及自起訴狀送達於被告之翌日起至清償之日止，按年息百分之5計算之利息，並自110年12月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告租金22,000元。(三)被告應給付未繳納之水費、電費共12,093元予原告，及自起訴狀送達於被告之翌日起至清償之日止，按年息百分之5計算之利息。(四)被告應給付原告15,365元，及自起訴狀送達於被告之翌日起至清償之日止，按年息百分之5計算之利息，並自110年12月1日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告管理費3,073元。(五)願供擔保，請准宣告假執行。經核原告所為訴之聲明變更，均係本於系爭房屋之租賃契約所生之同一基礎事實，揆諸前開規定，應予准許。
二、被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分
一、原告主張：原告於106年12月24日將所有之系爭房屋出租予被告，雙方並簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期限自107年1月1日起至同年12月31日止，租金為每月22,000元，押租保證金為44,000元，並於系爭租約第11條約定押金不得扣抵租金，嗣系爭租約租期屆至，因被告仍有租賃需求，原告同意被告繼續承租，但未另訂租約。不料被告自110年7月1日起至今均未給付租金，經原告歷次催告被告限期繳納，並於110年9月30日以臺中市東興郵局000936號存證信函為書面催告，被告仍未繳納，原告於110年11月26日再以律師函通知被告清償租金及終止租約。又系爭租約第7條已載明水費、電費、管理費應由被告負擔，被告迄今積欠水費218元、電費11,875元，及自110年7月起至同年11月每月3,073元之管理費未繳納，均由原告代為支付。為此，爰依民法第440條、第455條、第767條規定，請求被告將系爭房屋全部騰空並遷出返還予原告，另依民法第179條規定請求被告給付租金11萬元、未繳納之水電費12,093元、管理費15,365元及自110年12月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利22,000元、管理費3,073元等語。並聲明：(一)被告應將系爭房屋騰空並返還予原告。(二)被告應給付原告11萬元，及自起訴狀送達於被告之翌日起至清償之日止，按年息百分之5計算之利息，並自110年12月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告租金22,000元。(三)被告應給付未繳納之水費、電費共12,093元予原告，及自起訴狀送達於被告之翌日起至清償之日止，按年息百分之5計算之利息。(四)被告應給付原告15,365元，及自起訴狀送達於被告之翌日起至清償之日止，按年息百分之5計算之利息，並自110年12月1日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告管理費3,073元。(五)願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、得心證之理由：
(一)按當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時不爭執者，視同自認；當事人對於他造主張之事實，已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執者，準用第1項之規定，民事訴訟法第280條第1項、第3項分別定有明文。經查，原告主張將系爭房屋出租予被告，並簽訂系爭租約，約定租賃期限自107年1月1日起至同年12月31日止，租金為每月22,000元，押租保證金為44,000元，且押金不得扣抵租金，系爭租約租期屆至後仍由被告繼續承租，被告卻自110年7月1日起未再給付租金，原告於110年9月30日以臺中市東興郵局000936號存證信函催告被告給付租金，再於110年11月26日以律師函通知被告清償租金及終止租約，及被告迄今積欠水費218元、電費11,875元，暨自110年7月起至同年11月共15,365元之管理費未繳納，均由原告代為支付等情，業據提出建物所有權狀、房屋稅繳款書、系爭租約、存證信函、通訊軟體LINE對話紀錄、繳款憑證、律師函等件為證（見本院卷第23至57頁、第101至106頁），被告經合法通知，未於言詞辯論期日到庭爭執，亦未提出書狀以供本院斟酌，依上開規定視同自認，應堪信原告之主張為真實。
(二)次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440條第1、2項、第455條前段分別定有明文。經查，本件被告自110年7月起未依約給付租金，經原告以存證信函催告後，被告仍未給付，至110年11月止積欠之租金總額為11萬元（計算式：22,000元×5月＝11萬元），已逾2個月租額以上，則原告依前揭規定，以110年11月26日嘉律字第11011260001號律師函之送達，對被告為終止租賃契約之意思表示，自屬合法。是系爭租約既經原告合法終止，原告依上開規定請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告，洵屬有據。
(三)復按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文，復依系爭租約第3條租金約定：每月租金22,000元整，雙方約定每1個月為1期，現金應於每期5日前繳付，乙方（即被告）不得藉任何理由推延或拒納；第11條特約條款第1項約定：押金部分不能抵扣租金（見本院卷第29、31頁），是系爭租約因上開律師函於110年11月29日送達被告（見本院卷第55頁），已生終止效力，原告請求被告給付系爭租約終止前，即自110年7月起至110年11月止共5個月之租金11萬元（計算式：22,000元×5月＝11萬元），核屬有據，又系爭租約既已明文約定押金不得抵扣租金，本件自不生扣減押金之問題。
(四)再按無法律上原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又依系爭租約第7條第1項約定：房屋之稅捐由甲方（即原告）負擔，乙方（即被告）如水費、電費、瓦斯費、電話費、管理費、第四台、網路及營業上必須繳納之稅捐，得自行負擔，並同意遵守住戶公約之約定（見本院卷第30頁），是租賃期間內發生之水費、電費、管理費應由承租人即被告負擔，然被告未支付水費218元、電費11,875元，及自110年7月至110年11月之管理費共15,365元而由原告代為清償，原告依不當得利之法律關係，請求被告返還上開代墊之費用共27,458元（計算式：218元＋11,875元＋15,365元＝27,458元），即屬有據。
(五)又按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度；倘利益超過損害，應以損害為返還範圍，非以請求人所受損害若干為準。而無權占有他人所有物或地上物，可能獲得之相當於租金之利益，應以客觀上占有人所受之利益為衡量標準，非以請求人主觀上所受之損害為斷（最高法院104年度台上字第715號判決意旨參照）。兩造間系爭租約於110年11月29日終止後，被告迄今仍未將系爭房屋返還予原告，即屬無權占有，被告自因無權占有系爭房屋，而可能獲得相當於租金之利益，原告亦因系爭房屋遭被告無權占有，致無法使用系爭房屋，而受有相當於租金之損害。又兩造間系爭租約所約定租金既為每月22,000元，則原告主張以每月22,000元，作為計算被告無權占有系爭房屋可能獲得相當於租金之利益，應為可採。因此，原告請求被告自110年12月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告22,000元，亦屬有據。
(六)至於原告請求被告按月給付公寓大廈管理費部分。按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾2期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條定有明文。是請求區分所有權人或住戶繳納管理費之權利人為公寓大廈之管理負責人或管理委員會，原告復未舉證證明已代被告繳納自110年12月1日起之管理費，是原告依不當得利之規定請求被告按月給付公寓大廈管理費3,073元，即屬無據。
(七)末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第1項、第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利息較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5。民法第233條第1項、第203條亦有明文。原告對被告請求租金債權，為有確定期限之給付，被告自110年7月起即未給付，依上開規定，應自每月租金清償期屆至之翌日起，負遲延責任，是原告僅請求自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息，於法無違。又原告對被告之不當得利債權，核屬無確定期限之給付，既經原告提起本件民事訴訟，且起訴狀繕本已於110年12月28日送達被告，有送達證書在卷可佐（見本院卷第81頁），被告迄未給付，亦應負遲延責任，是原告請求被告就積欠之租金11萬元、代繳之水費、電費及管理費27,458元，共計137,458元（計算式：11萬元＋27,458元＝137,458元），自110年12月29日起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息，應予准許。
四、綜上所述，原告依租賃及不當得利之法律關係，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告，並給付積欠之租金、代繳之水電費及管理費共計137,458元，及自110年12月29日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，暨自110年12月月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利22,000元，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。至於原告另依民法第767條規定為本件之請求，核屬請求權競合，毋庸贅述，附此敘明。
五、本判決主文第1項原告聲請供擔保准予假執行，核無不合，應予准許，爰酌定相當之擔保金額宣告之；又主文第2、3項所命給付金額在50萬元以下，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行，原告聲請供擔保准予假執行，僅係促使法院注意，附為敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造所為其他攻擊防禦方法及主張，於事實認定及判決結果不生影響，爰不逐一審究，併此敘明。
七、第按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用，民事訴訟法第79條定有明文。查本件原告之請求，其中關於請求被告按月給付管理費部分，固為敗訴，然原告敗訴部分為附帶請求，依民事訴訟法第77條之2第2項規定，本不併算價額而徵裁判費，是關於訴訟費用負擔部分，爰依民事訴訟法第79條規定，仍命被告負擔，併此敘明。
八、訴訟費用之負擔及假執行之依據：民事訴訟法第79條、第390條第2項、第389條第1項第5款。中 華 民 國 111 年 6 月 27 日
民事第六庭 法 官 楊雅婷正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 6 月 27 日
書記官 謝其任