臺灣臺中地方法院民事判決
111年度訴字第389號原 告 游嘉龍訴訟代理人 許崇賓律師被 告 林淑
洪文麗共 同訴訟代理人 周春霖律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國111年5月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告起訴時並未對被告林淑主張侵權行為之法律關係，嗣於民國111年5月25日當庭對被告追加民法第184第1項後段、第2項之規定為請求權基礎（見本院卷第148頁），而該追加之訴與原訴均源自同一不動產買賣糾紛，具有基礎事實同一性，符合上揭規定，應予准許。
貳、實體部分
一、原告主張：
（一）被告林淑前於110年10月3日與原告在被告洪文麗之代書事務所簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約書），以總價新臺幣（下同）455萬元之價格，將坐落臺中市○○區○○段0000地號土地（權利範圍00000000分之90122），及其上同段4048建號建物（門牌號碼臺中市○○區○○○路000號10樓之1，權利範圍全部，下合稱系爭房地），出售予原告。被告於出售系爭房地時，對原告陳稱系爭房地有停車位，且所在大樓車位並無所有權狀，從84年起迄今均只有車位使用權憑證，且向原告「保證」確定該戶使用權之編號48號停車位（下稱系爭停車位），並交付停車位使用權利證明書影本予原告，原告故而相信系爭停車位屬於有獨立可排他之所有及使用權利，而以455萬元之價金與被告締結買賣契約並交付價金完畢，系爭房地所有權亦已於110年10月28日移轉登記予原告。詎原告於110年12月5日社區召開區分所有權人會議後，始知原告所購買之系爭房地並無停車位使用權，被告交付原告之停車位使用權利證明書並非停車位所有權狀，故系爭停車位無法供原告專用，經原告於110年12月8日寄發存證信函向被告林淑告知，惟被告仍置之不理。
（二）系爭房地買賣時，係以房屋加車位為議價基礎，是系爭契約書買賣標的已包含系爭停車位，且被告林淑已確保原告對系爭停車位有專用權存在，卻未能使原告取得系爭停車位之專用權，自有民法第349條之權利瑕疵存在，復因被告林淑已將系爭房地移轉登記、交付予原告，本難期待被告林淑補正系爭停車位專用權之瑕疵再為給付，而屬給付不能。又被告林淑於簽約時明知系爭停車位無法供原告專用，卻故意不告知原告上情，更保證系爭停車位原告得專用，系爭房地之房價亦因系爭停車位無法供原告專用而貶損，自有瑕疵，並以起訴書之送達為通知物之瑕疵。
（三）被告於簽約時，向原告表示系爭房地並無車位權狀，而係使用車位使用證明影本，故意以違反告知義務之背於善良風俗方法詐欺被告，並違反地政士法第26條之保護他人法律，致原告受有價金損害。且被告洪文麗為地政士，對於其所製作之不動產說明書所載內容是否影響系爭房地之內容，非常瞭解，難認其就原告與被告林淑簽訂系爭契約書時無疏失，是被告洪文麗未盡善良管理人之注意義務，致原告主觀上認知所買受之系爭房地包含系爭停車位，而以高於市價之價格購買爭房地，已受有相當於差額之損害，請求被告洪文麗賠償79萬元。
（四）系爭車位市值約79萬元，且原告既受有前述之損害，爰擇一依民法第349條、第353條、第227條、第226條第1項，或依系爭契約書第5條第5項、第7條第7項、民法第354條、第359條、第179條，或依民法第184條第1項後段、第184條第2項之規定對被告林淑；依民法第184條第1項前段或依民法第184條第1項後段、第184條第2項之規定對被告洪文麗提起本訴。並聲明：⒈被告林淑應給付原告79萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計之利息。⒉被告洪文麗應給付原告79萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計之利息。⒊前二項給付，如其中任一被告已履行一部或全部之給付時，其餘被告於該被告履行給付範圍內免除責任。⒋願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭停車位係被告林淑向前手購買系爭房地時，由前手交付予被告林淑使用，因此被告林淑將系爭房地出售予原告時，並未將系爭停車位列入交易標的範圍，然因被告林淑未居住於系爭房地之社區大樓，其獨留系爭停車位亦用不到，若放任不管，勢必為管理委員會改配給其他住戶使用，故將系爭停車位無償交予原告使用，而未向原告另外收取車位價金，且依系爭契約書第1條第2項第2款之約定，系爭停車位係被告林淑無償贈與原告使用，則原告要求返還相當車位價款之價金，實屬無理。若被告保證原告對於系爭停車位有專用權，且有79萬元之價值，豈會無償給予原告使用，既係無償，無對價關係給予原告使用，被告自不負保證專用權之理。況原告至今仍有繳交車位管理費予中港皇璽大樓管理會，並正常使用系爭停車位，被告林淑亦已將系爭房地過戶、點交與原告取得占有及使用，原告收受車位使用證明書影本時亦無異議，可證原告於交易時已告知系爭停車位只有使用證明書，並無不完全給付之情事，所交付之系爭房地亦無任何物之瑕疵或權利瑕疵，則原告請求賠償其損害或減少價金，均無理由。又系爭契約書係委由被告洪文麗辦理擬約及產權過戶相關程序，而系爭停車位為無償給予原告使用，係經原告與被告林淑談妥確認無誤後，由被告洪文麗代為記明於系爭契約書，且協助雙方履約完畢，被告洪文麗並無任何未盡善良管理人注意義務之處，其亦非系爭契約書之賣方，自不可能保證系爭停車位有專用權，原告無償獲得使用系爭停車位，自無因該車位受有損失，自不得向被告洪文麗請求損害賠償等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院得心證之理由：
（一）原告主張其與被告林淑於110年10月3日在被告洪文麗之代書事務所簽訂系爭契約書，以總價455萬元之價格，向被告林淑購買系爭房地，出售予原告，原告已付清價款，系爭房地所有權已於110年10月28日移轉登記予原告，被告林淑並交付編號48號停車位使用權憑證予原告等情，業據其提出系爭契約書、土地登記第一類謄本、車位使用權憑證為證（見卷第31至45頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。
（二）原告主張系爭房地買賣時，係以房屋加車位為議價基礎，是系爭契約書買賣標的已包含系爭停車位，且被告保證原告對系爭停車位有專用權存在，卻未能使原告取得系爭停車位之專用權，致原告以高於市場之價格購買系爭房地，已受有停車位市值79萬元之損害，房價亦因而貶損等節，為被告所否認，並以前詞置辯。故本件爭點厥為：1.系爭契約書之買賣價額是否包括系爭停車位使用權之價格？2.原告依民法第349條、第353條、第227條、第226條第1項，請求被告林淑給付損害賠償79萬元，是否有理由？3.原告依系爭契約書第5條第5項、第7條第7項、民法第354條、第359條、第179條規定向被告林淑請求減少價金79萬元，是否有理由？4.原告依民法第184條前段請求被告洪文麗給付損害賠償是否有理由？5.原告依民法第184條第1項後段、第2項請求被告給付損害賠償，是否有理由？茲分述如下：
⒈按當事人於訂立書面契約時，如未將先前洽商有關契約
履行之事項以文字記載於契約者，除法律另有規定或另有變更契約內容之意思表示合致外，應僅得以該契約文字之記載作為解釋當事人立約當時真意之基礎，無須別事探求。最高法院93年度台上字第988號判決可參。查，原告雖主張系爭房地買賣價金係包含系爭停車位專用權在內，系爭停車位專用權亦有計價等語，為被告所否認，自應由原告舉證以實其說。惟查，原告與被告林淑就系爭房地買賣訂有系爭契約書，依系爭契約書第二條約定「本買賣標的位置在第B1層，車位編號48號車位，車位無償贈與使用」（見卷第33頁），且系爭買賣契約亦未就系爭停車位價值另外標示，足認兩造訂立系爭契約書時，已明白約定被告林淑就系爭停車位係無償贈與使用權予原告，又原告自承於簽訂系爭契約時即知悉原告就系爭停車位無法取得所有權，僅能取得使用權及相關使用權證明（見卷第149頁），足認原告於簽訂系爭契約書前，即已知悉並衡量系爭停車位無法取得單獨所有權狀，且系爭停車位使用權係由被告林淑無償贈與，又依原告提出之錄音檔及譯文（見本院卷第121至123頁），雖能證明曾有人欲向被告林淑租或買系爭停車位，被告林淑亦不願出租或出售，僅願隨同系爭房地移轉，被告林淑知悉系爭停車位使用權亦得作價轉讓，惟不足認兩造於協議系爭房地買賣價格時亦包含系爭停車位專用權價格。原告另以107年度被告洪文麗辦理實價登錄時係有車位，至110年度辦理實價登錄時卻記載無車位主張系爭契約書買賣價金已包含系爭停車位價格，惟107年度之買賣契約係被告林淑與其前手間之契約關係，其如何約定，如何為實價登錄，與本件無關。是系爭契約書既已載明系爭停車位使用權係無償贈與，原告復未舉證證明兩造於議價時，系爭契約書所載價金非僅購買系爭房地，是原告主張系爭契約書所載買賣價金係包含系爭房地及系爭停車位專用權價格，尚不足採。
⒉原告主張被告應擔保其取得系爭停車位完整專有使用權
，然系爭停車位非原告所得專用，有權利瑕疵存在云云。查，系爭契約書之買賣價金並未包含系爭停車位使用權價金，業據本院認定如前，而被告林淑已依系爭契約書約定將所贈與之其自前手取得之系爭停車位使用權憑證交付原告，並於系爭房地點交時併同將將系爭停車位使用權移轉占有予原告，並由原告使用至今，此為原告所不爭執（見卷第109頁），又原告已收受系爭停車位使用權憑證，即已知悉被告林淑向其前手購得之系爭停車位之使用權源，僅有使用權，並無所有權，則被告林淑豈可能就其所無之系爭停車位所有權、永久專用排他權擔保原告可取得，且原告於簽約時已知悉僅取得使用權，即應知悉系爭社區管理制度如有變更，亦可能影響其就系爭停車位之使用權限，是原告主張被告林淑於簽約時保證原告取得系爭停車位之永久完整專有使用權，尚不足採。被告林淑既已依系爭契約約定交付系爭停車位使用權及使用權憑證予原告，應認被告林淑已交付合於系爭契約書約定之贈與物即系爭停車位占有使用權及使用權憑證予原告。又系爭停車位使用權既係由被告林淑無償贈與原告，即與原告主張之買賣法律關係不同，是原告主張依民法第349條、第353條、第227條、第226條第1項請求被告林淑給付損害賠償79萬元，即屬無據。⒊原告另主張被告林淑交付之系爭停車位無永久、排他專
用之權利，且被告林淑故意隱匿重大交易資訊，詐欺而締結，使原告無從議價，致被告林淑交付之系爭房地價格貶損，係屬物之瑕疵云云。按系爭契約第5條第5項約定「賣方（即被告林淑）保證本買賣標的產權清楚，絕無一層數賣、用他人土地或遭第三人侵占等情事。如有他人主張權利（如優先購買權、法定抵押權或強制執行限制登記等），賣方應負責清償塗銷之。亦即被告林淑所交付系爭房地所有權如有權利瑕疵，被告應負責清償塗銷，與原告主張系爭房地有物之瑕疵情形不同，且本件被告林淑自始未承諾移轉系爭停車位所有權予原告，已認定如前，亦難系爭停車位有何權利瑕疵，縱然原告係於110年12月5日系爭社區召開區分所有權人會議後知悉他人之停車位有所有權狀，兩造本即約定交付系爭停車位使用權，原告主張亦與系爭契約書第5條第5項所定之情形不符，況系爭契約書第5條第5項僅約定被告林淑應負責清償塗銷，並無被告林淑應負擔損害賠償之責之約定，原告主張依系爭契約第5條第5項請求減少價金自屬無據。再按系爭契約第7條第7項約定（見卷39頁）「房地點交前，如發現買賣標的物有物或權利瑕疵，買方（即原告）得催告賣方補正，如賣方（即被告林淑）拒絕補正或客觀上難以補正，買方即得依民法規定行使減少價金或解除契約之權利，惟解除契約顯失公平者，不得請求解除契約。」，足認原告如欲主張系爭契約第7條第7項約定之權利，須在系爭房地點交前行使，惟查，系爭房地已於110年10月28日完成所有權移轉登記，並已點交完畢，原告亦收受系爭停車位使用憑證，為兩造所不爭執，原告於點交時亦未就僅取得使用憑證有所主張，則縱原告事後發覺系爭停車位有權利或物之瑕疵（假設語），亦不得依系爭契約書第7條第7項約定請求減少價金，原告主張依系爭契約書第7條第7項請求被告林淑減少價金，亦屬無據。本件兩造約定被告林淑應交付之系爭停車位占有使用權及使用權憑證，原告亦知之甚詳，原告空言主張被告林淑隱匿系爭停車位僅有使用權此一交易資訊，自不足採，原告係有智識之成年人，於簽訂系爭契約書前，即得以使用權與所有權權能不同與被告林淑議價，並無不能議價之情形，又原告經衡量後，仍同意系爭契約之買賣價格購買系爭房地，並於已註明系爭停車位係無償贈與使用之系爭契約書上簽名，足認原告亦同意以系爭契約書購買系爭房地，及無償取得系爭停車位使用權，再者，系爭房地與系爭停車位係不同標的，本件原告主張之物之瑕疵縱然屬實，亦非存在系爭房地上，則縱原告事後主觀上認其購買價格偏高，仍不得認系爭房地具有物之瑕疵，原告自不得依民法第354條、第359條請求減少價金。再者，原告係依系爭買賣契約書給付買賣價金，被告林淑亦基於系爭買賣契約書受領價金，且系爭契約書並未解除，則被告林淑受有利益自屬有法律上原因。本件原告依系爭契約書第5條第5項、第7條第7項、民法第354條、第359條、第179條請求減少價金，均屬無據。
⒋按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償
責任，民法第184條第1項前段。所謂金錢或貨幣所有權受侵害，應係指貨幣遭他人搶奪或竊盜，或貨幣滅失（如貨幣遭人燒燬），或貨幣遭人無權處分，致被善意取得而言。除有民法第184條第1項後段所定故意以背於善良風俗之方法加損害於他人外，不能認構成同法第184條第1項之侵權行為。原告主張被告洪文麗明知系爭停車位無法提供予原告專用，亦配合被告林淑、故意隱匿上情，更保證系爭停車位原告得專用而有詐欺行為，且被告洪文麗為地政士就系爭買賣契約書簽立之過程未詳實記載，將系爭契約書買賣範圍包含系爭停車位，刻意欺騙原告，使原告認就系爭停車位有專用權，而以高於市場之價格購買系爭房地，已侵害原告停車位之財產權即系爭停車位價金，致原告受有差額損害。是原告請求賠償之損害為受被告洪文麗過失行為造成之損失，核係直接遭受財產上之不利益，乃屬純粹經濟上損失，並非民法第184 條第1 項前段所保護之客體，縱原告主張之損害屬實，原告依民法第184條第1項前段請求被告洪文麗負侵權行為損害賠償責任，亦屬無從准許，自無可採。
⒌按故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者，及違
反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任民法第184條第1項後段、第2項定有明文。另按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第26條第2項亦定有明文原告主張被告明知系爭停車位無法提供予原告專用，故意向原告表示系爭房地係20、30年前所蓋房屋，故沒有車位權狀，系爭社區全部都沒有權狀，使用車位係使用權利證明影本，已違反告知義務，被告洪文麗有未盡善良管理人注意義務，配合被告林淑、故意隱匿上情，更保證系爭停車位原告得專用而有詐欺行為係故意以背於善良風俗之方法加損害於原告云云，為被告否認。惟查，兩造簽訂系爭契約書前，原告即已知悉系爭停車位並無所有權狀，僅有使用權憑證，且被告林淑僅交付系爭車位使用權及使用權憑證，業經本院認定如前，則被告並無隱匿被告林淑所交付之系爭停車位並無所有權狀，縱系爭社區其他人持有車位所有權狀，亦無礙被告林淑已告知系爭停車位本無權狀之事實，則難認被告有隱匿重大交易資訊之情，況被告林淑辯稱系爭房地自其購入後，均使用系爭停車位，其點交予原告後，原告亦係使用系爭停車位，為被告所不爭執，則被告於簽約時告知其先前係以使用權憑證繼續使用系爭停車位，亦不無不實之處，是原告主張縱然為真（假設語），亦難認被告有何詐欺行為，本件依原告所舉證據尚不足認被告有何共同為民法第184條第1項後段侵權行為，或被告有違反保護他人法律之情形，或被告洪文麗有違反地政士法第26條之行為。且原告自認至今仍使用系爭停車位，難認原告有何損害，縱原告將來因系爭社區管理規則改變，致原告無法使用系爭停車位，需改使用其他停車位，原告亦未說明或舉證其改用其他停車位有何損害，是亦難認原告受有何損害。被告既無民法上侵權行為，或有違反地政士法第26條之行為，且原告未受有損害，則原告依民法第184條第1項後段、同條第2項請求被告賠償原告79萬元，均無據。
四、綜上所述，原告依民法第349條、第353條、第227條、第226條第1項，或依系爭契約書第5條第5項、第7條第7項、民法第354條、第359條、第179條，或依民法第184條第1項後段、第184條第2項之規定請求被告林淑給付79萬元；依民法第184條第1項前段或依民法第184條第1項後段、第184條第2項請求被告洪文麗給付79萬元，及如其中任一被告已履行一部或全部之給付時，其餘被告於該給付範圍內免除責任等節，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，經審酌後，核與判決結果無影響，爰不逐一論斷，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 6 月 15 日
民事第一庭 法 官 蔡孟君以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 6 月 15 日
書記官 鄭雅雲