臺灣臺中地方法院民事判決111年度訴字第399號原 告 林仁卿訴訟代理人 曹宗彜律師複 代理 人 陳逸律師被 告 林任偉訴訟代理人 王庭鴻律師上列當事人間請求土地移轉登記事件，本院於民國111年8月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠兩造與訴外人林正和（業已死亡）均為坐落在臺中市○區○○○
段00○0000地號土地（下稱68、68-2土地）上建物即東勢仔勝昌堂（下簡稱勝昌堂）之林家後人。經原告努力促成，勝昌堂建物本體即門牌號碼臺中市○區○○○路00○0000號房屋（下稱系爭房屋本體），於民國106年間經臺中市政府公告列為歷史建築即古蹟。被告則為勝昌堂外圍右外護龍（下稱系爭第二護龍）即門牌號碼臺中市○區○○○路0000號房屋（下稱系爭護龍房屋）之所有人。
㈡於107年間，林正和向原告表示其堂弟即被告就系爭護龍房屋
所坐落之68地號土地並無所有權，被告願意將系爭護龍房屋列入勝昌堂歷史建築範圍中，請求原告出售該土地部分持分予被告。因原告正致力推動將勝昌堂歷史建築之範圍擴大即將被告所有系爭護龍房屋等列入，兩造以口頭約定，原告出售68地號土地持分予被告，被告則必須同意並配合歷史建築範圍擴大方案，否則原告將解除買賣契約且收回出售之土地（下稱系爭口頭約定），並於107年8月19日簽立土地買賣契約書，由原告以新臺幣（下同）5,497,530元之價格，將68地號土地應有部分520000分之37182 （約30坪，下稱系爭土地持分）出售予被告（下稱系爭買賣契約）。
㈢詎原告將系爭土地持分移轉登記予被告後，為推動擴大勝昌
堂歷史建物範圍方案，而多次要求被告同意系爭護龍房屋列入歷史建物內，卻屢遭被告拒絕，且否認兩造間有系爭口頭約定，原告於110年5月20日函請求被告履行系爭口頭約定未果後，乃於110年10月7日以律師函通知被告解除系爭買賣契約，並於同年月8日送達被告。是以，系爭買賣契約既經原告解除，依民法第259條第1款規定，被告自應將其所買受之系爭土地持分移轉登記返還原告等語。並聲明：被告應將68地號應有部分520000分之37182之土地，移轉登記返還原告。
二、被告則以：被告堂兄林正和邀同被告一起向原告購買系爭68地號土地，並非被告主動找原告購買，於簽定系爭買賣契約時，方與原告見面，被告自始至終均未曾向原告及林正和表示願將系爭護龍房屋加入勝昌堂歷史建築範圍中，做為原告出售系爭土地持分與被告之條件，且林正和亦未曾向被告表示系爭買賣契約附有將系爭護龍房屋加入勝昌堂歷史建築範圍內之條件，遑論兩造間有「被告必須同意並配合歷史建築範圍擴大方案，否則原告將解除系爭買賣契約，並收回土地」之口頭約定。是以，原告主張依該口頭約定解除系爭買賣契約，請求被告將系爭土地持分移轉登記予原告，自無理由等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
參、兩造不爭執事項（見本院卷一第111頁、卷二第30頁；本院依判決格式修正或增刪文句，或依爭點論述順序整理內容）：
一、兩造均為坐落在68、68-2地號土地上建物即勝昌堂之後人。
二、勝昌堂於106年間經臺中市政府公告列為歷史建築，其列入之建物為門牌號碼臺中市○區○○○路00○0000號房屋即系爭本體房屋。
三、被告為系爭本體房屋建築外圍之第二護龍即門牌號碼臺中市○區○○○路0000號房屋（即系爭護龍房屋）之共有人之一。
四、兩造於107年8月19日簽立原證3之系爭買賣契約，由原告以5,497,530元之價格，將68地號土地應有部分520000分之37182（即系爭土地持分）出售予被告，並於107年9月26日將系爭土地持分所有權移轉登記予被告。
五、對他造所提證據形式真正不爭執。
六、原告於110年10月7日以原證7之律師函向被告為解除系爭買賣契約之意思表示，並於同年月8日送達被告。
肆、得心證之理由：
一、兩造間有無系爭口頭約定?㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。
但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，為民事訴訟法第277 條所明文。原告主張兩造於簽立系爭買賣契約時，口頭約定被告應同意並配合將系爭護龍房屋列入勝昌堂歷史建築範圍擴大方案，否則原告將解除系爭買賣契約，並收回出售土地，然此事實為被告所否認，依上開民事舉證責任分配之規定，原告自應就兩造間有系爭口頭約定之利己事實負舉證之責。
㈡原告主張簽約當日在場之代書呂秀碧在場見聞，且證人呂秀
碧雖於本院審理中具結證稱：我從81年起從事代書迄今，因系爭買賣契約才認識被告，與原告之前就認識。系爭土地買賣契約是我擬定的，在簽約之前，仲介林正和先打電話跟我說他要買原告的土地，討論確定後，會有兩個案子再麻煩我去作業。簽約當天是林正和請我去林新醫院的圖書室辦理的，在簽約時有說到68地號土地本來就是列入歷史建築的地，當時大家合力提出申請列入歷史建築物，大家都要出具同意書，同意68地號土地上面的建築物要列入歷史建築，但沒有寫在系爭土地買賣契約上面，因林正和說都是自己人不用寫在合約上。林正和及被告是與原告同時簽訂買賣契約，林正和當時還有提到往後有什麼補償的話，請原告讓他們領補償，但沒有記載在買賣契約書內。（問：兩造締約時原告有無要求被告應將其所有在東勢仔勝昌堂歷史建築右二護龍之建物配合納入東勢仔勝昌堂歷史建築之範圍?如有，為何系爭契約中並無加註此項約定？）我不知道護龍，只知道原告是說如有必要的話，大家要簽立同意書列入歷史建築，也有說原告本來不賣土地的，是林正和提出賣土地給他，到時候需要時，大家要共同同意，如果不同意的情形下，原告不認同，土地要收回。（原告當時有說要列入歷史建築的建物到底是指何部分？）就是勝昌堂左右保留下來的古蹟。林正和當時有提一些，但我沒有介入。原告說要配合什麼的時候，被告有同意，都是一起作業。107年我辦了3、4件買賣契約，法院傳喚時，我有去翻紀錄並回想，才會印象清楚等語（見本院卷一第253至257頁）。
㈢然觀之簽約當日同由呂秀碧所擬定之原告與林正和間之68地
號土地買賣契約書，已將林正和與原告間有關將來土地被徵收之地上物補償金由林正和領取之約定，明文記載在契約書第15條之特約事項欄內（見本院卷一第303至304頁），足見證人呂秀碧前開證稱兩造間有系爭口頭約定，林正和與原告間有上開補償金約定，均因係自己人而未記載於契約中等語，是否真實可採，非無疑義。又依原告提出購買勝昌堂歷程記錄（見本院卷一第271頁），可知呂秀碧自103年間起至110年9月間止為原告辦理土地買賣多達十餘件，相較於被告，呂秀碧與原告關係更為密切，對於攸關原告權利事項，理應更加仔細留意，以免損及原告權益而流失客戶。故若兩造間果有被告應同意並配合將系爭護龍房屋列入勝昌堂歷史建築範圍擴大方案，否則原告將解除系爭買賣契約，並收回出售土地之系爭口頭約定，則此約定應屬系爭買賣契約之重要事項，而雙方既有簽立書面契約，將此約定記載於該契約上並無任何困難，況代書呂秀碧於簽約當日既已將林正和上開非關契約效力事項之補償金約定，明文記載於同時簽訂之林正和與原告間之買賣契約書中，則如兩造就系爭口頭約定部分於簽約當時確已有合意，更應將此攸關契約效力之重要約定明文記載在系爭買賣契約書上以為憑據，方符常情，且原告及證人呂秀碧均陳述當日兩造簽約時間約1小時（見本院卷一第256、264頁），然就此節卻未見記載於系爭土地買賣契約條款內，益徵兩造並無此系爭口頭約定之意思表示合致。另證人吳旭如並未參與見證系爭土地買賣契約之簽訂，縱其事後曾與被告聯繫，亦無法證明兩造間有系爭口頭約定。是以，原告就此部分之舉證尚有不足，自難認兩造間有系爭口頭約定。
二、原告主張被告未履行系爭口頭約定而解除系爭買賣契約，請求被告返還系爭土地持分，有無理由?查兩造間並無系爭口頭約定之情事，已如前述，亦即，被告並無負有同意並配合將系爭護龍房屋列入歷史建築範圍中之義務，則原告以被告未履行系爭口頭約定為由，於110年10月7日以律師函向被告為解除系爭買賣契約之意思表示，不生解除之效力，原告請求被告返還系爭土地持分，自屬無理由。
三、綜上所述，兩造間並無系爭口頭約定，從而，原告以被告未履行同意並配合將系爭護龍房屋列入歷史建築範圍為由解除系爭買賣契約，依民法第259條第1款規定，請求被告將68地號應有部分520000分之37182之土地（即系爭土地持分），移轉登記返還原告，並無理由，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造所為其餘攻擊、防禦及舉證，經本院審酌後，認與判決結論均無影響，爰不一一論列，附此敘明。
五、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 9 月 12 日
民事第三庭 法 官 廖純卿正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 9 月 12 日
書記官 楊雯君