臺灣臺中地方法院民事判決111年度訴字第3007號原 告 游家杰訴訟代理人 沈泰基律師
楊淳淯律師被 告 徐永昌
陳怡辰上二人共同訴訟代理人 陳怡婷律師複 代理人 王雪雅律師上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國112年5月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告徐永昌、陳怡辰應將坐落臺中市○○區○○段000地號土地上如附圖編號a所示（面積23平方公尺）、編號c所示（面積47平方公尺）及同前段497-1地號土地上如附圖編號b所示（面積3平方公尺）之地上物拆除，並將前開土地返還予原告。
被告徐永昌、陳怡辰應給付原告新臺幣貳仟玖佰玖拾肆元，及自民國111年11月16日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告徐永昌、陳怡辰應自民國111年11月16日起至交還前開土地之日止，按月給付原告新臺幣玖佰玖拾捌元。
訴訟費用由被告徐永昌、陳怡辰負擔四分之三，原告負擔四分之一。
本判決第一項，於原告以新臺幣柒拾伍萬柒仟元供擔保後，得為假執行。但被告徐永昌、陳怡辰如以新臺幣貳佰貳拾柒萬零參佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項，得假執行。但被告徐永昌、陳怡辰如以新臺幣貳仟玖佰玖拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項所命各期給付已到期部分，得假執行。但被告徐永昌、陳怡辰如以每期新臺幣玖佰玖拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第7款定有明文。查：
1、本件原告原起訴聲明係請求：「⑴被告應將坐落臺中市○○區○○段000○00000地號土地上，如附圖所示建物、車庫及圍牆拆除，並將該占用土地返還予原告。⑵被告應給付原告新臺幣（下同）129,560元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⑶被告應起訴狀繕本送達之翌日起至返還第1項占用土地之日止，按月給付原告2,159元。」（見本院卷第11、12頁）。
2、嗣經測量後確認被告實際占用之面積後，遂於112年5月3日具狀將前開聲明變更為：「⑴被告應將坐落臺中市○○區○○段000○00000地號土地上，如臺中市中正地政事務所112年4月17日土地複丈成果圖所示編號a車庫、編號c圍牆及編號b建物拆除，並將該占用土地返還予原告。⑵被告應給付原告119,720元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⑶被告應自起訴狀繕本送達之翌日起至返還第1項占用土地之日止，按月給付原告1,995元。」（見本院卷第289至290頁）。
3、原告前開所為之變更，係基於同一請求基礎事實，減縮應受判決事項之聲明，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，核與前開規定相符，應予准許。
二、原告主張：
（一）坐落於臺中市○○區○○段000○00000地號土地為原告所有，又相鄰之同段498土地，其上興建有門牌臺中市○○區○○街00巷00弄00號房屋，為被告徐永昌、陳怡辰所共有，原告於民國111年7月15日向臺中市中正地政事務所申請鑑界，於111年7月26日鑑界後始發現被告徐永昌、陳怡辰將如附圖編號a、b、c所示之車庫、圍牆及建物搭建於原告所有之系爭土地上，而有無權占用系爭土地之情形，妨害原告所有權之行使，損害於原告，原告自得依民法第767條、第184條、第179條之規定，請求被告徐永昌、陳怡辰拆除系爭土地上如附圖所示之建物、車庫及圍牆。
（二）又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，本件被告徐永昌、陳怡辰所占有之系爭土地，為都市用地，111年1月每平方公尺申報地價為3,280元，系爭土地坐落地段鄰近軍福十六路，周圍均已開發完成，且與第二種住宅區及學校用地相鄰，交通及生活機能便利，依土地法第97條第1項、第105條規定，應以系爭土地申報地價年息百分之10計算為妥適，則回溯起訴狀繕本送達日5年，得請求相當於租金之不當得利為119,720元【計算式：73㎡×3,280元/㎡×10％×5年＝119,720元】。而被告持續無權占有系爭土地，原告亦得本於所有權向被告請求自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭土地之日止，按月給付相當於租金之不當得利1,995元【計算式：73㎡×3,280元/㎡×10％×1/12＝1,995元】
（三）是以，原告爰依民法第767條第1項前段、第179條、第184條之規定，請求：⑴被告應將坐落臺中市○○區○○段000○00000地號土地上，如臺中市中正地政事務所112年4月17日土地複丈成果圖所示編號a車庫、編號c圍牆及編號b建物拆除，並將該占用土地返還予原告；⑵被告應給付原告119,720元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；⑶被告應自起訴狀繕本送達之翌日起至返還第1項占用土地之日止，按月給付原告1,995元；⑷原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告抗辯：
（一）被告徐永昌、陳怡辰於97年購買臺中市○○區○○段000○號門牌臺中市○○區○○街00巷00弄00號房地，並未增建，附屬之圍牆、車庫早於62年即建築完成，66年因臺中市政府第二、三、四期擴大都市計畫，致系爭房屋所坐落之土地分割成2筆，分別為497地號道路用地及498地號第二種住宅區。系爭房地於土地分割時仍係由訴外人于漢江一人所有，72年訴外人陳金滿拍定取得時，因系爭497地號土地已規劃為道路用地，幾乎無價值，故陳金滿與于漢江協議就系爭497地號土地不購買，但仍能合法使用，導致系爭497地號土地與系爭房屋所有權相異之情形產生，衡情被告絕無明知而故意逾越地界之情形。被告徐永昌、陳怡辰買受前開房屋後，與系爭土地原所有人相安無事，原所有人死亡後，原告於111年8月9日辦理所有權移轉登記，原告買受時即知悉被告建物有越界占用之情事，且亦知悉系爭土地為道路用地並無法建築使用，竟突然向被告主張拆屋還地，其主張並無理由。
（二）又訴外人蕭榮峰與被告成立買賣契約時，曾提出聲明書，說明前開房屋與系爭土地所有權相異之經過，依民法第425條之1之立法目的，縱後系爭土地易主，基於債之相對性，系爭房屋之所有人或不得再主張無償使用，亦僅為給付租金數額之問題，而非系爭土地所有人得輕易主張拆屋還地。而該圍籬及車庫皆與房屋同時建造，具有相當經濟價值，使用坐落系爭土地關係之性質與前開房屋相同，應予同等保護或處理，為維護社會經濟秩序及利益，被告得主張類推適用民法第425條之1第1項規定，推定兩造間在前開房屋得使用期限內有租賃關係而有占用之合法權源，故原告不得主張拆屋還地。
（三）退步言之，若認為兩造間無推定租賃關係，則原告買受系爭土地時，被告之建物早已建築使用多年並無任何變動，占用情事原告難謂為不知，且被告亦非故意越界，故被告亦得依民法第796條之1第1項規定，主張系爭房屋免為拆除。又如附圖編號b所示部分，位在該房屋之屋角部位，涵蓋結構柱以穩定建物整體結構，倘拆除，則該房屋將因安全問題而形同廢墟，無法再發揮其經濟價值，造成整體社會之浪費；而如附圖編號a部分常助該建物之使用，為該房屋之從物，基於主從物同一法律上命運之原則，該房屋、圍牆與車庫三者相結合，經濟上機能方能具體表現，倘強拆系爭車庫，對於自身、被告及周遭環境造成之損害，遠大於個人取回土地之小利益，訴請拆屋還地之行為已違反公共利益，達到權利濫用之程度。故本件越界部分應得依民法第796條之1規定而免為拆除。
（四）另原告遭占用之土地屬於道路用地，該土地並無從建築使用，原告主張以系爭土地申報地價年息百分之10計算租金亦屬過高，應予酌減等語。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，被告願供擔保請准免為假執行之宣告。
四、本院所為之判斷：
（一）原告主張坐落臺中市○○區○○段000○00000地號土地，為其所有，被告徐永昌、陳怡辰於系爭土地上設置如附圖編號a所示面積23平方公尺之車庫、如附圖編號b所示面積47平方公尺之圍牆、如附圖編號c所示面積3平方公尺之廚房等地上物占有使用等情，業據提出現況照片（見本院卷第19至25頁）、土地登記第一類謄本（見本院卷第27頁）、地籍圖謄本（見本院卷第31頁）、土地登記第二類謄本（見本院卷第33至34頁）、建物登記第二類謄本（見本院卷第35至36頁）、臺中市中正地政事務所111年正土測字第129500號土地複丈成果圖（見本院卷第37頁）、國土測繪中心圖資服務雲查詢結果（見本院卷第39頁）、建物登記第一類謄本（見本院卷第71至73頁）為證，並經本院會同兩造前往現場履勘及囑託地政機關測量人員測量確認屬實，此有本院勘驗筆錄（見本院卷第215至225頁）、臺中市中正地政事務所112年3月1日中正地所二字第1120001974號函檢送之土地複丈成果圖（見本院卷第245至247頁）、現場履勘照片（見本院卷第229至243頁）、臺中市中正地政事務所112年4月18日中正地所二字第1120003846號函檢送之土地複丈成果圖（見本院卷第271至273頁）在卷可稽，被告徐永昌、陳怡辰對此亦不爭執，則原告前開主張，自堪信為真正。
（二）按所有人對於無權占有或侵權其所有者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者得請求防止之；民法第767條第1項定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年台上字第1120號判決意旨參照）。查：
1、本件被告徐永昌、陳怡辰既不否認其等所共有如附圖編號a所示之車庫、編號b所示之圍牆、編號c所示之廚房等地上物，確有占用系爭土地之情，則被告徐永昌、陳怡辰就其等占有系爭土地具有合法權源乙節，即應負舉證之責，合先敘明。
2、被告徐永昌、陳怡辰雖抗辯兩造之前手間有協議不購買系爭497地號土地，但得合法使用等情，並提出其前手蕭榮峰於97年3月26日所出具之聲明書（見本院卷第131頁）為據。惟依被告提出之建物登記第一類謄本（見本院卷第119頁）、土地登記第一類謄本（見本院卷第125頁）、臺中市地籍異動索引（見本院卷第153、155頁）可知，被告徐永昌、陳怡辰係於97年4月10日向前手蕭榮峰購買前開房地，並於97年5月1日辦理所有權移轉登記；而觀諸前開聲明書（見本院卷第131頁）之內容，僅係被告徐永昌、陳怡辰之前手蕭榮峰個人於97年3月26日所出具之聲明，並無取得斯時系爭土地所有權人之同意而得占有使用之相關證明，則被告徐永昌、陳怡辰抗辯就系爭土地如附圖編號
a、b、c所示部分有占有使用之正當權源云云，即屬無據。
3、是以，被告徐永昌、陳怡辰既然無從證明其等就系爭土地有合法占有使用之權源，則就其等所共有如附圖編號a、b、c所示之地上物占用系爭土地部分，即屬無權占有之行為，則原告本於所有權人之地位，依民法第767條第1項前段之規定，請求被告徐永昌、陳怡辰應將無權占用部分之地上物予以拆除，並將該部分土地返還原告，即屬於法有據。
（三）按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1第1項定有明文。前揭民法第425條之1第1項規定，必須土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人之情形，始有其適用（最高法院94年度台上字第551號判決意旨參照）。查：
1、依據臺中市中正地政事務所111年12月12日中正地所資字第1110013763號函檢送之臺中市○○區○○段000○000地號土地及同段190建號人工登記簿謄本及異動索引資料（見本院卷第143至194頁）可知，重測前之臺中市○○區○○○段000000地號於68年2月14日逕為分割出軍功寮段549-135地號，即73年7月6日重測後之建功段497地號（見本院卷第157頁），原軍功寮549-96地號則為重測後之建功段498地號；重測前之軍功寮段549-96地號為訴外人于漢江所有，分割後之軍功寮段549-96地號，於71年5月28日經訴外人陳金滿因拍賣為原因關係而取得，陳金滿再於72年4月11日連同其上建物一併贈與訴外人陳周秀霞（見本院卷第171、185頁），其後，訴外人蕭榮峰再向陳周秀霞購買前開房地，並於97年4月10日出售予被告徐永昌、陳怡辰。
2、依此可知，重測前臺中市○○區○○○段000000地號自分割為軍功寮段549-96、549-135地號後，其中軍功寮段549-96地號（即重測後之建功段498地號）土地及其上建物係經法院拍賣程序及買賣契約關係而輾轉由被告徐永昌、陳怡辰取得，並無原所有權人于漢江僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人等情形，核與民法第425條之1規定有間，自無類推適用前開法條之餘地。故被告抗辯本件應類推適用民法第425條之1規定，推定如附圖所示之地上物與系爭土地間有租賃關係存在，即非有據。
（四）次按土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更；但土地所有人故意逾越地界者，不適用之，民法第796條之1第1項定有明文。查：
1、本件原告所有之系爭土地面積為76平方公尺，被告徐永昌、陳怡辰越界占用如附圖編號a、b、c所示之系爭土地作為部分建物使用，其面積合計為73平方公尺等情，業如前述。
2、而就被告徐永昌、陳怡辰前開所占用如附圖編號a、c所示部分，依現場履勘所見及卷附之現場照片（見本院卷第229至243頁），如附圖編號a所示部分（見本院卷第231至235頁），係以鐵皮鋼架搭建作為車庫使用，與建築本體並無相連接；如附圖編號c所示部分（見本院卷第235至243頁），係以水泥磚牆搭配鐵欄杆設置圍牆，與建築本體及車庫連接使用，自建築結構上並不能分離之情。是以，被告以圍牆係輔助建物之居住機能而居於從屬關係，車庫係常助建物之使用，增加其使用價值，該房屋、圍牆與車庫三者相結合，經濟機能方能具體表現為由，抗辯原告訴請拆屋還地違反公共利益云云，即屬無據。
3、再就被告徐永昌、陳怡辰前開所占用如附圖編號b所示部分，依現場履勘所見及卷附之現場照片（見本院卷第229至243頁），如附圖編號b所示部分（見本院卷第243頁），係作為廚房使用，雖與建築本體相連接，然其占用面積僅3平方公尺，自建築結構上應無不能移去或變更之情。況且，如附圖編號b所示之地上物，其占用之系爭土地，業經臺中市政府以66年1月18日府工都字第3109號公告，依臺中市第二、三、四期擴大都市計畫，作為道路用地，屬於公共設施保留地，此有臺中市政府都市發展局都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書（見本院卷第123頁），系爭土地既經規劃作為道路用地使用，自不得建築，系爭地上物之占用亦將影響日後道路之規劃使用。復以，被告徐永昌、陳怡辰雖主張如附圖編號b所示部分，係以加強磚造為主要結構，屋角及門框處必有結構柱，內植入四根鋼筋以穩定建物整體結構，倘拆除則該建物將因安全問題而形同廢墟，無法在發揮其經濟價值，造成整體社會之浪費等情，卻並未提出結構技師或土木技師之專業鑑定意見以資證明，自無從依據卷附之建物位置圖（見本院卷第225頁）即予認定該占用部分有何不能拆除變更之情。
4、是以，被告徐永昌、陳怡辰抗辯如附圖編號a、b、c所示占用部分之拆除所致之損害甚鉅，既無法提出相關事證以資證明，依此推論，原告起訴請求拆除占用部分，尚不至於影響整體建物之結構及安全，故本件應無民法第796條之1第1項之適用。
（五）復按權利之行使，不得違反公共利益或以損害他人為主要目的，固為民法第148條第1項所明定。倘權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大，非不得視為以損害他人為主要目的。惟行使權利，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之（最高法院88年度台上字第357號判決意旨參照）。若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年台上字第105號判例意旨參照）。查：
1、按土地為不動產，得單獨為交易之標的，無論土地上有無建物存在，無論建物占用土地之範圍廣大或狹小，亦無論建物占用土地之情形是否為人所知，均得為買賣之標的，因買賣而取得土地所有權之人得本於所有人之地位行使物上請求權，除建物之使用人有使用土地之正當權源外，土地所有人得請求建物使用人拆除建物、交還土地或遷出建物，交還土地，此係權利之正當行使（最高法院98年度台上字第2483號判決意旨參照）。
2、不論原告在取得系爭土地所有權之前是否知悉系爭土地遭占用之情，其既為系爭土地之所有權人，而被告徐永昌、陳怡辰所有之地上物，確有無權占用如附圖編號a、b、c所示之系爭土地之情，則原告本於系爭土地之所有權，請求被告徐永昌、陳怡辰將其等無權占用部分之地上物拆除後，將占用土地返還予原告，雖使被告徐永昌、陳怡辰喪失就前開地上物之使用、收益及處分之利益，然原告收回系爭遭占用之土地，僅係個人權利之行使，並非以損害被告徐永昌、陳怡辰為主要目的，自難謂有何權利濫用之情。
（六）另按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條但書分別定有明文。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，而此項規定於租用基地建築房屋者亦得準用，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。再所謂土地價額係指法定地價而言；土地所有人依土地法所「申報之地價」為法定地價，除非土地所有權人未於公告期間申報地價者，才以「公告地價」（並非公告土地現值）百分之八十為其申報地價，土地法第148條、土地法施行法第25條、平均地權條例第16條前段亦有明文。而土地法第97條關於房屋及基地計收租金之規定，於損害賠償事件雖非當然一體適用，然亦未嘗不可據為計算賠償之標準（最高法院49年度台上字第1230號判例參照）。
查：
1、系爭土地為被告徐永昌、陳怡辰無權占用之事實，業如前述，則被告徐永昌、陳怡辰因無權占用系爭土地而受有利益，並致原告受有損害，原告得對其等請求返還相當於租金之利益。系爭土地位於臺中市北屯區建功段，使用分區為道路用地，經公告為臺中市第二、三、四期擴大都市計畫，屬公共設施保留地，此有臺中市政府都市發展局都市計畫土地使用分區或公共設施用地證明書（見本院卷第123頁）在卷可稽。而被告徐永昌、陳怡辰所有之系爭地上物，其主要用途為車庫、圍牆及部分廚房空間使用，審酌上情及被告徐永昌、陳怡辰所有地上物利用系爭土地之經濟價值及所受利益，並衡酌系爭土地111年1月當期申報地價為每平方公尺3,280元，此有土地登記第一類謄本（見本院卷第27、29頁）在卷可稽，認被告徐永昌、陳怡辰所受相當於租金之利益，應按系爭土地申報地價年息百分之5計算為適當。
2、從而，原告依不當得利之法律關係，請求被告徐永昌、陳怡辰給付自111年8月9日取得系爭土地所有權之日（見本院卷第27頁）起至111年10月20日遞狀之日（見本院卷第11頁）止之期間（共2個月又12天，不足1個月部分以1個月計），按其占用土地範圍73平方公尺，以系爭土地申報總價每平方公尺3,280元，（即各該地號土地面積×申報地價65元/㎡）依年息百分之5計算相當於租金之不當得利2,994元【計算式：（73㎡×3,280元/㎡×5％÷12個月）×3個月≒2,994元，元以下四捨五入】，及自起訴狀繕本送達之翌日即111年11月16日（見本院卷第85、87）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自111年11月16日起至返還前開土地之日止，按月給付原告998元【計算式：73㎡×3,280元/㎡×5％÷12個月≒997.67元，元以下四捨五入】，核屬有據，應予准許，原告逾此範圍部分之請求，即屬無據，要難准許。
（七）綜上所述，被告徐永昌、陳怡辰既無法舉證其等就系爭土地有合法使用之占有權源，則其等所共有如附圖編號a、b、c所示之地上物占用原告所有系爭土地，即屬無權占有之行為，則原告本於所有權人之地位，依所有物返還暨除去妨害請求權、不當得利返還請求權之規定，請求：⑴被告徐永昌、陳怡辰應將系爭497地號土地上如附圖編號a所示面積23平方公尺、編號c所示面積47平方公尺，及系爭497-1地號土地上如附圖編號b所示面積3平方公尺之地上物拆除，並將前開土地返還予原告；⑵被告應給付原告2,994元，及自111年11月16日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；⑶被告應自111年11月16日起至交還前開土地之日止，按月給付原告998元；為有理由，應予准許。至於，原告逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、假執行部分：
（一）本判決主文第1項，兩造分別陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，本院經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
（二）本判決主文第2、3項所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，應由本院依職權宣告假執行，無待原告之聲請，故原告所為聲請供擔保為假執行之宣告，無非促使法院職權之發定而已，本院自無庸就其聲請為准駁之裁判。另就被告陳明願供擔保，請准宣告免為假執行部分，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及陳述，與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項前段。
中 華 民 國 112 年 6 月 14 日
民事第六庭 法 官 巫淑芳正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 6 月 14 日
書記官 楊家印