臺灣臺中地方法院民事判決111年度訴字第3253號原 告 顏金甲訴訟代理人 胡達仁律師被 告 周佳霖訴訟代理人 張格明律師上列當事人間請求履行協議事件，本院於民國112年7月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼為臺中市○○區○○路000○0號未辦保存登記建物（稅籍編號：Z00000000000號）之事實上處分權移轉予原告，並將該建物交付原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔其中十分之三，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國93年間至100年間即曾向被告承租坐落臺中市○○區○○段000000地號土地及其上同段136建號即門牌號碼臺中市○○區○○路000號房屋（下稱系爭411號房屋）、同段1941-12地號土地及其上同段門牌號碼為臺中市○○區○○路00000號之未辦保存登記建物（稅籍編號：Z00000000000號，下稱系爭房屋。以上合稱系爭不動產）作為機車行營業使用。嗣於111年6月間，原告耳聞被告有意將系爭不動產併同同段1941-4地號土地及其上137建號即門牌號碼臺中市○○區○○路000號房屋（下稱系爭409號房屋）一同出售，且系爭不動產每月有近新臺幣（下同）10萬元之租金收益，遂與被告聯繫洽談買賣事宜，兩造並於111年6月21日簽立買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定由原告以2400萬元之價格向被告購買上開不動產。原告並已於同日交付簽約款1000萬元（內含訂金100萬元）予被告，嗣於111年7月27日，原告連同友人蔡代書與被告相約於簽約代書處洽商後續買賣辦理事宜，當日被告雖承諾會儘速辦理上開不動產之抵押權塗銷，然竟提出其前向系爭409號房屋、系爭411號房屋及系爭房屋之承租人所收取之保證金（即押金）約21萬元將不交付原告，且於承租人退租後，應由原告返還承租人保證金，被告不負返還義務等額外要求，原告為求系爭買賣契約交易順暢，勉強同意原告上開要求，又當日被告亦曾向原告表示關於系爭房屋出租予早午餐店部分已收取之支票會再移轉予原告等語。嗣被告辦畢塗銷抵押權登記，並於111年9月12日將系爭買賣標的之所有權辦理移轉登記予原告，惟被告竟拒不將系爭房屋之事實上處分權移轉予原告及交付原告，亦不願偕同原告就系爭房屋辦理變更納稅義務人為原告，甚且誆稱系爭房屋非系爭買賣契約之標的，原告屢次催促均未果，遂以臺中港郵局第506號存證信函限期於文到7日內履約，經被告於111年10月27日收受，但迄今仍未履行。
（一）土地及建物雖非不可分開出售之標的，但房地分別出售予不同買受人，實非交易常態，且土地與房屋異其所有人，造成不利於所有人之土地或房屋整體利用之窘境。衡諸常情，為避免日後滋生土地與房屋異其所有人之爭議，買方買受土地時，其上既有建物存在，土地使用及交換價值即受到建物之限制，一般交易習慣上罕有只買土地卻不同時買其上建物之情形，招致土地使用權限之糾紛。而原告於93年間即曾向被告承租系爭房屋，與被告洽談買賣契約時，對於系爭房屋為坐落臺中市○○區○○段0000000地號土地上之全部範圍自知甚詳，又系爭房屋現出租予第三人，倘原告僅承買1941-12地號土地，非但無法使用收益1941-12地號土地，更徒增與系爭房屋所有權人及承租人之爭議糾紛，反之，倘被告僅出售1941-12地號土地，豈有未於買賣過程中事先與原告商議系爭房屋是否可繼續占有941-12地號土地及占有對價為何等事宜，足見兩造間買賣契約倘未包含系爭1941-12地號土地上之系爭房屋，實有違交易上之習慣、經驗法則及一般社會之理性客觀認知及誠信原則甚明。何況，系爭房屋為未辦保存登記之建物，所需水、電均係自系爭409號、411號房屋所牽線，且部分區域之出入亦尚需穿越系爭409號、411號房屋，若未將系爭房屋連同系爭409號、411號房屋及系爭1941-12地號土地共同出售，如何使用收益系爭房屋？實難想像與系爭409號、411號房屋如此緊密相連之系爭房屋竟未同為系爭買賣契約之標的範圍，足見兩造訂立系爭買賣契約書之真意，當應包含系爭房屋甚明。另被告雖辯稱證人林榮泰手寫定金收據及擬定之買賣契約書均未記載系爭房屋為買賣標的，可證系爭房屋必非買賣標的範圍云云；惟證人林榮泰雖為擬定定金收據及買賣契約之人，然因對於1941之12土地上尚有系爭房屋之情並不知悉，亦未再向兩造詢問，故自無將系爭房屋登載在定金收據及買賣契約之可能，是兩造間買賣契約之標的範圍為何，當仍應探究兩造當事人之真意為是。又被告於111年7月27日表示：「…我才那個時候才說〔
00:09〕我們房客都要給你了〔00:11〕，你保證金都還〔00:013〕，每1間套房都用了快6萬塊，冰箱、洗衣機、電視那個什麼東西有沒有就快6萬塊，你看十幾間，那21萬的保證金你算賺到了，這樣還那個，我才說我是要清的，你說，我才跟你說那個〔00:35~00:38〕。」等語，經核與被告書立予原告之系爭409號、411號房屋及系爭房屋之房客押金明細金額21萬6000元等記載相符，足見系爭房屋確亦為系爭買賣契約書之買賣標的甚明。又林代書於同日稱：「第2點那個周小姐他有在講那個現金的部分，他那個就是說整個賣清的，整個賣清的，整個都你買的人來承受，押金啦！他是有在那個，有這樣表示，是不是這樣？」，被告亦稱：「對對就是說我那個保證金那個我收，那個我沒有要退給你，房租收的沒有要退給你，支票我已經抽起來了，那天星期一我有跟林太太(即早午餐店老闆娘)講，那個早午餐的那個票只有他的拿票，其他的都是拿現金的，我現金拿到我就沒有要退，如果租金現金拿到沒有要退，保證金拿到我也沒有要退。…他（指房客早餐店老闆娘）說要放在我這裡，我說你就拿去啊！你再自己［07:31］，他說我拿那個就［07:33］是拿那個要幹什麼，他說先留在我這裡，先留在我這裡，等我們3個坐下來的時候我才拿給他，看你們跟他要怎樣，那個票他要怎麼給你們，那個就跟我沒有關係了，所以那個所有權人就是［07:53］，這樣就都清楚了，就介紹你們這就是新所有權人這樣子。那個什麼其他的，就只有他是票而已，其他的都付現金，現在我們錢是在這裡，代書也在這裡，這個都是讓買賣全部清楚、全部完成，租金才換人收，現在都是我在收的，這樣你們夫妻聽懂嗎？現在還是我的權利。」，經核被告所稱林太太即為早午餐店之老闆娘，而早午餐店即為系爭房屋之承租人，被告既表示會將早午餐店之支票交付原告，早午餐店所處之系爭房屋自為兩造買賣契約之範圍甚明。另被告曾以LINE通訊軟體傳送簡訊予早午餐店之老闆娘稱：「1：我會和新屋主＋你3人合約當面說清楚寫清楚，2：
新屋主會帶新合約過去，註明：乙方沒有續租保證金6萬新所有權人支付，3：你、我(新舊合約當面處理)」等情，此與上開被告於111年7月27日所述亦相符，足見早午餐店所處之系爭房屋為兩造買賣契約之範圍甚明。又原告透過原告配偶於111年6月16日以LINE通訊軟體與被告取得聯繫，當日被告即手寫買賣標的物所有租金之明細，除分別詳細列出各別租金外，共明確填載總計98萬5000元(應多寫一個0)，並拍照傳送予原告之配偶；而觀其手寫所標示就系爭房屋部分，被告係以「銀聯段1941-12」標示，合法建物部分則以「409」及「411」標示，被告並未同合法建物以門牌號碼標示系爭房屋，故次日簽訂之定金收據及111年6月21日簽立之買賣契約中，原告對於未標明系爭房屋之門牌號碼，僅載明「銀聯段1941-12地號土地」亦未察覺有異，然依上開111年6月16日LINE對話內容中被告所傳送手寫系爭房屋之租金明細，及嗣後111年7月27日兩造對於系爭房屋押金是否移轉之討論，足徵兩造間之買賣契約自包含系爭房屋甚明。綜上，依兩造於111年6月16日LINE對話紀錄、111年7月27日之對話內容及被告傳送早午餐店老闆娘之對話紀錄所示，足稽兩造間之買賣契約標的確有包含系爭房屋甚明，今被告就系爭房屋仍未辦理變更納稅義務人為原告，並將系爭房屋事實上處分權移轉予原告及交付原告，實無理由。
（二）按未辦保存登記之建物買賣，因無從至地政事務所辦理所有權移轉登記，而無法表彰私法上所有權實質歸屬，故關於未辦保存登記之建物在一般交易實務上，通常係由雙方當事人共同申報契稅，憑以變更房屋之納稅義務人，據以繳納房屋稅，取得房屋事實上處分權人之外觀，故就未辦保存登記建物之買賣，出賣人自應負有辦理房屋稅籍移轉登記之義務。系爭房屋為未辦保存登記之建物，且為兩造系爭買賣契約書之買賣標的，被告除負有辦理系爭房屋稅籍登記予原告之給付義務外，並負有使原告取得系爭房屋事實上處分權及交付原告之義務。是以，原告本於系爭買賣契約之法律關係，請求被告辦理系爭房屋稅籍移轉登記，並使原告取得系爭房屋事實上處分權及交付原告，即屬有據。又原告以臺中港郵局第506號存證信函催告被告應於文到7日內履行，被告已於111年10月27日收受上開存證信函，惟於收受7日內即111年11月3日前仍未履行點交系爭房屋之義務，原告爰依系爭買賣契約第10條第2、3款規定，請求被告按每日以買賣總價款千分之一支付遲延違約罰金，而系爭買賣總價款為2400萬元，千分之一即為2萬4000元，則原告自111年11月4日起，請求被告按每日給付2萬4000元遲延之違約罰金至被告履行點交系爭房屋義務之日止，爰原告暫計至111年11月30日，共計27日，即請求被告給付64萬8000元（計算式：24,000×27=648,000）。
又被告辯稱其已依法提存地租至114年1月云云；惟此為被告片面主張，原告並未同意，兩造自無達成租賃之合意，且依被告所主張其每月所需給付租金僅6,040元，每年僅7萬2480元，然原告係以2400萬元之買賣價金向被告購買不動產，縱使扣除兩造未爭執部分，依土地面積比例計算，就系爭房屋所坐落土地即1941-12地號土地（面積274平方公尺），價金已為1600萬元（計算式：24,000,000×274/411=16,000,000），原告豈有可能先支付1600萬元，再按月取回6,040元，且50年後連所支付1600萬元之4分之1仍收取不到之可能。且被告每月僅需支付原告6,040元，即可向房客收取約6萬元之租金，世上有此穩賺不賠且每月報酬率高達本金10倍之交易？又被告舉實價登錄查詢並辯稱附近臨地之土地價格市價每坪約25萬元，被告出售土地價格僅為11萬餘元云云；惟不動產標的價格依個案不同情形本即有所價差，此為市場交易之必然，被告所提實價登錄查詢資料並無法證明兩造間交易之不動產價值應與之相同，且細譯實價登錄查詢資料，可見大多交易市價均在每坪20萬出頭，兩造間所交易之土地面積共為411平方公尺（計算式：68＋69＋274＝411），即124.32坪，正確計算每坪應為19萬3000元（計算式：2400萬元/124.32坪=193,000），與被告提出之實價登錄查詢資料每坪20出頭萬並無明顯差距。又依兩造買賣契約書第10條第2款項所約定：
「賣方違約：賣方如不履行契約所定各項義務者，即為賣方違約，買方得催告限期履行，逾期乃不履行即予解除契約，賣方應將所收價款退還外，並應同時賠償與已收價款同額之違約罰金，作為違約金。」；第3款則約定：「違約罰金：有上貳款之情形，經他方催告期間履行者，並應按每日以買賣總價款千分之一支付遲延違約罰金。」，足見若賣方有違約情事，買方應有兩個選擇，一為催告限期履行後逾期不履行而解除契約，法律效果為買方應退還所收款項並賠償同額之違約金（第2款），另一則為催告限期履行後逾期不履行，但未解除契約，法律效果為賣方應按每日以買賣總價款千分之一支付遲延違約罰金（第3款），此為文義及體系解釋之當然，否則若符合第2款解除契約後方可適用第3款，則第3款根本沒有適用之可能，蓋契約既已解除，何有遲延違約之可能？自無可計算遲延違約罰金之情形，若此，第3款豈非具文？且強制買方於賣方違約時一定要解除契約亦非合理。綜合上述，被告所辯均顯無理由，兩造間買賣契約顯然包括系爭房屋，原告依系爭買賣契約之法律關係，提起本件訴訟，於法有據。
（三）並聲明：(1)被告應協同原告向臺中市政府地方稅務局沙鹿分局（下稱地方稅務局）將系爭房屋辦理變更納稅義務人為原告。（2）被告應將系爭房屋之事實上處分權移轉予原告，並將系爭房屋交付原告。（3）被告應給付原告64萬8000元。
二、被告則以：以下情詞，以資抗辯。
（一）原告於買賣標的附近經營機車行數十年，且於100年間以前即曾承租本件買賣之房屋，早已知悉系爭房屋之使用狀況即現有6戶出租於他人，兩造事先談妥買賣事宜係含買賣標的3筆土地、2棟建物及價金付款方式，並於111年6月17日於原告機車行處談妥買賣標的及條件之後，再請地政士林榮泰到場，由地政士林榮泰以手寫書立定金收據，言明：「坐落房屋：清水區鰲峰路409號及411號，持分全部。土地坐落：清水區銀聯段1941-4地號(68㎡)、1941-5地號、(69㎡)、1941-12地號(274㎡)持分均為全部。㈣買方於立喜日支付定金新臺幣100萬元整，交付支票壹張(票號CH0000000、發票日111年6月17日)。」等情，該定金收據係由兩造及地政士林榮泰共3方確定買賣標的、價金、支付定金及3方親自簽名蓋章，由此可證兩造之買賣標的並未包含系爭房屋在內，即未記載1941-12地號上之系爭房屋即門牌號碼：清水區鰲峰路403-1號；倘兩造間之買賣包含系爭房屋，地政士自應會於前揭定金收據上載明房屋3棟，含1941-12地號土地之系爭房屋在內，並非僅有房屋2棟之詳細記載。嗣地政士於兩造確定買賣標的及手寫定金收據之後，回去再以電腦打字記載買賣標的僅為：「一、土地坐落：(1)、臺中市○○區○○段000000地號。(2)臺中市○○區○○段000000地號。(3)臺中市○○區○○段0000000地號。
二、房屋坐落：建號136(門牌：清水區鰲峰路411號，基地為1941-5地號)、建號137(門牌：清水區鰲峰路409號，基地為1941-4地號)」，並未記載系爭房屋即未辦保存登記建物(門牌鰲峰路403-1號、基地為1941-12地號)為本件買賣標的之一，而原告於111年6月21日相約被告及地政士林榮泰至原告機車行簽立地政士林榮泰繕打好之買賣契約書，被告再交付移轉登記所需文件資料予地政士林榮泰辦理移轉登記，而111年6月17日及同年6月21日被告均有與原告再三確認買賣標的不含系爭房屋在內，地政士手寫之定金收據及渠擬定之系爭買賣契約書，均未有記載系爭房屋為買賣之標的，可證系爭房屋並非買賣標的範圍之內。況地政士草擬不動產買賣契約，依一般常理及經驗，地政士應會將兩造合意之買賣標的均詳細記明於契約書上，如有約定買賣系爭房屋，更會將未辦保存登記之建物如何點交，及事實上之處分權如何轉讓之問題詳細載明於契約書上，以免產生糾紛，是系爭房屋並未在系爭買賣契約之標的範圍内，原告主張被告應將系爭房屋移轉事實上處分權及變更房屋稅籍登記為原告，乃無契約上之依據。另原告主張被告違約，請求依系爭買賣契約第10條第2、3款之約定給付違約罰金；惟系爭契約之標的物已於111年9月30日前履約完成過戶及點交完竣，並無違約之情事，而依原告親自簽名之定金收據及系爭契約文字之記載，系爭房屋並非在買賣契約標的物範圍內，自無違約之情事，原告請求違約金，於法不合。又契約第10條第2、3款係約定：「二、賣方違約：賣方如不履行契約所定各項義務者，即為賣方違約，買方得催告限期履行，逾期乃(仍)不履行即予解除契約，賣方應將所收價款退還外，並應同時賠償與已收價款同額之違約罰金，作為違約金。三、違約罰金：有上貳款之情形，經他方催告期間履行者，並應按每日以買賣總價款之千分之一支付遲延違約罰金。」，則依系爭契約約定，如被告違約者，原告得催告限期履約，逾期不履行，原告應即刻解除契約，解約後得請求返還價款及與價款同額之違約罰金，再以限期履約至履行完竣時之按日罰款，然解除契約即使契約溯及失其效力，非再有契約仍有效之遲延給付得以請求按日罰款之餘地。
（二）原告固提出錄音檔及譯文作為被告有出售系爭房屋之證明；然仔細聽取該錄音檔及譯文全部，並無得以證明簽約買賣當時被告有同意出售系爭房屋之積極事證。且兩造談及合意出售房地建號136(基地為1941-5)、建號137(基地為1941-4)所收取租金之狀況，並談及系爭房屋之出租情況，尚非即承認或同意該系爭房屋即為買賣標的之範圍。另被告在代書處及原告機車店處均有告知原告稱：「我再說一次我只賣3塊土地2棟房子，清水鰲峰路403-1號房子我沒有賣，門牌在上面，買賣合約書就沒有403-1在内。你住○○○○○○○○○○○○○○○○○○○路000○000號前1941-10、1941-11地號別人的，住的人怎麼出入？」等語，原告僅攫取錄音之一部分，可證原告主張並非事實。原告復提出早餐店老關娘與被告間之對話記錄為主張；惟日前被告向該早餐店以簡訊表示：「之前跟你說的新屋主的事，是因為1941-12地號去年6月賣給顏金甲，地上的違建(門牌：鰲峰路403-1號)顏金甲沒有買，本來希望他再買違建，就成為新屋主，就要將租約的權益給新屋主承受。但是協調很久，顏金甲不願意買違建，我要買回土地他也不願意，造成土地與建物分屬不同人，我有支付地租給他，不會造成租戶的權益受損。對於您及其他5戶承租人的權益不受影響，新屋主還沒有出現，一切如舊，自然沒有交接給新屋主的問題，特此說明，期待不要誤會。」，可證原告臆測系爭房屋係於買賣之標的範圍內，全屬無據。又原告稱93年至100年間向被告承租系爭房屋，主張係因承租系爭房屋而有購買系爭房屋及其坐落基地即1941-12地號土地之意思，兩造即有合意買賣系爭房屋及其基地與原告得以使用之意思；惟原告係於多年前承租系爭房屋，租賃關係早已屆期而終止，目前系爭房屋為早餐店等6個人承租，原告自非承租人，何有購買承租房屋與其基地之事實，況且，系爭契約已明定買賣標的，並無任何文字記載：買方因承租1941-12地號上系爭房屋而為買方簽立本件買賣契約之目的，或有被告一併出售系爭房屋與原告之文字，原告復未提出任何積極及明確之證據，可證被告有同意出賣系爭房屋之合意，而為兩造買賣契約標的之範圍之一，更無約定被告必須將系爭房屋之事實上處分權移轉予原告及變更系爭房屋納稅義務人為原告等約定，是原告之請求，全屬無據。另參照附近臨地之土地價格，市價每坪約25萬元，被告出售前揭土地價格僅為11萬餘元（計算式：24,000,000÷207坪=115,900元/坪），約僅有市價不到一半，焉有出賣土地即含其上建物之理？可證原告以極低之價格購買前揭房地，對系爭房屋主張為原買賣契約之標的範圍，不合土地交易之常理與慣例。
（三）按契約之文意有疑義，如辭句模糊，或模稜兩可時，固應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，但如契約文字業已表示當事人之真意，無須别事探求者，即不能反捨契約文字更為曲解。原告無法提出111年6月21日訂立契約時兩造有原告因承租系爭房屋，希望購買房地合一、或兩造有合意出售系爭房屋之意思表示合致、或被告訂約時同意就系爭房屋事實上處分權移轉與原告及房屋稅籍登記移變轉變更登記為被告名義、或原告購買系爭房地之市價行情顯然超過市價行情可以推測包含土地上違建在內、或有因契約文字不甚明確，即有論及系爭房屋事實上處分權移轉予原告之意思，而有探求當事人真意是否含基地上系爭違建之出售等等，必須有探求當事人真意之客觀事實。從而，原告自應就有探求當事人真意之前提客觀事實負舉證責任，始有探求當事人真意之必要，觀諸兩造買賣之定金收據及系爭買賣契約書等文書，並無相關有出售系爭房屋之文字疑義存在，準此，系爭房屋非在買賣契約標的之範圍內，契約文字已臻明確，非有探求當事人真意之必要。又被告多次發文向原告表明系爭房屋不在買賣契約之標的範圍內，於111年10月3日寄發存證信函予原告表明：出售之土地3筆及136、137建號房屋已完成過戶登記及點交房屋完竣，系爭1941-12地號上系爭房屋不在買賣標的範圍，並先支付111年10月份地租費用之郵政匯票6,040元(依土地法第97條第1項規定，被告以土地現值年息8%計算地租，係為合理)，被告復於111年10月17日再度寄發存證信函表示，依民法第425條之1規定，系爭房屋存續期間内對於1941-12地號土地有推定租賃權存在，復再支付至112年1月地租及水電費匯票共29,420元；惟原告否認被告未出售系爭房屋，亦不同意出租土地，將原告支付之匯票退回，被告不得以而於111年10月27日向鈞院提存所支付之地租4個月共35,460元(至112年1月)，嗣被告再於112年1月13日寄發存證信函支付地租至114年1月份，並核算水費、電費、第四台費用等共15萬5503元，由於原告拒收，被告再於112年2月22日向鈞院提存15萬5503元，可見被告確實依法支付地租至114年1月，並無積欠地租。則系爭房屋依民法第425條之1之規定推定在房屋得使用期限內有租賃關係存在，原告無視於被告此等主張，反而起訴請求將系爭房屋之事實上管理處分權移轉原告及變更房屋稅籍登記名義人，顯無法律上之依據。
（四）並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造協議並簡化爭點如下（參本院卷第319至321頁之言詞辯論筆錄。本院依兩造所提爭執及不爭執事項交相比對，及依本件相關卷證或判決格式做部分文字修正或刪減文句）：
（一）兩造不爭執事項：
（1）111年6月17日兩造於原告機車行處，由地政士林榮泰以手寫書立定金收據，言明：「不動產坐落：房屋，清水區鰲峰路409號及411號，持分全部。土地坐落：清水區銀聯段1941-4地號(68㎡)、1941-5地號(69㎡)、1941-12地號(274㎡)，持分均為全部。㈣、買方於立喜日支付定金100萬元，交付支票1張（票號CH0000000、發票日111年6月17日）。
」
（2）兩造於111年6月21日簽立系爭買賣契約，記載出售被告所有坐落於臺中市○○區○○段000000○000000○0000000地號3筆土地；另建物為建號136(門牌號碼：清水區鰲峰路411號，基地為1941-5地號)及建號137(門牌號碼：清水區鰲峰路409號，基地為1941-4地號)。
（3）系爭買賣契約第2頁記載：「簽約－111年6月17日訂金收據100萬元、111年6月21日簽約金900萬元；用印－111年6月28日800萬元；完稅－111年7月12日500萬元，賣方契稅核發及繳清稅款；尾款－111年7月22日100萬元。」
（二）爭執事項：
（1）兩造間系爭買賣契約之標的範圍，是否包含清水區銀聯段1941-12地號土地上之系爭房屋？
（2）原告依系爭買賣契約第10條第3款規定，請求被告給付64萬8000元（自111年11月4日起至111年11月30日），有無理由？
四、本院得心證之理由：
（一）按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。所謂探求當事人之真意，乃在兩造就意思表示真意有爭執時，應從該意思表示所植基之原因事實、經濟目的、社會通念、交易習慣、一般客觀情事及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果是否符合公平原則（最高法院105年度台上字第595號判決意旨參照）。又按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（見最高法院99年度臺上字第1421號判決、98年度臺上字第1925號判決意旨）。是於探求當事人立約真意時，所應力求者，乃於解釋契約條款時，斟酌當事人訂約時客觀上所存在之一切情事，以契約當事人所欲達成之契約目的為基準，不違背契約本質，而為符合公平正義之契約解釋。至所謂契約之目的，係指當事人基於契約內容所欲達成之經濟上效果。而所謂契約之本質，則係指通常交易觀念，及一般交易當事人所得合理預期之給付目的與契約利益而言。
（二）查原告主張依兩造於111年6月21日所簽立之系爭買賣契約，其買賣標的除記明為系爭1941-4、1941-5、1941-12地號土地，及同段136建號即系爭411號房屋（基地為1941-5地號)、同段137建號即系爭409號房屋（基地為1941-4地號），然尚應包含1941-12地號土地上之未辦保存登記建物即系爭房屋在內等情，乃為被告所否認，並辯稱依地政士林榮泰手寫之定金收據及渠擬定之系爭買賣契約書均未記載系爭房屋為買賣之標的，可徵系爭房屋並非在系爭買賣契約標的之範圍內，且提出111年6月21日不動產買賣契約書、111年6月17日訂金收據等為證(見本院卷第49至61頁、第191至194頁、第239頁）。而查，觀諸兩造簽約後於111年7月27日商討買賣契約後續事宜之錄音譯文所示，被告乃稱：「…我才那個時候才說我們房客都要給你了，你保證金都還，每1間套房都用了快6萬塊，冰箱、洗衣機、電視那個什麼東西有沒有就快6萬塊，你看十幾間，那21萬的保證金你算賺到了，這樣還那個，我才說我是要清的，你說，我才跟你說那個」、「對對就是說我那個保證金那個我收，那個我沒有要退給你，房租收的沒有要退給你，支票我已經抽起來了，那天星期一我有跟林太太(即早午餐店老闆娘)講，那個早午餐的那個票只有他的拿票，其他的都是拿現金的，我現金拿到我就沒有要退，如果租金現金拿到沒有要退，保證金拿到我也沒有要退」、「所以現在就是說票我有這3間要賣，因為你有交代說不要跟人家講了，所以說因為買的人有同意的時候你們就知道是誰了」、「他（指房客早午餐店老闆娘）說要放在我這裡，我說你就拿去啊！你再自己，他說我拿那個就是拿那個要幹什麼，他說先留在我這裡，先留在我這裡，等我們3個坐下來的時候我才拿給他，看你們跟他要怎樣，那個票他要怎麼給你們，那個就跟我沒有關係了，所以那個所有權人就是，這樣就都清楚了，就介紹你們這就是新所有權人這樣子。」等語在卷（見本院卷第95頁、第101頁），此為被告所不爭執（見本院卷第322頁），而審之被告所稱林太太之人確為早午餐店之老闆娘，即為系爭房屋之承租人等情，復為被告所不爭執；另參諸被告書立予原告之房客押金明細表所示（見本院卷第125頁），可見其中除記載系爭411號及系爭409號房屋之房客押租金外，尚於系爭1941-12地號土地欄下記載早午餐之押租金，亦即系爭房屋承租人之押租金，而押租金總額計為21萬6000元，均與前開被告所述保證金即押租金之金額互核相符，基此可徵原告主張被告與原告商討買賣契約後續有關承租房客保證金事宜，係包含系爭房屋之房客在內等語，洵屬真實有據。況且，觀諸被告亦陳稱「我有這3間要賣」，又稱「要向系爭房屋之承租人即早午餐店老闆娘介紹你們即原告就是新所有權人」等語，則倘若被告所辯系爭房屋並非兩造系爭買賣契約之買賣標的，系爭房屋之租金本仍應由被告收取等情屬實，則被告何需與原告談論系爭房屋之承租人即早午餐店所開立之票究應如何交予原告，又焉有介紹新所有權人予系爭房屋之承租人認識之必要，是已足徵被告於簽署系爭買賣契約時確實已認定系爭房屋即1941-12地號土地上之未辦保存登記建物亦為系爭買賣契約之買賣標的物甚明。再者，參諸被告與早午餐店老闆娘之LINE對話紀錄，既可見被告陳稱：「1：9/30-10/1其中1天，我會和新屋主＋(加)你3人合約當面說清楚寫清楚，2：新屋主會帶新合約過去，註明：乙方沒有續租保證金6萬新所有權人支付，3：你、我(新舊合約當面處理)」等語（見本院卷第149至151頁），亦為被告所不爭執，益徵早午餐店所處之系爭房屋確實已有新屋主，即房屋所有權人已有變更，非僅土地所有權人有所變更無疑。故而，被告陳稱「新屋主」會與早午餐店之承租人重新定立新合約，且若無續約，保證金6萬元將由新所有權人支付，新舊合約3人當面說清楚、寫清楚等語，既與上開被告於111年7月27日所述及房客押金明細表所載亦屬相符，是在在堪徵兩造間買賣之標的確係包含1941-12地號土地上之未辦保存登記建物即系爭房屋在內至明。再者，核諸原告主張伊於93年間即曾向被告承租系爭房屋，伊與被告洽談系爭買賣契約時，對於系爭房屋為坐落系爭1941-12地號土地上之全部範圍自知甚詳，亦知悉系爭房屋該時乃出租予第三人等情，為被告所不爭執，是倘若原告僅承買系爭1941-12地號土地，而未承買其上未辦保存登記之系爭房屋，勢必造成該土地資源無法盡其經濟效用，且使土地與建物分屬不同人所有而致生產權糾紛，此顯與一般不動產交易常情有違，而益徵兩造訂立系爭買賣契約書之真意，實應包含系爭1941-12地號土地上之系爭房屋在內。準此，衡諸前開最高法院判決意旨，本院綜合上情，並斟酌兩造簽立系爭買賣契約當時及過去之事實、交易上之習慣，本於經驗法則及誠信原則，依契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察以為判斷之基礎，堪認原告主張兩造簽屬系爭買賣契約之買賣標的應包含系爭房屋即1941-12地號土地上未辦保存登記之系爭房屋在內等語，應屬真實可採，而被告抗辯系爭房屋並非系爭買賣契約之標的範圍云云，委非有據。
（三）又被告雖抗辯依地政士林榮泰手寫之定金收據及系爭買賣契約書上均未記載系爭房屋為買賣之標的，可徵系爭房屋並非系爭買賣契約之標的範圍云云；然則，觀諸證人即地政士林榮泰於112年6月2日本院言詞辯論期日中到庭證稱：「不動產定金收據是製作當天接到賣方周小姐（即被告）電話通知我要馬上到達清水區鰲峰路顏金甲（即原告）的機車店，他們已經談好買賣的房屋及土地，要馬上要製作定金收據；當時到達時兩造已經談好買賣的不動產有多少不動產，已經事先談好了；後來不動產買賣契約書是依照定金收據上的標的去打的，且要寫定金收據前，原告有委託一位先生事先去查閱不動產的登記謄本的內容；製作定金收據時寫好要買賣的不動產土地有多少房屋有多少，寫好後，請他們先看過，要下定多少定金也是請他們確認過，才簽名，製作完定金收據後的隔幾天再約時間簽訂不動產買賣契約書，再做第二次的確認不動產買賣契約的標的物的內容，及付款方式在買賣契約書上都再次確認；在定金收據跟簽定買賣契約書及交付稅單給買方繳納時，買方沒有跟我表示過系爭房屋在原契約的買賣範圍內。我所知道是在交尾款時原告對於403之1的違建又提出這個問題，我請他們雙方自行協調。買方與賣方說有另外一間房子要怎麼處理，我說買賣雙方你們自己就買賣當時是怎麼談的，去談，我不清楚，因為我一直不知道有違建。」等語（見本院卷第260至267頁），可見證人林榮泰固稱兩造於製作定金收據及簽訂系爭買賣契約書時均有再三確認系爭買賣契約標的物之內容，且在簽定定金收據、買賣契約書及交付稅單予買方即原告繳納時，買方即原告均未向渠表示系爭房屋係在契約之買賣範圍內，而直至繳交尾款時，原告才提出系爭房屋之問題等情無訛；然而，證人林榮泰既亦陳稱不動產定金收據製作當天，渠到達時兩造已經事先談好買賣之房屋及土地，後來不動產買賣契約書亦係依定金收據上之標的去繕打等情詳實，是以，證人林榮泰既僅係依兩造事先談好之內容擬定定金收據及買賣契約，尚非實際參與洽談系爭買賣契約之人，亦不知有系爭房屋之存在，自不得徒因地政士林榮泰所製作之定金收據及系爭買賣契約書上均未記載系爭房屋為買賣之標的，即逕認兩造間系爭買賣契約之標的並未包含系爭房屋，而仍應以上開探究之兩造當事人真意為何作為判斷甚明。
（四）又被告雖仍抗辯其曾向早午餐店以簡訊表示：原告並未承買系爭房屋，原本希望原告再買系爭房屋成為新屋主，就要將租約的權益給新屋主承受，但原告不願意購買，被告要買回土地原告亦不願意，造成土地與建物分屬不同人，被告並有支付地租給原告，新屋主還沒有出現，可證系爭房屋非屬系爭買賣標的之範圍云云，並提出112年2月7日LINE對話截圖為證（見本院卷第197頁）；然而，核此既與先前被告與早午餐店老闆娘之LINE對話內容多有矛盾，足見被告說詞反覆，已尚難憑採；甚且，觀此對話內容之日期乃為112年2月7日，而係於111年11月16日本件起訴後由被告單方陳稱之內容，自屬有疑，當不得以此遽認系爭買賣契約之買賣標的確未包括系爭房屋在內。至被告依民法第425條之1規定，主張系爭房屋於存續期間内對於系爭1941-12地號土地推定有租賃權存在，且已依法提存地租至114年1月云云，並提出存證信函、郵政匯票、本院111年度存字第2180號提存書、本院112年度存字第369號提存書等為證（見本院卷第199至223頁），然此已為原告所否認，而為被告片面所為主張，又系爭買賣標的應包含系爭房屋即1941-12地號土地上之未辦保存登記建物在內，既為本院認定如前，則系爭1941-12地號土地及其上之系爭房屋已同屬一人即原告所有，核與民法第425條之1之構成要件未合，自無該條之適用甚明。準此，當認被告所辯上情，均無可採。
（五）按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第348條第1項定有明文。又按「稅籍名義僅用以認定納稅之主體，且稅籍登記名義人依法納稅係盡其公法上之義務，對於私法上之權利並無表徵之功能。」（臺灣高等法院暨所屬法院96年法律座談會民事類提案第16號研討結果）、「房屋所有人應向政府繳納房屋稅，乃在盡公法上之義務，且房屋稅籍之變更與否，與房屋所有權之移轉無涉，更非房屋所有權移轉之要件，故房屋所有權如有讓與情事，而須向稅捐稽徵機關申請變更納稅義務人名義，係盡其公法上之義務，不得以之為私權訟爭之客體。」、「對未登記之不動產肯認有事實上處分權，乃係實務上之便宜措施，然事實上處分權究非所有權，能否類推適用所有權之物上請求權之規定，亦非無疑。」（最高法院79年度台上字第875號及95年度台上字第94號判決要旨參照）。經查，兩造間系爭買賣契約之買賣標的確實包含系爭房屋在內，亦即系爭房屋之事實上處分權人依系爭買賣契約之約定應為原告，既經本院審認如前，是當認原告具有系爭房屋事實上處分權人之法律上地位已甚明確，尚無受再受誤認侵害之虞，從而，原告依系爭買賣契約約定及民法上開規定，請求被告將未辦保存登記建物即系爭房屋之事實上處分權移轉予原告，並將系爭房屋交付原告，固有理由，應予准許；然原告據以併請求被告將系爭房屋之納稅義務人辦理移轉登記予原告，揆諸上開說明，尚乏訴之利益，是堪認原告就此部分之請求，要屬無稽，應予駁回。至系爭房屋之事實上處分權之歸屬於本件既已明確，則稅籍登記名義人不符實情，稅捐機關是否准許原告依房屋事實上處分權歸屬之實際狀態申請變更納稅義務人為原告，當僅係行政機關之權限與行政爭訟之問題，非屬私法解決之範疇，附此敘明。
（六）另者，原告主張依系爭買賣契約第10條3款規定，請求被告給付遲延違約罰金64萬8000元（自111年11月4日起至111年11月30日）云云，乃為被告所否認，並以前詞置辯。
而查，系爭買賣契約第10條違約罰則之約定為「買方違約：買方不依約履行付款或契約所定之各項義務者，即為買方違約，賣方得催告限期履行，逾期仍不履行即予解除契約並將已收之價款全數沒收，充作違約金。賣方違約：賣方如不履行契約所定各項義務者，即為賣方違約，買方得催告限期履行，逾期乃不履行即予解除契約，賣方應將所收價款退還外，並應同時賠償與已收價款同額之違約罰金，作為違約金。違約罰金：有上貳款之情形，經他方催告期間履行者，並應按每日以買賣總價款千分之一支付遲延違約罰金。」等情，亦即依該條第1款或第2款約定，無論為買方違約或賣方違約，經他方催告限期履行，逾期仍不履行，他方即予解除契約，於解除契約後，始生可將已收之價款全數沒收充作違約金，或將所收價款退還並同時賠償與已收價款同額之違約罰金之情形，準此，堪認系爭契約第10條第3款違約罰金約定「有上貳款之情形」，當指有前第1款、第2款買方或賣方違約時，於解除契約後始生違約罰金之情形，即係以解除契約作為要件，始有系爭契約第10條第3款之適用至明。而查，系爭房屋係屬系爭買賣契約之買賣標的範圍，既經本院審認如前，亦即被告確實未將系爭房屋之事實上處分權移轉予原告並交付系爭房屋予原告，固屬違約無訛；然原告既未解除系爭買賣契約，依上開說明，自尚不生系爭契約第10條第3款違約罰金之問題，故而，原告主張依系爭買賣契約第10條第3款約定，被告應給付遲延違約罰金64萬8000元予原告云云，當認屬無據，難為准許。
五、綜上所述，兩造系爭買賣契約之買賣標的確實包含系爭房屋在內，已如前述，則原告依系爭買賣契約之法律關係，請求被告應將系爭房屋即未辦保存登記建物之事實上處分權移轉予原告，並將系爭房屋交付原告，為有理由，應予准許；至原告併請求被告應協同原告向地方稅務局將系爭房屋辦理變更納稅義務人為原告，及依系爭買賣契約第10條3款規定，請求被告給付遲延違約罰金64萬8000元，均為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經核均與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 112 年 9 月 8 日
民事第五庭 法 官 許惠瑜以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 9 月 8 日
書記官 林靖淳