臺灣臺中地方法院民事判決
111年度訴字第328號原 告 楊翠花訴訟代理人 張淑芬被 告 楊幸男
楊湧泉楊碧花楊紫花共 同訴訟代理人 林建平律師上列當事人間給付土地買賣價金事件，本院於民國111年5月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告主張：伊與被告4人（以下稱被告)為手足，因繼承而共有臺中市○○區○○段000地號土地(下稱系爭土地)，已辦畢分割登記，應有部分各5分之1。系爭土地訂有耕地三七五租約（下稱系爭租約），嗣被告申請調解，並與承租人調解成立，條件為承租人同意接受出租人給予成交金額3分之1補償費後，配合辦理終止租約，被告已將系爭土地出售予訴外人黃金水，價金為新臺幣(下同)1414萬9250元，伊同意終止租約，但認為被告不能代伊決定補償金，故伊拒絕分擔佃農補償金471萬6415元，又出售系爭土地不需要請人代辦，是被告自行與代書成立委任關係，故伊拒絕分擔代辦費，上開價金經扣除伊同意分擔之規費3萬1890元後，伊應分得282萬3472元【計算式：（1414萬9250-3萬1890=1411萬7360）/5=282萬3472】，被告卻僅將187萬3855元以伊為受取權人辦理提存，爰依土地法第34條之1第3項規定，請求被告連帶給付價金94萬9617元(計算式：282萬0000-000萬3855=94萬9617)等語。並聲明：一、被告應連帶給付原告94萬9617元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。二、願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告則以：系爭租約之租金每年僅5832元(各共有人僅分得1000多元)，在承租人陳金敦、陳金泉、陳金星未違反耕地三七五減租條例之情形下，出租人必須續約，故除非終止系爭租約，否則難以覓得買主，因被告發現承租人有於系爭土地上鋪設柏油路面，供他人通行，不自任耕作之情形，而於109年11月13日在臺中市梧棲區公所與承租人調解，委員認為無法認定有不自任耕作之情形，建議由承租人繼續耕作，雙方即達成調解，內容為出租人尋得買受人欲成立買賣契約前，承租人同意接受出租人給予成交金額3分之1補償費後，配合辦理終止租約，並不要求分割土地做為補償，且承租人可優先購買。原告雖未參與租佃調解，但被告應有部分已達5分之4，符合民法第820條和土地法第34條之1第1項管理、處分共有物之多數決規定，被告並於109年11月30日與訴外人黃金水簽訂買賣契約，委由代書辦理相關手續，將系爭土地移轉予黃金水，經扣除規費3萬1890元、代辦費3萬1670元、佃農補償金471萬6415元後，按照原告應有部分，將187萬3855元【計算式：(1414萬9250-3萬1890-3萬0000-000萬6415)/5=187萬3855】辦理提存，業已付清，原告仍請求被告給付買賣價金，並無理由等語答辯。並聲明：一、原告之訴駁回。二、如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
參、本院得心證之理由：
一、按土地法第34條之1第1項規定，共有土地，其處分、變更，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之，但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算。次按民法第820條第1項規定，共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之，但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算。是就分別共有之土地，其管理和處分均採多數決，毋庸全體共有人同意，以促使共有物之有效利用，增進社會經濟發展，一旦經共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意，其他共有人縱使不同意，依照上開規定，仍應受多數決決議內容之拘束，其理自明。復按民法第822條第1項規定，共有物之管理費及其他負擔，除契約另有約定外，應由各共有人按其應有部分分擔之。
二、原告主張兩造繼承系爭土地，已辦畢分割登記，而為分別共有關係，每人應有部分5分之1，嗣被告與系爭三七五耕地承租人成立調解，原告有收到梧棲區公所調解成立之函文，被告業已出售土地，得款1414萬9250元，並將買賣價金187萬3855元為原告辦理提存之客觀事實，為被告所不爭執，並有原告提出之系爭土地登記第一類謄本（本院110年度司促字第36209號支付命令卷，下稱司促卷，第21頁）、臺中市梧棲區公所109年11月19日梧區農建字第1090019061號函暨所附調解程序筆錄（本院卷第83至91頁）、臺中市政府耕地租佃委員會109年11月13日調解成立證明書（本院卷第93頁）、系爭土地買賣契約書（本院卷第101至107頁）、清水郵局第151號存證信函暨附件（本院卷第109至113頁）、110年度存字第265號提存通知書（司促卷第29頁）可證，首堪認定。
三、兩造同意爭點在於：㈠土地法第34條之1處分行為和民法第820條第1項共有物管理行
為是否包含成立調解？該調解效力能否拘束原告?㈡原告就出售土地之代辦費用3萬1670元，是否應分擔5分之1？
四、經查：
(一)就終止租約所為之調解，應屬共有物之管理行為，依照民法第820條第1項規定得依多數決決定：
1.本件被告因發現在系爭土地上存有部分柏油鋪面，認為承租人陳金星等人可能有不自任耕作，而違反耕地三七五減租條例第16條，導致系爭租約無效之情形，故向臺中市梧棲區耕地租佃委員會申請調解，經臺中市梧棲區公所履勘系爭土地及函調臺中市建設局、地政局及航照圖等資料後，認定系爭土地僅少部分鋪設柏油道路，大部分面積仍持續耕作，無法判斷柏油路面鋪設年份是否在承租人辦理繼承時即已存在，故於109年11月13日調解時，建議由佃農陳金星等人繼續施作，系爭租約仍為有效，被告為求順利出售系爭土地，即與陳金星等人達成共識為：「本案經出租人尋得買受人時，欲成立買賣契約前，承租人同意依規定接受出租人給予成交金額3分之1補償費後，配合辦理終止租約，並不要求分割土地做為補償」，有臺中市梧棲區公所函暨所附調解程序筆錄可參（見本院卷第86~91頁)，是上開調解內容係有關系爭土地租佃爭議，就共有物之出租、收益，屬於管理行為，故就共有物終止租約之條件決定，亦應屬管理行為，應得依民法第820條第1項規定，以多數決為之。
2.既然原告不爭執被告之人數(4人)和應有部分(5分之4)均過半數，符合民法第820條第1項前段之規定，則縱使原告不同意上開管理方式，仍應受雙方調解內容之拘束。況承租人係以領取成交金額3分之1(補償費)作為同意終止系爭租約之前提，若系爭租約未能終止，系爭土地當無可能以相同價金順利出售，原告主張伊僅同意出售土地並分享價金，但不同意給付承租人補償費，顯然係將同一調解內容，取其有利部分，卻對其不利部分拒絕履行，當非公平，上開調解內容無從割裂，原告既應受多數決之拘束，即不能因為其不同意，而拒絕遵守調解內容，原告主張因為其不同意，調解內容就不能拘束伊，故伊不需要按其應有部分分擔補償金乙節，尚屬無據。
(二)被告為出售系爭土地支出之代辦費用，係屬管理共有物之支出，原告應按應有部分分擔之：
1.系爭土地共有人共5人，被告人數和應有部分均超過半數，已如前述，是依土地法第34條之1第1項之多數決規定，自可出售系爭土地，該處分之效力及於原告，共有人依該條規定，同意就共有之土地之處分，對於不同意者而言，係屬法定代理權之性質(最高法院83台上1761號判決要旨參照)。
2.被告主張為出售系爭土地而支出代辦費用，包括：實價登錄申報1500元、簽約費3000元、分割登記4000元、鑑界聲請4000元、農用證明申請2000元、三七五租約變更登記1萬元、三七五租約終止登記1萬5000元、存證信函8000元，總計為4萬7500元，扣除承租人負擔3分之1(以15830元計算)，兩造應負擔之代辦費為3萬1670元，為原告所不爭執（本院卷第130頁筆錄)，並有被告提出之吉村地政士事務所陳金村出具之請款明細說明在卷可參(本院卷第135頁)，應堪信為真實。
3.雖然上開手續沒有強制需要由地政士辦理，惟基於土地登記之法令繁多，所需文件及程序相當複雜，委請專業地政士代為辦理，可以節省較多時間與勞力，且出賣共有土地係消滅共有關係，可促進利用，不同意處分之共有人亦可取得處分所得之對價，對不同意處分之共有人而言仍然有利，被告主張其所支出之上開代辦費用，屬管理系爭土地之支出，依照民法第822條第1項規定，原告自應按應有部分比例分擔，即屬有據，原告主張系爭土地賣掉後，兩造就沒有共有關係，被告不能主張支付代辦費用是在管理共有物云云，然上開費用係出售土地過程中，已發生之費用，而出售土地獲得之價金，為系爭土地之變形，在未分配前，應仍屬分別共有關係，被告從價金中扣除代辦費用後，再予分配，並無不當。原告主張係被告自行委任代書，伊毋庸分擔代辦費用，尚嫌無據。
(三)綜上，被告就買賣價金1414萬9250元，於扣除規費3萬1890元、代辦費用3萬1670元、補償費471萬6415元後，依照原告應有部分5分之1，為原告提存187萬3855元（計算式：1414萬9250-3萬1890-3萬0000-000萬6415=936萬9275，936萬9275*1/5=187萬3855），已無剩餘，原告依土地法第34條之1第3項規定，請求被告連帶給付買賣價金94萬9617元及法定遲延利息，為無理由，應予駁回。其既受敗訴判決，假執行聲請失所附麗，一併駁回。
肆、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
伍、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 5 月 30 日
民事第一庭 法 官 蕭一弘正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 5 月 30 日
書記官 黃馨萱