臺灣臺中地方法院民事判決111年度訴字第3282號原 告 黃志源 住○○市○○區○○路0段000○0號21訴訟代理人 朱坤茂律師被 告 賴伯榮
賴佳欣共 同訴訟代理人 劉憲璋律師複 代理人 賴書貞律師上列當事人間請求違約金事件，本院於民國113年1月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告經由代書洪靖莉、仲介李麗治告知被告賴伯榮、賴佳欣（以下逕稱賴伯榮、賴佳欣）有意出售臺中市西區公館段61-96、61-97、61-54、83-26、61-202、61-228、61-12、61-100、61-284地號土地，及同段195、292、183建號建物即門牌臺中市○區○○路0段00號房屋（下稱系爭房地）。於民國111年4月11日20時50分，相約洪靖莉、李麗治代表被告商談相關買賣事宜，洪靖莉、李麗治表示被告出價新臺幣（下同）1億1000萬元，而原告表示出價1億600萬元（含仲介費），並可代償萬京投資顧問有限公司（下稱萬京公司）之借款，但於清償完畢後之價金，須寫1億1000萬元，比較好貸款。嗣於111年4月12日11時7分，洪靖莉向原告表示被告同意以1億600萬元（含仲介費）成交，原告隨即簽發其本人為發票人，付款銀行台中商業銀行南台中分行，支票號碼NGA0000000，面額500萬元，憑票支付賴伯榮之支票乙張，交給洪靖莉轉交賴伯榮。嗣原告希望代償2600萬元，要依年利率5%計算利息，被告認為5%太多，原告為使買賣順利成交，決定縱有其他債權人再來主張債權，致無法過戶時，被告亦不用補貼，被告均同意，至此，兩造就系爭不動產之標的物及價金均意思表示合致。洪靖莉於111年4月14日擬定不動產買賣契約書（下稱系爭契約），考量將來轉手節省稅金及代償抵押債務之便，因此就系爭契約之買賣價金乙節，兩造同意在第2條買賣總價金記載為「1億1000萬元」，經兩造確認契約條款無訛後，被告於111年4月17日在系爭契約上簽名，原告則於111年4月18日上午在系爭契約簽名，惟被告於簽約後無故不履行契約義務，為此，爰依民法第258條規定解除契約，並依系爭契約第9條、民法第249條之規定，請求被告加倍返還收受定金中之加倍部分即500萬元等語。並聲明：(一)被告應共同給付原告500萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。(二)願供擔保，請准假執行之宣告。
二、被告則以：被告急於清償賴伯榮對萬京公司之抵押債務，才討論以買賣土地方式籌措資金，而早在111年4月13日被告就表示要自己清償，不需要透過買方代償，且系爭土地如要出售，承租人全聯實業股份有限公司就系爭土地依法有優先購買權，第三人王麗雲主張就系爭土地又有專任委託銷售權。再依楊玉珍律師、洪靖莉之建議，還要將系爭土地信託登記予賴佳欣後，再由賴佳欣進行買賣事宜，在上開重大事項尚未解決之前，被告不可能甘冒對買受人違約之風險，於111年4月17日就急著與原告簽約，參以賴佳欣與洪靖莉LINE對話內容足證兩造就契約內容尚未達成合意，詳細內容還需兩造進一步討論確認。另依證人洪靖莉證稱系爭契約是讓雙方了解買賣標的、價金、當事人而已，洪靖莉要求被告在契約書末頁簽名是因為沒給人任何書面保證買方會擔心，且當時是說先給雙方一個確認，至於契約細節後續會再討論修改，之後才約雙方見面簽約付款等語，及系爭契約諸多重要事項均未加以約定、記載，顯見系爭契約內容並非兩造最終合意之內容，至多只是做為「將來訂立買賣本約之張本」。再者，從系爭契約之外觀未裝釘、原告之支票亦未當作附件、契約第3條付款方式完全空白、兩造亦未依制式契約內容支付簽約金及提出權狀，系爭契約更只有一份而非買賣雙方各執一份作為履約依據，甚多欄位空白，甚至連契約當事人年籍資料都未記載，簽約過程甚為草率，此皆與一般交易常情截然不同，更可證系爭契約非買賣之「本約」，亦非被告同意之內容。退步言，契約金額浮報作價1億1000萬元乙節，違反平均地權條例第47條第2項，有同條例第81條之2第2項之處罰、刑法偽造文書刑責及衍生稅法上相關義務，被告縱曾因不諳法令表示同意，依民法第71條規定應屬無效。又原告實際未支付定金款項，且原告於開庭時自承未有其他利用計畫，故原告未受損失，依民法252條規定，被告可請求酌減違約金。而原告於起訴狀業已表示要解除買賣契約，不論系爭契約之定性為「預約」或「本約」，均無礙原告是要解除契約之意思表示，故兩造後續應無繼續履行契約之問題等語，資為抗辯。並聲明：(一)原告之訴及假執行之聲請均駁回。(二)如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
(一)賴伯榮以其所有系爭房地，分別設定2,400萬元、到期日為111年3月11日及720萬元、到期日為111年4月25日之最高限額抵押權予第三人萬京公司。
(二)賴伯榮所有系爭不動產於111年4月19日辦理信託移轉登記予賴佳欣。
(三)被告2人於原證3之系爭契約末頁之出賣人欄簽名後，嗣於某日再由原告於買受人欄簽名。
(四)系爭契約第3條之付款日期及第8條點交日期均未記載，及系爭契約最後1頁之買受人欄位除原告姓名外，原告其餘年籍資料均未記載，地政士欄位及簽約日期亦未記載。
(五)原告未依系爭契約第3條約定給付被告1,100萬元簽約款。
四、兩造爭執之事項：
(一)系爭契約是否有效成立？如有效成立，系爭契約其性質為本約或預約？
(二)原告依民法第258條解除系爭契約，且依系爭契約第9條及民法第249條請求被告加倍返還定金500萬元，是否有理由？
五、得心證之理由：
(一)原告主張經由代書洪靖莉、仲介李麗治告知賴伯榮、賴佳欣有意出售系爭房地，並於111年4月11日20時50分相約洪靖莉、李麗治代表被告商談相關買賣事宜，嗣於111年4月12日，原告簽發其本人為發票人，付款銀行台中商業銀行南台中分行，支票號碼NGA0000000，面額500萬元，憑票支付賴伯榮之支票乙張，交給洪靖莉欲轉交賴伯榮等情，業據提出支票照片、洪靖莉簽收資料、系爭契約等件為證（見本院卷第19至27頁），亦為被告所不爭執，應堪信為真實。
(二)按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153條第1項定有明文。次按買賣契約當事人就標的物及其價金互相同意，買賣契約即為成立，民法第345條第2項固有明文。然該條所謂標的物及價金，非僅謂當事人就買賣契約標的物及價金之特定而言，尚應包括當事人對標的物交付、所有權移轉登記時期、價金之給付方式等在內，若當事人於買賣契約協商斡旋之過程中，雖就買賣標的物及價金為約定，惟就其餘具體內容，例如付款方法、所有權移轉登記時期、標的物交付等事項，均未約定，且無法達成合意，自難認買賣雙方就買賣契約之必要之點已有互相同意。又不動產之買賣，除標的物及其價金，當事人須互相同意外，尚涉及付款方法、稅負、點交、費用及違約等重要事項。買賣預約，固非不得就標的物及其價金，或其他事項之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，惟預約與本約究非同一，其內容未必盡同，通常均由當事人就預約所擬定之範圍進行商議，於獲得具體之結論後，再據以訂立本約。買賣預約，雖非不得就標的物及價金等項先擬定，以作為訂立本約之張本，究不能因此即認買賣契約業已成立。當事人於本約訂立前，原不得逕依預定之本約內容請求履行，他方就此既尚不負給付義務，其預為給付之準備，縱有損失，亦不能認係因預約不履行所受之損害（最高法院93年度台上字第441號判決、最高法院79年台上字第1357號判決、80年台上字第1883號、103年度台上字第1981號判決意旨參照）。經查：
⒈依證人洪靖莉到庭結證：我們在找到這個買方之前，賴家已
經找到仲介有一組1億500萬的買方，他意思是說如果我們價錢跟他一樣，我們找到買方他願意比較能夠信任，可以配合不用履保，所以如果同樣的價錢，他願意請伊找這樣條件的買方，所以伊一禮拜之內跟其他仲介配合第一次認識黃志源時就直接用這個條件，現在賴家要解決土地問題，所以他願意比較低於市價來出售，願意的話直接用這個價錢跟他購買，所以買方隔天就開票給伊，請伊去送訂金，所以收訂金之前跟買方沒有其他溝通協調或雙方需要溝通協調，是收了訂金之後才就買賣細節做雙方傳達。伊接到這個案子差不多111年4月5日或8日左右，4月12日伊找到買方來願意用這個價錢，他出了1億600萬，買方也清楚這是為了解決被告家的債務問題，所以迅速開票，4月12日開完票給伊去送訂金，所以4月12日當天晚上8時許在惠中路的一個全家伊約了賴佳欣、賴國堅跟另外一個弟弟，提示訂金收據，也告知買方開了這個票，談接收訂金的事情，跟他們確認這個條件，第一個標的沒有問題，第二個價金是1億600萬元，再來買方希望合約顯現的價金是1億1000萬，當時條件是買方代償賴伯榮民間的抵押權，因為這是特殊買賣，不會進履保，買方幫妳代償後萬一不能過戶，案件卡住的話，希望對代償金額有法定利息5%，大概是這些條件。賴佳欣三姊弟當時代替賴伯榮出來談，他們三姊弟都同意前面三個條件，最後5%利息他們不能接受，因為當時出去的訂金收據他們沒有簽名，伊再一次跟他們口頭確認：「人家開的這個訂金如果可以修改法定利息的條件，其他條件妳都願意接受嗎，就是買賣、簽約的價金、買方用1億600萬簽1億100萬，這樣你們都可以接受嗎？而且人家已經開500萬的訂金了。」，他們異口同聲說OK，他們是一定要賣，所以當時表達的是這訂金支票先放在伊這，因為還沒有正式簽約，而且訂金收據他們也還沒簽，所以希望把訂金支票先保留放在伊這，等簽約時一起用匯款來代替，因為當時所有權人是賴伯榮，買方開的支票只能是賴伯榮，他們不能把錢進賴伯榮戶頭，怕被其他外債查封，所以這買賣有這些困難，他們也同意這些買賣條件，訂金支票先放在伊這，等簽約時一併用匯款，支票可以讓買方收回。就買賣成立的共識大家都談妥，但細節部分他們為了買方提出的5%利息有疑慮，4月15日左右到楊玉珍律師事務所簽了一份備忘錄，備忘錄上面大約講第一願意1億600萬元對買方出售，第二願意支付5%仲介費，第三願意用1億1000萬總價來簽約，400萬元是幫他做其他民間貸款撤封、代償的處理費用，當然對買方來說也有稅費上的優惠，所以提高價錢雙方都有共識，同意用1億1千萬元。簽備忘錄時賴佳欣、賴國堅、賴家三姊弟另外一位弟弟、楊玉珍律師跟伊共5人在場，其他細節、備忘錄都在楊玉珍律師那邊，所以大家對收訂金的事情都已經很清楚我們有收人500萬的訂金，再來是約簽約，但簽約細節還在討論，賴佳欣請我把買賣合約檔案先給楊玉珍律師看過，如果沒問題就可以先簽約，檔案伊也LINE給律師，中間做了些修改，買方可能要代償，後來是他們要自己清償這個2600萬，所以條件稍微有更改，細節部分會針對這些再做一點修正，但買賣契約的大方向標定價金跟付款他們都合意沒問題，也確定知道收人家訂金是要賣的。4月17日在市政北七路的教會，當天禮拜天伊做完禮拜，他們1時過來，伊就出示當時給他們簽的買賣契約，伊就約賴伯榮、賴佳欣三姊弟來把合約敲定，現場有伊跟賴伯榮、賴佳欣三姊弟在場，沒有其他人，因為之前5%利息買家也同意不求償，所以他們同意買方5%拿掉他們就願意簽，所以才把這份合約給他們看完之後，因為所有權人是賴伯榮，所以賴伯榮一定會簽，我們當時討論將來因為會信託給賴佳欣，所以賴佳欣也會在上面簽名。細節部分在合約第2頁第6跟第7買賣雙方代償部分，當時跟他們解釋合約的同時，有跟賴佳欣解釋說修改的部分是這樣，細節就針對這兩個部分再修改。他們簽名時也都認知、知道這後續會修改。我們已經跟人簽訂金，沒給人任何書面保證買方會擔心，如果你們就買賣這樣條件是同意的，沒有問題，就把合約先簽完，買方這邊確認也簽名，表示買賣成立，之後有其他修改細節，我們就在合約進行當中再做討論跟修改，當時是說先給雙方一個確認。簽這份契約要確認契約當事人為何、標的、簽約的金額，還有整個買賣他們是同意出售的，而且已經知道有訂金，在第1頁付款方式的第1條，第一次簽約金是1100萬元，含訂金500萬，這伊有特別跟賴佳欣講過，表示收人家訂金妳也清楚知道。4月17日先給賴家他們簽，4月18日拿去給原告簽。系爭契約之用意就是買賣條件大致上主要條件賣方已經都接受、同意，也證實他有簽名了，不要說是伊講了，讓他放心知道這買賣成立，請他要準備錢。本院卷第125頁由上方對話「還要約買方正式簽約」，就伊印象應該是已經簽完庭呈的買賣契約後就細節再討論，因為簽完之後我們去做代償，由他們自己清償後，後續要約雙方碰面做正式第一次匯款的意思，等於是續行履這份契約的意思。主要是因為收了訂金，為了給買方保障，所以在針對買賣當事人、標的、買賣價金、契約所載價金數額部分，等於簽完此契約書後至少就這幾點有合意，這份契約其他部分是制式，但是雙方可以修改。當時有跟雙方都確認，這是正式對這買賣的合意成立的確認條件，細節部分可以再修改，但如果價金，或你們真的反悔不賣或不買，這是有違約責任，伊承認都有跟對方講過。因為對賣方的細節條件就是代償的問題，還有付款方式，他們希望不能貸款且一次付清，細節條件要再買方確認。另外簽一份以這個為基礎，補上他們所謂的條件，然後雙方碰面，第一次簽約完就要匯第一期款，所以要再約時間簽約的意思是把這一份補齊後匯款，然後細節全部都再補上等語（見本院卷第236至250頁）。
⒉再依證人楊玉珍到庭結證：備忘錄時間點是111年4月15日，
伊剛剛提到賴伯榮來找伊是111年3月10日，他這不動產因為牽涉到被詐騙，我們不知道詐騙集團到底會在他身上挖多少錢，但我們總希望已經發現了能即時止損，但因為事務所這幾年處理當事人案件時我們很不希望節外生枝，有些當事人跟我們講完話不承認，反過來拿我一句話來找麻煩，那句話在我們律師來說只是在說明法律規定，伊年紀大了，這幾年跟當事人處理事情怕我記憶不好，也不希望跟當事人發生紛爭，所以這幾年我的模式只要我們當事人比較重要的事情、他承諾的事情、他要求我們邀去幫忙的事情，伊會讓他在伊面前，跟相關的人有關，像此案是他的不動產買賣案，譬如4月19日雙方代書確認還款去抵押權讓與文件，謄本上面銀行比較沒什麼問題，但第三、第四順位有關萬京公司部分，金額2400萬跟720萬加上可能有違約金等相關規定，這些雙方要去確認如果要塗銷，要把抵押權塗銷、限制登記塗銷，要還款金額是多少，所以4月19日這裡頭應該是在講確認還款金額，抵押權讓與文件，妳可以看到第二點關於萬京公司2600萬的清償，由賴佳欣代為清償並取得抵押權設定，這是在保護賴佳欣，如果錢是她去找出來去代償的，抵押權如果現在塗銷，後面有債權進來，就等於不動產本來的價格，抵押權部分還可以去還債，如果現在塗銷之後又沒有拿到代償的權力，又沒有取得抵押權，變成她沒有優先權，當時第二點是提醒洪靖莉代書要去小心處理，這部分也是因為伊雞婆，所以伊幫賴伯榮他們去希望洪靖莉代書處理事情時，她可以很明確知道她的責任在哪，所以第一點、第二點都是在講有關於還款跟抵押權讓與的問題。第三點部分伊的印象買賣價金時價登入1億1000萬元，是因為賴佳欣有去找到一個買主，伊剛剛說爸爸8000萬就可以賣，但她有去找到一個買主，有跟伊說那買主出1億500萬，當時伊有跟洪代書說：「他們家目前是被害人，以我們的立場是人家有人出價到1億500萬，你不要去找一個筆1億500萬低的，因為有人出價表示這個土地應該有這價值，你應該去找比較好的買方。」，所以當時洪代書回應的是買方現在有人出價願意到1億1000萬，就比原來的1億500萬多，但實際上來說她又認為買方的條件希望就是要付給賣方1億600萬，400萬部分要當作其他費用去做處理，這塊裡頭當時就是問賴佳欣可不可以，後面三個人就是他們三個孩子，賴佳欣、賴國豪跟賴國堅就是賴伯榮的三個子女，除非伊認為賴伯榮要親自來簽名，否則的話他們家的孩子來，伊跟他們討論再去決定要去怎麼做，所以依照這個當時的簽名應該是三個孩子來事務所簽的，他們簽完的意思就是代表他們對備忘錄的內容是接受的，這是第三點講到買賣價金的部分。備忘錄括號裡面實付1億600萬，其中400萬是仲介代墊利息的部分，此部分也是買方提出來的條件，我打在這裡的用意是他們要同意這樣的價金，不然洪代書就要再去磋商。第四點部分是因為這案子是洪靖莉代書去幫忙找買主，按照實務裡面處理不動產買賣慣例，賣方給仲介是4%，買方給仲介是2%，此案因為對方只有實付1億600萬，所以用1億600萬金額下去算4%，這部分是賣方要支付給代書的費用，他們也沒有意見。第五點提到賴伯榮同意信託給他女兒，信託無非就是說第一，賴佳欣可以比較直接去控管他爸爸整個不動產的處分，所以第五點當時有討論到是否先用信託，因為信託過戶比較快。第六點是說如果是信託，信託如果賣了之後錢怎麼辦，他們當時就有說三姊弟都是姊姊，本來應該三個人，但權益部分有分攤到三個人部分很麻煩，所以他們同意信託部分由姊姊來擔任，有關於信託的資產，可以扣除抵押權還清債務，因為賴佳欣的說法是他們三姊弟都有幫爸爸還債，所以爸爸現在有錢就亂花，爸爸要出去話，是他的錢沒話講，但最起碼子女幫忙付的債應該還給他們，所以這樣情況才會寫同意把這些錢一部分金額可以做子女債務清償的清償等語（見本院卷第269至271頁）。⒊審酌上開證人就本件訴訟無直接利害關係，又曾親自參與系
爭契約締約之過程，且經本院告知刑法偽證罪處罰，而仍同意具結作證，應無甘冒偽證罪之風險而虛偽陳述誣陷或偏袒任何一方之必要，其證詞應屬客觀可信。是依上開證人所述，兩造就契約標的、價金等有所合意後，於系爭契約簽名，原告並交付定金500萬元予證人，然一般不動產買賣契約，除約定買賣之標的、價金外，尚涉及點交、移轉、買賣價金給付之時、地及方式，相關稅捐及費用之負擔、違約責任等重要事項，而兩造間就該重要事項均未約定，且依證人洪靖莉亦曾向兩造表示細節部分可做修改及再行約定，堪認兩造間僅就標的物及其價金先為擬定，作為將來訂立本約之張本，對於其他內容兩造未必盡同意，尚待兩造進行商議，於獲得具體之結論後再成立本約。是系爭房地之買賣應僅成立買賣之預約。
⒋雖被告抗辯系爭契約違反平均地權條例及刑法等規定，依民
法第71條應屬無效等語。惟按國家為維持社會秩序、增進公共利益、確保人民福祉及貫徹政府政策，在不違反憲法第23條之比例原則下所制定之行政法規，其規範內容倘在禁止當事人（包括政府機關及人民）為一定行為，而屬於民法第71條前段所稱之「禁止規定」者，經權衡該規定之立法精神、規範目的及法規之實效性，並斟酌其規範倫理性質之強弱、法益衝突之情形、締約相對人之期待、信賴保護之利益與交易之安全，暨當事人間之誠信及公平，足認該規定僅在於禁遏當事人為一定行為，而非否認該行為之私法效力時，性質上應僅屬取締規定而非效力規定，當事人間本於自由意思所成立之法律行為，縱違反該項禁止規定，亦仍應賦予私法上之法律效果，以合理兼顧行政管制之目的及契約自由之保護（最高法院103年度台上字第1620號判決意旨參照）。再按權利人及義務人應於買賣案件申請所有權移轉登記時，檢附申報書共同向直轄市、縣（市）主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊（以下簡稱申報登錄資訊）。違反第47條第2項規定，未共同申報登錄資訊者，直轄市、縣（市）主管機關應令其限期申報登錄資訊；屆期未申報登錄資訊，買賣案件已辦竣所有權移轉登記者，處3萬元以上15萬元以下罰鍰，並令其限期改正；屆期未改正者，按次處罰。經處罰二次仍未改正者，按次處30萬元以上100萬元以下罰鍰。
其含建物者，按戶（棟）處罰，平均地權條例第47條第2項、第81條之2第2項定有明文。由上開條文規定可知，主管機關對於違反平均地權條例第47條第2項者，係先於制裁前給予限期補申報登錄，而非以否認其法律行為之效力為目的至明。從而，揆諸上開說明，平均地權條例第47條第2項係屬取締規定，而非效力規定，系爭契約縱有違反該條規定情事仍非無效。至於系爭契約之約定是否違反刑法偽造文書規定或違反稅法相關義務未明，自難逕認系爭契約無效。⒌基上，系爭契約應為預約之性質，兩造亦確於其上簽名，又
無契約無效之事由，雖有拘束雙方之效力，然預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，於本約訂立前，尚不得逕依預定之本約內容請求履行，且被告就此既尚不負給付義務，原告預為給付之準備，縱有損失，亦不能認係因預約不履行所受之損害。從而，原告請求被告依系爭契約給付違約金500萬元，尚屬無據。
六、綜上所述，原告依系爭契約之約定，請求被告給付500萬元及相關遲延利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請即失所依附，併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各項證據資料，經審酌後，均與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 113 年 2 月 26 日
民事第六庭 法 官 楊雅婷正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 2 月 26 日
書記官 丁文宏