臺灣臺中地方法院民事判決111年度訴字第431號原 告 耿祚祧訴訟代理人 廖學能律師
羅閎逸律師被 告 張朝為訴訟代理人 蔡其展律師
張基龍上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國111年4月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳拾伍萬元，及自民國一百一十一年二月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔四分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如以新臺幣貳拾伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
（一）兩造於民國110年2月1日簽訂買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定由原告以新臺幣（下同）300萬元向被告購買臺中市○○區○○○段000地號土地（下稱系爭土地）及其上未辦理保存登記之房屋（門牌號碼：臺中市○○區○○路00○0號，下稱系爭建物，與系爭土地合稱系爭房地）。原告於簽約當日先給付簽約款定金20萬元，後分別於110年2月22日、110年10月18日以匯款方式，給付被告 200萬元與80萬元，付訖全部買賣價金。
（二）因系爭建物無獨立水錶，且長期未使用已先辦理斷電，故兩造於系爭買賣契約第12條特約事項第10項約定被告應於簽約後即向自來水公司及電力公司申請復水復電，交付原告使用管理，使系爭房地有穩定之供水與電力來源。惟被告僅完成電力公司復電申請，未向自來水公司申請復水，經原告限期催告被告履行，被告仍未置理，致系爭房地迄今無水可用，此係可歸責於被告之事由而導致債務不履行。又系爭買賣契約第10條第2項約定，被告如不履行契約所定各項義務時，即為違約，原告得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約，被告除應將所收價款全部退還外，並應同時賠償與已收價款同額金額做為懲罰性違約金。爰以起訴狀之送達做為解除系爭買賣契約之意思表示，並依系爭買賣契約第10條第2項約定，請求被告給付原告100萬元懲罰性違約金等語。
（三）並聲明（見本院卷第121-122頁）：被告應給付原告100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告同意解除系爭買賣契約並退還買賣價金。惟系爭房地水號仍正常供水，係因屋外水管遭人破壞及堵塞而無水可用，被告並未違反系爭買賣契約條款申請復水之約定，且不可歸責於被告。縱認被告構成違約且具可歸責性而應賠償違約金，惟系爭房地之買賣價金僅300萬元，原告請求100萬元實屬過高，應酌減至10萬元等語置辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利之判決，願供擔保請准免予假執行。
三、得心證之理由：
（一）原告主張兩造於110年2月1日簽訂系爭買賣契約，約定由原告以300萬元向被告購買系爭房地，原告於簽約當日先給付簽約款20萬元，後分別於110年2月22日、110年10月18日以匯款方式，給付被告200萬元與80萬元，而付訖全部買賣價金，被告亦於110年7月5日將系爭土地所有權移轉登記與原告，惟系爭房地迄今仍無水可用等情，為兩造所不爭執，堪信真實。
（二）被告有給付懲罰性違約金之義務：
1、解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。兩造於系爭買賣契約第12條特約事項第10項約定：賣方（指被告）應於簽約後即向自來水公司及電力公司申請復水復電，交付買方（指原告）使用管業等語（見本院卷第31頁）。參酌系爭房地所使用之水號4F-00000000-0（原為4J-00000000-0）仍使用自來水中及正常繳費，有台灣自來水股份有限公司第四區管理處豐原服務所函111年3月7日台水四豐室字第1112300672號函在卷可憑（見本院卷第83頁），故兩造於契約中所約定之「復水復電」，其真意應指被告負有將「可以正常使用水電」之系爭房地交付原告之義務而言，並不以實際上是否必需辦理復水手續為限。
2、系爭房地迄今仍無水可用等情，為被告所不爭執。被告固辯稱係因屋外水管遭人破壞及堵塞而無水可用云云，惟被告仍非不得排除上開人為干擾，亦得以其他適當方式使系爭房地有水可用。被告迄今既未履行上開義務，自屬違反系爭買賣契約第12條特約事項第10項之約定，且可歸責於被告。
3、系爭買賣契約第10條第2項約定：賣方（指被告）如不履行契約所定各項義務時，即為賣方違約，買方（指原告）得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約，賣方除應將所收價款全部退還外，並應同時賠償與已收價款同額金額做為懲罰性違約金（見本院卷第31頁）。原告前以111年1月17日律師函通知被告於5日內提出復水復電之相關證明，有該律師函及回執在卷可憑（見本院卷第37-43頁），惟因系爭房地仍無水可用，原告乃以本件起訴狀送達做為解除契約之意思表示，並請求被告給付懲罰性違約金，自屬有據。
（三）關於被告應給付懲罰性違約金之金額：
1、按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。又約定懲罰性質之違約金是否過高，法院得參酌客觀事實、社會經濟狀況、如債務人如期依約履行債權人所得享受之一切利益、債權人因債務人遲延履行所可能發生之損失、債務人違約時之一切情狀等為衡量標準（最高法院81年度台上字第2484號、109年度台上字第2079號判決意旨參照）。
2、依行政院成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項壹、應記載事項第12點違約處罰之規定，因賣方違反成屋買賣契約致契約解除時，賣方應支付之違約金以不超過房地總價款百分之15為限，而原告請求被告給付之懲罰性違約金100萬元為系爭沒房地總價款3分之1，已逾上開規定，顯屬過高。原告又主張系爭房地鄰近中部科學園區后里園區，吸引大量員工來此工作，鄰近地區之套房需求量大幅提升，故原告原本計畫於購買系爭房地後將整理出租，系爭房地得整理為 4 間套房出租，每間套房預定月租約有 7,
000 元，每月合計收入即為 28,000 元等情，惟為被告所否認（見本院卷第115-116頁），原告復未能提出具體之房屋整理及出租計畫供本院審核其所失利益何在，自難徒憑原告前揭陳述，即得認原告受有重大損害。惟審酌原告分別於110年2月1日給付20萬元簽約款、110年2月22日給付200萬元，110年10月18日給付80萬元，而給付全部買賣價金300萬元，被告亦於110年7月5日將系爭土地所有權移轉登記與原告，惟因被告遲未能排除屋外水管遭人破壞及堵塞之因素，又未積極以他法使系爭房地有水可用，原告乃解除買賣契約等履約情節，以及原告前揭分次給付價金日期至系爭契約解除期間所受之利息損失、原告因締結系爭買賣合約所花費之勞力時間精神及費用、社會經濟狀況，並兼顧懲罰性違約金具有懲罰的本質及契約正義之原則等情，本院認原告請求100萬元之違約金，顯屬過高，應酌減為25萬元，始為適當。是原告請求被告給付懲罰性違約金，於25萬元之範圍內，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
四、綜上所述，原告依系爭買賣契約第10條第2項約定，請求被告給付懲罰性違約金25萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即111年2月11日起（見本院卷第63頁）至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
五、本件所命被告給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1 項第5 款規定，應依職權宣告假執行；又被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予以駁回，附此敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘訴訟資料及攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與判決結果尚不生影響，無逐一論述之必要，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 5 月 11 日
民事第三庭 法 官 陳宗賢正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 5 月 11 日
書記官 林玉門