臺灣臺中地方法院民事判決111年度訴字第574號原 告 廖宣進
王翔韻共 同訴訟代理人 李秉哲律師被 告 樹禾院管理委員會法定代理人 鄭大為訴訟代理人 許秉燁律師上列當事人間請求確認會議決議無效事件，本院於民國112年3月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分
一、按法定代理人其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止；但於有訴訟代理人時不適用之；又承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，他造當事人，亦得聲明承受訴訟，民事訴訟法第170條、第173條、第175條分別定有明文。本件被告原法定代理人為鄭大為，訴訟審理中變更為吳淑貞，復變更為鄭大為，並經鄭大為具狀聲明承受訴訟（見本院卷第339頁），核與上開規定相符，應予准許。
二、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之。民事訴訟法第247條第1項定有明文。又確認法律關係成立或不成立之訴，以確認現在之法律關係為限，如已過去或將來應發生之法律關係，則不得為此訴之標的（最高法院49年台上字第1813號判決意旨參照），但過去不成立之法律關係，延至目前仍繼續不存在時，仍不失為現在之法律關係。如對於該法律關係存在與否，有即受確認判決之法律上利益者，自非不得對之提起確認之訴（最高法院92年度台上字第496號判決意旨參照）。經查，本件原告主張其為臺中市樹禾院社區（下稱系爭社區）之住戶，被告於民國110年11月27日所召開第三屆第二次臨時區分所有權人會議（下稱系爭區權會），及所為如附表所示之決議（下稱系爭決議）存在或不存在之法律關係效力會延續至今，並對於系爭社區區分所有權人及原告就房屋之使用收益，已有影響，對於原告之法律上地位亦難認無受侵害之危險，而上開法律上地位之不安狀態，得以對被告之確認判決除去。是以，原告提起本件確認訴訟，自有確認利益。
貳、實體部分
一、原告主張：系爭社區於110年11月27日召開之系爭區權會，未經管理委員會召開會議討論，逕由無召集權之訴外人李孟憬召開，有召集程序違法之瑕疵，並經原告當場表示召開方式違法，故系爭區權會議召集及作成之系爭決議均不存在。退步言，縱系爭區權會係由訴外人鄭大為或劉瑞寶召集，鄭大為、劉瑞寶亦無召集權，則系爭區權會之召集及作成之決議不存在。且被告係於110年11月14日在LINE群組公告於110年11月27日召開系爭區權會，並未於開會前10日以書面通知各區分所有權人，亦無急迫情事得以公告為之，是依系爭社區規約第4條第3項第1款規定，系爭區權會所為之決議不生效力。又系爭區權會會議雖作成系爭決議，惟系爭決議內容，禁止所有權人自由使用收益所有物，已侵害個人所有權、財產權。又系爭決議係以多數決方式決議，形成對少數區分所有權人不利之決議，系爭決議之權利行使，大廈住戶全體所得利益極少，而該少數區分所有權人及國家社會所受損失甚大，應視為是以損害他人為主要目的之方式，而認有權利濫用。且系爭決議採以每日處罰新臺幣（下同）3萬元之方式，促使社區住戶遵守規約，顯高於各項行政處罰規範，且約定以連續處罰之方式與其所欲達成之目的間，並未具有相當之關聯性，並違反法律保留原則，系爭決議內容應為無效。爰依民法第56條第2項、第72條、第148條第1項規定提起本訴等語。並聲明：㈠先位聲明：確認臺中市樹禾院社區系爭區權會之召集及決議不存在。㈡備位聲明：臺中市樹禾院社區系爭區權會會議之決議無效。
二、被告則以：原告為系爭社區住戶，因於住宅格柵大門入口立柱平台上方及二樓外牆立面平台上放置盆栽，影響社區住戶安全，被告於110年11月5日召開10月份例會，決議於110年11月27日召開系爭區權會，並於110年11月12日寄送會議通知單予各區分所有權人，及在社區LINE群組公告，惟該會議通知單上之召集人誤載為主委鄭大為，物業管理公司遂於110年11月14日於社區LINE群組公告，補正記載召集人為監察委員劉瑞寶，因未涉及會議內容之變更，即未再以書面通知各區分所有權人，且會議內容涉及系爭社區住戶之安全，依系爭社區規約第4條第3項第1款之規定，顯屬急迫之情事，得以公告方式召開系爭區權會，是系爭區權會之召開為合法。又系爭區權會會議記錄雖將李孟憬誤載為召集人，然社區經理已於110年12月1日在LINE群組上發布更正後之召集人為監察委員劉瑞寶，並經主席即主委鄭大為用印，則系爭區權會既由劉瑞寶合法召開，原告未於會議當日提出異議，所通過之系爭決議亦屬社區自治事項，裁罰內容屬私法自治、契約自由範疇，無違比例原則，且系爭決議內容係為維護公共利益，非以損害他人為目的，非屬權利濫用，是系爭區權會及決議自無不存在及無效之情形等語，資為抗辯。並聲明：請求駁回原告之訴。
三、本院得心證之理由：㈠按依公寓大廈管理條例（下簡稱公寓條例）第3條第9款規定
，管理委員會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，而民法對於非法人團體未設規定，其法律關係之相關事項，基於同一法律理由，可類推適用民法之社團法人或有關規定。而公寓大廈之區分所有權人會議，係公寓大廈最高意思機關，依公寓條例第25條規定區分所有權人會議，由全體區分所有權人組成，由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人，又發生重大事故有及時處理之必要，經管理委員會請求者，應召開臨時會議。次按依系爭社區規約第4條第1項第2款、第2項第1款、第3項第1款規定，發生重大事故有及時處理之必要，經管理委員會請求者，應召開臨時區分所有權人會議，由管理委員會主任委員擔任區分所有權人會議之召集人，又區分所有權人會議，應由召集人於開會前10日以書面載明開會內容，公告及通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者，得於公告欄公告之；公告期間不得少於2日，否則會議中所做之決議全都不生效力。經查，原告為系爭社區住戶，廖宣進在其住宅格柵大門入口立柱平台上方及2樓外牆立面平台上分別放置景觀盆栽，王翔韻在其住宅即系爭社區2樓外牆立面平台上放置盆栽，鄭大為、劉瑞寶分別為被告110年度主任委員、監察委員，被告於110年11月5日召開10月份臨時例會，決議於110年11月27日召開系爭區權會，並於110年11月12日寄發系爭區權會會議通知單（見本院卷第25頁，下稱系爭開會通知單），再於110年11月14日在LINE群組公告召集人為監察委員劉瑞寶之系爭區權會公告（見卷第149-153頁，下稱系爭LINE通知），說明事項與系爭開會通知單相同，開會事項等內容均同會議通知單，未寄送書面通知等情，為兩造所不爭執（見卷第266頁、第334-336頁），堪信為真實。再被告基於安全考量，避免物品掉落造成人員傷亡情事發生，請求召開系爭區權會修訂系爭社區規約一節，有被告110年10月份例行委員會會議紀錄附卷可稽（見卷第117頁），參以兩造提出之現場照片（見卷第21頁、第109頁-113頁），原告擺放盆栽位置係建物陽台外側及門口立柱上方無防護之處，且盆栽體積及重量非小，而臺灣是由歐亞大陸板塊、沖繩板塊和菲律賓海板塊擠壓而隆起的島嶼，主要是由兩個板塊的聚合作用產生，分別歸屬於歐亞板塊以及菲律賓海板塊，使得臺灣成為多斷層環境，易發生地震，如突發地震事故，上開盆栽即有發生掉落砸傷住戶、行人或物品之可能，且被告如未及時處理，系爭社區之區分所有權人如均於陽台外、立柱上等不安全處所隨意擺放物品，亦可能導致意外事故，被告既已預見上開可能，如仍須待重大事故發生時，始得召開臨時區權會，顯與上開召開臨時區權會之規定意旨不符，是應認避免重大事故之發生，亦屬有發生重大事故及時處理之必要，有召開系爭區權會之必要性，是被告於召開110年10月份例會決議並請求召開系爭臨時區權會，並由有區權會召集權之被告110年度主任委員鄭大為擔任召集人，於開會10日前之110年11月12日寄送系爭開會通知單之書面予區分所有權人，已合於上開規定。原告主張系爭區權會召集人為不具被告管理委員身分之李孟憬，且系爭決議並非急迫，被告未於系爭區權會開會前10日以書面通知各區分所有權人，訴請確認系爭區權會之召集及決議為不存在，應屬無據。被告雖辯稱系爭區權會召集人為監察委員劉瑞寶，因公告內容均與系爭會議通知單相同，僅更正召集人，故未再寄送書面通知等語，惟依系爭社區規約第4條第3項第1項規定開會通知須由召集人於開會前10日以書面通知，被告縱因管理公司作業失誤須更正召集人，仍應重新寄發書面通知，被告僅以系爭LINE通知區分所有權人，非屬合法開會通知，不生效力，被告所辯亦不足採。
㈡按公寓條例之規約定義如下：公寓大廈區分所有權人為增進
共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項；有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之，公寓條例第3條第12款、第23條第1項分別定有明文。是公寓大廈之管理使用及其他住戶間之相互關係，除法律別有規定外，區分所有權人會議得以規約規範之。又住戶規約係公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議應共同遵守之事項，此屬私法自治之範疇，非有違反強制或禁止規定，或背於公共秩序或善良風俗者，均非法所不許。
⒈按民法第72條所謂法律行為有背於公共秩序或善良風俗者
無效，乃指法律行為本身違反國家社會一般利益及道德觀念而言。原告主張系爭決議禁止所有權人自由使用收益所有物，已侵害個人所有權、財產權，又系爭決議係以多數決方式決議，形成對少數區分所有權人不利之決議，系爭決議之權利行使，大廈住戶全體所得利益極少，而該少數區分所有權人及國家社會所受損失甚大，應視為是以損害他人為主要目的之方式，而認有權利濫用。經查，系爭決議係增訂系爭社區規約第2條第2項第8款第1目、第2目約定「（八）本社區之外觀立面、樓頂平台、公共設施等，除本契約另有約定外，本社區全部之區分所有權人應依核准的執照圖說及起造人或建築業者之規劃永久管理維護使用，不得有變更構造、顏色、使用目的、設置廣告物、自行增建或其他類似行為。1.大樓戶︰A.各樓層外觀立面平台、陽台外側平台禁止擺放任何物品。2.透天戶︰A.全棟外觀立面平台、陽台外側平台禁止擺放任何物品。B.格柵大門入口立柱平台上方禁止擺放任何物品。」，足認上開條款係為避免因物品掉落所生之公共安全危險事件，限制區分所有權人就大樓外觀處之陽台外側等自由使用權，惟不影響妨害各區分所有權人對所有區分所有建物專有部分，除上開部分之自由使用收益權，非屬不當之限制，且依公寓條例第5條規定，區分所有權人使用專有部分，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為，是系爭社區全體住戶為增進共同利益，確保良好生活環境，經系爭區權會決議應共同遵守之事項，本係私法自治之範疇，尚無違反強制或禁止規定，或背於公共秩序或善良風俗情事，應屬合法，又依系爭決議內容係一體適用於大樓、透天住戶，系爭社區全體住戶均受有限制，且其限制使用之規範目的係為保障社區住戶或往來之人全體之公共利益，尚難僅以系爭決議投票結果贊成票較多，即認系爭決議係以損害少數住戶為主要目的，系爭決議難認有權利濫用之情，是原告主張系爭決議違反民法第56條第2項、第72條、第148條第1項而無效，尚不足採，應屬無據。
⒉原告另主張系爭決議限制內容係屬公寓條例第5條，對專有
部分使用之限制，該規定之內容必須以主管機關為裁罰主體，系爭決議內容違反法律保留而無效。經查，本件系爭大樓戶各樓層外觀立面平台、陽台外側平台，透天戶格柵大門入口立柱平台，固屬位於系爭社區大樓專有部分外牆或專有陽台外側，及透天住宅專有部分之外牆，惟上開大樓外牆均有承重作用，透天戶外牆有隔絕系爭社區與外部之安全作用，堪認係承重牆壁及外圍牆，再者，參以區分所有建築物之專有部分與共同部分間之界線如何劃分，一般交易習慣均以牆壁之中心線為區分標準。準此，則系爭社區大樓專有部分外牆或專有陽台外側，透天住宅之外牆係屬公寓大廈之共用部分而非專有部分，應堪認定。是系爭決議修訂規約內容並非對專有部分使用之限制，又透天戶全棟外觀立面平台、陽台外側平台，固屬於專有部分，惟於外觀立面平台或陽台外側平台擺放物品，雖有造成意外之虞，惟仍非屬妨害建築物正常使用或有違反所有權人共同利益之行為，亦非公寓條例第5條限制或禁止之行為，應屬對設施之管理使用，系爭社區區分所有權人為求社區外觀統一，及社區住戶、往來行人安全，依公寓條例第23條自得以規約規定，並無違法，是原告主張系爭決議決議內容違反法律保留，尚不足採，應屬無據。
⒊按有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶
間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之；規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，違反義務之處理方式，非經載明於規約者，不生效力，公寓條例第23條第1項及第2項第4款定有明文。基此，公寓大廈之管理使用及其他住戶間之相互關係，除法律別有規定外，區分所有權人會議得以規約規範之，且住戶違反義務時之處理方式亦為規約所得規範之事項。又住戶規約係公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議應共同遵守之事項，此屬私法自治之範疇，非有違反強制或禁止規定，或背於公共秩序或善良風俗者，均非法所不許。是公寓大廈本得由區權人以多數決議制定管理方法，以維護公寓大廈之安全及品質，惟仍須符合公平，不得逾越必要程度而過度限制區權人所有權。又對於違反管理規定者制定罰則，係為落實管理規則之規制效果，自亦屬管理方法之一環。查，系爭決議增訂系爭社區規約第2條第2項第8款第3目約定：「住戶違反第一、二項規定，管委會應予制止，而該住戶並應於一週內回復原狀。屆期未回復原狀者，處以＄6,000-＄30,000元罰款，第一次罰款＄6,000整、第二次罰款＄12,000整、第三次罰款＄30,000整，超過三次以最高額＄30,000元，按日連續開罰至改善為止，罰款納入管理費一併收取。」（見本院卷第37頁），核僅係住戶違反義務時之處理方式，應認屬「管理」範疇，系爭社區規第2條第2項第8款第4目，係就損害賠償責任依法令規定載明，並未因此增加對住戶之限制或侵害，且該約款既經系爭區權會決議並載明於住戶規約，又查無任何違反強制或禁止規定，或背於公共秩序或善良風俗之情形，難認為法所不許，亦無違反公寓條例第23條規定之情。又該約款約定住戶違反應遵守之義務時，處以6000元至3萬元罰款，按日連續開罰至改善為止，核其性質此條約定之違約金應屬懲罰性違約金，然此條款約定之違約金數額是否過高，負擔給付義務者本得依民法第252條規定請求法院裁量應否酌減，尚難以處罰數額過高或得按日連續開罰為由，逕行主張該條款違反比例原則而無效。是原告主張系爭決議修訂系爭社區規約如附表所示條款違反法律保留原則、比例原則而屬無效，即難認為有據。
四、綜上所述，原告先位主張系爭區權會係由無召集權人召開，系爭區權會及所做決議均不存在，備位依民法第56條第2項、第72條、第148條第1項、法律保留、比例原則，訴請確認系爭區權會作成之系爭決議無效，均無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 4 月 26 日
民事第一庭 法 官 蔡孟君正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 4 月 26 日
書記官 廖日晟附表
議案名稱 決議內容 1 規約修訂案 修訂社區規約第2條第2項第8款。 「（八）本社區之外觀立面、樓頂平台、公共設施等，除本契約另有約定外，本社區全部之區分所有權人應依核准的執照圖說及起造人或建築業者之規劃永久管理維護使用，不得有變更構造、顏色、使用目的、設置廣告物、自行增建或其他類似行為。1.大樓戶︰A.各樓層外觀立面平台、陽台外側平台禁止擺放任何物品。2.透天戶︰A.全棟外觀立面平台、陽台外側平台禁止擺放任何物品。B.格柵大門入口立柱平台上方禁止擺放任何物品。3.住戶違反第一、二項規定，管委會應予制止，而該住戶並應於一週內回復原狀。屆期未回復原狀者，處以＄6,000-＄30,000元罰款，第一次罰款＄6,000整、第二次罰款＄12,000整、第三次罰款＄30,000整，超過三次以最高額＄30,000元，按日連續開罰至改善為止，罰款納入管理費一併收取。4.住戶違反第一、二項規定之行為造成社區任何軟硬體設備、結構上損壞及人員傷亡情事發生，由該住戶承擔全部損害賠償責任。」