臺灣臺中地方法院民事判決111年度訴字第507號原 告 張欽皇被 告 蔣耀銘上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國111年4月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落臺中市○○區○○路000巷00號房屋全部遷讓返還予原告。
被告應自民國110年9月20日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣捌仟元。訴訟費用由原告負擔其中新臺幣壹佰元，餘由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣伍拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行。
但被告如以新臺幣壹佰陸拾伍萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查原告起訴時之聲明為：（一）被告應將坐落臺中市豐原區北陽路（起訴狀誤載為北陽街，逕予更正）382巷23號房屋（下稱系爭房屋）全部遷讓返還予原告。（二）被告應給付原告新臺幣(下同)8,000元。並自民國110年9月19日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告8,000元等語（見本院卷第13頁）；嗣於111年4月15日本院言詞辯論期日中變更聲明為（一）被告應將系爭房屋遷讓返還予原告。（二）被告應自110年9月20日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告8,000元等語（見本院卷第166頁)。核此為減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，應予准許。
二、原告主張：被告於109年9月20日與原告簽訂房屋租賃契約，向原告承租原告所有系爭房屋，約定租賃期間自109年9月20日起至110年9月19日止，租賃期間1年，每月租金為8,000元，期間之水電等費用均應由被告自行負擔（下稱系爭租約）。詎料，被告於租賃期間屆滿之後，拒不返還系爭房屋予原告，迄仍無權占用系爭房屋，經原告寄發存證信函通知仍不予理會。系爭房屋係原告因繼承而取得者，系爭房屋所占用之土地前雖遭法院拍賣，然系爭房屋並未遭拍賣，因系爭房屋為20年前所建造，雖有門牌號碼然無申請稅籍，事實上處分權人仍為原告，系爭房屋所坐落之土地為共有，僅伊父親之持分遭拍賣，故現為伊親戚及拍定人共有，目前有土地分割訴訟。被告就系爭房屋前已承租多年，係伊父親出租予被告，伊父親過世後即由原告繼承取得，再由伊出租予被告，然系爭租約將屆期前半年，伊即向被告表示屆期後不再續租，然系爭租約屆期後，被告迄仍未為搬遷返還系爭房屋予原告。原告既未同意被告繼續使用系爭房屋，被告即屬無權占有，爰依物上請求權等相關規定，請求被告遷讓返還系爭房屋予原告。又被告於租賃期間屆滿之後，仍無權占有而繼續使用系爭房屋，每月可獲得相當於租金之利益，致原告每月受有相當於租金之損害，另依民法第179條不當得利之法律關係，請求被告按月給付原告相當於租金之不當得利8000元等語。並聲明：（一）被告應將系爭房屋全部遷讓返還予原告。（二）被告應自110年9月20日起至遷讓上開房屋之日止，按月給付原告8,000元。（三）願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：其自94年9月7日起即向原告之父張國玲承租系爭房屋，約定每月租金為8,000元，其後並與原告簽訂系爭租約，嗣系爭房屋所坐落之土地遭法院拍賣，其認系爭房屋亦應已遭拍賣，但實不清楚，故認原告已無系爭房屋之所有權，而原告雖曾於系爭租約到期前半年向其表示不再續租，且其自系爭租約租期屆滿後即未再繳納任何租金予原告無訛，然原告當已無權要求其搬遷，因原告既無土地所有權，對於系爭房屋亦當無權利可言，又如何出租予其收租，且系爭房屋既無稅籍而屬違建，何以能要求其搬遷。倘認原告有權利存在，其願給付前未給付之租金繼續承租等語，以資抗辯。
並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、本院得心證之理由：
（一）查原告主張伊於109年9月20日與被告簽訂系爭租約，約定租賃期間自109年9月20日至110年9月19日止，每月租金8,000元，系爭房屋為伊父親張國玲於20年前所建造，為部分鐵皮及部分水泥建造之房屋，雖有門牌號碼但無稅籍登記，被告於系爭租約前已就系爭房屋向伊父親承租多年，伊父親過世後即由伊繼承取得，並與被告簽訂系爭租約，然系爭租約到期前半年，伊即向被告表示系爭租約到期後即不再續租，被告現仍無權占有系爭房屋使用等情，業據原告提出系爭房屋租賃契約書為證(見本院卷第19至29頁)，此部分亦為被告所不爭(見本院卷第165至166頁)，是堪認原告上開主張，洵為真實。
（二）又查，原告主張系爭房屋前為原告之父張國玲所建造，為未辦保存登記之建物，系爭房屋坐落之土地雖於張國玲死前即遭法院拍賣予第三人，然系爭房屋並未同遭拍賣，而於張國玲死亡後由原告繼承取得其事實上處分權等情，固為被告所否認。而查，系爭房屋坐落之土地雖遭法院拍賣而喪失其土地所有權，惟按房屋及土地為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，而參以系爭房屋為一未辦保存登記之建物，且被告亦稱該地主已有換人，有告原告侵占的問題等語（見本院卷第167頁），又原告於本件起訴前確曾與被告簽訂系爭租約而將系爭房屋出租予被告占有使用等情，亦為被告所不爭；且審之系爭房屋坐落之土地前於107年6月14日確經本院以債務人張國玲之不動產執行拍賣，該拍賣公告上乃載明同時拍賣張國玲所有坐落臺中市○○區○○○段00地號、238地號及239地號3筆土地（權利範圍全部）之不動產（最低拍賣價格各為440萬元、240萬元及72萬元），上開不動產3宗拍賣，分別出標、出價，拍定後不點交，而其上各有未保存登記建物即門牌號碼為臺中市○○區○○路00號、23號（此應為系爭房屋門牌號碼之誤載，按查並無該區北陽路23號建物）等建物，應買人應自行查明建物坐落土地之法律關係，亦即該等建物均非上開拍賣之標的等情，有本院索引卡查詢-當事人姓名查詢及106年度司執字第128332號第二次拍賣公告在卷可參，足見系爭房屋確實未連同其坐落之土地而遭法院拍賣無疑，是原告主張伊因繼承而取得系爭房屋之事實上處分權之法律上地位等語，當堪採信。惟則，原告主張被告為無權占有系爭房屋，應遷讓返還予原告，且應給付相當於租金之不當得利等情，仍為被告所否認。是本件爭點當為：（1）原告得否基於伊為系爭房屋事實上處分權人之身分，請求被告遷讓返還系爭房屋?（2）原告請求被告按月給付原告相當於租金之不當得利8000元，是否有據?
（三）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，為民法第767條第1項前段、中段所明定。惟事實上處分權究與物權性質不同，自無同法第767條第1項物上請求權規定適用，亦無類推適用餘地（最高法院103年度台上字第2241號判決意旨參照）。而查，原告僅取得系爭房屋之事實上處分權，依前揭規定及說明，原告即無從依民法第767條第1項或類推適用該規定行使不動產所有人之物上請求權，則伊基於物上請求權基礎請求被告遷讓房屋，即屬無據。然按對於物有事實上管領之力者，為占有人；占有人，其占有被侵奪者，得請求返還其占有物；占有被妨害者，得請求除去其妨害；占有有被妨害之虞者，得請求防止其妨害，民法第940條及第962條分別定有明文。又依民法第963條規定，第962條請求權，自侵奪或妨害占有或危險發生後，1年間不行使而消滅。查原告為系爭房屋之事實上處分權人，乃如前述，則伊對系爭房屋具有事實上管領力，而為占有人無訛。又原告主張伊依系爭租約將系爭房屋出租予被告後，租期已於110年9月19日屆滿終止等情，乃為被告所不爭，而被告自始並未提出對原告具正當占有權源之抗辯，則應認被告自110年9月20日起已有妨害原告占有之事實無疑，從而，原告自斯時起即得行使民法第962條中段之除去妨害請求權甚明。而查，原告於111年4月15日本院言詞辯論期日中業已表示系爭房屋雖無稅籍登記，然伊因繼承取得系爭房屋，並由伊出租予被告，伊現仍為事實上處分權人之身分，當得據此請求被告返還系爭房屋等語，有本院言詞辯論筆錄可參（見本院卷第166頁），當足認原告至遲已有於本院上開言詞辯論期日追加以民法第962條占有人之物上請求權規定為請求之情（蓋原告起訴狀僅記載基於物上請求權為請求，然未具體載明基於所有權人或占有人之物上請求權）。又查，原告於111年4月15日為上開主張，並未逾民法第963條所定之1年請求權時效（該時效應於111年9月19日期滿），從而，原告基於民法第962條占有人之物上請求權請求被告遷讓返還系爭房屋予原告，當屬於法有據。
（四）按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，為民法第179條所明定。而無權占有他人之土地或房屋，可能獲得相當於租金之利益，此乃社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判決意旨參照）。次按，未為所有權登記之建物之占有利益，應歸屬於享有事實上處分權之人，第三人未經事實上處分權人同意而占有該建物，受有占有之利益，致事實上處分權人受有損害，且無法律上原因時，該事實上處分權人自得依民法第179條規定，請求返還其占有，最高法院106年度台上字第187號民事判決參照。又按，「查房屋性質不能脫離土地之占有而存在，故房屋租金，自當包括建築物及其基地之總價額為其基準（土地法第97條參照），至於房屋所有人因房屋占用他人基地所獲得之利益，則應以基地之價額為基準。因此無權占有他人土地建屋而獲不當利益者係該建屋之人，受害人為基地所有人，而無權占用上開房屋而獲不當利益者為房屋占有人，受害人則為房屋所有人，從而無權占用上開房屋所受之不當利益，與基地所有人所受損害之間，並無直接因果關係，不能混為一談。質言之，無權占用他人土地建屋所獲得之不當得利，固應以基地之價額為基準，而無權占用上開房屋所受之不當得利，自當包括建築物及其基地之總價額為其基準。房屋所有人得請求房屋占有人給付全部不當得利，至於房屋占有人無權占有他人土地建屋，僅生應否返還不當得利予土地所有人而已，係屬別一問題，不影響其得向房屋占有人請求給付其全部不當得利。」，有最高法院97年度台上字第323號判決可參。查土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，故原告前出租系爭房屋每月租金8000元，自包含系爭房屋及其坐落基地在內至明。查原告為系爭房屋之事實上處分權人，且110年9月19日租期屆滿終止，被告自110年9月20日起即屬無正當權源而占有使用系爭房屋等情，均如前述，依上開說明，則原告依民法第179條規定，請求被告返還自110年9月20日起無權占有期間每月相當於租金之不當得利8000元，應認有據，當予准許。
五、綜上所述，原告依民法第962條及第179條等規定，請求被告應將系爭房屋全部遷讓返還予原告，並自110年9月20日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告8,000元，均為有理由，應予准許。
六、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核於法並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦之方法，核與判決之結果不生影響，無庸逐一論究，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第78條、第81條第1款規定，命其中100元（原告減縮原聲明第2項請求8000元部分之裁判費即以165萬元計算，與前依165萬8000元計算所繳納裁判費之差額約100元）由原告負擔，餘由被告負擔。
中 華 民 國 111 年 4 月 29 日
民事第五庭 法 官 許惠瑜以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 4 月 29 日
書記官 高偉庭