臺灣臺中地方法院民事判決111年度訴字第771號原 告 謝年年被 告 周語彤
鍾濬暘上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年6月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼臺中市○○區○○○路000號10樓房屋全部騰空並遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣壹拾捌萬陸仟元，並自民國111年5月28日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬陸仟元。
訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決於原告以新臺幣壹拾捌萬柒仟元為被告預供擔保後，得假執行。
事實及理由
一、程序事項：
（一）被告周語彤、鍾濬暘2人均經合法通知，無正當理由，均未於本院言詞辯論期日到場，經原告依民事訴訟法第385條聲請一造辯論判決，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
（二）按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有下列各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者。七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，民事訴訟法第255條第1項第2款及第7款分別定有明文。查原告原起訴聲明第2項乃請求被告應給付原告6萬6600元，並自民國110年11月1日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告26,000元等語（見補字卷第17頁）；其後於111年6月27日本院言詞辯論期日中當庭變更聲明第2項為被告應給付原告186,000元，並自111年5月28日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告26,000元等語（見本院卷第47至48頁）；核其請求之基礎事實同一，亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，依上開規定，應予准許。
二、原告主張：被告周語彤於民國110年7月1日邀同其夫即被告鍾濬暘擔任連帶保證人，與原告簽訂房屋租賃契約書(下稱系爭契約)，約定由原告將所有門牌號碼臺中市○○區○○○路000號10樓房屋(下稱系爭房屋)出租予承租人即被告周語彤，供被告2人租住使用，租期為2年即自110年7月1日起至112年6月30日止，每月租金新臺幣(下同)26,000元，水、電、瓦斯及管理等費用均由被告自行負擔。不料被告僅交付110年7月租金26,000元、同年8月租金16,000元及2個月押租金52,000元，共計94,000元後(計算式：26,000+16,000+52,000=94,000)，自110年9月起即未依約繳付任何租金，迄至111年4月止，經扣除前繳付之2個月押租金後，合計已遲付租金達3月以上；至被告前雖將系爭房屋之鑰匙放在管理室信箱而可能已搬遷，然因未通知伊上情並為終止系爭租約之意思表示，則兩造租約當至伊於111年5月21日寄發存證信函催告被告應限期於3日內繳付欠繳租金，否則即終止租約，並經被告於111年5月24日收受後，方屬合法終止。是被告自110年8月起既已未繳足租金，算至111年5月27日系爭租約終止日（每月1日需給付租金），已到期租金自110年8月起至111年4月止共9個月，扣抵租金2個月(押租金)，再扣除110年8月已給付部分租金16,000元，則此部分被告尚有166,000元之租金未為給付，另加計111年5月之租金不足1個月部分請求20,000元，是被告應給付原告積欠之租金共計186,000元(計算式：166,000+20,000=186,000)。承上，原告既已寄發存證信函通知被告限期繳清及搬遷，否則將終止系爭租約，而被告於系爭租約終止後，並未遷讓返還系爭房屋，當屬無權占有，爰依民法第767條第1項規定及系爭租約等約定，請求被告遷讓返還系爭房屋及給付前所積欠之租金。又因被告於系爭租約合法終止後，並未給付租金而繼續使用系爭房屋，受有相當於租金之利益，致原告因此受有損害，為此依不當得利之法律關係，請求被告給付無權占有期間之相當於租金之不當得利，亦屬有據等語。並聲明：請求判決如主文所示。
三、被告2人均經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
四、本院之判斷：
（一）查原告主張之上開事實，業據原告提出系爭租約、臺中工業區郵局存證號碼000203號存證信函、臺中市政府地方稅務局110年房屋稅繳款書、建物登記第一類謄本、交屋稅費分算明細表、111年5月21日寄送之存證信函及其收件回執等為證（見補字卷第19至28頁、第35至41頁及本院卷第51至55頁），且被告2人均經合法通知，無正當理由未到庭，亦未提出書狀為何聲明及陳述，依民事訴訟法第280條第3項前段準用第1項前段之規定，視同自認，是本院依調查證據之結果，堪信原告之主張，洵屬真實。
（二）按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第440條第1項、第2項分別定有明文。次按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，土地法第100條第3款亦有明文。又土地法第100條第3款規定為強制規定，若當事人間約定與之牴觸者，依民法第71條規定，該約定應屬無效（最高法院72年度台上字第283號判決參照）。經查，兩造雖於系爭契約第3條第3項約定，保證金為52,000元，保證金不得抵付租金等情；然依土地法第100條第3款規定，應於抵扣押租金後，仍積欠2個月租金，方能終止契約，是足認兩造上開約定，顯與土地法第100條第3款之強制規定牴觸，依民法第71條規定，該約定應屬無效。另按契約當事人之一方因他方遲延給付而催告其履行時，倘同時表明如於期限內不履行即解除契約，即係於催告之同時，表示附有停止條件之解除契約之意思表示，倘他方當事人未依限履行，則停止條件成就，解除契約之意思表示發生效力，毋須另為解除契約之意思表示（最高法院86年台上字第2012號判決意旨參照）。查被告前已依系爭租約給付2個月之保證金予原告收受，業經原告自認在案(見本院卷第39頁)，而被告自110年8月起則未依約繳納租金，是原告依系爭契約第7條第5項約定及民法第440條規定，於110年9月22日寄發臺中工業區郵局存證號碼000203號存證信函向被告催繳110年8、9月份之房租，並終止兩造間租賃關係(見補字卷第27至28頁)，惟因當時原告尚未扣除押租金及尚未欠租達2個月，故此終止契約不合法而不生終止效力。嗣原告因被告迄至111年5月止，仍遲付租金已達10個月，經扣除押租金後仍逾期8個月租金未為繳付，是原告復於111年5月21日向被告寄發臺中水湳郵局存證號碼000171號存證信函，催告被告於函到3日內給付積欠租金，並同時表明倘若被告仍未於期限內支付，即併以該存證信函為終止兩造間系爭租賃契約之意思表示（見本院卷第51至53頁)，而該存證信函已於111年5月24日合法送達被告，有郵局掛號收件回執可稽（見本院卷第55至56頁），故系爭租約應於111年5月27日發生合法終止之效力，允無疑義。
（三）按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第455條、第767條第1項分別定有明文。
查系爭租約於111年5月27日合法終止，已如前述，則兩造間之租賃關係應自該日起即行消滅無疑；至原告陳稱被告前已將鑰匙放在管理室信箱，可能已搬走，惟未通知伊，亦未向伊表示欲終止租約等情，亦如前述，是被告既未向原告表示欲終止租約，亦未依約交還系爭房屋予原告，則於111年5月27日原告合法終止系爭租約之前，系爭租約當仍續存，而自111年5月28日起系爭租約既已終止，則被告本應於系爭租賃契約終止後，將系爭房屋租賃物騰空返還予原告無疑，然被告迄未為之，亦如前述，則原告依租賃物返還請求權，請求被告將系爭房屋全部騰空並遷讓返還予原告，自屬有據，應為准許。
（四）又按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文，復依系爭契約第3條約定，每月租金26,000元，租金每1個月付1次，於每月1日前以現金匯款至原告台灣銀行指定帳戶(見補字卷第20頁)，而系爭契約已於111年5月27日經原告為合法終止，均如前述，而按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院65年台上字第2714號判例、87年台上字第1631號判例要旨參照）。基此，原告於以存證信函催告被告繳納所積欠之租金時，自應以該押租金先予抵充後計算之。是原告主張系爭契約終止前即自110年8月起至111年5月27日止，被告尚積欠自110年8月起至111年4月止共9個月之租金，扣除押租金52,000元及110年8月被告給付之部分租金16,000元，此部分被告尚有166,000元之租金未給付(計算式：26,000×9－52,000－16,000=166,000)，另111年5月27日前之租金不足1個月部分僅以20,000元計算，為此依系爭租約之租金給付請求權及連帶保證之法律關係，請求被告給付欠繳之租金共計186,000元（計算式：166,000+20,000=186,000元），當屬有據，亦應准許。
（五）再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院61年度台上字第1695號判決要旨可資參照。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度；倘利益超過損害，應以損害為返還範圍，非以請求人所受損害若干為準。而無權占有他人所有物或地上物，可能獲得之相當於租金之利益，應以客觀上占有人所受之利益為衡量標準，非以請求人主觀上所受之損害為斷（最高法院104年度台上字第715號判決意旨參照）。查兩造間系爭租約於111年5月28日終止後，被告迄今仍未將系爭房屋返還予原告，即屬無權占有，是被告自因無權占有系爭房屋，而可能獲得相當於租金之利益，原告亦因系爭房屋遭被告無權占有，致無法使用系爭房屋，而受有相當於租金之損害。又兩造間系爭租約所約定租金既為每月26,000元，則原告主張以每月26,000元，作為計算被告無權占有系爭房屋可能獲得相當於租金之利益，應為可採。因此，原告請求被告自111年5月28日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告26,000元，亦屬有據。
五、綜上所述，原告依所有物返還請求權，請求被告遷讓返還系爭房屋，及依系爭契約及連帶保證契約之法律關係，請求被告支付積欠之租金186,000元，並依不當得利之法律關係，請求被告自111年5月28日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告26,000元，均為有理由，應予准許。
六、原告陳明願供擔保，聲請宣告准予假執行，經核尚無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第2項。中 華 民 國 111 年 7 月 15 日
民事第五庭 法 官 許惠瑜以上正本係照原本作成。如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 7 月 15 日
書記官 高偉庭