臺灣臺中地方法院民事判決111年度訴字第84號原 告 田秀嫚訴訟代理人 彭敬元律師被 告 田素珍訴訟代理人 鄭弘明律師複 代理 人 蔡國強律師上列當事人間請求返還房屋買賣價金事件，本院於民國112年3月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣玖拾萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之三十二，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣參拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣玖拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項本件原告起訴時，原以被告應返還其依兩造於民國109年10月22日所定不動產買賣契約書（下稱系爭契約）給付之買賣價金為由，聲明求為判決命被告應給付原告新臺幣（下同）140萬元（見本院卷一第13頁）。嗣於訴訟進行中，追加依系爭契約第10條第2項約定，請求被告給付違約金140萬元，及就上開金額計280萬元均追加請求加計自111年8月11日起算之法定遲延利息；另備位以被告依系爭契約計罰之違約金過高為由，追加依民法第252條、第179條規定，請求酌減違約金暨返還經酌減之金額，而聲明求為判決命被告應給付原告140萬元（見本院卷一第151、219、303頁），核與民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款規定相符，應予准許。
貳、實體事項
一、原告主張：兩造於109年10月22日簽訂系爭契約，約定由伊以700萬元向被告買受其所有坐落臺中市○○區○○段000地號土地、應有部分100000分之102，及其上同段5477建號即門牌號碼臺中市○○區○○○路000巷0號7樓之3建物、權利範圍全部，暨共有部分即同段6144建號建物、應有部分384之1（下合稱系爭房地），伊應於簽約日給付簽約款70萬元；於同年月28日給付用印款及完稅款70萬元；並於系爭房地所有權移轉完竣、被告依系爭契約第9條約定點交系爭房地予伊之同時，給付尾款560萬元。詎伊已依約給付簽約款70萬元、用印款及完稅款70萬元，被告卻未依約將系爭房地所有權移轉登記予伊，更於伊以111年3月11日民事準備狀催告被告應於收受該書狀繕本10日內移轉登記系爭房地所有權後，於同年月29日將系爭房地所有權移轉登記予第三人，而屬給付不能。
伊依系爭契約第10條第2項約定，以111年8月9日民事準備㈢狀解除系爭契約，被告依約應返還已付價金計140萬元，並應賠償同額之懲罰性賠償金140萬元。爰先位之訴依系爭契約第10條第2項約定，請求被告給付280萬元。退步言之，縱系爭契約業經被告解除，惟被告以高於系爭契約價金達190萬元之價格另行出售系爭房地，並無損害，甚至獲得更大利益，被告請求沒收全部已付價金為違約金尚屬過高，應酌減至零。則被告受領該140萬元酌減金額之法律上原因已不存在，應負返還責任。爰備位之訴依民法第252條、第179條規定，請求被告返還經酌減之金額140萬等語。並聲明：㈠先位部分：⒈被告應給付原告280萬元，及自111年8月11日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；⒉願供擔保，請准宣告假執行。㈡備位部分：⒈被告應給付原告140萬元；⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造約定原告將以銀行貸款支付系爭契約尾款，而原告依系爭契約第4條第2項第1款、第2款約定，有配合辦理貸款之義務，亦即應於給付用印款之同時，提供辦理貸款必備之文件及指定貸款機構，及完成辦理開戶、對保等手續，否則應負給付價款遲延責任；且應於辦理所有權移轉登記同時併案連件以系爭房地向貸款機構辦理抵押貸款。詎原告未依約在給付用印款同時，提供辦理貸款必備文件及指定貸款機構，一再拖延，亦於110年6月23日要求伊再給予6個月履行期間，惟原告於履行期之末日即同年12月22日，仍未履行系爭契約第4條第2項第1款所定義務。經伊於同年12月22日寄發台中永安郵局第320號存證信函（下稱系爭存證信函）催告原告於函到3日內出面討論關於尾款貸款及給付等事項，原告於同年月23日收受該存證信函，猶置之不理，伊業依系爭契約第10條第1項約定，於111年1月6日寄發台東新生郵局第1號存證信函（下稱1月6日存證信函）向原告為解除系爭契約之意思表示，並沒收已付價金140萬元充作懲罰性違約金，原告不得請求返還已付價金及給付違約金。又原告係本於自由意識及平等地位而自主決定與伊簽約，應受系爭契約所定違約金內容拘束，且原告未舉證證明系爭契約第10條第1項約定以沒收已付價金充作懲罰性違約金，有何過高而應酌減情事等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實（見本院卷一第181至184頁）：㈠兩造於109年10月22日簽訂系爭契約，約定由原告以700萬元
向被告買受其所有之系爭房地。依系爭契約第3條約定，系爭契約之簽約款為70萬元，用印款及完稅款為70萬元，尾款為560萬元。
㈡原告已分別於109年10月22日、同年月28日，各給付簽約款70萬元、用印款及完稅款70萬元予被告。
㈢原告客觀上未於交付用印款時，提供貸款必備文件及指定貸款機構。
㈣原告曾於110年6月23日，要求被告再給予6個月履行期間，被告同意。
㈤被告於110年12月22日寄發系爭存證信函予原告。原告於同年月23日收受該存證信函。
㈥被告於111年1月6日寄發1月6日存證信函予原告，其內容為：
「…經本人申請西屯區公所提出調解110年民調字第0551號，及110年12月22日寄存證信函催告之程序，台端仍拒絕履行給付第三期款價金。本人主張不動產買賣契約解除或終止，並依不動產買賣契約書內容第十條約定辦理…」。原告於111年1月6日收受該存證信函。
㈦原告以111年3月11日民事準備狀，催告被告於收受該書狀繕
本10日內移轉登記系爭房地所有權，該書狀經被告於同年月14日收受。
㈧被告於111年3月29日，以同年2月10日買賣為原因，將系爭房地所有權移轉予訴外人。
㈨原告以111年8月9日民事準備㈢狀，為解除系爭契約之意思表示。
四、本院得心證之理由：㈠原告先位之訴依系爭契約第10條第2項約定，請求被告返還已
付價金計140萬元，及賠償同額之懲罰性賠償金140萬元，為無理由：
原告主張：被告未依約辦理系爭房地所有權移轉登記，經催告後，仍於111年3月29日將系爭房地所有權移轉登記予第三人，而屬給付不能。伊依系爭契約第10條第2項約定，以111年8月9日民事準備㈢狀解除系爭契約，被告依約應返還已付價金計140萬元，並應賠償同額之懲罰性賠償金140萬元等語。被告則執前詞抗辯：原告未履行系爭契約第4條第2項第1款所定義務，經伊於111年1月6日以1月6日存證信函合法解除系爭契約，原告不得請求返還已付價金及給付違約金等語。查：
⒈原告依系爭契約第4條第2項第1款約定，有先行配合辦理貸款之義務：
⑴按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人
立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎（最高法院109年度台上字第2082號判決意旨參照）。⑵關於系爭契約尾款之給付方式，系爭契約第3條「應同時履行
之條件」欄雖記載：「…所有權移轉完竣後，賣方依約第九條規定點交標的物予買方之同時，買方以現金、即期票據或依本約第四條規定履行給付之。」，惟同條下方「付款之票據明細」欄已特以手寫註明「銀行貸款」，且系爭契約第4條第2項亦記載：「賣方同意提供本標的物予買方貸款新台幣伍佰陸拾萬元整，來抵付尾款，買方並願依下列各款約定辦理：㈠買方應於給付用印款之同時，提供辦理貸款必備之文件及指定貸款機構，並於受任地政士通知對保之期日起三日內完成辦理開戶、對保等手續否則買方應負給付價款之遲延責任。㈡買方應於辦理所有權移轉登記之同時併案連件以本約買賣標的物向貸款機構辦理抵押貸款，且買方承認此貸款金額為應繳款之一部份，並以此貸款金額來抵付尾款。㈢核貸金額若不足抵付尾款除本約另有約定外，買方應於前述貸款核撥之同時，以現金一次補足。㈣倘可歸責於買方之事由，致無法貸款時，除本約另有約定外，買方應於產權移轉登記之同時以即期支票或現金一次付清。」，有系爭契約可稽（見本院卷一第17至19頁）。則按此契約文義、手寫註記與條款體系脈絡，暨系爭契約第4條第2項第4款既約定「倘可歸責於買方之事由，致『無法』貸款」，衡諸一般社會經驗，借款人除遭銀行明示拒絕核貸外，殊無無法貸款之可能，應認該約定核係表彰買方曾向銀行提出貸款申請，然因可歸責於己之事由，遭銀行拒絕而未獲核貸之意，足見兩造於簽立系爭契約時，已約明以貸款方式給付尾款；倘貸款金額不足，或雖有申請貸款，惟因可歸責於原告事由致遭銀行拒絕而無法貸款時，則應以現金或即期支票一次補足差額。
⑶原告應先行配合辦理貸款，以為給付尾款之準備：
①依上述系爭契約第3條「應同時履行之條件」欄記載之意旨，
固可知尾款之給付期限原為被告辦理系爭房地所有權移轉登記完竣、並點交標的物予原告之同時。
②惟徵之證人即合作金庫商業銀行股份有限公司（下稱合作金
庫）水湳分公司行員黃永昌結證述：一般房屋買賣辦理貸款之流程，係買賣雙方簽訂買賣契約後，買方為貸款人，要填寫申請書及提供買賣契約、買方證件、收入來源、存摺、印鑑，經徵信、評估最高放貸成數，及提案至公司審議小組審核通過後，會跟申請人聯繫最後放貸額度是多少，此階段尚未簽立借款契約。必須經公司審核通過，才會和申請人對保並簽立借據，且在簽借據及辦對保當下，抵押權設定契約書要讓銀行及借款人用印，之後送地政辦完所有權移轉及抵押權設定，確定銀行為抵押權人後，銀行才會撥款。對保只是在銀行寫債權契約，至於移轉登記及設定抵押權是代書或當事人在跑，與銀行無關等語（見本院卷二第34至36頁），可知依銀行貸款實務，買受人如欲以銀行貸款給付買賣價金，除須先向銀行提出申請，經銀行徵信、審核以確定可核貸金額，尚須進一步與該銀行辦理對保、簽立借據及抵押權設定契約書，並俟買賣雙方自行或委請代書辦理所有權移轉登記及抵押權設定登記完畢後，銀行始會撥付核貸金額予買方。易言之，倘原告經銀行審核同意核貸後，未續與銀行辦理對保、簽立借據及抵押權設定契約書等貸款程序，即無從以貸款給付價金。
③再者，衡諸一般社會經驗，不動產因價值甚高，買賣雙方為
免自己履行後，他方竟拒不履約，致受損害；或為免雙方因疑他方將不履行而互為行使同時履行抗辯，致陷入僵局，通常在契約中設有一定機制，以確保自己與他方之同時履行。而依不動產交易慣例，於無履約保證之情形，倘以銀行貸款給付買賣價金尾款，買賣雙方均可藉由銀行核撥貸款之流程，確保買受人得取得不動產所有權，而出賣人亦得確定買受人有支付尾款之資力與意願。則兩造既約定以貸款方式給付尾款，原告本應配合先向銀行辦理貸款，亦即應先指定貸款機構及提供辦理貸款必備文件供銀行審核，以確定得否貸款暨金額；於銀行同意核貸時，亦應繼續完成全部貸款手續，方能使兩造得依系爭契約第4條第2項約定之方式繼續完成契約之履行。
④準諸上情，堪認系爭契約第4條第2項第1款約定之真意，乃在
課與原告先行配合向銀行辦理貸款之義務，以為給付尾款之準備。申言之，原告依約應於給付用印款之同時，具體指定其欲申辦貸款之金融機構為何及提供辦理貸款必備之文件；於銀行同意貸款之情形，並應續而完成與銀行對保等貸款手續。倘未為之，依約就前述契約義務即屬給付遲延，不因尾款之給付期限斯時尚未屆至而異。至於系爭契約第4條第2項第3款、第4款約定，核係在解決貸款金額不足、或雖有向銀行申請貸款，惟因可歸責於原告事由致遭拒絕核貸時之價金給付方式，非得以此反推原告無配合辦理貸款義務。原告主張：伊辦不辦理貸款，僅影響尾款以貸款、貸款加現金或現金等3種不同給付方式，不構成違約事由。且伊給付尾款之義務應與被告移轉登記系爭房地所有權同時履行，伊得行使同時履行抗辯，亦不負遲延責任云云，皆無足取。
⒉兩造合意展延原告之履行期至110年12月22日止：
原告主張：伊於系爭契約簽定後，因故無法貸得足額尾款，且斯時亦無現金可給付，故被告於110年6月23日同意系爭契約延至同年12月23日再為履行等語。被告則抗辯：因原告於同年6月23日要求伊再給予6個月履行期間，並表示倘屆期未履行，願再賠償違約金50萬元，且簽發發票日為同年6月23日、到期日為同年12月23日、票號CH495911號、面額50萬元之本票（下稱系爭本票）交予伊收執，供擔保違約金之用，故履行期之末日應為同年12月22日等語。查：
⑴原告曾於110年6月23日，要求被告再給予6個月履行期間，經
被告同意，已如前述。次原告曾簽發系爭本票交予被告，有系爭本票可稽（見本院卷一第61頁），且為兩造所不爭執。
觀諸系爭本票之發票日即為110年6月23日，其上明載：「因買賣因素。五個月內無法支付依違約賠償支付金50...」（見本院卷一第61頁），足認原告係於要求被告展延系爭契約履行期之同日簽發系爭本票，且該本票確與兩造間之買賣有關。再參以證人即原告前員工潘林諺予結證述：伊知道被告名下之系爭房地，因被告於110年6、7或8月時有請伊幫忙找買家。伊曾看到原告在原告公司簽立本票給被告，才知道兩造有就系爭房地簽買賣契約等語（見本院卷二第39至40頁），亦可知原告曾因兩造間系爭房地之買賣，簽立本票1紙交由被告收執；而酌之原告係以匯款方式給付系爭契約之簽約款、用印款及完稅款，並非簽發票據支付，此有匯款申請書代收入傳票可憑（見本院卷一第23頁），兩造復未曾主張原告因系爭房地買賣，尚有簽發其他本票予被告等情以觀，可信被告所辯原告於110年6月23日表示倘履行期間屆至仍未履行，願再賠償違約金50萬元，並簽發系爭本票供擔保違約金之用等語，應值採取。原告主張：伊因於是日另向被告借款50萬元，始簽發系爭本票供擔保，與系爭契約無關云云，顯與系爭本票票面記載之文字不符，亦未舉證證明系爭本票之票據原因關係確為原告所指他筆借款，諉無可採。至系爭本票所載「『五個月』內無法支付」，因顯與系爭本票發票日與到期日之日期差距不符，亦與兩造約定之6個月履行期間不合，當屬誤寫，附此敘明。
⑵準此，由系爭本票之到期日為110年12月23日，依票據法第12
4條準用同法第69條第1項規定，被告於到期日當日即得對原告為付款之提示，足見依兩造間之展延約定，原告於到期日已屬逾期未履行，應立即賠償違約金50萬元。是堪認兩造合意展延之6個月履行期間，係以同年12月22日為履行期之末日。被告抗辯履行期之末日應為同年12月22日等語，尚值採信。
⑶原告雖復主張：被告於答辯狀中陳述其同意原告至110年12月
23日再為履行，已構成自認云云。然按當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證。當事人於自認有所附加或限制者，應否視有自認，由法院審酌情形斷定之。自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者，始得為之，民事訴訟法第279條定有明文。查被告於111年1月18日民事答辯狀中，固曾陳述「…從原告於110年6月23日開立本票保證之情來看，當認兩造之買賣契約並無合意解除之情事，當時被告只是同意原告至110年12月23日再為履行…」（見本院卷一第55頁）。然縱令被告上開陳述係屬自認，依系爭本票到期日之記載，可知兩造合意展延之履行期間，係以110年12月22日為履行期之末日，應認被告已舉證證明自認與事實不符，自應許其撤銷自認。原告所陳前詞，誠不足為有利原告之認定。
⒊系爭契約業經被告於111年1月6日合法解除，原告無從再解除契約：
⑴依系爭契約第10條第1項約定：「買方不依約履行付款或契約
所訂其他各項義務時，即為買方違約，賣方得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約並將已收之價款全部沒收，充作懲罰性違約金。」（見本院卷一第21頁），可知原告倘有未依約履行系爭契約所定義務之情事，經被告限期催告後仍未履行，被告即得解除契約，並沒收原告已付價金為懲罰性違約金。
⑵原告迄於110年12月22日履行期之末日，仍未依約履行系爭契約第4條第2項第1款所定配合辦理貸款義務：
①原告依系爭契約第4條第2項第1款約定所負義務，係先行配合
向銀行辦理貸款，除須具體指定其欲申辦貸款之金融機構為何及提供辦理貸款必備之文件，於銀行同意貸款之情形，並應續而完成與銀行對保等貸款手續，悉經認定如前。次原告曾於109年12月1日，就系爭房地向合作金庫水湳分公司申請購屋貸款，經該行核准申貸額度為490萬元，惟原告後續未繼續辦理對保、簽立借據及抵押權設定等手續，有合作金庫水湳分公司112年2月13日合金水湳字第1120000419號函及所附消費者貸款申請書可憑（見本院卷一第339至343頁），且據黃永昌證述：兩造都是銀行之舊客戶，之前有往來，伊有承辦過。當時原告要求貸款買賣金額8成，但銀行評估後，考量原告負債比等因素，認為只能放貸490萬元。伊於109年12月底用電話通知原告此結果，原告認為不夠就放棄了，沒有後續對保和簽立借據。伊沒有印象原告於110年間，有無就系爭房地放貸事宜與伊聯繫等語明確（見本院卷二第35至37頁），顯見原告固曾於109年12月間向合作金庫水湳分公司提出貸款申請，且已獲悉銀行同意貸款及可核貸金額，然並未繼續完成對保等貸款手續，自難謂已依約履行系爭契約第4條第2項第1款所定配合辦理貸款義務。原告主張：伊於系爭契約簽定後，已指定合作金庫水湳分公司為貸款機構，並備齊貸款必要文件申請貸款，且經合作金庫水湳分公司核准申貸，無違約情事云云，不足為有利原告之認定。
②原告雖又主張：因被告自承兩造未指定地政士，且非由被告
擔任地政士，則系爭契約第4條第2項第1款後段所定對保條件無從發生，伊無可能違約。又被告未曾交付系爭房地所有權狀、被告之身分證件、印鑑，伊無法向稅捐主管機關申請核課印花稅、契稅，亦無法向銀行辦理貸款云云。惟：
按當事人於訂立契約時，關於某事項依契約計畫顯然應有所
訂定而漏未訂定，致無法完滿達成契約目的而出現漏洞者，法院應視具體個案事實，本諸交易慣例、社會通念與誠實信用原則，為補充性之解釋。查系爭契約第4條第2項第1款後段固記載「買方…並於受任地政士通知對保之期日起三日內完成辦理開戶、對保等手續」。然買賣雙方未另行委任地政士代辦相關不動產買賣交易事項，所在多有，且被告抗辯：兩造當初有表示可自行辦理，不需特別委託地政士辦理等語（見本院卷一第269頁），亦未據原告爭執，足見系爭契約漏未約明於未委任地政士之情形，買方應何時完成開戶、對保等手續，而存有契約漏洞。衡諸對保乃銀行放貸之必要程序，辦理對保、借據簽立或銀行開戶事宜者，皆為銀行行員；地政士縱有通知當事人應辦理開戶、對保，不過屬轉知性質。則於當事人未委任地政士代辦之情形，本諸交易慣例、社會通念與誠實信用原則，自應解為買受人應於銀行行員通知已獲核貸起3日內完成對保等手續。依黃永昌所證前詞，及另證稱：對保需要身分證、健保卡、印鑑、存摺等語（見本院卷二第36頁），足認原告原即知悉銀行承辦人之聯繫方式，並有能力自行與銀行辦理貸款、對保事宜，更早於109年12月間即獲黃永昌通知核貸；其未續行完成對保，實乃自行選擇不繼續履行系爭契約第4條第2項第1款所定配合辦理貸款義務。原告執前詞主張因對保條件無從發生，其無可能違約云云，要係倒果為因之說詞，無可憑採。
依黃永昌所證前詞，及另證述：買賣雙方向政府申報相關買
賣之契稅、增值稅，與銀行無關，是買賣雙方自己或找代書處理等語（見本院卷二第35頁），足彰原告是否向稅捐主管機關申請核課買賣契約之印花稅、契稅等稅捐，或被告有無交付所有權狀、身分證件、印鑑，與原告得否向銀行辦理對保或貸款無關。原告前開主張，仍無可取。
③原告復主張：伊於110年8月27日另出售門牌號碼臺中市○○區○
○路0段000○000號4樓之9房屋後，已有部分自有資金，亦於同年10月11日，在伊所營址設門牌號碼臺中市○○區○○○路000巷00號中科不動產租賃有限公司，向被告請求移轉系爭房地所有權，並告以將貸款490萬元給付尾款，不足部分以現金補足，然遭被告拒絕等語（見本院卷一第223、247至249、3
07、329頁，卷二第25頁），惟為被告否認。查原告有無於110年10月11日通知被告欲繼續履約乙節，本與原告是否已依約履行系爭契約第4條第2項第1款所定配合辦理貸款義務無必然關連。再者，原告就其曾於是日向被告表示欲繼續履約，惟遭被告拒絕一事，雖援引潘林諺伃之證述為據。然依潘林諺伃證述：伊於110年10月11日有至上址上班，但不記得當日上班情形，亦不確定被告當日有無來原告之公司等語（見本院卷二第38至39頁），尤不足認原告確曾於該日向被告表示欲繼續履約。是原告所陳前詞，殊無從為有利原告之認定。
④從而，被告抗辯原告迄於110年12月22日履行期之末日，仍未
履行系爭契約第4條第2項第1款所定配合辦理貸款義務等語，堪值憑取。是被告自得依系爭契約第10條第1項約定行使權利。
⑶被告寄發系爭存證信函予原告，已生合法催告原告履行之效力：
①按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，民法第98條定有明文。而所謂探求當事人之真意，乃在兩造就其意思表示真意有爭執時，應從該意思表示所植基之原因事實、經濟目的、社會通念、交易習慣、一般客觀情事及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果是否符合公平原則（最高法院110年度台上字第2833號判決意旨參照）。又按非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力，民法第95條第1項前段亦有明定。
②依系爭存證信函所載「…雙方簽定買賣合約第一期款為700,00
0元，第二期700,000元於簽訂上開合約書時由本人收訖1,400,000元，未料迄今110年12月22日買賣仍然擱置，顯然田秀嫚惡意且並無意履行契約，已造成賣方田素珍權益損失，並於110年12月8日向西屯區公所提出調解，詎料，田秀嫚當日不到場。本人將依照契約書第十條違約罰則之約定處理，以此為證。（附件調解不成立證明書，不動產買賣契約書，本票）。發函限田秀嫚於函達後3日內回應，仍拒不理會，本人將沒收現今（應為「金」之誤繕）及解除雙方買買契約並依法主張損害賠償等權利…」，有系爭存證信函可憑（見本院卷一第63至67頁），可知被告於該存證信函中，業陳明原告雖已給付系爭契約之第1期款（即簽約款）、第2期款（即用印款及完稅款），惟迄至110年12月22日買賣仍遭擱置，原告並無意履約之事實，並催告原告應於函到3日內回應。徵之依系爭契約斯時履行進度，原告就買賣價金僅餘尾款須給付，而兩造本即約定以貸款方式給付尾款，且原告應先行配合辦理貸款，以為給付尾款之準備，業如前述。再衡諸一般社會通念，苟原告確已完成對保而向銀行辦理貸款完畢，被告即得確認原告有意履約，並可續行辦理所有權移轉登記等事宜，以推動買賣契約之繼續履行。則由被告為系爭存證信函意思表示時所植基之原因事實、該信函所欲達成之經濟目的暨社會通念，應認系爭存證信函之真意，核係催告原告應依限履行系爭契約第4條第2項第1款所定配合辦理貸款義務，以示其已準備給付尾款，尚不因該存證信函之文義未明載相關契約條款內容，即影響催告之效力。被告抗辯：伊以系爭存證信函催告原告於函到3日內出面討論關於尾款貸款及給付等事項等語，應值憑取。原告主張系爭存證信函未指明原告需交付貸款必備文件予被告，不生催告原告履行系爭契約第4條第2項第1款所定義務之效力云云，並不可採。③被告雖於110年12月22日即寄發系爭存證信函，然原告係於同
年月23日收受該存證信函，已如前述，則被告以系爭存證信函所為催告，自於同年月23日始生催告原告應於函到3日內履行之效力。原告主張被告係要求原告期前清償，不生催告效力云云，仍無足取。
④綜上，被告寄發系爭存證信函予原告，已生合法催告原告履行系爭契約第4條第2項第1款所定義務之效力，應堪認定。
⑷原告並未舉證證明其有於收受系爭存證信函後3日內，依約履
行系爭契約第4條第2項第1款所定義務。參以原告於110年12月27日即提起本件訴訟，起訴狀記載「…100年12月23日接到被告存證信函前，本人同意被告再進行賣屋，順利賣屋後將餘款玖拾萬元整返還…」（見本院卷一第15頁），尤彰原告應無繼續履約之行為或意願。則被告於111年1月6日以1月6日存證信函，依系爭契約第10條第1項約定為解除系爭契約之意思表示，並沒收原告已付價金140萬元充作懲罰性違約金，自屬合法。
⑸系爭契約第10條第2項固約定：「賣方如不履行契約所定各項
義務時，即視為賣方違約，買方得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約，賣方除應將所收價款全部返還外，並應同時賠償與已收價款同額金額作為懲罰性違約金。」（見本院卷一第21頁）。然系爭契約既經被告合法解除，並依約沒收原告已付價金為懲罰性違約金，原告自無從再以被告未辦理系爭房地所有權移轉登記為由，經催告後解除契約。是原告主張依系爭契約第10條第2項約定，請求被告返還已付價金140萬元，及賠償同額之懲罰性賠償金140萬元，即屬無據。
㈡原告備位之訴依民法第252條、第179條規定，請求酌減違約
金90萬元，並請求被告返還經酌減後之金額，為有理由；逾此範圍之請求，為無理由：
⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；約
定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條第1項、第252條各有明文。次按違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益等情形予以酌減。倘違約金屬懲罰性質者，並應參酌債務人違約之情狀以為判斷（最高法院110年度台上字第2810號判決意旨參照）。查：
⑴被告業依系爭契約第10條第1項約定合法解除系爭契約，並沒
收原告已付價金140萬元作為懲罰性違約金，已如前述。次徵之系爭契約第4條第1項記載：「賣方原有抵押權設定之未償債務新台幣肆佰肆拾萬元整…」（見本院卷一第17頁），可知被告因原告未依約完成交易，迄至其另行出賣系爭房地前，應須持續負擔貸款利息。而被告既未能將系爭房地過戶予原告，依法亦須繼續負擔系爭房地之地價稅、房屋稅等公法上稅捐義務。又酌以原告因與被告約定延期履行，曾允諾倘屆期未履行，願再賠償違約金50萬元，並簽發系爭本票供擔保，已如前述。而被告抗辯原告嗣於111年2月22日匯款50萬元至其設在郵局帳號00000000000000號帳戶，供清償系爭本票之用等語，業據提出崑詮律師事務所函（見本院卷一第129頁）、匯款申請書（見本院卷一第101頁）為佐，尤見被告就原告債務不履行之行為，實已因展延約定而獲得一定財產上補償。是本院審酌上開各節、被告實際所受損害、暨原告因未能貸得預期金額，即率予拒不履約之違約情狀等一切情狀，認被告沒收原告已付價金140萬元充作違約金，容屬過高，爰予酌減至50萬元。被告抗辯系爭契約有關違約金之約定無過高而應酌減情事云云，並不可採。
⑵至原告主張：被告以高於系爭契約價金達190萬元之價格另行
出售系爭房地，並無損害，甚至獲得更大利益，故違約金應酌減至零云云。然系爭契約第10條所定違約金係屬懲罰性違約金，自應併參酌債務人違約之情狀，非僅以債權人所受損害為斷。再者，出賣人於解除契約後，得否以更高價格再行出賣，乃繫諸其與新買方間之磋商談判能力、交易迫切性、斯時市場行情趨勢等不確定因素；縱使出賣人確因再行出賣而取得較原買賣價金為高之價金，是項差額利益當非已違約之原買受人於違約金酌減時所得主張，否則毋寧等同原買受人得因自己之違約結果獲利，尤違誠信。是原告所陳前詞，仍無足取。
⒉按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。查被告得請求之違約金應酌減為50萬元，悉經認定如前。則揆之上揭說明，被告就經核減之90萬元（計算式：1,400,000－500,000＝900,000），其受領之法律上原因已不存在。是原告依民法第179條規定，請求被告返還90萬元，即屬有據。逾此部分之請求，則不應准許。
五、從而，原告先位之訴依系爭契約第10條第2項約定，請求被告給付原告280萬元，及自111年8月11日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為無理由，應予駁回；備位之訴依民法第252條、第179條規定，請求被告給付原告90萬元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核於法並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依附，不予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認於判決結果均不生影響，爰不一一予以論駁贅述。
八、據上論結，原告先位之訴為無理由，備位之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 4 月 14 日
民事第二庭 法 官 李佳芳正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 4 月 14 日
書記官 蔡昀潔