臺灣臺中地方法院民事判決111年度訴字第859號原 告 傅湧沼被 告 紀子楨訴訟代理人 林開福律師上列當事人間請求返還房屋事件，經本院於111年4月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張略以：原告與被告曾於民國（下同）76年8月21日簽訂買賣契約書，其中第11條約定：「本件土地（下稱系爭土地）曾經乙方（即被告）出售並出具土地使用權同意書予偉祺建設股份有限公司興建房屋，嗣因該公司未付清價款，繼而公司解散，負責人魏阿早死亡，致迄今未解決，地上建物仍然存在。系爭土地係以低於市價售予甲方(即原告），故雙方約定乙方只負責辦理土地所有權移轉登記，不負點交土地之義務。至於地上建物之排除及乙方與偉祺公司或其房屋訂戶間糾紛之處理，均由甲方自行負責處理。此後甲方不得以其處理不成或地上建物無法排除或其他任何理由要求減少價金或解除本件契約，此乃雙方事先言明，甲方絕不後悔。」，換言之，被告與原告簽訂系爭土地買賣契約當時，已一併將系爭土地上22間房屋（下稱系爭房屋）之事實上處分權讓與予原告，此有兩造簽訂買賣契約書一件，及鈞院100年度訴字第2441號、臺灣高等法院臺中分院104年度上更(一）字第33號、及最高法院105 年度台上字第1178 號民事判決書等件可稽。然被告竟將系爭房屋侵占據為己有，或出租予他人，或讓渡予其母紀廖菊管業。原告屢次向被告催討，均未獲置理，為此，原告迫不得已，乃依買賣契約之法律關係及民法767條，本於所有權妨害請求權之相關規定，提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應將如附表所示之門牌號碼臺中市○區○○路○段000號3樓等22間房屋交付返還予原告。㈡原告願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告抗辯略以：系爭土地買賣契約之買賣標的物及買賣價金僅有系爭土地而已，並未包括系爭土地上之上百戶未保存登記建物（其中僅少部分建物為被告所有，其餘多數建物分別為他人所有)。故原告自無從因兩造間系爭土地買賣契約而取得系爭土地上之上百戶未保存登記建物之事實上處分權。查系爭土地買賣契約書第1條約定：買賣之標的即乙方（即被告）如附表標示之土地所有權，共35筆，計2413.5平方公尺，合730坪，第2條約定買賣價款以每坪新台幣（下同）2萬8千元計算，總價共2044萬元整(按：買賣價金乃係以730坪土地、每坪2萬8千元予以計算，計算式：28000x730=00000000)，均已明確約定並且詳細標示，買賣標的物及買賣價金僅有系爭土地，並未包括系爭土地上之未保存登記建物在內，兩造更特別慎重於上開條文之後方加蓋印文確認無誤。況衡諸一般交易常情，倘被告確有將系爭土地上之建物連同土地一併出售予原告，則原告豈有不要求明示於買賣契約之理？反而於公契上刻意將「建築改良物」之記載刪除並由雙方蓋章確認無誤，足證系爭土地買賣契約之買賣標的物及買賣價金僅有系爭土地而已，並未包括系爭土地上之上百戶未保存登記建物在內。另由原告於鈞院99年度司執字第103477號強制執行程序中係持其所偽造製作之「不動產買賣契約書」，以作為其所謂「被告已將系爭土地上之建物連同土地一併出售予伊」之不實主張之依據。兩造於簽訂系爭土地買賣契約時，並非約定被告將系爭土地上之建物連同土地一併出售予原告，且兩造就系爭土地買賣契約第11條之真意，亦未含有所謂「被告已併將該土地上之全部或被告所有之建物之事實上處分權讓與原告」之意，否則原告僅須合法行使真正之系爭「土地買賣契約書」即可作為其所謂「被告已將系爭土地上之建物連同土地一併出售予原告」之不實主張之依據，何需甘冒刑責、大費周章地另偽造製作「不動產買賣契約書」，實不辯自明。而原告上開行使偽造私文書之犯行，業經臺中地方檢察署檢察官以110年度偵字第5730號提起公訴，並現由鈞院刑事庭以110號訴字第2322號審理中，且原告於審理時亦已坦承犯行。至於系爭土地買賣契約書第11條約定「本件土地曾經乙方（即被告）出售並出具土地使用權同意書予偉祺建設股份有限公司興建房屋，嗣因該公司未付清價款，繼而公司解散，負責人魏阿早死亡，致迄今未解決，地上建物仍然存在。本件土地係以低於市價售予甲方（即原告），故雙方約定乙方只負責辦理土地所有權移轉，不負點交土地之義務。至於地上建物之排除及乙方與偉祺公司或其房屋訂戶間糾紛之處理，均由甲方自行負責處理。此後甲方不得以其處理不成或地上建物無法排除或其他任何理由要求減少價金或解除本件契約，此乃雙方事先言明，甲方絕不後悔。」等語，觀其文義僅在表明就系爭土地，原告並未支付相當之對價購買（契約載明「低於市價出售」），故被告僅負責辦理土地所有權移轉，該出賣土地上之「非賣方（即被告）所有之上百戶房屋」之排除及相關糾紛之處理，均由買方（即原告）自行負責處理」而已，並無隻字片語談及被告已併將系爭土地之上百戶未保存登記建物之事實上處分權讓與原告。蓋除系爭土地買賣契約已明定買賣標的物為土地外，系爭土地上之非被告所有之上百戶建物，被告本即無權將事實上處分權讓與原告；原告假如因該第11條之約定，而逕取得系爭土地上之被告所有之建物之事實上處分權，則其自得自由處分地上建物，何需再特別約定地上建物之排除由原告自行負責處理？又被告倘將其所有建物之事實上處分權讓與原告，亦無需於該條特別再約定被告對於系爭土地上所存在之建物，不負任何排除之義務，更無該契約所謂之「處理不成」或「無法排除」等可言，在在足徵，系爭土地買賣契約書第11條並未含有所謂將系爭土地上之上百戶未保存登記建物之事實上處分權讓與原告之意。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
(一)按契約解釋固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解(最高法院17年上字第1118號民事判決意旨參照)。又按解釋契約，應探求當事人立約時之真意，而於文義上及論理上詳為探求。當時之真意如何，又應斟酌訂立契約當時及過去之事實，其經濟目的及交易上之習慣，而本於經驗法則，基於誠實信用原則而為判斷(最高法院65年度台上字第2135號判決參照)。
(二)本件原告起訴主張其與被告於76年8月21日簽訂之系爭土地買賣契約書時，被告亦一併將系爭土地上房屋之事實上處分權讓與予伊，然迄今被告仍將系爭土地上房屋佔為己用，雖屢次向被告催討，均未置理，惟被告以上揭情詞置辯。經查，兩造簽訂之系爭土地買賣契約書中於第1項即明文約定：「買賣標的即乙方（即被告）所有詳如附表標示之土地所有權，共三十五筆，計2413.5平方公尺，合計730坪。」、第2條：「買賣價款以每坪新台幣（下同）2萬8000元計算，總價共2044萬元整。」，並經兩造在約定條款後方蓋印確認，觀諸該系爭土地買賣契約書之外觀及內容，均已表彰該契約書為「土地」買賣契約書，買賣標的及買賣價金均僅包含「土地」，原告雖主張系爭契約書第11款約定：「…故雙方約定乙方只負責辦理土地所有權移轉登記，不負點交土地之義務。至於地上建物之排除及乙方與偉祺公司或其房屋訂戶間糾紛之處理，均由甲方自行負責處理。此後甲方不得以其處理不成或地上建物無法排除或其他任何理由要求減少價金或解除本件契約，此乃雙方事先言明，甲方絕不後悔。」為被告讓與系爭土地上房屋之事實上處分權之約定，然按上開判決意旨，契約之解釋不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意，應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。另查系爭土地上房屋係為67年間偉祺公司向被告購買土地出資興建之「荔枝園公寓」集合式住宅，於房屋興建完成後，因偉祺公司財務困難未能給付土地之價金，於68年間基於讓與事實上處分權之合意，將系爭土地上房屋之事實上處分權讓與予被告，雙方並簽立讓渡同意書，其等事實經過有本院100年度訴字第2235號判決供參。嗣後被告將系爭土地出售予原告時，兩造所簽立之系爭土地買賣契約書內僅記載土地之細項，如坪數合計730坪、共三十五筆土地、每坪之價款2萬8000元及總價款2044萬元（28000元730坪=2044萬元），未有約定坐落其上之房屋細目及點交方式，或事實上處分權之同意讓渡條款，核與其自偉祺公司受讓系爭土地上房屋之事實上處分權之態樣不同。且按違章建築雖為地政機關所不許登記，但仍得以之為交易之標的，有如前述。又違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人（最高法院67年度第2次民事庭會議決議參照）。進一步言，未辦理建物所有權第一次登記（即俗稱保存登記）之違章建築，因其性質上係屬不動產，故買受違章建築者，仍須登記，始能取得所有權，不能因違章建築不能登記，而謂不適用民法物權編關於登記之規定。換言之，不動產物權依法律行為而取得者，非經登記不生效力，為民法第758條第1項所明定，此項規定，並不因不動產為違章建築而有例外（參見最高法院62年台上字第2414號判例）。準此，就違章建築之事實上處分權讓與合意，既為物權行為，自有民法第758條第2項所規定要式行為，須以書面為之適用，始發生「事實上處分權」變動之效力。而系爭土地買賣契約書並未就系爭土地上房屋之事實上處分權為任何約定，且從締約當時之意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，系爭土地買賣契約書第11條之約定，應係因系爭房屋之產權糾紛複雜，另有許多房屋坐落於原告所購買之土地上，為免日後原告以此反悔或要求減少價金而為之特別約定，並約定於交易完成後該等問題由原告自行承擔。是原告就此部分主張其於購買土地時，已一併取得系爭房屋之「事實上處分權」乙節，尚無可採。
四、綜上所述，本件原告既非系爭房屋之出資興建人，復無證據證明已取得系爭房屋之事實上處分權，則原告主張返還系爭房屋，自無理由，應予駁回。至於原告之訴既經駁回，其假執行聲請亦失依附，應併予駁回之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據，均與本院前開判斷，不生影響，爰不再予逐一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 6 月 8 日
民事第一庭 法 官 曹宗鼎上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 6 月 8 日
書記官 曾右喬