臺灣臺中地方法院民事判決111年度訴字第896號原 告 方景誼訴訟代理人 歐嘉文律師複代理人 章弘裕律師訴訟代理人 劉珈誠律師被 告 朱美紅兼訴訟代理人 朱美燕上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於111年9月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告朱美紅、朱美燕應將坐落臺中市○○區○○路○段○○○○○號十樓之三房屋騰空遷讓返還原告。
被告朱美紅應給付原告新臺幣五萬元，及自民國一一一年一月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；並自民國一一○年十一月十七日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣五萬元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾陸萬柒仟捌佰陸拾柒元為被告朱美紅、朱美燕供擔保後，得假執行。但被告朱美紅、朱美燕如以新臺幣捌拾萬參仟陸佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣壹萬陸仟陸佰陸拾陸元供擔保後，得假執行。但被告朱美紅如以新臺幣伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面原告起訴第1項聲明原請求：被告朱美紅應將門牌號碼臺中市○○區○○路○段00000號10樓之3房屋騰空遷讓並返還予原告。嗣因被告朱美紅之姐朱美燕亦有同住於上開房屋，而於民國111年7月21日提出民事追加被告暨辯論意旨狀追加朱美燕為被告，變更該項聲明為「被告朱美紅、朱美燕應將門牌號碼臺中市○○區○○路○段00000號10樓之3房屋騰空遷讓並返還予原告」（見本院卷第93頁）。觀諸原告訴之追加被告，及變更前、後之聲明，卷證資料相同，原因事實均為系爭房屋之租期已屆滿，被告應將系爭房屋騰空遷讓並返還予原告，並給付違約金及相當於租金之不當得利，足認原告請求之基礎事實同一，與原訴間具有共同性，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有一體性，亦無礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸前開規定並無不合，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：兩造於110年3月6日簽立房屋租賃契約(下稱系爭租約），將所有之門牌號碼臺中市○○區○○路○段00000號10樓之3房屋（下稱系爭房屋）之全部出租予被告朱美紅，並約定租賃期間自110年3月1日至同年10月16日止，每月租金新臺幣（下同）25000元，被告未於租期屆滿時返還系爭房屋，原告得向被告請求未返還系爭房屋期間之相當月租金額外，並得請求相當月租金額一倍之違約金至返還為止。原告於租約屆滿前通知被告租約到期後即不再續租，惟被告並未於租約到期日將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。爰依租賃物返還請求權、所有物返還請求權擇一請求被告朱美紅、朱美燕返還系爭房屋，並依系爭租約約定及民法第179條之規定，擇一請求被告朱美紅給付110年10月17日至同年11月16日之相當月租金額25000元，及依系爭租約第12條第3項之約定，請求被告朱美紅給付110年10月17日至110年11月16日之相當月租金額一倍之違約金25000元，及自110年11月17日起至遷讓返還系爭房屋之日止按月給付25000元之違約金等語，並聲明：被告朱美紅、朱美燕應將門牌號碼臺中市○○區○○路○段00000號10樓之3房屋騰空遷讓並返還予原告。(二)被告朱美紅應給付原告50000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；並自111年11月17日起至遷讓返還前項聲明所示之房屋之日止，每月給付原告50000元。（三）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告業已於110年10月1日向原告表示會續租，且系爭租約第5條約定管理費由原告支付，此屬租賃契約之非必要之點，故兩造雖對管理費應由何人負擔之意思表示不一致，然無礙兩造就系爭房屋已續租，原告主張系爭租約業已終止為無理由。又被告於110年10月、11月、12月均給付租金與原告，然遭原告退回，係原告拒絕受領被告給付之租金，被告毋庸負給付遲延責任，原告請求按月給付50000元亦無理由。又參酌公民與政治權利國際公約第17條、經濟社會文化權利國際公約第11條第1項前段關於適足居住權之規定，應給予被告在新冠疫情下，能有較寬裕充分之時間，尋找租賃標的，爰依民法第227條之2第1項、第2項之規定，請求為情事變更判決等語，並聲明：（一）原告之訴及其假執行之聲請均駁回。（二）如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
參、得心證之理由：
一、兩造間系爭租約已於110年10月16日屆滿而消滅：
(一)按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用、收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第450條第1項、第451條所明定。又定有期限租賃之出租人不欲續租者，須於訂約時、期限屆滿前或屆滿後，向承租人具體、明白表示期滿後不再續租或續租應另訂租約之反對意思，使承租人有所預期，且不得任由承租人繼續為租賃物之使用收益（最高法院101年台上字第1398號判決意旨參照）。
(二)查原告為系爭房屋之所有權人，兩造間就系爭房屋有簽訂系爭租約等情，為兩造所不爭執（見本院卷第83頁），並有系爭租約影本在卷可稽（見本院中簡卷第21頁至第39頁），是此部分事實，應堪認定。被告雖抗辯其與原告就系爭房屋業已續租，並提出其等於110年10月1日之LINE對話紀錄為證，然觀之該對話紀錄，原告當時向被告表示之續租條件為每月租金為25,000元和管理費並改由被告負擔，然被告當時即表示不同意管理費改由其負擔之部分，顯見兩造就系爭房屋之續租條件即租金數額未達成合意，是本院難認兩造間就系爭房屋確有達成續租之合意。
(三)又原告主張其於系爭租約到期前，即以存證信函通知被告，表示系爭租約將於110年10月16日屆滿，於租約到期後即不再出租系爭房屋予被告，並要求被告依約返還系爭房屋等情，業據原告提出臺中大甲郵局存證號碼181號存證信函、郵件投遞查詢資料影本各1份為證（見本院中簡卷第41頁至第43頁），且為被告所不爭執。依系爭租約之約定，可知兩造間就系爭房屋所約定之租賃期間確為110年3月1日起至110年10月16日止，原告並於110年10月12日即系爭租賃契約屆滿前，以上開存證信函通知被告其不再出租系爭房屋予被告，並要求被告應依約返還系爭房屋。準此，堪認兩造間就系爭房屋之租賃關係確已於110年10月16日因租賃期間屆滿而消滅。被告二人無從以兩造間尚有租賃契約存在，據以抗辯其等對系爭房屋仍有占有權限。被告迄今仍繼續占有使用系爭房屋即屬無法律上之權源，是原告主張依系爭租約、民法第455條前段、第767條第1項前段規定請求被告將系爭房屋全部騰空遷出返還原告，即屬有據。
二、原告得請求被告朱美紅按月給付相當於租金之不當得利25,000元及違約金25,000元：
(一)依系爭租約第12條第3項約定：「承租人未依第1項約定返還房屋時，出租人得向承租人請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求相當月租金額1倍（未足1個月者，以日租金折算）之違約金至返還為止」。復按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，為民法第179條所明定。而無權占有他人之土地或房屋，可能獲得相當於租金之利益，此乃社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判決意旨參照）。
(二)查系爭租約於110年10月16日因租賃期間屆滿而消滅，被告朱美紅於110年10月17日起迄今仍占用系爭房屋即屬無權占用，並受有相當於租金之不當得利，原告自得請求被告朱美紅給付自110年10月17日至110年11月16日止，相當於租金之不當得利25,000元，及自110年11月17日起至遷讓返還系爭房屋予原告之日止按月給付原告25,000元之不當得利，共50,000元（計算式：25,000+25,000=50,000），於法有據，為有理由，應予准許；復依上開系爭租賃租約第12條第3項約定，被告朱美紅未於系爭租賃租約屆滿時將系爭房屋騰空遷讓並返還予原告，故原告自得上開約定，請求被告朱美紅給付自110年10月17日至110年11月16日之相當於月租金額一倍之違約金25,000元，及自110年11月17日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於月租金額一倍之違約金25,000元，總計50,000元（計算式：25,000+25,000=50,000），亦屬有據，且有理由，亦應准許。
三、被告雖抗辯原告於買受系爭房屋以及兩造簽立系爭租約時，系爭房屋之前屋主阮慶集、榮彩良有在兩造面前表示新屋主即原告會繼續以原出租條件，即每月租金25,000元、管理費3,000餘元係由出租人即原告負擔等條件，繼續出租系爭房屋予被告，而在當時原告並未有為反對之意思表示，因此被告認原告應依其承諾以前揭之原出租條件繼續出租系爭房屋予被告等語，惟本院認尚難僅憑原告曾有以被告與前屋主所約定之相同出租條件簽訂系爭租賃契約，即認原告有同意日後之續租條件均相同，且系爭租賃契約中除未見兩造有就系爭租約屆滿時約定相關續租條件，亦未見原告有同意以相同之出租條件續租予被告等相關文字之記載。本院已得認定兩造間是否有續租系爭房屋之合意、被告是否無權占用系爭房屋之事實，則被告聲請傳喚前屋主即阮慶集、榮彩良到庭作證，證明兩造間有約定後續原告同意以原出租條件為續約之經過，核無必要，附此敘明。
四、被告另抗辯若本院認原告主張系爭租約業已消滅為有理由，懇請本院考量於疫情期間，因租屋量減少或房仲不便帶看房屋等情，被告確難以在短時間內找到適合被告一家人承租之租賃標的，爰依民法第227條之2第1、2項之規定，請求本院為情事變更之判決等語云云，惟本院審酌兩造間系爭租約既已載明到期日為110年10月16日止，且原告於系爭租約屆滿前亦有寄發存證信函通知被告，於租期屆滿即不再續租予被告，堪認被告應知悉於系爭租約屆滿時，應騰空遷讓並返還系爭房屋予原告，惟自系爭租約屆滿時迄今已將近1年時間，被告均未尋得新租賃標的住所，本院實難為其有利之判斷，被告上開答辯意旨為無理由，應予駁回。
五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、第203條亦分別定有明文。經查，原告請求被告朱美紅給付相當於租金之不當得利，屬無確定期限之給付，原告請求被告朱美紅應給付原告50,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即111年1月28日（見本院中簡卷第60-1頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，於法應屬有據，應予准許。
肆、綜上所述，原告本於系爭租約、民法第179條、第455條前段、第767條第1項前段及中段之規定，請求被告朱美紅、朱美燕應將系爭房屋騰空遷讓並返還原告，即如主文第1項所示；被告朱美紅應給付原告50,000元，及自111年1月28日起至清償日止，按年息5%計算之利息；並自民國111年11月17日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告50,000元，即如主文第2項所示，為有理由，應予准許。
伍、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金宣告之。
陸、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後，核與判決結果均不生影響，爰均不再予逐一論述。
柒、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 10 月 3 日
民事第三庭 法 官 李婉玉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提起上訴狀；如委任律師提起上訴，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 10 月 4 日
書記官 蔡昀潔