臺灣臺中地方法院民事判決111年度訴字第918號原 告 黃艷瑾訴訟代理人 鞠金蕾律師被 告 陳雅惠訴訟代理人 楊惠雯律師複 代理 人 洪健茗律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國111年12月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣參拾萬元，及自本判決確定翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔四分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣參拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項本件原告起訴時，原以兩造間於民國110年10月27日簽立之買賣契約（下稱系爭契約）業經解除，被告應返還已付價金為由，依民法第259條第2款規定，聲明求為判決命被告應給付原告新臺幣（下同）120萬元，及加計自起訴狀繕本送達翌日起，按週年利率6％計算之利息（見本院卷第15至17、216頁）。嗣於訴訟進行中，減縮上開利息請求之利率為週年利率5％，另備位以被告依系爭契約計罰之違約金過高為由，追加依民法第252條、第179條規定，請求酌減違約金暨返還經酌減之金額，而聲明求為判決命被告應給付原告107萬8,400元，及加計自本判決確定翌日起算之法定遲延利息（見本院卷第215、265、269、273至275、331頁），核與民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款規定相符，應予准許。
貳、實體事項
一、原告主張：伊於110年10月27日與被告簽立系爭契約，向被告買受坐落臺中市○○區○○○段000○000地號土地及其上同段1165建號即門牌號碼臺中市○○區○○路000巷00弄0號建物、權利範圍均全部（下合稱系爭房地；建物部分另稱系爭房屋），約定買賣價金900萬元，尾款720萬元須以貸款支付，伊並已給付120萬元予被告。詎被告未告知伊系爭房地位在車籠埔斷層帶範圍內，致伊於簽約後送件多家銀行，貸款成數不足系爭契約尾款金額，伊於111年1月11日寄發中華郵政股份有限公司（下稱中華郵政公司）大里永隆郵局第11號存證信函（下稱1月11日存證信函）予被告，而為解除系爭契約之意思表示。爰先位之訴依民法第259條第2款規定，請求被告返還已付價金120萬元。退步言之，縱令系爭契約係經被告於同年2月22日解除，然系爭契約實係因被告未告知伊系爭房地有位在車籠埔斷層帶之瑕疵，被告請求沒收全部已付價金為違約金尚屬過高，應酌減為12萬1,600元。則被告受領該酌減金額之法律上原因已不存在，應負返還責任。爰備位之訴依民法第252條、第179條規定，請求被告返還經酌減之金額107萬8,400元等語。並聲明：㈠先位部分：⒈被告應給付原告120萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；⒉願供擔保，請准宣告假執行。㈡備位部分：⒈被告應給付原告107萬8,400元，及自本判決確定翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房地雖位在霧峰區，而屬車籠埔斷層之地震帶範圍內，然並非位在車籠埔斷層線上。次兩造間未曾約定貸款成數為系爭契約之條件，且系爭房屋於買賣時屋齡已超過30年，貸款成數本即落在5至6成間，原告亦無工作收入，銀行自可能降低對原告之貸款成數，故原告未能獲貸足額尾款金額，與系爭房地位在車籠埔斷層帶範圍無關，原告不得解除系爭契約。再原告遲至110年12月15日未依約如數給付系爭契約第二期款，經兩造於同年月28日協商後簽立協議書（下稱系爭協議書），約明原告應於111年1月8日（按：應為同年月28日之誤）前給付系爭契約第二期款之餘額60萬元，然原告仍未依約履行；經伊於同年2月11日寄發存證信函催告原告應於函到7日內補繳，詎原告迄至同年月22日猶未依約給付，伊業於同日寄發中華郵政公司太平宜欣郵局第97號存證信函（下稱2月22日存證信函）予原告，依系爭契約第10條第1項、第2項約定為解除系爭契約之意思表示，並沒收原告已付價金120萬元作為懲罰性違約金，原告自不得請求返還價金。又系爭契約有關違約金之約定並無過高或顯失公平情事，兩造均應受拘束。且系爭契約第10條第2項所定違約金係屬懲罰性違約金，而伊沒收之金額未逾內政部成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第12條第3項規定之上限，原告請求酌減違約金為無理由等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實（見本院卷第334至336頁）：㈠原告於110年10月27日與被告簽立系爭契約，向被告買受被告
所有之系爭房地，約定買賣價金900萬元，其中第二期款（簽約款）為90萬元，應於簽約時支付；第二期款（用印款）為90萬元，應於110年11月17日前支付；尾款則為720萬元。
㈡原告於110年11月8日，轉帳80萬元至履約保證專戶，另於一
週後，以其子帳戶轉帳9萬元至履約保證專戶，以給付第二期款之一部予被告，復以簽約前給付之斡旋金1萬元作為第二期款之一部。又原告於110年12月10日，匯款30萬元至履約保證專戶。
㈢原告未於110年11月17日前，給付第二期款90萬元予被告。
㈣原告於111年1月11日，寄發1月11日存證信函予被告，對被告
為解除系爭契約之意思表示，該函經被告於同年月12日收受。
㈤被告於111年2月11日，寄發中華郵政公司臺中雙十路郵局第4
2號存證信函予原告，催告原告應於函到7日內給付第二期款之餘額60萬元並出面辦理貸款手續，該函經原告於同年月14日收受。
㈥原告於111年2月17日，寄發中華郵政公司臺中法院郵局第378
號存證信函予被告，拒絕給付第二期款之餘額60萬元，該函經被告於同年月18日收受。
㈦被告於111年2月22日，寄發2月22日存證信函予原告，主張依
系爭契約第10條約定解除系爭契約，並沒收原告已付價金作為違約金，該函經原告於同年月23日收受。
四、本院得心證之理由：㈠原告先位之訴依民法第259條第2款規定，請求被告返還已付價金120萬元，為無理由：
⒈按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規
定或契約另有訂定外，依左列之規定：二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第2款固有明文。惟基於契約嚴守原則，契約除經當事人雙方合意解除（即以第二次契約解除第一次契約）外，須當事人之一方基於法律之規定（法定解除權）或契約之約定（約定解除權）有解除契約之權利，並依法或依約為解除權之行使，始生合法解除契約之效力。
⒉原告主張：被告未告知伊系爭房地位在車籠埔斷層帶範圍內
，致伊於簽約後送件多家銀行，貸款成數不足系爭契約尾款金額，伊以1月11日存證信函解除系爭契約云云。被告則執前詞否認原告得合法解除契約。查：
⑴原告主張系爭房地位在臺中市霧峰區，而屬車籠埔斷層之地
震帶範圍內乙節，固為被告所不爭執（見本院卷第217、228至229頁）。然觀諸1月11日存證信函所載：「…經送多家銀行貸款評估認定此房屋是地震前丙建山坡保育地區，加上使用建材是加強磚造已超過期限22年以上，只能核貸400萬元而本人只有準備兩成自備款180萬元，根本無能為力買受此房屋，所以本人主張無條件解除不動產買賣合約，並請求將簽約款120萬元於見函7日內退還於本人…。」，有1月11日存證信函可稽（見本院卷第21至23頁）。參以原告亦曾陳稱：
111年1月8日土地銀行估價貸款，經行員告知屋齡太久，建物使用建材為加強磚造，已超過22年以上建物無價值性。且銀行調閱附近房屋行情最後一筆成交價是110年5月之520萬元，只能核貸300萬元等語（見本院卷第185頁），可知原告未能獲銀行核貸足額尾款金額，或係受系爭房地之使用地類別、屋齡、建材暨鄰近市場行情等項之影響，難謂確因系爭房地位在車籠埔斷層帶範圍所致；原告復未舉證證明銀行純係基於系爭房地位處斷層帶範圍內，方僅願核貸較低成數，則原告主張因系爭房地位在車籠埔斷層帶範圍內，致其於簽約後送件多家銀行，貸款成數不足系爭契約尾款金額云云，已難採信。
⑵再者，依系爭契約第5條第2項約定：「第四期款（尾款）」
、「⑵若甲方（即原告）須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款，應於產權過戶完成後三個工作天內，將核貸之款項轉存匯入專戶…。」、「⑷產權移轉登記完成後因故發生金融機構核撥甲方之貸款不足支付尾款時，其差額應由甲方以現金於點交期限前或乙方（即被告）通知期限內一次補足入專戶。」；第15條「其他約定事項」約定：「買方貸款不足尾款，差額部分完稅前以現金補足。」，有系爭契約可稽（見本院卷第77、81頁），顯見兩造已約明倘銀行核貸金額不足支付系爭契約尾款全額，原告應即以現金補足差額，要非約定系爭契約之尾款僅得以銀行核貸金額支付，或被告應擔保原告確可貸得若干價金成數之金額，由此益徵無論原告係因何原因未能獲貸足額尾款金額，俱不足執以為解除契約之理據。
⑶又，經本院曉諭原告應具體表明係依何法律規定或契約約定
解除系爭契約，原告僅稱：法條依據無法確定，且不具體表明係依何法律規定或契約約定解除系爭契約等語（見本院卷第331至332頁），並未具體主張究係行使何種法定或約定解除權。而兩造既未約定系爭契約之尾款僅得以銀行核貸金額支付，或被告應擔保原告確可貸得若干價金成數之金額；買受人未能獲貸足額尾款金額一事，亦非買賣標的物有何滅失或減少價值，或滅失或減少通常效用或契約預定效用之瑕疵，自難認原告有何得解除系爭契約之法定解除權可言。另遍繹系爭契約全文，復未見原告就貸款成數不足乙項有何約定解除權可資行使。是原告主張其得以未獲貸足額尾款金額為由解除系爭契約云云，揆之前揭說明，於法尤屬無據。
⑷綜上，原告以1月11日存證信函解除系爭契約，不生合法解除契約之效力。其前開主張，要無從為有利原告之認定。
⒊依系爭契約第10條第1項約定：「…甲乙任一方若發生不依約
履行義務之違約情事，經他方定七日以上期間催告仍未履行，他方有權主張解除契約…。」，同條第2項約定：「本約簽訂後，甲方若有違約情事經乙方合法解除本約，甲方對乙方負損害賠償責任，且甲方已支付之價金應交付乙方沒收做為懲罰性違約金…。」（見本院卷第80頁），可知原告倘有違反系爭契約約定之情事，經被告定7日以上期間催告後仍未履行，被告即得解除契約，並沒收原告已付價金為懲罰性違約金。次原告並未依約於110年11月17日前給付第二期款90萬元，迨至同年12月10日始給付30萬元，已如前述。而兩造嗣於同年月28日簽立系爭協議書，約定：「二、111/1/28前，買方應補齊頭期款，目前差額還剩新臺幣60萬元整。」、「四、上述條件若沒達成，視同違約，賣方可照合約內容主張權益。」，有系爭協議書可憑（見本院卷第165頁），堪認苟原告未於111年1月28日前給付未付之第二期款餘額60萬元，被告即得依系爭契約第10條約定行使權利。又被告抗辯原告迄至同年2月22日仍未給付第二期款餘額60萬元乙節，為原告所不爭執。據此，被告於同年2月11日以存證信函催告原告應於函到7日內給付第二期款餘額60萬元，該函業經原告於同年月14日收受；原告既未於函到7日內依約給付，則被告於同年月22日以2月22日存證信函，依系爭契約第10條第1項、第2項約定為解除系爭契約之意思表示，並沒收原告已付價金120萬元作為懲罰性違約金，自屬合法。
⒋從而，系爭契約係經被告合法解除，且原告已付價金業遭被
告依約沒收作為懲罰性違約金，則原告依民法第259條第2款規定，請求被告返還已付價金120萬元，即屬無據。
㈡原告備位之訴依民法第252條、第179條規定，請求酌減違約
金30萬元，並請求被告返還經酌減後之金額，為有理由；逾此範圍之請求，為無理由：
⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；約
定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條第1項、第252條各有明文。次按違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益等情形予以酌減。倘違約金屬懲罰性質者，並應參酌債務人違約之情狀以為判斷（最高法院110年度台上字第2810號判決意旨參照）。查：
⑴被告業依系爭契約第10條約定合法解除系爭契約，並沒收原
告已付價金120萬元作為懲罰性違約金，已如前述。次徵之系爭協議書約定：「今因貸款因素導致延期交屋，雙方協議如下：一、自110/12/17起算至交屋日完成日，買方每月補貼貸款利息7,600元整給賣方…。」（見本院卷第165頁），堪認被告因原告未依約完成交易，致須持續負擔貸款利息。而被告既未能將系爭房地過戶予原告，依法亦須繼續負擔系爭房地之地價稅、房屋稅等公法上稅捐義務。再被告抗辯縱系爭契約經其解除，其仍須負擔本件交易之仲介費用，確切金額須待本件訴訟後始能確定等語（見本院卷第333至334頁），未據原告爭執，可見被告因原告違約不為履行，致徒增無益仲介費用之支出。至被告抗辯：系爭房地於系爭契約解除後，迄今是否仍得以900萬元出售，有所疑義，伊應受有交易上損失云云。惟衡諸近年來不動產交易市場行情逐年攀升，尚難認系爭房地之價值於解約前即有跌落情事，或被告嗣後確不能按此價格再行出售，致未能獲得於原告依約履行時所可享受之利益。是本院審酌上開各節、被告實際所受損害、暨原告因未能貸得預期金額，即率予拒絕履約之違約情狀等一切情狀，認被告沒收原告已付價金120萬元充作違約金，容屬過高，爰予酌減至約定違約金數額四分之三即90萬元（計算式：1,200,000×3/4＝900,000）。被告抗辯系爭契約有關違約金之約定並無過高或顯失公平情事，兩造均應受拘束云云，並不可採。
⑵被告雖復抗辯：伊沒收之金額未逾內政部成屋買賣定型化契
約應記載及不得記載事項第12條第3項規定之上限，原告請求酌減違約金為無理由云云。惟內政部成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第12條第3項規定，僅屬主管機關就約定違約金所定最高額之限制，尚不影響法院於具體個案中，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，得參酌前揭因素而為違約金之酌減。被告上開所辯，不足為有利其之認定。
⒉按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又按當事人約定之違約金過高，經法院酌減至相當之數額而為判決確定者，就該酌減之數額以外部分，如債權人先為預扣，因該部分非出於債務人之自由意思而被扣款，債務人自得依不當得利法律關係請求債權人給付。此項給付請求權，應認於法院判決確定時，其請求權始告發生，並於斯時屆其清償期，方符酌減違約金所生形成力之原意（最高法院108年度台上字第369號判決意旨參照）。查被告得請求之違約金應酌減為90萬元，悉經認定如前。則揆之上揭說明，被告就經核減之30萬元（計算式：1,200,000－900,000＝300,000），其受領之法律上原因已不存在。是原告依民法第179條規定，請求被告返還30萬元，及加計自本判決確定翌日起，按法定利率即週年利率5％計算之利息，即屬有據。逾此部分之請求，則不應准許。
五、從而，原告先位之訴依民法第259條第2款規定，請求被告給付原告120萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為無理由，應予駁回；備位之訴依民法第252條、第179條規定，請求被告給付原告30萬元，及自本判決確定翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、按所命給付之金額或價額未逾50萬元之判決，法院應依職權宣告假執行，民事訴訟法第389條第1項第5款定有明文。經核本判決所命被告給付之金額未逾50萬元，揆諸前揭規定，應依職權宣告假執行。又被告就原告勝訴部分陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，經核於法亦無不合，爰酌定相當擔保金額予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所依附，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認於判決結果均不生影響，爰不一一予以論駁贅述。
八、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如
主文。中 華 民 國 111 年 12 月 30 日
民事第二庭 法 官 李佳芳正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 1 月 3 日
書記官 蔡柏倫