臺灣臺中地方法院民事判決111年度重訴字第143號原 告 楊豪毅訴訟代理人 王銘助律師複 代理 人 蔡碩毅被 告 徐玉霞上列當事人間請求給付買賣價金事件，本院於民國111年6月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣陸佰柒拾壹萬柒仟陸佰肆拾貳元，及自民國一百一十一年三月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用（除減縮部分外）由被告負擔百分之九十五，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳佰貳拾肆萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣陸佰柒拾壹萬柒仟陸佰肆拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。原告起訴聲明第1項請求：被告應給付原告新臺幣（下同）702萬2,232元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。於民國111年6月23日具狀變更該項聲明為：被告應給付原告701萬7,642元本息（見本院卷第119、123頁）。核原告所為訴之變更，屬減縮應受判決事項之聲明，合於上揭規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：被告向原告購買坐落臺中市○○區○○段0000地號土地及其上同段3392建號建物，即門牌號碼臺中市○○區○○街00巷00號房屋（下稱系爭房屋，與坐落土地合稱系爭房地），兩造於110年9月9日簽立不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），買賣價金為1,530萬元，並約定由合泰建築經理股份有限公司（下稱合泰公司）辦理買賣價金履約保證，將價金信託於台新國際商業銀行之履約保證專戶（下稱履保專戶）。原告已依約移轉登記系爭房地所有權予被告，被告亦將買賣價金匯入履保專戶，然被告以屋內尚有雜物留置、屋外有電線桿鋼纜線等事由拖延交屋，上開情狀原告均已排除，經原告於110年12月6日以臺中北屯郵局863號存證信函催告，被告仍拒絕撥付買賣價金，尚有701萬7,642元未付，爰依系爭買賣契約之法律關係提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應給付原告701萬7,642元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告已於110年10月14日匯入所有價金至履保專戶，系爭房地之所有權業已移轉登記予被告，系爭買賣契約明定於同年月29日交屋，然因原告未清除多處廢棄物，系爭房屋有多處滲漏水、壁癌，前院內有支撐電線桿之纜線，與系爭買賣契約之標的物現況說明書項次15、25不合，故未能於該日完成交屋。原應由原告處理申請遷移纜線，竟由被告申請遷移，而由台灣電力公司（下稱台電公司）於110年11月22日予以移除，而漏水則於同年12月27日處理完畢。嗣原告要求於110年12月13日、111年1月3日點交，兩造均未能談妥，原告亦未出席北屯區公所調解會，原告遲延交屋致被告仍須繳付銀行貸款、水電費，卻無法取得所有權狀、系爭房屋鑰匙以使用系爭地，依系爭買賣契約第12條第3項約定，原告應賠償被告自110年10月29日交屋日起至111年6月23日言詞辯論終結日止共238日，按買賣總價款每日千分之0.5即每日7,650元計算之違約金，爰以此金額抵銷原告請求之價金尾款；又被告因購買系爭房地而以原居住之房屋向銀行貸款，每月繳納貸款利息1萬5,000元，併以交屋日起至言詞辯論終結日止之利息損失抵銷等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第104至105頁）：㈠被告向原告購買系爭房地，兩造於110年9月9日簽立系爭買賣契約，買賣價金為1,530萬元。
㈡系爭買賣契約約定由合泰公司辦理買賣價金履約保證，將價金信託於履保專戶。
㈢原告於110年10月19日將系爭房地所有權移轉登記予被告，被
告亦將買賣價金全部匯入履保專戶，如原證4部分簽約款、簽約款、部分用印款、用印款、完稅款、部分尾款、尾款金額之加總。
㈣系爭買賣契約原定於110年10月29日交屋，原告於同年12月6
日寄發台中北屯郵局863號存證信函，催告被告配合交屋，系爭房屋尚未點交。
㈤被告同意給付買賣價金701萬7,642元。
四、得心證之理由：㈠原告依買賣契約之法律關係，請求被告給付701萬7,642元，
有無理由？⒈查被告向原告購買系爭房地，兩造於110年9月9日簽訂系爭買
賣契約，約定買賣總價為1,530萬元，並委任合泰公司辦理本件買賣價金履約保證事宜，將價金信託於履保專戶，而被告已於110年10月14日將買賣價金全數匯入履保專戶，經被告代償系爭房地上原告原有之房屋貸款後，目前仍有702萬2,232元（含買方履保費用4,590元）在履保專戶中，尚未撥付原告，又系爭房地已於110年10月19日完成移轉登記予被告等情，為兩造所不爭執，並有系爭買賣契約、建物及土地所有權狀、建物及土地登記第一類謄本、履保專戶餘額表在卷可參（見本院卷第17至31頁、第41頁），此部分事實堪信屬實。
⒉原告主張其依系爭買賣契約之約定，催告被告配合交屋，並
給付未付之買賣價金，但被告仍不配合交屋等語，查系爭買賣契約第4條約定：「交屋日期訂於110年10月29日，甲方（即被告）應依約付清尾款。」第7條第3項約定：「甲方應配合最遲應於完稅後21日內辦妥貸款與撥款手續，並支付乙方（即原告）尾款，若本件未辦理價金履約保證作業者，如甲方貸款條件不符或貸款金額不足時，屆期除經乙方同意外，甲方仍應以現金一次付清尾款，並同時辦理交屋。」等語（見本院卷第18、19頁），是依上開約定，於約定交屋日時，被告即應依約付清尾款。
⒊被告固抗辯：系爭買賣契約雖定於110年10月29日交屋，然原
告未清除屋內外多處廢棄物，系爭房屋有多處滲漏水、壁癌，前院內有支撐電線桿之纜線，故未能於該日完成交屋等語，並提出標的物現況說明書、系爭房屋照片、被告申請台電公司移除線路之登記單回條、約定點交之line對話記錄、臺中市北屯區調解委員會111年3月3日調解不成立證明書等為證（見本院卷第73至97頁）。按買賣為雙務契約，買受人對於出賣人有交付約定價金及受領標的物之義務，出賣人對買受人則負交付標的物及使其取得所有權之義務，此項互負之義務有對價關係，此觀民法第348條第1項、第367條定有明文。又債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提出時起，負遲延責任；債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力。但債權人預示拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代提出，民法第234條及第235條分別定有明文。而被告稱該纜線已由台電公司於110年11月22日移除，漏水在同年12月27日處理好，至今未能交屋之原因係原告不願支付違約金等語（見本院卷第120頁），則系爭房地於110年12月27日處理漏水完畢後，即已無被告所稱之瑕疵，原告已通知被告配合交屋，有約定點交之line對話記錄可參，且原告業已依約移轉系爭房地所有權予被告，被告自應給付尾款，然被告尚有701萬7,642元未給付，是原告依系爭買賣契約之法律關係請求被告如數給付，即屬有據。㈡被告所為抵銷抗辯，有無理由？⒈被告抗辯系爭房屋前院內有支撐電線桿之纜線、且系爭房屋
有多處滲漏水、壁癌瑕疵，導致原告遲延交屋，依系爭買賣契約第12條第3項約定，原告應賠償自110年10月29日起至111年6月23日言詞辯論終結日止共238日，按買賣總價1,530萬元每日千分之0.5即每日7,650元計算之違約金，以此抵銷原告尾款之請求部分，審酌如下：⑴纜線部分：被告所辯系爭房屋前院內有支撐電線桿之纜線，
經被告申請遷移後，由台電公司於110年11月22日予以移除，因而未能於同年10月29日完成交屋等語，原告則否認該纜線位於系爭房地上（見本院卷第120頁）。按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。被告固提出照片及台電公司收到登記單回條為證（見本院卷第81、85頁），然此尚無法證明該纜線位於系爭房地上，被告復未就此舉證以實其說，此部分所辯，即難採認。
⑵滲漏水及壁癌部分：被告稱漏水已於110年12月27日處理完畢
，原告固稱在該日前已處理完，然未舉證證明實際修復完畢日期，應認漏水瑕疵係於110年12月27日處理完畢。依系爭買賣契約第9條約定，原告保證系爭房地於交屋前無存在滲漏水等物之瑕疵，如有該瑕疵，應負瑕疵擔保責任（見本院卷第19頁）；且系爭買賣契約第12條第3項約定：「乙方（即原告）若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、交屋、清償貸款、繳納稅費等，應賠償甲方（即被告）自應給付之日起，按買賣總價款每日千分之0.5計算之違約金至乙方完全給付時為止。」（見本院卷第20頁），而系爭房屋既有漏水瑕疵，且於約定交屋日後之110年12月27日始修復完畢，故被告抗辯依系爭買賣契約第12條第3項約定，原告遲延交屋，應賠償被告自應給付之日起之違約金，應屬有據。
⑶按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第2
52條定有明文。又按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第252條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準（最高法院82年度台上字第2476號判決要旨參照）。查上開系爭契約第12條第3項約定，如原告未依約定期限交屋時應按逾期天數計付違約金，顯見約定違約金之目的在強制原告履行債務，性質上應屬懲罰性之違約金。系爭買賣契約原定於110年10月29日交屋，惟迄今尚未交屋，被告固抗辯原告應賠償自110年10月29日起至111年6月23日言詞辯論終結日止共238日，按買賣總價1,530萬元每日千分之0.5即每日7,650元計算之違約金，倘依此計算違約金，原告按日給付違約金之數額已達182萬0,700元（即7,650×238），實屬過高，且依被告所提之證據，亦無從認定原告遲延交屋會導致被告因無法使用系爭房地而受有達182萬0,700元之損失，況被告自承漏水已於110年12月27日處理完畢等一切情狀，本院認為被告以原告遲延交屋之違約金182萬0,700元予以抵銷，實屬過高，對原告顯失公平，應酌減為30萬元為妥適。經抵銷後，原告得請求之價金應為671萬7,642元（計算式：7,017,642－300,000＝6,717,642）。
⒉至被告抗辯因購買系爭房地而以原居住之房屋向國泰世華商
業銀行貸款，每月繳納貸款利息1萬5,000元，以交屋日起至言詞辯論終結日止之利息損失抵銷原告請求之尾款乙節。查此部分貸款利息，乃被告因購買系爭房地而向銀行貸款之約定，縱原告未遲延交屋，被告仍須給付上開貸款利息，與原告遲延交屋間尚無相當因果關係，是被告無從以此項利息支出予以抵銷。
五、綜上所述，原告依系爭買賣契約之法律關係，請求被告給付671萬7,642元，及自起訴狀繕本送達翌日即111年3月10日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 111 年 7 月 28 日
民事第一庭 法 官 廖欣儀正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 7 月 28 日
書記官 李俊毅