臺灣臺中地方法院民事判決111年度重訴字第177號先位 原告 親家大鵬管理委員會法定代理人 林俊慶備位 原告 馮勝章共 同訴訟代理人 張繼圃律師複 代理人 蔡忞旻律師原 告 林郁馨
陳秀美鄭峻傑
楊格林周玉玲
賴柏翔上六人共同訴訟代理人 陳敬中律師複 代理人 張琍琪被 告 親家建設股份有限公司法定代理人 張鈞豪訴訟代理人 林伸全律師上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國114年12月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼臺中市○○區○○路0段000巷00號親家大鵬大樓如附表四所示之瑕疵，依附表四所示之瑕疵修復工法修復完成。
二、被告應將門牌號碼臺中市○○區○○路0段000巷00號5樓之13房屋如附表五所示之瑕疵，依附表五所示之瑕疵修復工法修復完成。
三、被告應將門牌號碼臺中市○○區○○路0段000巷00號14樓之3房屋如附表六所示之瑕疵，依附表六所示之瑕疵修復工法修復完成。
四、被告應將門牌號碼臺中市○○區○○路0段000巷00號14樓之5房屋如附表七所示之瑕疵，依附表七所示之瑕疵修復工法修復完成。
五、被告應給付原告林郁馨、陳秀美新臺幣123,000元，及自民國111年4月19日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
六、被告應給付原告鄭峻傑、楊格林新臺幣243,000元，及自民國111年4月19日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
七、被告應給付原告周玉玲、賴柏翔新臺幣123,000元，及自民國111年4月19日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
八、訴訟費用（除減縮部分外）由被告負擔。
九、本判決第一項於先位原告親家大鵬管理委員會以新臺幣91,000元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣274,200元為先位原告親家大鵬管理委員會預供擔保，得免為假執行。
十、本判決第二、五項於原告林郁馨、陳秀美以新臺幣56,000元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣168,250元為原告林郁馨、陳秀美預供擔保，得免為假執行。
十一、本判決第三、六項於原告鄭峻傑、楊格林以新臺幣95,000元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣284,400元為原告鄭峻傑、楊格林預供擔保，得免為假執行。
十二、本判決第四、七項於原告周玉玲、賴柏翔以新臺幣49,000元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣147,312元為原告周玉玲、賴柏翔預供擔保，得免為假執行。事實及理由
壹、程序事項
一、按法定代理人代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人承受其訴訟以前當然停止；前開規定所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第170條、第175條第1項定有明文。查先位原告親家大鵬管理委員會（下稱親家管委會）法定代理人原為馮勝章，嗣於訴訟程序中先後變更為廖宜俊、林俊慶，有親家管委會會議紀錄、職務推選公告、臺中市北屯區公所民國111年4月22日公所農建字第1110013858號函附卷可參（見本院卷㈠第199至202頁、卷㈢第337至340頁），則廖宜俊、林俊慶具狀聲明承受訴訟（見本院卷㈠第195頁、卷㈢第341至343頁），其承受訴訟之意思表示並已到達被告（見本院卷㈠第203頁），與法無違，應予准許。
二、按多數有共同利益之人，不合於前條第3項所定者，得由其中選定一人或數人，為選定人及被選定人全體起訴或被訴，民事訴訟法第41條第1項定有明文。經查，備位原告馮勝章（下稱馮勝章）主張被告出售之親家大鵬大樓（下稱系爭大樓，地址位於臺中市○○區○○路0段000巷00號）公共設施存有瑕疵，而如附表一所示之選定人為系爭大樓之區分所有權人（附表一以戶號、住址區分，共39戶，其中編號2、3之選定人潘家佐有2戶），本於不完全給付、瑕疵擔保之法律關係，請求被告修繕、返還減少之價金或賠償損害等語，應認就本件訴訟之重要爭點有共同利害關係，自屬有共同利益之多數人，是如附表一所示之選定人選定馮勝章為其等全體提起本件訴訟，與法無違，應予准許。
三、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。經查，本件原告起訴時原依民法第227條第1項、第359條、第179條、第360條規定，聲明如附表二所示（見本院卷㈠第15至17頁），嗣於訴狀送達後，親家管委會、馮勝章更正聲明為：「㈠先位聲明：被告應按附表四所示修復方式就附表四所示瑕疵項目予以修繕。㈡備位聲明：被告應給付馮勝章新臺幣（下同）869,200元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息」（見本院卷㈢第11頁），原告林郁馨、陳秀美、鄭峻傑、楊格林、周玉玲、賴柏翔（下稱林郁馨等6人）更正聲明如附表三所示（見本院卷㈢第203至205、261頁）。核親家管委會追加先位聲明部分，前、後所主張之事實均係基於系爭大樓房屋、公共設施之瑕疵所生請求，基礎事實應屬同一；馮勝章、林郁馨等6人更正其等聲明請求被告給付之金額部分，則屬減縮應受判決事項之聲明，均與法無違，應予准許。
貳、實體事項
一、原告主張：㈠親家管委會、馮勝章部分：
⒈親家管委會為系爭大樓之管理委員會。系爭大樓公共設施為
共用部分，親家管委會有修繕、管理、維護之權限，且經區分所有權人會議決議授權提起本件訴訟，應具當事人適格。又被告興建之系爭大樓公共設施有如附表四所示瑕疵，顯屬不完全給付，爰依民法第227條第1項類推適用給付遲延規定，請求被告修補瑕疵。
⒉縱認親家管委會不得提起本件訴訟，然馮勝章、附表一所示
選定人均為系爭大樓之區分所有權人，其等分別與被告簽訂預定房屋、土地買賣契約書，購買系爭大樓之專有部分（含基地）及附設公共設施，系爭大樓公共設施既存有瑕疵，馮勝章自得先位依民法第227條第1項類推適用給付遲延規定，請求被告修補瑕疵，縱認馮勝章不得請求被告修繕，亦得備位依民法第359條、第179條、第360條規定，擇一請求被告減少價金869,200元並返還予馮勝章，或賠償馮勝章所受損害869,200元。
⒊並聲明：
⑴先位聲明：被告應按附表四所示修復方式就附表四所示瑕疵項目予以修繕。
⑵備位聲明：被告應給付馮勝章869,200元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
㈡林郁馨等6人部分：
林郁馨等6人與被告簽訂預定房屋買賣契約書，約定被告將門牌號碼臺中市○○區○○路0段000巷00號5樓之13房屋（下稱5樓之13房屋）售予林郁馨、陳秀美，將門牌號碼臺中市○○區○○路0段000巷00號14樓之3房屋（下稱14樓之3房屋）售予鄭峻傑、楊格林，將門牌號碼臺中市○○區○○路0段000巷00號14樓之5房屋（下稱14樓之5房屋）售予周玉玲、賴柏翔，買賣價金分別為1,757,000元、2,448,000元、3,042,000元，嗣林郁馨等6人已依約給付上開買賣價金，並分別於110年2月1日、110年2月1日、110年3月27日完成5樓之13房屋、14樓之3房屋、14樓之5房屋之點交。詎林郁馨等6人於交屋後發現5樓之13房屋、14樓之3房屋、14樓之5房屋分別有如附表五至七所示瑕疵，修復費用分別為45,250元、41,400元、24,312元。爰先位依民法第227條第1項類推適用給付遲延規定，請求被告修補瑕疵；倘認林郁馨等6人不得請求被告修繕，則備位依民法第359條、第179條、第360條規定，擇一請求被告減少價金並返還不當得利或賠償損害。又5樓之13房屋、14樓之3房屋、14樓之5房屋縱經修復，仍分別受有污名價值減損123,000元、243,000元、123,000元，爰依民法第359條、第179條、第360條規定，擇一請求被告減少價金並返還不當得利或賠償損害。並聲明：如附表三所示。
二、被告則以：親家大鵬管理委員會無實體上之權利能力，且本件非公寓大廈管理條例所定特定紛爭而具有訴訟實施權之情形，馮勝章則未經全體區分所有權人共同選定提起本件訴訟，其等提起本件訴訟均屬當事人不適格。又5樓之13房屋、14樓之3房屋、14樓之5房屋於點交時並無漏水瑕疵，嗣林郁馨發現5樓之13房屋有漏水情形，並通知被告，被告已完成修復；系爭大樓1樓之機車通道、汽車坡道設置均符合法規，1樓機車區地面水泥龜裂、晃動為系爭大樓住戶使用後所造成之損壞，地下室1樓之淨水設備經複驗完成並無缺失，故被告就附表四編號1、2、13、18、附表五編號5、9、附表六編號1部分，不負不完全給付或瑕疵擔保責任。縱認系爭大樓公共設施及5樓之13房屋、14樓之3房屋、14樓之5房屋有瑕疵，惟瑕疵非屬重大，亦非不能修復，不致影響交易價值，且系爭大樓之房價仍持續攀升，原告請求污名價值減損應無理由。此外，系爭大樓共計有141戶房屋，房型及售價均不相同，故以系爭大樓房屋平均單價作為系爭大樓公共設施價值減損之計算基礎，應非可採等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由㈠兩造不爭執事項：
經查，陳秀美、鄭峻傑、楊格林、周玉玲、賴柏翔分別與被告簽訂預定房屋買賣契約書、預定土地買賣契約書等（見本院卷㈡第83至185頁），約定被告將5樓之13房屋售予陳秀美，將14樓之3房屋售予鄭峻傑、楊格林，將14樓之5房屋售予周玉玲、賴柏翔，買賣價金分別為1,757,000元、2,448,000元、3,042,000元，林郁馨及陳秀美另於109年8月24日簽訂不動產產權讓渡切結書（見本院卷㈡第81頁），約定陳秀美將5樓之13房屋產權其中4分之3讓渡予林郁馨，嗣林郁馨等6人與被告分別於110年2月1日完成5樓之13房屋、14樓之3房屋之點交，於110年3月27日完成14樓之5房屋之點交，並由林郁馨、陳秀美、鄭峻傑、周玉玲、賴柏翔簽署房屋簽收單（見本院卷㈠第247至252頁），林郁馨、陳秀美就5樓之13房屋之所有權應有比例分別為4分之3、4分之1（見中華民國全國建築師公會112年8月21日全建師會112字第595號鑑定報告書【下稱本案鑑定報告書】第149頁），鄭峻傑、楊格林就14樓之3房屋之所有權應有比例各為2分之1（見本案鑑定報告書第152頁），周玉玲、賴柏翔就14樓之5房屋之所有權應有比例各為2分之1（見本案鑑定報告書第155頁），另系爭大樓為被告所興建，棋藝室、視聽室於110年10月17日開放使用，其餘公共設施於110年2月8日開放使用（見本院卷㈡第219頁），且系爭大樓有如附表四編號3至12、14至17、19所示瑕疵，5樓之13房屋有如附表五編號wc1、wc2、外牆1、1至4、6至8、10至14所示瑕疵，14樓之3房屋有如附表六編號2至16所示瑕疵，14樓之5房屋有如附表七所示瑕疵，應依如附表四至七各該編號所示方式修補，為兩造所不爭執，堪認為真實。
㈡親家管委會依民法第227條第1項類推適用關於給付遲延之規
定，請求被告依附表四「瑕疵修復工法」欄所示方式補正附表四所示瑕疵，為有理由：
⒈親家管委會具本件當事人適格：
按公寓大廈管理條例第3條第9款規定，管委會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，固無實體法上完全之權利能力。然現今社會生活中，以管委會之名義為交易者比比皆是。於民事訴訟法已有第40條第3項：「非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力」規定之外，公寓大廈管理條例更於第38條第1項明文規定：「管理委員會有當事人能力」，承認管委會具有成為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權；並於同條例第6條第3項、第9條第4項、第14條第1項、第20條第2項、第21條、第22條第1項、第2項、第33條第3款但書等，規定其於實體法上亦具享受特定權利、負擔特定義務之資格，賦與管委會就此類紛爭有其固有之訴訟實施權。故管委會倘基於規約約定或區分所有權人會議決議所為職務之執行，而對他人主張權利時，其本身縱非權利義務歸屬之主體，亦應認得基於程序選擇權，並依上開同條例第38條第1項規定及訴訟擔當法理，選擇非以區分所有權人而以管委會為原告起訴請求，俾迅速而簡易確定私權並實現私權，避免當事人勞力、時間、費用及有限司法資源之不必要耗費。查本件親家管委會係依系爭大樓區分所有權人會議決議，就系爭大樓公共設施之瑕疵問題對起造人即被告提起訴訟，業據親家管委會提出親家大鵬第一次臨時區分所有權人會議紀錄為憑（見本院卷㈠第44頁），是依前開說明，其提起本件訴訟請求被告修補系爭大樓公共設施之瑕疵，當事人適格並無欠缺，被告抗辯親家管委會不具本件當事人適格，並非可採。
⒉系爭大樓公共設施有如附表四所示之瑕疵：
查系爭大樓有如附表四編號3至12、14至17、19所示瑕疵，為被告所不爭執。被告固否認系爭大樓有如附表四編號1、2、13、18所示之瑕疵，惟經本院函請中華民國全國建築師公會鑑定，鑑定結果認定系爭大樓公共設施確有如附表四編號
1、2、13、18所示之瑕疵，有本案鑑定報告書附卷可參（見本案鑑定報告書第44至47頁），又本案系爭大樓除棋藝室、視聽室外之其餘公共設施均係於110年2月8日開放使用，而附表四所示瑕疵發現時間點距離系爭大樓使用執照竣工核發日期（即109年10月22日）相距時間甚短，在工程上屬於不正常現象，足以推認附表四所示瑕疵為110年2月8日前即已存在之瑕疵，亦據鑑定人說明在案，自堪認定系爭大樓公共設施於點交前即存有附表四所示之瑕疵，被告前開抗辯，應非可採。
⒊親家管委會依民法第227條第1項類推適用給付遲延之規定，請求被告修復附表四所示瑕疵，為有理由：
⑴按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得
依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第227條定有明文。又債務人所為之給付有瑕疵，而此項瑕疵如不能補正，或縱經補正，與債務本旨已不相符者，債權人始得依民法第226條或第232條規定，請求債務人賠償損害；倘該不完全之給付可能補正者，債權人僅得請求補正，並依民法第231條第1項規定，請求賠償補正前所受之損害（最高法院101年度台上字第496號判決意旨參照）。
⑵查本件被告於110年2月8日點交之系爭大樓公共設施有如附表
四所示瑕疵，業經本院認定如前，又經鑑定結果，附表四所示瑕疵之修復方式如附表四「瑕疵修復工法」欄所示，是親家管委會依民法第227條第1項類推適用關於給付遲延之規定，請求被告依附表四「瑕疵修復工法」欄所示方式補正附表四所示瑕疵，自屬有據。㈢林郁馨等6人先位依民法第227條第1項類推適用關於給付遲延
之規定，分別請求被告依附表五、六、七「瑕疵修復工法」欄所示方式補正5樓之13房屋、14樓之3房屋、14樓之5房屋如附表五、六、七所示瑕疵，為有理由：
⒈5樓之13房屋有如附表五編號wc1、wc2、外牆1、1至4、6至8
、10至14所示瑕疵，14樓之3房屋有如附表六編號2至16所示瑕疵，14樓之5房屋有如附表七所示瑕疵，為兩造所不爭執。被告固抗辯5樓之13房屋如附表五編號5、9所示瑕疵，14樓之3房屋如附表六編號1所示瑕疵均已經被告修復完成等語。惟查，經本院函請中華民國全國建築師公會鑑定，鑑定結果認定5樓之13房屋確有如附表五編號5、9所示瑕疵，14樓之3房屋確有如附表六編號1所示瑕疵，有本案鑑定報告書附卷可參（見本案鑑定報告書第19、22至23頁），又本件被告係於110年2月1日完成5樓之13房屋、14樓之3房屋之點交，於110年3月27日完成14樓之5房屋之點交，而附表五、六、七所示瑕疵發現時間點距離系爭大樓使用執照竣工核發日期（即109年10月22日）相距時間甚短，在工程上屬於不正常現象，且被告斷斷續續修繕後，該等瑕疵仍不斷重複性發生，足以推認附表五、六、七所示瑕疵為點交前即已存在之瑕疵，亦據鑑定人說明在案（見本案鑑定報告書第14至15、23、34頁），自堪認定5樓之13房屋、14樓之3房屋、14樓之5房屋於點交前即分別存有附表五、六、七所示之瑕疵，被告前開抗辯，應非可採。
⒉查本件被告於110年2月1日、110年3月27日分別完成點交之5
樓之13房屋、14樓之3房屋、14樓之5房屋分別有如附表五、
六、七所示瑕疵，業經本院認定如前，又經鑑定結果，附表
五、六、七所示瑕疵之修復方式分別如附表五、六、七「瑕疵修復工法」欄所示，是林郁馨、陳秀美先位依民法第227條第1項類推適用關於給付遲延之規定，請求被告依附表五「瑕疵修復工法」欄所示方式補正5樓之13房屋如附表五所示瑕疵；鄭峻傑、楊格林先位依民法第227條第1項類推適用關於給付遲延之規定，請求被告依附表六「瑕疵修復工法」欄所示方式補正14樓之3房屋如附表六所示瑕疵；周玉玲、賴柏翔先位依民法第227條第1項類推適用關於給付遲延之規定，請求被告依附表七「瑕疵修復工法」欄所示方式補正14樓之5房屋如附表七所示瑕疵，均屬有據。㈣林郁馨等6人分別依民法第359條規定請求減少價金，並依民法第179條規定請求返還不當得利，為有理由：
⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之
責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條定有明文。又污名價值減損指不動產受到污名效果影響所造成之價值減損，在概念上類同於交易性貶值，指透過現代修復技術進行修復，仍無法排除被毀損物所殘餘之貶值。查經本院函請中華民國全國建築師公會鑑定，鑑定結果認定5樓之13房屋、14樓之3房屋、14樓之5房屋分別有如附表五、六、七所示之瑕疵，而5樓之13房屋、14樓之3房屋、14樓之5房屋因有前開瑕疵所受之污名價值減損分別為123,000元（計算式：房屋價款1,757,000元×價值減損百分比7％＝123,000元）、243,000元（計算式：房屋價款3,042,000元×價值減損百分比8％＝243,000元）、123,000元（計算式：房屋價款1,757,000元×價值減損百分比7％＝123,000元），有本案鑑定報告書及中華民國全國建築師公會113年6月13日全建師會113字第0357號函附卷可參（見本案鑑定報告書第22頁、本院卷㈢第109至110、117頁），本院審酌本案鑑定結果，業據鑑定人詳予說明其認定理由，並檢附相關照片及資料，經核並無不當，且其鑑定之立場亦屬客觀，應堪憑採，足認5樓之13房屋、14樓之3房屋、14樓之5房屋確因分別有如附表五、六、七所示之瑕疵，縱經修復，仍受有污名價值減損123,000元、243,000元、123,000元，是林郁馨、陳秀美依民法第359條規定，請求被告減少價金123,000元；鄭峻傑、楊格林依民法第359條規定，請求被告減少價金243,000元；周玉玲、賴柏翔依民法第359條規定，請求被告減少價金123,000元，均屬有據。被告固以前詞置辯，然依前開說明，污名價值減損乃屬進行修復後仍無法排除之交易性貶損，且與房屋市場交易價格漲跌間無因果關係，是被告辯稱5樓之13房屋、14樓之3房屋、14樓之5房屋修復後不致影響交易價值等語，尚不足採。⒉按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。買受人之減少價金請求權為形成權，一經行使，即生減少價金之效果，惟就該減少之價金，如已為給付，出賣人在買受人減少之價金範圍內，買受人已無法律上之原因，應負不當得利之返還責任。另買受人依民法第359條規定，請求因物有瑕疵而減少其價金者，旨在平衡買賣雙方之利益與損失，是該減少之價金數額，應依同品質物品之市場價值與瑕疵物之買賣價金，並其減少後之實際價格相比較，以為計算之基準(最高法院109年度台上字第1289號判決意旨參照)。經查，林郁馨、陳秀美依民法第359條規定，請求被告減少價金123,000元；鄭峻傑、楊格林依民法第359條規定，請求被告減少價金243,000元；周玉玲、賴柏翔依民法第359條規定，請求被告減少價金123,000元，為有理由，既經本院認定如前，則被告保有林郁馨等6人支付之前開買賣價金，即無法律上之原因，是林郁馨、陳秀美依民法第179條規定，請求被告返還不當得利123,000元；鄭峻傑、楊格林依民法第179條規定，請求被告返還不當得利243,000元；周玉玲、賴柏翔依民法第179條規定，請求被告返還不當得利123,000元，為有理由，應予准許。
⒊按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條定有明文。本件林郁馨等6人對被告之不當得利債權，為無確定期限之給付，是依前開規定，應自林郁馨等6人催告請求被告負給付責任即起訴狀繕本送達被告之翌日，起算遲延利息。查本件起訴狀繕本於111年4月18日送達被告，有送達證書附卷可稽（見本院卷㈠第191頁）。揆諸前揭說明，林郁馨等6人請求被告給付自111年4月19日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，自屬有據。
四、綜上所述，親家管委會、林郁馨等6人依民法第227條第1項類推適用關於給付遲延之規定，分別請求被告依附表四至七「瑕疵修復工法」欄所示方式補正附表四至七所示瑕疵，及林郁馨等6人依民法第179條規定，請求被告給付林郁馨、陳秀美123,000元、給付鄭峻傑、楊格林243,000元、給付周玉玲、賴柏翔123,000元，暨自111年4月19日起至清償日止之法定遲延利息，均有理由，應予准許。親家管委會、林郁馨等6人先位之訴既有理由，則馮勝章、林郁馨等6人備位之訴即無庸審酌。
五、兩造分別陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，核與法律規定均無不符，爰就親家管委會勝訴部分（即主文第1項，訴訟標的價額為附表四瑕疵修復費用合計274,200元）、林郁馨、陳秀美勝訴部分（即主文第2、5項，訴訟標的價額計算式：附表五瑕疵修復費用合計45,250元＋不當得利返還金額123,000元＝168,250元）、鄭峻傑、楊格林勝訴部分（即主文第3、6項，訴訟標的價額計算式：附表六瑕疵修復費用合計41,400元＋不當得利返還金額243,000元＝284,400元）、周玉玲、賴柏翔勝訴部分（即主文第4、7項，訴訟標的價額計算式：附表七瑕疵修復費用合計24,312元＋不當得利返還金額123,000元＝147,312元），分別酌定相當之擔保金額，予以准許。
參、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經審酌均於判決結果無影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。
肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 1 月 23 日
民事第二庭 審判長法 官 李悌愷
法 官 李宜娟法 官 鄭百易以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 115 年 1 月 23 日
書記官 王峻彬附表一（選定人）：
編號 戶別 姓名 住址 1 7J 陳敬中 臺中市○○區○○路0段000巷00號7樓之11 2 12D 潘家佐 臺中市○○區○○路0段000巷00號12樓之5 3 12E 潘家佐 臺中市○○區○○路0段000巷00號12樓之6 4 12B 王文○ 臺中市○○區○○路0段000巷00號12樓之2 5 5A 黃瓊誼 臺中市○○區○○路0段000巷00號5樓之1 6 8F 陳柏文 臺中市○○區○○路0段000巷00號8樓之7 7 5D 鄧玉芳 臺中市○○區○○路0段000巷00號5樓之5 8 7L 洪敬婷 臺中市○○區○○路0段000巷00號7樓之13 9 13C 郭○○ 臺中市○○區○○路0段000巷00號13樓之3 10 3I 郭曜誠 臺中市○○區○○路0段000巷00號3樓之I 11 9F 林志銓 臺中市○○區○○路0段000巷00號9樓之7 12 2A 顏美娟 臺中市○○區○○路0段000巷00號2樓之1 13 8D 溫文良 臺中市○○區○○路0段000巷00號8樓之5 14 5I 彭柏○ 臺中市○○區○○路0段000巷00號5艀之10 15 13F ○家萍 臺中市○○區○○路0段000巷00號13樓之7 16 4L 高鈺芸 臺中市○○區○○路0段000巷00號4樓之13 17 5L 陳秀美 臺中市○○區○○路0段000巷00號5樓之13 18 14D 周玉玲 臺中市○○區○○路0段000巷00號14樓之5 19 5G 方加利 臺中市○○區○○路0段000巷00號5樓之8 20 3G 蔡啓○ 臺中市○○區○○路0段000巷00號3樓之8 21 3E 李欣○ 臺中市○○區○○路0段000巷00號3樓之6 22 4A 陳○○ 臺中市○○區○○路0段000巷00號4樓之1 23 4C 謝佩璇 臺中市○○區○○路0段000巷00號4樓之3 24 7C 趙晉逸 臺中市○○區○○路0段000巷00號7樓之3 25 3K 吳芊潁 臺中市○○區○○路0段000巷00號3樓之12 26 4J 陳○○ 臺中市○○區○○路0段000巷00號4樓之11 27 4B 郭峰瑋 臺中市○○區○○路0段000巷00號4樓之2 28 2F 連思斌 臺中市○○區○○路0段000巷00號2樓之7 29 14B 張○萍 臺中市○○區○○路0段000巷00號14樓之2 30 5E 宋巧茹 臺中市○○區○○路0段000巷00號5樓之6 31 14C 陳峻傑 臺中市○○區○○路0段000巷00號14樓之3 32 11D 陳玟○ 臺中市○○區○○路0段000巷00號11樓之5 33 3G 陳淑英 臺中市○○區○○路0段000巷00號3樓之8 34 4E 沈永成 臺中市○○區○○路0段000巷00號4樓之6 35 11E 白珊慈 臺中市○○區○○路0段000巷00號11樓之6 36 2J 蕭順錫 臺中市○○區○○路0段000巷00號2樓之11 37 7H 林季嫺 臺中市○○區○○路0段000巷00號7樓之9 38 6G 張乃○ 臺中市○○區○○路0段000巷00號6樓之8 39 8K 王舒珊 臺中市○○區○○路0段000巷00號8樓之12附表二：
㈠被告應給付原告親家大鵬管理委員會至少新臺幣（下同）3,000,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。 ㈡被告應給付原告林郁馨、陳秀美至少1,200,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。 ㈢被告應給付原告鄭峻傑、楊格林至少2,500,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。 ㈣被告應給付原告周玉玲、賴柏翔至少2,000,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。 ㈤願供擔保，請准宣告假執行。附表三：
編號 原告 聲明 1 林郁馨 陳秀美 ㈠【先位聲明】 被告應將門牌號碼臺中市○○區○○路0段000巷00號5樓之13房屋，依附表五所示之修復項目及修復方法，修繕至無瑕疵、無滲漏水之狀態。 【備位聲明】 被告應給付原告林郁馨、陳秀美新臺幣（下同）45,250元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。 ㈡被告應給付原告林郁馨、陳秀美123,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。 ㈢願供擔保，請准宣告假執行。 2 鄭峻傑 楊格林 ㈠【先位聲明】 被告應將門牌號碼臺中市○○區○○路0段000巷00號14樓之3房屋，依附表六所示之修復項目及修復方法，修繕至無瑕疵、無滲漏水之狀態。 【備位聲明】 被告應給付原告鄭峻傑、楊格林41,400元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。 ㈡被告應給付原告鄭峻傑、楊格林243,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。 ㈢願供擔保，請准宣告假執行。 3 楊格林 周玉玲 ㈠【先位聲明】 被告應將門牌號碼臺中市○○區○○路0段000巷00號14樓之5房屋，依附表七所示之修復項目及修復方法，修繕至無瑕疵、無滲漏水之狀態。 【備位聲明】 被告應給付原告楊格林、周玉玲24,312元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。 ㈡被告應給付原告楊格林、周玉玲123,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。 ㈢願供擔保，請准宣告假執行。附表四（公設區域瑕疵）：
編號 瑕疵區域 瑕疵位置 瑕疵態樣 起訴狀 （附件四） 會勘時現況照片編號（丁） 是否為被告交付使用（110年2月8日）前即存在之瑕疵？ 瑕疵修復工法 所需修復費用 1 1樓 機車通道（機車步道草磚） 土壤、草皮流失嚴重，磚塊易長青苔，機車行駛中會造成滑倒及行走會踩空、滑倒 相關照片1 1 是 建議兩造協商出，兼顧法定綠化規定及具備止滑功能的材料 涉及法規，暫不列入 2 1樓 地下一樓汽車坡道 止滑不佳，車子容易打滑 相關照片2 2 是 建議在原有的車道鋪面上面，再加作塗刷金剛砂epoxy塗料，藉以增加止滑性 涉及法規，暫不列入 3 1樓 一樓樹木 枯死 相關照片3 3 是 枯死的樹木移走，重新種植相同的樹木 9,000 4 5樓 外牆共同壁 漏水到住戶室內 相關照片4 甲13、14 是 1該部分外牆結構體應該先施作止水措施2接著該部分的磁磚拆除重新黏貼，再用合適材料確實抹縫防水。 不重複修復相關費用 5 R2F樓 水塔 漏水 相關照片5 是 水塔水箱壁體有裂縫滲水處，先以Epoxy環氧樹脂低壓注射修補裂縫，之後再重新清理粉刷。 6,600 6 R3F樓 頂樓屋突第三層 地面破裂防水層破損 相關照片6 5 是 1原有破損的PU防水層拆除清理2再依照標準的PU防水施工程序，施作厚度6mm PU防水工程3上面應該增加保護層，例如30乘30隔熱磚。 79,200 7 R2F樓 屋突二 樓層板穿管管縫回填不完整（填塞） 相關照片7 6 是 空隙處應該以防火材料確實填充阻隔。 1,440 8 R樓 地版排水管路 阻塞 相關照片8 7、8、9 是 1該排水管管路阻塞，管路確實疏通使洩水順暢。 1,440 9 R樓 地面漏水 漏水到住戶室內（14樓） 相關照片9 10 是 同14樓之5房屋屋頂防水層修復方式 併入5樓修復費 10 外牆 外牆磁磚 外牆多處發生白華現象 相關照片10 15、16 是 1首先由頂樓吊掛方式先處理外牆白華，即是用專用藥劑清洗2清洗完畢之後外牆，再用透明防水漆塗刷 99,360 11 地下室1樓 車位86號旁邊車道區域天花板 漏水 相關照片11 17、18 是 1結構體有裂縫時，先施打止水劑阻斷水源2管路結合處縫隙，應該重新施作。 6,600 12 地下室1樓 81號汽車位旁邊弱電控制 漏水 相關照片12 19 是 1管路上方水源應該清理填塞阻修復2弱電箱四周清理，並做好適當的防水處理。 4,800 13 地下室1樓 淨水設備 故障 相關照片13 20 是 先查明滲漏之處，並重新施作密合 2,160 14 地下室2樓 B1，B3水塔水塔牆面 漏水及壁癌 相關照片14 21~25 是 1水塔水箱壁體有裂縫滲水處，先以Epoxy環氧樹脂低壓注射修補裂縫，2之後再重新清理、粉刷。 33,000 15 地下室2樓 紅綠燈號誌燈控制箱內 漏水 相關照片15 26 是 1管路上方水源應該清理填塞阻修復2控制箱四周清理，並做好適當的防水處理。 4,800 16 1樓 雨遮 漏水導致地面磁磚變色、髒污、雨遮桶燈會跳電 相關照片16 27~28 是 1雨遮上方裂縫滲水處，先防水處理2接著，燈筒汙損修復，地坪汙損清理。 6,000 17 1樓 機車通道 洩水坡度不足造成嚴重積水，機車會打滑 相關照片17 29 是 1該處撒水頭應該移位，避免積水造成機車行進打滑。 6,000 18 1樓 機車地面水泥第 龜裂、多處會晃動 相關照片18 30~31 是 1地面破損、搖晃等相關範圍，應先拆除2再重新鋪設。 6,000 19 1樓 機房電源控制箱旁邊 漏水 相關照片19 32~34 是 1管路上方水源應該先清理，並填塞阻斷水源2控制箱四周清理，並做好適當的防水處理。 7,800 合計 274,200附表五（5樓之13房屋瑕疵）：
編號 瑕疵所在位置 瑕疵態樣 起訴狀 （附件一） 備註 會勘時現況照片編號（甲） 有無臥室牆面滲漏水、天花板樑柱及外牆滲漏水、客廳陽台牆面滲漏白華、浴室管線排水管之瑕疵？ 備註 是否屬於被告於110年2月1日交屋前即存在之瑕疵？ 瑕疵修復工法 瑕疵修復費用 wc1 5樓之13房屋 浴廁地板排水口水泥崩落 原證4之1 浴廁地板 1、2 有 地板落水鐵件，未能與其下方的落水PVC管密切結合 是 ①首先將地板落的鐵件還有局部地磚拆除②將底部的PVC落水管校正至正確位置 ③最後將地板漏水鐵件復原附近磁磚重新黏貼抹縫 2,500 wc2 5樓之13房屋 浴廁地板排水口水管太短，未能密切結合 原證4之2 同上 1、2 有 同上 是 同編號wcl項次 0 外牆1 5樓之13房屋 白華照片（外牆） 原證5 空調室外機旁牆壁 3 有 會勘時仍發現有殘留痕跡 是 ①先用專用材料徹底清洗有白華的範圍 ②再用透明的防水劑塗抹該部分 1,500 1 5樓之13房屋 110年8月：牆面滲水白色油漆面起泡 原證7之1 窗框旁邊 4 有 會勘時仍發現有殘留痕跡 是 同編號5項次 0 2 5樓之13房屋 110年8月：牆面滲水白色油漆面起泡 原證7之2 窗框旁邊 4 有 同上 是 同編號5項次 0 3 5樓之13房屋 110年8月：發現雨水從洞口流出 原證7之3 窗框旁邊外緣 6 有 會勘時仍發現有殘留痕跡 是 拆除局部磁磚重新黏貼，再以更牢靠的材料，專用抹縫材料重新抹縫 5,000 4 5樓之13房屋 110年8月：這是雨遮下會滴出雨水的洞口 原證7之4 窗框旁邊外緣 7 有 同上 是 同編號3項次 0 5 5樓之13房屋 110年8月：施打發泡針之後，牆面有整排孔洞牆面已經受損 原證7之5 窗框旁邊 4 有 同上 是 窗框旁邊滲水範圍，首先以epoxy注入法修補填塞，再粉刷修補。 20,625 6 5樓之13房屋 同上 原證7之6 窗框旁邊 5 有 同上 是 同編號5項次 0 7 5樓之13房屋 110年10月20日：臥室外牆雨遮掉落兩塊石頭 原證7之7 窗框旁邊外緣 6 有 同上 是 同編號3項次 0 8 5樓之13房屋 同上 原證7之8 窗框旁邊外緣 7 有 同上 是 同編號3項次 0 9 5樓之13房屋 111年3月30日：下雨時候，雨水仍然會從已施打發泡針的旁邊滲出來（位置天花板及牆面處） 原證7之9 窗框旁邊牆角天花板 7、8 有 會勘時仍發現有殘留痕跡 是 滲水範圍天花板、牆角，首先以epoxy注入法修補填塞，再粉刷修補 15,625 10 5樓之13房屋 111年3月30日雨停了，但外牆洞內滲水，可以知道水多累積至牆內 原證7之10 窗框旁邊外緣 00 00 00 00 有 同上 是 同編號3項次 0 11 5樓之13房屋 111年5月17日牆壁滲水 原證7之11 窗框旁邊牆角天花板 00 00 00 00 00 有 同上 是 同編號9項次 0 12 5樓之13房屋 111年5月26日牆壁滲水 原證7之12 窗框旁邊牆角天花板 00 00 00 00 00 有 同上 是 同編號9項次 0 13 5樓之13房屋 111年6月30日牆壁滲水並且掉漆 原證7之13 窗框旁邊牆角天花板 00 00 00 00 00 有 同上 是 同編號9項次 0 14 5樓之13房屋 111年7月5日牆壁滲水並且掉漆 原證7之14 窗框旁邊牆角天花板 00 00 00 00 00 有 同上 是 同編號9項次 0 合計 45,250附表六（14樓之3房屋瑕疵）：
編號 瑕疵所在位置 瑕疵態樣 起訴狀 （附件二） 備註 會勘時現況照片編號（乙） 有無臥室牆壁滲漏水、客廳樑柱滲漏水之瑕疵？ 是否屬於被告於110年2月1日交屋前即存在之瑕疵？ 瑕疵修復工法 瑕疵修復費用 1 14樓之3房屋 110年5月30日：主臥室牆面滲水，發現水流從牆壁滲出，堆積在床頭板 原證8之1 主臥室牆面 1、2 有 是 ①首先，找出該牆面裂縫確實位置 ②接著用epoxy材料灌注裂縫，確實修補 ③最後粉刷油漆修復 13,200 2 14樓之3房屋 同上 原證8之2 主臥室牆面 1、2 有 是 同上 0 3 14樓之3房屋 110年6月2日：修繕主臥室牆壁面滲水處被告派員修繕內牆，但是，水是自外部滲入，此次修繕未查明來源及解決根本原因 原證8之3 主臥室牆面 3 有 是 同上 0 4 14樓之3房屋 同上 原證8之4 主臥室牆面 5 有 是 同上 0 5 14樓之3房屋 110年8月7日：發現主臥室窗框下緣牆面漏水，壁面部分，白色油漆起泡 原證8之5 主臥室（窗框下外面牆） 6 有 是 ①首先，在窗框四周找出該牆面裂縫確實位置 ②接著用epoxy材料灌注裂縫，確實修補 ③最後粉刷油漆修復 18,600 6 14樓之3房屋 同上 原證8之6 主臥室（窗框下外面牆） 6 有 是 ①首先，在窗框四周找出該牆面裂縫確實位置 ②接著用epoxy材料灌注裂縫，確實修補 ③最後粉刷油漆修復 0 7 14樓之3房屋 110年8月9日：被告派人打針填縫，並重新粉刷油漆 原證8之7 主臥室（窗框下外面牆） 10 有 是 ①首先，在窗框四周找出該牆面裂縫確實位置 ②接著用epoxy材料灌注裂縫，確實修補 ③最後粉刷油漆修復 0 8 14樓之3房屋 110年9月17日客廳柱子上方牆壁面有水漬，並持續潮濕導致掉漆 原證8之8 客廳 5 有 是 ①首先，將柱子直上方屋頂層該處防水層重新施作，藉以阻斷滲漏水源 ②找出該裂縫確實位置 ③接著用epoxy材料灌注裂縫，確實修補 ④最後粉刷油漆修復 9,600 9 14樓之3房屋 被告持續在頂樓派水孔測試補救，但是室內油漆 原證8之9 客廳 6 有 是 同上 0 10 14樓之3房屋 110年12月21日發現了主臥室窗框右側踏面有滲水，隨機存在角落白色油漆稍微有起泡 原證8之10 主臥室（窗框下外面牆） 6、7 有 是 ①首先，在窗框四周找出該牆面裂縫確實位置 ②接著用epoxy材料灌注裂縫，確實修補 ③最後粉刷油漆修復 0 11 14樓之3房屋 同上 原證8之11 主臥室（窗框下外面牆） 6 有 是 同上 0 12 14樓之3房屋 110年12月底：被告派人打針填縫，並重新牆面刷漆（主臥室窗框附近） 原證8之12 主臥室（窗框下外面牆） 8 有 是 同上 0 13 14樓之3房屋 111年1月22日：主臥室窗框右側牆壁滲出水珠，白漆稍有起水泡 原證8之13 主臥室（窗框下外面牆） 9 有 是 同上 0 14 14樓之3房屋 同上 原證8之14 主臥室（窗框下外面牆） 10 有 是 同上 0 15 14樓之3房屋 111年1月26日：被告派人打針填縫，並重新粉刷；此處已經漏水三次，需要持續觀察 原證8之15 主臥室（窗框下外面牆） 11 有 是 同上 0 16 14樓之3房屋 111年8月：柱子滲水起泡以及掉漆的情況嚴重 原證8之16 客廳 12 有 是 ①首先，將柱子直上方屋頂層該處防水層重新施作，藉以阻斷滲漏水源 ②找出該裂縫確實位置 ③接著用epoxy材料灌注裂縫，確實修補 ④最後粉刷油漆修復 0 合計 41,400附表七（14樓之5房屋瑕疵）：
編號 瑕疵所在位置 瑕疵態樣 起訴狀 （附件三） 備註 會勘時現況照片編號（丙） 有無臥室牆壁滲漏水、客廳天花板及樑柱滲漏水之瑕疵？ 是否屬於被告於110年3月27日交屋前即存在之瑕疵？ 瑕疵修復工法 瑕疵修復費用 1 14樓之5房屋 110年9月：（客廳）天花板滲水後起水泡 原證9之1 客廳 1、2 有 是 同編號5項次 0 2 14樓之5房屋 同上 原證9之2 客廳 1、2 有 是 同編號5項次 0 3 14樓之5房屋 110年9月至11月：廠商在頂樓修繕的情況，頂樓積水、洩水不良，長久下來，會產生直下層住戶產生壁癌 原證9之3 14樓之5房屋，直上方屋頂層，疑似滲漏水水源範圍 15 有 是 ①首先將該相關的花圃土壤植栽挖除 ②清理乾淨 ③重新施作防水層 ④回填復原 11,112 4 14樓之5房屋 同上 原證9之4 同上 16 有 是 ①首先將該相關的花圃土壤植栽挖除 ②清理乾淨 ③重新施作防水層 ④回填復原 0 5 14樓之5房屋 110年11月到111年1月：經過消保官協調後，被告表示已經於11月23日，已經修繕完成；但是直下層室內天花板及樑柱仍舊會出現漏水情形 原證9之5 修復後客廳上方天花板梁柱 15 有 是 ①汙損的部分先清理乾淨 ②再重新油漆 ③上述兩個工作，先決條件需要直上方屋頂層防水工程已經切實改善。 6,000 6 14樓之5房屋 同上 原證9之6 同上 16 有 是 同編號5項次 7 14樓之5房屋 111年3月24日25日下雨過後直下承天花板產生水漬現象 原證9之7 同上 4 有 是 同編號5項次 8 14樓之5房屋 111年3月24、25日：下雨過後客廳天花板還有樑柱出現水漬痕跡，並且出現新的水泡。 原證9之8 同上 4、5 有 是 同編號5項次 9 14樓之5房屋 111年4月27日，被告派員前來填補（頂樓）水泥與防水漆，但是未發揮作用，天花板仍有滲水現象。 原證9之9 屋頂防水層相關位置 4、5 有 是 ①首先將該相關的花圃土壤植栽挖除 ②清理乾淨 ③重新施作防水層 ④回填復原 0 10 14樓之5房屋 同上 原證9之10 同上 7，6 有 是 ①首先將該相關的花圃土壤植栽挖除 ②清理乾淨 ③重新施作防水層 ④回填復原 0 11 14樓之5房屋 111年4月29日（頂樓）修補防水漆現況 原證9之11 同上 7 有 是 ①首先將該相關的花圃土壤植栽挖除 ②清理乾淨 ③重新施作防水層 ④回填復原 0 12 14樓之5房屋 111年5月2日，3日時直下層，相關天花板與樑柱仍有水漬現象 原證9之12 修復後客廳上方天花板梁柱 8 有 是 同編號5項次 0 13 14樓之5房屋 同上 原證9之13 同上 8 有 是 同編號5項次 0 14 14樓之5房屋 111年5月13日下過雨之後，上述天花板及樑柱水漬現況 原證9之14 同上 9 有 是 同編號5項次 0 15 14樓之5房屋 同上 原證9之15 同上 10 有 是 同編號5項次 0 16 14樓之5房屋 111年5月21日頂樓復原（洗手台下方），但是，仍然有水痕現況 原證9之16 11 有 是 ①洗手台下方局部磁磚拆除 ②重做防水層 ③落水管管路疏通 ④重貼磁磚做好洩水坡度 7,200 17 14樓之5房屋 同上 原證9之17 修復後客廳上方天花板梁柱 12 有 是 同編號5項次 0 18 14樓之5房屋 111年6月10日（直一下樓層的）天花板和樑柱水漬現況 原證9之18 同上 12 有 是 同編號5項次 0 19 14樓之5房屋 同上 原證9之19 同上 12 有 是 同編號5項次 0 20 14樓之5房屋 111年7月份被告做完修繕工作之後，仍發現有新的水泡（客廳） 原證9之20 同上 13 有 是 同編號5項次 0 21 14樓之5房屋 111年8月份產生新的水泡 原證9之21 同上 14 有 是 同編號5項次 0 合計 24,312