臺灣臺中地方法院民事判決111年度重訴字第285號原 告 張澎生被 告 張澎濤訴訟代理人 王銘柏律師上列當事人間請求返還無權占有土地房屋事件，本院於民國111年10月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落臺中市○○區○○段000○00地號土地，及其上同段525建號及4176建號建物返還予共有人全體。
二、被告應給付原告新臺幣6萬4496元。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔。事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。查原告提起本件訴訟時，聲明原為：「㈠被告應將附表所示之土地（下稱系爭土地）及建物（下稱系爭建物，與系爭土地合稱系爭房地）返還予共有人全體。㈡請求被告給付原告自民國107年6月21日至今相當於租金之不當得利。」（見本院卷第15頁）。後迭經變更聲明，最終於111年10月13日以言詞變更聲明為㈠被告應將系爭房地返還予共有人全體。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）12萬9156元。
」（見本院卷第304頁），經核與上開規定無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：系爭房地為兩造及張玉淑、張玉雯、張玉琦所共有，各共有人之應有部分均為5分之1，被告自107年4月17日起，即擅自居住在系爭房地內，原告自得本於共有人之身分訴請被告將系爭房地返還予共有人全體，並給付自107年4月17日起至111年9月30日止相當於租金之不當得利12萬9156元予原告，爰依民法第821條、第767條第1項、第179條提起本件訴訟等語，並聲明：如程序方面變更後之聲明。
二、被告則以：系爭房地各共有人間有默示之分管契約存在，被告占用系爭房地並無不當得利。且被告只有使用系爭建物3樓的1間房間，係按其應有部分使用系爭房地，縱認有不當得利，應僅得依被告占用部分即應有部分計算，又系爭建物老舊，生活機能普通、交通尚可，經濟價值不高，應以系爭房地價值年息百分之3計算相當於租金之不當得利為當等語為辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：㈠按民法第818條規定，各共有人按其應有部分，對於共有物之
全部雖有使用收益之權，惟共有人對於共有物之特定部分為使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意為使用收益，即屬侵害他共有人之權利，其逾越應有部分為使用收益，所受超過之利益，即為不當得利（最高法院84年度台上字第2808號判決意旨參照）。再按對於物有事實上管領之力者，為占有人，民法第940條定有明文。所謂對於物有事實上管領之力，如對於物已有確定及繼續之支配關係，或者已立於得排除他人干涉之狀態者，均可謂對於物已有事實上之管領力（最高法院100年度台上字第1719號判決意旨參照）。
㈡兩造與張玉淑、張玉雯、張玉琦共有系爭房地，應有部分各5
分之1，為兩造所不爭執，並有系爭土地土地登記公務用謄本、系爭建物建物登記第一類謄本附卷可稽（見本院卷第127至129頁、第189至195頁），堪信為真正。
㈢被告於107年4月17日起至111年9月30日止之期間，有無占用
系爭房地？占用之範圍為何？各共有人間是否具有默示之分管契約或默示同意被告使用系爭房地？⒈據證人即兩造之胞妹張玉雯所述：系爭房地1樓係供經營「海
響燈飾行」之用，由被告使用中，2樓的房間在我們母親過世後即空著，3樓有3個房間，其中2個是由被告及其妻、其
子、其媳婦居住，2樓的客廳、餐廳及廚房均由被告在使用等語（見本院卷第241至243頁）。證人即原告之胞妹、被告之胞姐張玉淑則證稱：系爭房地1樓係被告經營「海響燈飾行」之用，2樓則為我們父母的房間、客廳、衛浴、廚房，以及曬衣空間，父母過世後該房間應該是閒置著，客廳、廚房、浴室則是被告在使用等語（見本院卷第250至253頁）。
經核上開2證人所述大致相符，堪認系爭房地自各共有人之母親過世後，確實是由被告占有使用，被告雖抗辯僅占用系爭房地3樓之1間房間，惟此與前開證人證詞不符，參諸兩造所提出之系爭房地內部現況照片所示（見本院卷第199至207頁、第219至223頁），被告對於系爭房地之占有、使用已使原告及其他共有人無法完整對系爭房地行使所有權，應認被告排除其他共有人行使系爭房地所有權之範圍為整個系爭房地，是被告此部份所辯，即無可取。
⒉復依證人張玉雯所證：各共有人間就系爭房地之使用沒有共
識，我的五分之1同意由被告使用，但其他共有人彼此間沒什麼聯繫，所以也無法就系爭房地之使用達成共識等語（見本院卷第243至244頁）；及證人張玉淑證稱：我們母親過世後，被告曾通知我來選房間，叫我住進去，但該屋的格局我根本不可能住進去，因此我的部分是授權給被告使用；其他共有人是否有約定或達成共識我不清楚等語（見本院卷第254至256頁），堪認共有人間至多僅有張玉淑、張玉雯默許被告使用系爭房地，被告自其母過世（即107年4月17日）後居住在系爭房地內，張玉淑、張玉雯以外之共有人即原告、張玉琦雖未曾對此積極提出異議，亦僅能認係消極不主張權利，未構成默示之同意被告使用系爭房地，更難謂共有人間有默示之分管契約。
⒊至證人張玉雯所述：曾聽聞被告表示原告要選媽媽的房間等
語（見本院卷第245至246頁），然此係並非證人張玉雯自原告處聽聞而來，而係聽被告所述，難謂各共有人間有成立分管契約之意思表示合致。而證人張玉淑述及於各共有人之母親生病時，曾聽聞原告有意於各共有人之母親往生後使用其等母親之房間云云（見本院卷第255頁），然此僅係其等母親尚在世時原告之意向，斯時繼承尚未發生，系爭房地尚非各共有人共有，縱使原告有意於其等母親過世後使用該房間，亦難謂有何成立分管契約之意。
⒋是以，被告抗辯共有人間有默示之分管契約或得共有人之默
示同意使用系爭房地云云，並非可採。被告於未經原告及其他共有人同意下，占有使用系爭房地，則原告依其系爭房地之共有人身分，依民法第821條、第767條之規定請求被告遷讓返還系爭房地予全體共有人，應屬有據。
㈣原告依不當得利之法律關係，請求被告給付上開期間占用系爭
房地（原告應有部分5分之1）相當租金之不當得利，是否有理由？⒈被告自各共有人之母親過世後（即107年4月17日起）即占有使
用系爭房地已如前述，被告未能舉證證明有何占有使用系爭房地之正當權源，而原告因被告占有使用系爭房地，致原告無法按其應有部分5分之1就系爭房地為使用收益，則原告主張被告自107年4月17日起至111年9月30日止，就其應有部分5分之1構成不當得利，於法洵屬有據。
⒉原告所得請求之數額：⑴按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。
雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。依此規定，不當得利之請求權人得請求之範圍，應以對方所受之利益為度。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判決意旨參照）。次按土地法第97條第1項規定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限。依土地法施行法第25條規定，該條所謂土地價額，係指法定地價，所謂建築申報總價，係指該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額而言。又法定地價依土地法第148條規定，係指土地所有權人依該法規定所申報之地價。又房屋租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用房屋之經濟價值及所受利益等項，並與附近租金相比較，以為決定。
⑵查系爭房地位於臺中市○○區○○路00號，兩旁建物大部分供住家
使用，有被告所提出之系爭房地周遭街景畫面、GOOGLE地圖存卷足參（見本院卷第111、113至114頁），足見系爭房地所在位置並非繁榮鬧區，且系爭建物亦非新穎，其利用之經濟價值已不大，被告占用系爭房地經營海響燈飾行、自行居住及供其家屬使用，所受利益中等等情，認被原告應返還利益之額度，應以系爭房地申報總價年息百分之5計算為適當。原告主張應以系爭房地申報總價年息百分之10計算，應屬過高。
⑶而系爭土地面積為166平方公尺，於107年至111年之申報地價
分別為每平方公尺6310.4元、6310.4元、5032元、5032元、5032元，有系爭土地土地登記公務用謄本、107年至110年地價稅課稅明細表存卷可查（見本院卷第133至152頁）；系爭建物於107年至111年課稅現值分別為54萬8300元（計算式：538500+9800＝548300）、53萬9700元（計算式：529900+9800＝539700）、53萬1200元（計算式：521400+9800＝531200）、52萬2600元（計算式：512800+9800＝522600）、51萬4100元（計算式：504300+9800＝514100），有系爭建物房屋稅籍資料查復表在卷足憑（見本院卷第153頁），依此計算，系爭土地於107、108年申報總價為104萬7526元（計算式：166*6310.4＝0000000，元以下四捨五入，以下同），加計系爭建物107年課稅現值54萬8300元，系爭房地107年間申報總價為159萬5826元（計算式：548300+0000000＝0000000）；加計系爭建物108年課稅現值53萬9700元，系爭房地108年間申報總價為158萬7226元（計算式：539700+0000000＝0000000）；系爭土地於109至111年申報總價為83萬5312元（計算式：166*5032＝835312），加計系爭建物109年課稅現值53萬1200元，系爭房地109年間申報總價為136萬6512元（計算式：531200+835312＝0000000）；加計系爭建物110年課稅現值52萬2600元，系爭房地110年間申報總價為135萬7912元（計算式：522600+835312＝0000000）；加計系爭建物111年課稅現值51萬4100元，系爭房地110年間申報總價為134萬9412元（計算式：514100+835312＝0000000），則原告應有部分5分之1於107年至111年之價值分別為31萬9165元（計算式：0000000*1/5＝319165）、31萬7445元（計算式：0000000*1/5＝317445）、27萬3302元（計算式：0000000*1/5＝273302）、27萬1582元（計算式：0000000*1/5＝271582）、26萬9882元（計算式：0000000*1/5＝269882），按年息百分之5計算，原告107至111年每年得請求之相當租金不當得利分別為1萬5958元（計算式：319165*5％＝15958）、1萬5872元（計算式：317445*5％＝15872）、1萬3665元（計算式：273302*5％＝13665）、1萬3579元（計算式：271582*5％＝13579）、1萬3494元（計算式：269882*5％＝13494），則原告自107年4月17日起至111年9月30日所得請求之相當租金不當得利為6萬4496元（計算式：15958*8/12+15958/12*14/30+15872+13665+13579+13494*9/12＝64496），逾此部分之請求，則屬無據。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第821條規定，請求被告將系爭房地返還予全體共有人，並依民法第179條規定，請求被告給付相當於租金之不當得利共6萬4496元，均有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院斟酌後，對於判決之結果不生影響，故不再逐一論列，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 111 年 11 月 24 日
民事第二庭 法 官 吳怡嫺附表一：
土地部分：
編 號 土 地 坐 落 使用分區 面 積 應有部分 縣 市 鄉鎮市區 段 地號 平方公尺 1 臺中市 豐原區 豐原段 759之13 空白 166 原告、被告、張玉淑、張玉雯、張玉琦各5分之1建物部分：
編 號 建號 基地坐落 層次及主要建材 建物面積（平方公尺） 應有部分 層次及面積 附屬建物用途及面積 1 臺中市○○區○○段000○號 臺中市○○區○○段000○00地號 1 層磚造 1層：33.20 無 原告、被告、張玉淑、張玉雯、張玉琦各5分之1 2 臺中市○○區○○段0000○號 3 層鋼筋混凝土造 1層面積：83.22 2層面積：83.22 3層面積：55.40 地下層面積：26.25 突出物面積：7.53 總面積：255.62 陽台：42.95正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 11 月 24 日
書記官 林佩倫