臺灣臺中地方法院民事判決111年度重訴字第297號原 告 黃銀初訴訟代理人 歐嘉文律師複 代理人 章弘裕律師
劉珈誠律師被 告 羅蘭香
鄧秋乾上二人共同訴訟代理人 盧江陽律師複 代理人 盧怡靜上列當事人間請求解除買賣契約等事件，本院於民國111年10月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）緣原告與被告羅蘭香、鄧秋乾於民國103年9月30日簽訂「不動產買賣契約書」，由原告向被告羅蘭香、鄧秋乾購買其等共有坐落臺中市○○區○○○段000000○00000地號土地（應有部分各2分之1），約定總價金新臺幣（下同）2,000萬元。原告於簽約後，業經陸續依約給付價金完畢，被告羅蘭香、鄧秋乾亦已移轉系爭土地所有權予原告。詎原告於110年間經他人告知而向臺中市東勢區公所查詢，始悉系爭993-6地號土地已經被告羅蘭香之父羅時庚於69年間向臺中市東勢區公所申請核發自用農舍執照，此顯與系爭契約第13條第13款其他特約保證事項不符，原告乃於111年3月間依系爭契約第11條之約定，發函催告被告羅蘭香、鄧秋乾限期解除前開自用農舍執照，惟被告羅蘭香、鄧秋乾均未遵期履行，原告爰以起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示。
（二）系爭不動產買賣契約所約定之價金係以系爭土地為一體約定，原告亦係計畫一體利用，亦即系爭契約若僅餘系爭1407-2地號土地未被套繪，將導致原告無法單獨以系爭1407-2地號土地之面積，按農業用地興建農舍辦法第2條第3款大於2,500平方公尺之規定，申請興建農舍，是系爭契約所涉標的係不容割裂；又被告羅蘭香、鄧秋乾既為系爭土地所有權人，對於土地之使用情形當應知之甚詳，亦得基於土地所有人之身分進行查證，惟其等於簽約時，竟未向主管機關查明有無遭套繪，即率爾於系爭契約上向原告保證未曾向建管單位申請農舍或提供予其他土地申請農舍或係由己興建農舍之土地所分割出來，則其等自有系爭契約第11條第2項「因可歸責於自己之事由，致違反本契約之約定」之情形，其等辯以認知錯誤云云，當屬無據；再者，原告既係依約先定期催告後再為解約，自得依系爭契約第11條第2項之約定解除契約，是以被告羅蘭香、鄧秋乾辯稱原告不得解約云云，即屬無據。另外，本件原告係依據系爭契約第11條第2項之約定為解除契約，並非依民法第365條關於物之瑕疵擔保之規定為解除權之行使，故被告羅蘭香、鄧秋乾以原告未依民法第356條規定從速檢查受領之物及違反民法第148條第2項誠信原則為由，辯稱原告不得解除契約云云，顯係加諸不當限制，亦屬無據。
（三）是以，原告爰依系爭契約第11條第2項之規定，解除兩造間之不動產買賣契約後，基於民法第259條第1款、第2款契約解除後之回復原狀請求權，並依民法第264條第1項同時履行抗辯之規定，請求：⑴被告羅蘭香應於原告將系爭土地所有權（權利範圍2分之1）移轉登記予被告羅蘭香之同時，給付原告1,000萬元，及其中200萬元自103年9月30日起至清償日止、其中300萬元自103年10月30日起至清償日止、其中300萬元自103年11月18日起至清償日止、其中200萬元自103年11月25日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；⑵被告鄧秋乾應於原告將系爭土地所有權（權利範圍2分之1）移轉登記予被告鄧秋乾之同時，給付原告1,000萬元，及其中200萬元自103年9月30日起至清償日止、其中300萬元自103年10月30日起至清償日止、其中300萬元自103年11月18日起至清償日止、其中200萬元自103年11月25日起至清償日止，均按週年利率百分之5計算之利息。
二、被告抗辯：
（一）系爭993-6地號土地係經訴外人羅時庚於69年申請核發自用農舍執照，而羅時庚為被告羅蘭香之父，已於78年3月16日死亡，亦即系爭996-3地號土地被套繪之時間係在69年間；而兩造簽訂系爭契約之時間為103年9月30日，羅時庚於78年1月25日將系爭土地贈與被告羅蘭香，被告羅蘭香再於103年6月6日以其中各一半之所有權贈與被告鄧秋乾，顯見系爭993-6地號土地於69年間申請套繪者為被告羅蘭香之父羅時庚，並非被告羅蘭香、鄧秋乾。又兩造簽約之時間距離羅時庚申請套繪之時間已有34年，被告羅蘭香、鄧秋乾全然不知有被套繪情形，倘若事先知悉，當不可能同意系爭契約第13條第13款之其他特約保證事項，足見被告羅蘭香、鄧秋乾僅係對系爭契約之約定認知錯誤而已。再者，系爭不動產買賣契約並非聯立契約，無法以一部無效即主張全部無效，而本件僅有系爭993-6地號土地被套繪，另系爭1407-2地號土地並無套繪，二者為分別獨立之地區，且本件只是認知錯誤，故原告請求解除契約，依法自有未合。
（二）系爭契約第13條第13款僅係約定被告羅蘭香、鄧秋乾保證本約標的物無被套繪情形，並約定原告有此部分之解除權，並非原告得行使解除權之約定條件，原告據此主張解約，顯乏依據。又系爭993-6地號土地被套繪係羅時庚於69年時所申請，並非被告羅蘭香、鄧秋乾所為，原告既未舉證證明其等有故意或過失之可歸責事由，則原告依民法第258條之規定，主張解約，亦屬無據。況且，兩造於103年9月30日簽約後，至本件起訴之時已逾7年多，系爭土地買賣成立並已於103年10月30日完成登記及交付原告占有，原告未依民法第356條第1項之規定，從速檢查其所受領之物，遲至7年後始以系爭土地有被套繪為由，請求解除契約，自有違反民法第148條誠信原則之規定，故其主張解約不可採。
（三）綜上，兩造締結之系爭契約既經合法成立，其在私法上之權利義務，自應受契約之拘束，原告既未舉證證明被告羅蘭香、鄧秋乾有可歸責之事由，則原告主張解除契約，並請求回復原狀，應屬無據，本件原告之訴，為無理由。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、本院所為之判斷：
（一）兩造不爭執之事項：
1、被告羅蘭香與被告鄧秋乾於62年12月6日結婚，103年7月14日兩願離婚，此有戶籍謄本（見本院卷第77、79頁）在卷為憑。
2、坐落臺中市○○區○○○段00000地號土地原係被告羅蘭香之父羅時庚所有，其於69年11月3日向斯時之臺中縣政府建設局申請自用農舍使用執照，經斯時之臺中縣東勢鎮公所於69年11月7日以69東鎮建字第14601號函准予核發在案，此有羅時庚戶籍謄本（見本院卷第95至97頁）、臺中市東勢區公所111年7月25日東勢區農建字第1110013625號函檢送之臺中縣東勢鎮公所69年11月7日69東鎮建字第14601號函、實施都市計畫以外地區自用農舍使用執照申請書、實施都市計畫以外地區自用農舍使用執照審查表、臺中縣政府建設局實施都市○○○○○區○○○○○○○○○○鎮○○○00000號、臺中○○○○○○○○○○○○門牌證明書、農舍照片等資料（見本院卷第113至122頁）在卷為憑。
3、羅時庚於78年1月25日將其所有坐落臺中市○○區○○○段00000○000000地號土地贈與被告羅蘭香，並於78年3月10日以贈與為登記原因辦理所有權移轉登記（嗣於78年3月16日死亡）；其後，被告羅蘭香於103年6月6日將系爭993-6、1407-2地號土地應有部分各2分之1贈與被告鄧秋乾，並於103年6月24日以夫妻贈與為登記原因辦理所有權移轉登記；此有土地登記第二類謄本（見本院卷第35、39頁）、羅時庚戶籍謄本（見本院卷第95頁）在卷為憑。
4、兩造於103年9月30日簽訂「不動產買賣契約書」，由原告向被告羅蘭香、鄧秋乾購買系爭993-6、1407-2地號土地，權利範圍全部，約定總價金為2,000萬元；原告先後於103年9月30給付定金10萬元及簽約款各195萬元予被告羅蘭香、鄧秋乾，於103年10月30日給付用印款各300萬元予被告羅蘭香、鄧秋乾，於103年11月18日給付完稅款各300萬元予被告羅蘭香、鄧秋乾，於103年11月25日給付尾款各200萬元予被告羅蘭香、鄧秋乾；被告羅蘭香、鄧秋乾即於103年11月20日將系爭土地權利範圍全部，以買賣為登記原因，辦理所有權移轉登記予原告取得；此有系爭不動產買賣契約書（見本院卷第21至33頁）、收款明細（見本院卷第29頁）、原告交付之付款支票正反面影本（見本院卷第30至32頁）、土地登記第二類謄本（見本院卷第35至41、43至45頁）、土地登記第一類謄本（見本院卷第81至83頁）在卷為憑。
（二）本件原告主張系爭993-6地號土地業經農舍套繪在案，被告羅蘭香、鄧秋乾違反系爭不動產買賣契約書第13條第13款之約定，爰依系爭不動產買買契約書第11條第2項之規定，解除系爭契約，並依民法第259條第1款、第2款契約解除後之回復原狀請求權，及依民法第264條第1項同時履行抗辯之規定，請求被告羅蘭香、鄧秋乾應於原告將系爭土地移轉登記予被告羅蘭香、鄧秋乾之同時，將所受領之各期價金附加自受領時起之利息償還原告。被告羅蘭香、鄧秋乾則抗辯系爭993-6地號土地曾於69年間遭申請農舍乙節，並非其等所為，亦不知情，否認本件有可歸責之事由，原告主張解約不合法等語。是以，本件主要爭執事項，在於原告以被告羅蘭香、鄧秋乾違反系爭契約第13條第13款之約定，而依系爭契約第11條第2項之約定，主張解除系爭契約並請求回復原狀，有無理由。
（三）茲就本件兩造爭執，悉述如下：
1、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。依系爭不動產買賣契約書第11條第2項約定：「出賣人因可歸責於自己之事由，致違反本契約之約定，經買受人定期催告仍不履行者，買受人除得解除契約外，亦得請求出賣人加倍返還已收之所有價金，作為懲罰性違約金，如尚有其他損害，並得請求賠償。」（見本院卷第26頁），則原告主張被告羅蘭香、鄧秋乾係因「可歸責於自己之事由」，致違反系爭契約第13條第13項之約定，即應由原告就此有利於己之事實負擔舉證之責。
2、觀諸系爭不動產買賣契約書第13條第13款約定：「賣方保證本約標的物，未曾向建管單位，申請農舍或提供予其他土地申請農舍或係由已興建農舍之土地所分割出來。」（見本院卷第27頁），本件被告羅蘭香、鄧秋乾所共有之系爭993-6地號土地，確實曾經被告羅蘭香之父羅時庚於69年11月3日申請自用農舍使用執照，經斯時之臺中縣東勢鎮公所於69年11月7日以69東鎮建字第14601號函准予核發在案，此有臺中市東勢區公所110年8月10日東勢區公字第1100014232號函（見本院卷第47頁）、臺中市東勢區公所111年7月25日東勢區農建字第1110013625號函檢送之臺中縣東勢鎮公所69年11月7日69東鎮建字第14601號函、實施都市計畫以外地區自用農舍使用執照申請書、實施都市計畫以外地區自用農舍使用執照審查表、臺中縣政府建設局實施都市○○○○○區○○○○○○○○○○鎮○○○00000號、臺中○○○○○○○○○○○○門牌證明書、農舍照片等資料（見本院卷第113至122頁）在卷為憑，則被告羅蘭香、鄧秋乾確實有違反系爭不動產買賣契約書第13條第13款約定之情。
3、本件原告固主張係於接獲臺中市東勢區公所110年8月10日東勢區公字第1100014232號函後，始知悉系爭993-6地號土地於69年間即經被告羅蘭香之父羅時庚申請核發自用農舍執照在案，並即於111年3月30日寄發存證信函，催告被告羅蘭香、鄧秋乾於函到15日內向主管機關解除前開農舍套繪，被告羅蘭香、鄧秋乾於111年3月31日收受後迄未解除農舍套繪等情，並據提出臺中市東勢區公所110年8月10日東勢區公字第1100014232號函（見本院卷第47頁）在卷為憑、存證信函（見本院卷第49至52頁）、中華郵政掛號郵件收件回執（見本院卷第53至54頁）為證。然：⑴系爭993-6地號土地，係羅時庚於69年11月3日向臺中市東
勢區公所申請核發自用農舍使用執照，而被告羅蘭香係於78年1月25日始經羅時庚贈與而取得，被告鄧秋乾則係於103年6月6日經被告羅蘭香以夫妻贈與而取得系爭993-6地號土地應有部分2分之1，此有臺中市東勢區公所111年7月25日東勢區農建字第1110013625號函暨檢送之相關資料（見本院卷第113至122頁）、土地登記第二類謄本（見本院卷第35、39頁）在卷為憑，由此可知，系爭993-6地號土地申請核發自用農舍使用執照乙事，並非被告羅蘭香或鄧秋乾所為。
⑵系爭993-6地號土地之地目為田，使用分區為特定農業區，
使用地類別為農牧用地，系爭1407-2地號土地之地目為田，使用分區為山坡地保用區，使用地類別為農牧用地，此有土地登記第二類謄本（見本院卷第35、39頁）在卷為憑。依據區域計畫法第15條第1項、區域計畫法施行細則第11條第1款、第6款、第13條第1項第5款、非都市土地使用管制規則第3條、第6條第3項及附表一各種使用地容許使用項目及許可使用細目表之規定，系爭993-6地號土地，既屬特定農業區之農牧用地，如未有其他因特定農業區所受之限制，自應具有免經申請許可即得作為興建農舍使用之通常效用。
⑶兩造於103年9月30日簽訂系爭不動產買賣契約書時，係委
由專業之松穎地政士事務所處理，此有松穎地政士事務所合約書（見本院卷第21頁）在卷為憑；而依原告所提出於103年9月26日申請核發之土地登記第二類謄本（見本院卷第35至37頁），其上記載「地上建物建號：0棟」、「本謄本未申請列印地上建物建號，詳細地上建物建號以登記機關登記為主」（見本院卷第35頁）可知，兩造於簽訂系爭契約及辦理系爭土地移轉登記之時，買賣雙方均未就系爭土地申請查詢有無地上建物或農舍套繪之情形。⑷而就系爭993-6地號土地面積為2,817平方公尺，被告羅蘭
香之父羅時庚當時申請取得之加強磚造自用農舍之建築面積為249平方公尺，並經臺中市東勢區公所查編門牌核發門牌證明書在案，此有土地登記第二類謄本（見本院卷第
35、39頁）、臺中縣政府建設局實施都市○○○○○區○○○○00○鎮○○○00000號建造執照（見本院卷第118頁）、臺中○○○○○○○○○○○○門牌證明書（見本院卷第119至121頁）在卷為憑。衡以，原告自103年9月30日締約時起至110年8月10日臺中市東勢區公所函覆前長達6年10月餘之期間，從未思及要查證過系爭993-6地號土地上坐落建物之具體情形，則原告主張被告羅蘭香、鄧秋乾於移轉登記前未向主管機關主動查明系爭993-6地號土地有無遭農舍套繪之情，而謂其等有可歸責之疏失者，即有失公允。⑸綜上所述，依據現有事證，尚無從認定被告羅蘭香、鄧秋
乾對於系爭993-6地號土地曾經於69年間向主管機關申請取得自用農舍使用執照乙事，業已知悉並刻意隱瞞未誠實告知原告之情，原告亦無法提出其他相關事證以資證明被告羅蘭香、鄧秋乾於締約時有何故意或過失未告知原告有該農舍申請套繪之情，尚難遽以認定被告羅蘭香、鄧秋乾對於系爭993-6地號土地遭農舍套繪乙事有何可歸責之事由存在，故原告依系爭不動產買賣第11條第2項之約定，主張解除系爭契約，即屬無據，要難准許。
（三）從而，原告以被告羅蘭香、鄧秋乾違反系爭不動產買賣契約書第13條第13款之約定，主張依系爭契約第11條第2項之約定解除契約，並依民法第259條第2款契約解除後之回復原狀請求權及民法第264條同時履行抗辯之規定，請求：被告羅蘭香、鄧秋乾應於原告將系爭1407-2、993-6地號土地所有權（權利範圍各2分之1）分別移轉登記予被告羅蘭香、鄧秋乾之同時，各自給付原告1,000萬元，及其中200元自103年9月30日起至清償日止、其中300萬元自103年10月30日起至清償日止、其中300萬元自103年11月18日起至清償日止、其中200萬元自103年11月25日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，均無理由，應予駁回。本件原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 10 月 12 日
民事第六庭 法 官 巫淑芳正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 10 月 12 日
書記官 楊家印