臺灣臺中地方法院民事判決111年度重訴字第631號原 告 林寶玉訴訟代理人 王翼升律師複 代理人 廖泉勝律師被 告 戴芳美訴訟代理人 劉 喜律師複 代理人 黃邦哲律師
楊偉奇律師訴訟代理人 林建宏律師上列當事人間請求解除契約等事件，本院於民國115年1月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣2,960萬元，及自民國111年11月19日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣986萬7,000元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣2,960萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國111年8月13日簽立買賣契約書，約定由伊向被告買受如附表所示不動產（下稱系爭不動產，房屋部分下稱系爭房屋），價金新臺幣（下同）2,960萬元，被告應將系爭不動產移轉登記予訴外人林天茂（下稱系爭買賣契約），兩造均依系爭買賣契約履行完畢。嗣伊於同年9月間收受臺中市政府都市發展局(下稱臺中市都發局)之違章建築認定通知書，始知被告於系爭不動產移轉登記前，即存有未經申請許可、擅自變更使用及未完成建築物公共安全檢査簽證及申報作業等遭拆除風險之情事(下稱系爭違章情形)，然被告均未告知伊，致伊陷於錯誤而成立系爭買賣契約，系爭違章情形屬交易上重要且被告負告知義務之事項，故其所為購買意思表示內容有錯誤，或受被告詐欺方為上開購買意思表示，伊業於111年9月30日撤銷上開意思表示，被告無法律上原因受有價金2,960萬元之利益。又系爭不動產於交屋前即存有系爭違章情形，應屬瑕疵，且該瑕疵無從補正，經伊向被告為解除契約之意思表示。縱認不得撤銷或解除系爭買賣契約，然系爭不動產存有系爭違章情形，屬不完全給付，致伊受有2,960萬元之損害。爰依民法第113條、第179條、第227條準用第226條、第259條第2款、第360條規定，請求擇一為有利判決等語，並聲明：㈠被告應給付原告2,960萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造成立系爭買賣契約，然原告於購買系爭不動產時，伊已告知系爭房屋1至5樓前方增建，6、7樓整層增建，故原告知悉系爭違章情形，始得以低於市場行情價格買受系爭不動產，難認原告不知交易上重要事項而意思表示錯誤或受詐欺，伊於締約前亦不知情系爭違章情形遭主管機關調查。原告於訂約時既已知悉系爭房屋6、7樓屬違章建築，有遭主管機關拆除之風險，仍決定與伊締約，即有過失不得主張物之瑕疵擔保責任，且伊業依債之本旨給付，無不完全給付之情事。伊於111年8月18日經臺中市都發局現場勘查，與系爭買賣契約第2條第2項約定之曾被拆除或曾被通知拆除情形有間，原告不得解約等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：㈠兩造於111年8月13日訂立系爭買賣契約，總價金為2,960萬元
。原告已付畢買賣價金2,960萬元，被告亦於同年8月30日依系爭買賣契約約定將系爭不動產移轉登記予林天茂。兩造於111年9月4日點交系爭不動產。系爭買賣契約第17條特別約定事項第4條記載：「本屋增建：一至五樓前方增建，六樓及七樓整層增建。賣方已經告知買方，買方知悉」。系爭不動產於兩造簽訂契約前，客觀上存有未經申請許可、擅自變更使用及未完成建築物公共安全檢查簽證及申報作業之情形等事實，為兩造所不爭執(見本院卷二第150至151頁)，首堪認定為真正。
㈡意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表
示者，表意人得將其意思表示撤銷之，但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤，為民法第88條所明定。所謂物之性質錯誤，係指表意人在其意思形成過程中，對於就其決定為某特定意思表示之物之性質，認識不正確，倘當事人主觀上知其情事，即不為意思表示，而依一般客觀上之判斷，亦係如此者，且為交易上認為重要，視為意思表示內容之錯誤，蓋其錯誤在主、客觀上俱為嚴重，則通常可認其資格或性質為法律行為之基礎，並應為相對人所明知或可得而知，當視同其表示內容之錯誤(最高法院98年度台上字第1469號、110年度台上字第371號判決意旨參照)。
㈢考諸被告出售系爭房屋時，仲介公司廣告內容為「興大!神奇
QQ收租印鈔機聖品!!~皮卡丘」，且標明格局為44房1廳46衛(見本院卷一第149頁)；證人即仲介吳若蘭證稱：簽約前原告有去現場確認套房數量是44間套房，1樓5間、2至6樓各7間、7樓4間，所以被告開價3,598萬元。原告是想做出租套房使用，想要讓親人生活有保障，才會考慮買房子出租套房等語(見本院卷二第201至202、205、216頁)；系爭不動產說明書標題為「中興大學整棟44套」，建物格局亦標明為44房；原告購屋前曾請仲介向被告轉達：44間房屋是要出租，附近套房很多競爭激烈，亦有Line對話紀錄可參(見本院卷一第323至325頁)，可見被告於銷售系爭不動產時，以「有44間套房得供收租」刊載售屋廣告，即將具備出租套房之經濟效益作為核心賣點，吸引潛在客群。而原告復以投資收租之特定目的購置系爭不動產，足證系爭房屋能有幾間合法且持續收租之套房，將影響原告購買系爭不動產之意願或願意購買價格之高低，此一事項已非單純之動機，實屬交易上之重要事項。被告抗辯雙方未約定系爭房屋有幾間套房可供出租，亦未列為交易重要之點云云，要無可取。
㈣經本院囑託臺中市建築師公會鑑定系爭房屋是否得委託建築
師完成補辦變更使用執照程序或恢復原狀等情，據其覆以：系爭房屋1至5樓陽台外推及6至7樓增建部分，雖為兩造簽約時所明知，惟主管機關認定系爭房屋「未經申請許可擅自變更使用(外牆、隔間牆、及使用類組等變更)」，其中外牆變更係指系爭房屋現況之1至5樓，因陽台、中庭(天井)外推而改變原核准使用執照外牆位置及立面開口形態，且因陽台、中庭外推增加1至5樓之室內空間，致實際建蔽率增加為78.34％，相關原設計建蔽率59.8％，已逾越法定建蔽率60％之上限，有違反建築法之規定，必須恢復原核准合法狀況方為適法。1至5樓陽台與中庭外推部分，不論恢復原狀備查或補辦變更使用執照手續，均須將1至5樓外推部分先予拆除，恢復為原核准使用執照圖說狀態。系爭房屋倘依建築法恢復原狀後，1至6樓每層樓最多僅能規劃5個使用單元，7樓為4個使用單元，合計共有34個使用單元，有該公會114年4月21日中市建師鑑字第1140900154號函附鑑定報告書(下稱系爭報告書)可憑(見外放系爭報告書第7至8、13頁)，可彰系爭房屋原本合法收租之單元(即套房數)至多僅有34個使用單元，然被告利用變更隔間牆、外推陽台與天井等行為，將使用單元擴張成44個，實與其原先廣告有44間套房可供出租之情形未符。
㈤兼衡買方購入作為出租套房使用之不動產時，除非明確、具
體告知出售之套房間數包含違法變更室內格局，而有遭拆除或回復原狀之風險，否則依一般社會通念及交易誠信原則，買受人得合理期待購入之標的，乃具備得合法出租收益的套房間數。是以，倘原告主觀上知道系爭房屋合法收租之套房間數未達44間，其即不欲為購屋之意思表示，且衡以一般售屋實務亦能得如此判斷，堪認原告所為買賣系爭房屋之意思表示，確實有內容錯誤之情形。基此，原告自得依民法第88條第1項、第2項規定，撤銷締結系爭買賣契約之意思表示。
㈥被告雖抗辯已告知有增建情形，原告應知悉系爭房屋變更隔
間牆，且買賣成立前即明知系爭房屋現況的任一樓層使用單元達6間以上，需要辦理公共安全檢查簽證及申報，有應自行查證系爭房屋是否符合H-1使用類組，具有過失等語。然查：
⒈被告於出售系爭房屋時，僅告知1至5樓陽台外推跟6、7樓是
增建，沒有說過室內格局有變更的情形，且提供給原告之相關資料，僅有房仲至現場比對自行繪製的格局示意圖和建物測量成果圖，並無竣工圖一節，為系爭買賣契約之仲介陳永祥、吳若蘭、林紫綾證述明確(見本院卷二第194至197、200、203至204、213頁)；觀諸系爭不動產說明書繪製之格局圖僅係標註各樓層之套房格局，建物測量成果圖亦僅有平面圖，未如竣工圖可見原先格局、房間數設計，有上開各圖面可參(見本院卷一第177頁、卷二第231、281頁)，是縱原告認知系爭房屋存在之套房數量此一客觀事實，仍難認身為一般買受人之原告，得僅從被告提供之圖面，即行比對出系爭房屋室內隔間牆有所變動，且使用單元與原先使用執照核准之單元數一致，故無從以此遽斷原告已知悉隔間牆變更之情形。
⒉況被告為系爭房屋之起造人，有使用執照存根可稽(見本院卷
一第159頁)，足見系爭房屋係在被告為所有權人期間，改動室內格局變更隔間牆，增加系爭房屋使用單元數。被告長期管理系爭房屋進行出租收益，對於有無變更隔間牆等重要資訊，無人可比被告掌握更完全之資訊，其本身即負有如實告知產權、現況之義務，自不得將自身責任轉嫁至僅具備一般生活經驗之買受人。是以，原告於簽立契約前雖已知悉系爭房屋每層使用單元數為6間，但其形成買賣意思表示時，並未基於充分、真實、完整之資訊進行判斷，如比對建築竣工圖面等，故其僅知悉系爭房屋每層套房間數，但該套房數量是否與原始使用執照相符、有無進行隔間牆變更均一無所知，自無在被告未盡積極告知義務情形下，率爾強加原告查證義務。
⒊再者，建築物使用類組即變更使用辦法於93年9月14日公布(
見本院卷三第27頁)，內政部復107年4月24日函知集合住宅、住宅任一住宅單位(戶)之任一樓層分間為6個以上使用單元者，認定為H-1類組(見本院卷三第14至19頁)等情，為被告自陳在卷，可見上開建築法規均在被告所有系爭房屋時施行、修正，被告對此理應具有法律上之注意與認知。然被告一方面自承對系爭房屋之工程內容、建物修繕均不了解，亦不熟悉房屋樓上隔間等問題(見本院卷一第257頁)；他方面卻又主張原告應自行查證隔間是否合法，衡情身為起造人與原始所有權人之被告，處於掌控真實完全資訊之優勢地位，對於建物結構變更負有查核與告知義務，倘若被告尚得對其自身起造之建物現況推諉不知，又何能課予僅能依靠房屋現狀及被告提供資料之原告，承擔高於被告之查證義務？此等論理顯屬矛盾。職是，原告本於對房屋現狀、出賣人提供相關資料之信賴而為交易，難謂有何過失可言，被告所辯，實無足採。
㈦無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益
。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。本件原告業以111年9月30日律師函向被告為撤銷系爭買賣契約之意思表示，並經被告於111年10月3日收受(見本院卷一第87至93頁)，故系爭買賣契約經原告撤銷後，依民法第114條第1項規定視為自始無效，則被告收受原告基於系爭買賣契約所給付之買賣價金2,960萬元之法律上原因自已不存在，原告自得請求被告如數返還。
㈧受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受
領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還；如有損害，並應賠償。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，此觀民法第182條第2項、第203條規定可明，原告並得按上開規定請求被告給付利息。
四、綜上所述，原告既有前述意思表示錯誤情事，依民法第88條第1項、第2項規定撤銷締結系爭買賣契約之意思表示，則其依民法第179條規定，請求被告給付2,960萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日即111年11月19日起（見本院卷一第113頁），至清償日止，按週年利率5％計算之利息部分，為有理由，應予准許。又本院既認原告前開請求為有理由，其以單一聲明，訴請依民法第113條回復原狀；依第227條第1項準用第226條第1項、第256條、第359條規定，或依系爭買賣契約第2條第2項、第12條第1項約定，解除系爭買賣契約，再依民法第259條或第179條規定，請求被告返還買賣價金；依民法第227條準用第226條第1項、第2項或第360條規定，請求損害賠償部分，是否有理由，即無再予審究之必要，附此敘明。
五、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌後認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 2 月 26 日
民事第二庭 審判長法 官 李悌愷
法 官 陳 馥法 官 鍾宇嫣以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 2 月 26 日
書記官 林錦源附表(面積：平方公尺)：
土地部分 編號 縣市 鄉鎮市區 段 地號 面積 權利範圍 1 臺中市 南區 頂橋仔頭 142-22 129 全部 建物部分 編號 建號 基地坐落 建物面積 權利範圍 建物門牌 樓層面積 附屬建物用途 1 6636 同土地標示 第1層：77.77 第2層：79.31 第3層：79.31 第4層：79.31 第5層：79.31 (含有增建第6、7層) 陽臺：38.56 平台：6.35 屋頂突出物：10.24 花台：11.53 全部 臺中市○區○○街00巷0弄0號