臺灣臺中地方法院民事判決111年度重訴字第717號原 告 吳博文訴訟代理人 陳昭全律師複代理人 陳葛耘律師被 告 林世泓
林世昌
林世宗林昱伸林建志共 同訴訟代理人 李易璋律師上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國112年10月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
(一)原告為日後自建房屋使用，於民國110年12月14日與被告林世泓、林世昌、林世宗、林昱伸、林建志等5人簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），向被告購買坐落臺中市○區○○○段000000地號、同段389-79地號等2筆土地（下合稱系爭土地）及坐落其上1479建號、門牌號碼臺中市○區○○路000號之房屋（下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地），買賣價金新臺幣(下同)2230萬元，並於111年3月24日辦理所有權移轉登記完畢。且因原告買受系爭土地係為日後自建房屋使用，而系爭土地上已存有現況老舊之系爭房屋(係以76中工建建字第03786號建造執照，重新建造而成)，致系爭土地受套繪管制，故兩造於簽立系爭買賣契約書時，並簽立協議書(下稱系爭協議)，協議由賣方即被告解除系爭土地套繪管制，然因解除套繪管制需立即將系爭房屋拆除，經兩造再行協議，於111年3月29日另訂立協議書，約定：「因台中市○區○○○段000000○000000○○地號套繪在案，建造執照號碼：076中工建建字第03786號，原協議由乙方（即被告等人）負責辦理解套繪事宜。今雙方協議：由乙方補貼新台幣貳拾萬元予甲方（即原告），由甲方日後自行辦理拆除、清運及解除套繪等事宜。」。
(二)原告於111年6、7月間，擬於原告系爭土地及系爭土地右側原告哥哥楊明穎所有之同段149-21、389-77、389-78及389-120地號土地(下合稱上開6筆土地)上新建房屋，並請建築師事務所就上開6筆土地繪製建築圖時，經建築師告知因上開土地臨接梅川園道用地，依臺中市轄區內各都市計畫（含細部計畫）土地使用分區管制要點（配合都市計畫法臺中市施行自治條例制定)專案通盤檢討書所載臺中市都市計畫（舊有市區及一至五期市地重劃地區）細部計畫檢討後土地使用分區管制要點第21點特色街區營造之規定，臨接園道用地兩側之建築基地，需自園道用地之境界線退縮6公尺方可建築，系爭土地受上開都市計畫退縮規定限制，退縮後僅剩寬度約3公尺之範圍可作為建築使用，其通常使用上受有相當程度之限制，不只其通常效用有所減少，亦將減低其經濟上之價值，自存有減少系爭土地價值之瑕疵，出賣人即被告就該瑕疵，自應負出賣人之擔保責任。原告業於111年10月12日向被告說明上情，雖接獲被告111年10月21日函覆，然被告並無解決問題之意。
(三)系爭土地買賣價格為2230萬元，因系爭土地部分面積受有上開都市計畫退縮規定之限制，無從作為建築基地使用，扣除無從作為建築基地使用之部分，其餘土地價值約僅為全部可供作為建築基地使用土地之65%，原告爰依民法第359條規定請求減少價金，並以起訴狀繕本之送達為減少價金780萬5000元之意思表示。被告於該減少之範圍內即無價金請求權存在，亦即無受領之法律上原因。又被告交付之系爭土地既存有無法建築使用之瑕疵，被告所為給付之內容即不符債務本旨，應負不完全給付之債務責任，且該瑕疵不能補正，無須催告補正。原告爰依民法第179條不當得利返還請求權，請求被告返還買賣價金780萬5000元，或依民法第227條第1項、第226條第1項規定，請求被告賠償交易減損之瑕疵損害780萬5000元，被告各自應給付予原告之金額均詳如附表所示等語。並聲明：被告應分別給付原告如附表所示金額，及分別自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。原告願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告抗辯：被告已依系爭不動產買賣契約書約定，交付系爭土地予原告，已履行給付義務完畢，並無系爭買賣契約書第9條第1至5款約定之瑕疵。系爭土地受104年7月22日公告發布實施之「臺中市都市計畫（舊有市區及一至五期市地重劃地區）細部計畫檢討後土地使用分區管制要點」限制，係屬法定原因及不可歸責於被告之事由，且兩造於系爭協議書第2條約明：「買方知悉本標的屋齡久遠，僅剩土地價值，故雙方合意現況點交。賣方不負土地及建物全部範圍（包含坐落水利地部分）瑕疵擔保責任。……。」，解釋上為現況點交，並已免除被告之出賣人之瑕疵擔保責任。又系爭協議書第3條雖約定：「賣方須保證本標的可供合法建築使用。」，然並未約定系爭土地須全部面積均可為建築建物基地。而系爭土地確係可供合法建築使用之土地，已經臺中市建築師公會鑑定認系爭土地如以民權路作為面前道路境界線退縮，可以申請建築執照，並無不能建築情事。且被告不需知悉原告取得系爭土地所有權後應如何利用、蓋多少建築面積、建物形式等。故原告如何申請及建築設計審查視個案而有不同，不得因原告嗣以上開6筆土地申請新建住宅，現存設計有困難，即要求被告減價。基上，原告不得依民法第354條第1項規定及民法第359條本文規定，請求減少價金。則原告依民法第179條規定，請求被告返還780萬5000元價金即無理由。又被告已將系爭土地移轉登記並交付予原告，並無給付不能或不完全給付情況，原告不得依民法第227條第1項、第226條第1項規定，請求被告賠償損害。並聲明：駁回原告之訴。如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
(一)按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。又買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第354條、第359條分別定有明文。
再因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第226條第1項、第227條第1項，亦定有明文。查：
(1)原告主張：原告為日後自建房屋使用，於110年12月14日與被告簽立系爭買賣契約，向被告購買系爭房地，買賣價金為2230萬元，嗣於111年3月24日辦理所有權移轉登記完畢。又原告買受系爭土地係為日後自建房屋使用，因系爭土地上已存有系爭房屋(係以76中工建建字第03786號建造執照，重新建造而成)，致系爭土地受套繪管制在案，故兩造簽立系爭買賣契約書時，並簽立系爭協議書，協議由賣方即被告解除系爭土地套繪管制，然因解除套繪管制需立即將系爭房屋拆除，方能為之，嗣經兩造再行協議，乃於111年3月29日另訂立協議書，約定：「因台中市○區○○○段000000○000000○○地號套繪在案，建造執照號碼：076中工建建字第03786號，原協議由乙方（即被告等人）負責辦理解套繪事宜。今雙方協議：由乙方補貼新台幣貳拾萬元予甲方（即原告），由甲方日後自行辦理拆除、清運及解除套繪等事宜。」。再臺中市轄區內各都市計畫（含細部計畫）土地使用分區管制要點（配合都市計畫法臺中市施行自治條例制定）專案通盤檢討書所載臺中市都市計畫（舊有市區及一至五期市地重劃地區）細部計畫檢討後土地使用分區管制要點第21點特色街區營造規定：「（二）居住型都會綠園道：為塑造園道兩側開闊之視覺景觀，並確保園道用地日照充足，位於…梅川園道（梅川東路自太原路至五權路之路段；梅川西路自太原路至英才路之路段；五權西一街及五權西二街，自五權西路至柳川西路之路段）…兩側（詳圖8-2）之建築基地應自臨接之園道用地、排水道用地（或緊臨外側之計畫道路）境界線退縮6公尺建築，其中臨接該境界線4公尺部分應留設無遮簷人行道，其餘應妥予綠化，且不得設置圍牆。」。又臺中市政府都市發展局以發文日期111 年8 月19日函表示：「有關退縮規定，依據旨案細部計畫規定…另依據上開要點第21點第二款規定（略以），臨梅川西路側係為『居住型都會綠園道』指定範圍，依規定建築基地應自臨接之排水道用地（或緊臨外側之計畫道路）境界線退縮6 公尺建築，其中臨接該境界線4 公尺部分應留設無遮簷人行道，其餘應妥予綠化，且不得設置圍牆。」等語之事實，業據提出系爭買賣契約書、價金履約保證申請書、本票、標的物現況說明書、系爭協議書、價金履約保證書、收款明細確認表、價金支付明細、買方應付稅費明細、地籍圖謄本、土地登記第一類謄本、建物登記第一類謄本、建築執照存根查詢系統、111年3月29日協議書、臺中市轄區內各都市計畫（含細部計畫）土地使用分區管制要點（配合都市計畫法臺中市施行自治條例制定）專案通盤檢討書、土地使用分區、臺中市政府都市發展局111年8月19日函為證(見本院卷第27-93、第99、第101-102頁)，且為被告所不爭執(見本院卷第188至190頁)，堪信屬實。又依上開要點，系爭土地鄰近梅川西路側部分，係屬上開要點第21點第2款所規定之居住型都會綠園道退縮範圍，且依上開要點補充退縮規定，系爭土地於鄰近梅川西路外側(10公尺計畫道路)部分，應自道路境界線退縮6公尺建築(其中臨接該境界線4公尺部分應留設無遮簷人行道)；臨民權路側部分(25公尺計畫道路)則應設置騎樓或無遮簷人行道，有臺中市政府都市發展局以發文日期112年2月3日函可憑(見本院卷第197-198頁)，亦足認定。
(2)原告雖主張依系爭買賣契約，二造為系爭土地之買賣時，有約定系爭土地須全部面積均可供實際建築使用，惟為被告所否認，原告並未指出系爭買賣契約書何處之記載有約定系爭土地須全部面積均可供實際建築使用，已難為有利於原告之認定。況查，系爭土地經送臺中市建築師公會鑑定結果，認為：①系爭土地自10公尺梅川西路境界線退縮6公尺後之建築基地面寬為3.62公尺，深度超過20公尺，大於臺中市畸零地使用自治條例第10條正面路寬超過7公尺至15公尺、最小寬度3.5公尺及最小深度6公尺之規定，得依規定申請核發建築執照。②依照臺中市政府104年7月22日府授都計字第1040156066號公告發布實施之「臺中市都市計畫」(舊有市區及一至五期市地重劃地區)細部計畫檢討後土地使用分區管制要點」之規定，檢討系爭土地依法應退縮之面積為8.23平方公尺，可作為建物基地使用之面積為8
3.77平方公尺。③上開依法應退縮面積為8.23平方公尺之土地及可作為建物基地使用面積為83.77平方公尺之土地，以民權路作為面前道路境界線退縮，可以申請建造執照。④系爭土地梅川西路境界線起始點之位置為台中市○區○○○段0000000○000000○地號與臨地西區後壠子段149-21、389-121地號之分界線，其根據為地政事務所核發之地籍圖，梅川西路境界線退始點之位置為固定等節，有臺中建築師公會函(見本院卷第249頁)檢附之鑑定報告書及112年10月11日函文(見本院卷第281頁)在卷可按。核與臺中市政府都市發展局112年2月3日函(見本院卷第197-198頁)所載：依上開要點，系爭土地鄰近梅川西路側部分，應自道路境界線退縮6公尺建築(其中臨接該境界線4公尺部分應留設無遮簷人行道)；臨民權路側部分(25公尺計畫道路)則應設置騎樓或無遮簷人行道等語相符，足見系爭土地如以臨民權路側作為面前道路，確可申請建造執照，僅係需設置騎樓或無遮簷人行道而已，尚無原告主張之無法建築情事，自難認系爭土地有欠缺通常效用或出賣人保證之效用或不完全給付情事。從而，原告依瑕疵擔保得請求減少價金、不完全給付之損害賠償規定，請求被告給付780萬5000元本息，尚屬無據，不應准許。
四、綜上所述，原告依民法第354條及第359條、第179條、第226條第1項、第227條第1項之規定，請求被告應分別給付原告如附表所示金額，及分別自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻防方法，經審酌後，認與判決結果無影響，無庸逐一論述，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 11 月 24 日
民事第二庭 法 官 江奇峰正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 11 月 24 日
書記官 許馨云附表：返還價金明細表 （新臺幣：元） 編號 被告 應有部分 出售之價額 應返還之價額 1 林世泓 6分之1 3,716,667 1,300,833 2 林世昌 6分之1 3,716,667 1,300,833 3 林世宗 6分之l 3,716,667 1,300,833 4 林昱伸 3分之1 7,433,332 2,601,668 5 林建志 6分之1 3,716,667 1,300,833 22,300,000 7,805,000