臺灣臺中地方法院民事判決112年度簡上字第12號上 訴 人 洪儀欣訴訟代理人 洪玉如被 上訴人 黃雪美訴訟代理人 王仁祺律師複 代理人 孫薏如上列當事人間請求遷讓房屋等案件，上訴人對於中華民國111年11月23日本院沙鹿簡易庭110年度沙簡字第758號第一審判決提起上訴，本院於112年8月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、上訴駁回。
二、第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由
甲、程序方面：
壹、按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響，民事訴訟法第254條第1項定有明文。查被上訴人起訴時係本於其對門牌號碼臺中市○○區○○街000號1樓房屋（即臺中市○○區○○段000○號1樓建物，下稱系爭房屋）之所有權，訴請上訴人遷讓返還系爭房屋，雖於訴訟繫屬中將系爭房屋所有權移轉予訴外人（見原審卷第213頁），惟依上開規定，被上訴人並不失其實施訴訟之權能，先予敘明。
貳、按言詞辯論期日，當事人之一造不到場者，得依到場當事人之聲請，由其一造辯論而為判決。民事訴訟法第385條第1項前段定有明文，此依同法第436條之1第3項、第463條規定，於簡易訴訟第二審程序亦準用之。本件上訴人經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款之情事，爰依被上訴人之聲請而為一造辯論之判決，合先敘明。
乙、實體方面：
壹、被上訴人主張：
一、於原審主張：㈠系爭房屋為被上訴人所有，被上訴人將系爭房屋出租予上訴
人，兩造簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），租賃期限自民國110年3月15日起至111年3月15日止，租金每月新臺幣（下同 ）1萬3,600元。上訴人承租後未支付押金，且僅給付租金合計67,000元，至110年12月14日尚積欠租金55,400元，被上訴人曾於110年10月20日寄發龍井新庄郵局455號存證信函通知上訴人於函到7日內付清租金，屆期未付清即終止系爭租約，又於同年月26日寄發同郵局456號存證信函通知上訴人，因上訴人積欠租金達2個月以上，茲以起訴狀繕本送達上訴人作為終止系爭租約之意思表示。上訴人於系爭租約終止後繼續占有系爭房屋，受有相當於租金之不當得利，另上訴人尚積欠電費11,313元、水費1,200元、瓦斯費4,700元，並應依系爭租約第12條約定給付被上訴人律師費用50,000元，爰依民法第450條第1項、第455條、第767條第1項、第179條規定提起本件訴訟等語。
㈡並聲明：
⒈上訴人應將系爭房屋全部遷讓返還予被上訴人。
⒉上訴人應給付被上訴人積欠租金55,400元，及自111年1月6日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付13,600元。
⒊上訴人應給付被上訴人積欠電費11,313元、水費1,200元、瓦斯費4,700元、涉訟律師費50,000元，合計67,213元。
⒋願供擔保，請准宣告假執行。
二、於上訴審則補稱：㈠系爭租約已終止，上訴人為無權占有系爭房屋。
㈡就上訴人因系爭租約債務不履行所生之損害賠償及無權占有
系爭房屋之不當得利業經原審認定詳確，上訴人之上訴為無理由。
貳、上訴人抗辯部分:
一、於原審抗辯：㈠兩造確有簽立系爭租約，上訴人有收受被上訴人寄發之存證
信函，惟上訴人一直繳交租金至110年10月，上訴人曾以「洪玉璽」、「洪老師」名義及帳號0000000000000帳戶轉帳予被上訴人，嗣因被上訴人占用廚房、浴廁，致上訴人無法使用，故本件租金應低於7,000元，上訴人已另案提起確認租賃契約存在訴訟。電費部分被上訴人應提出台灣電力公司（下稱台電公司）之收據；水費有約定每月200元，上訴人均有給付；瓦斯費包含在租金內；律師費用及訴訟費用，應由釀起本件事端之被上訴人自行負擔。又系爭房屋自110年5月起即發現嚴重漏水，已多次請被上訴人修繕，依民法第430條被上訴人有修繕義務不履行，應由租金中扣除之，上訴人並依民法第213至215條規定請求損害賠償或回復原狀等語，資為抗辯。
㈡並聲明：被上訴人第一審之訴駁回。
二、於上訴審補稱：㈠兩造所簽訂之系爭租約仍存在。
㈡被上訴人所交付之系爭房屋使用權未完善。
㈢上訴人積欠被上訴人房租未達6萬多元，且被上訴人曾於110年10月10日向上訴人表示免繳一個月房租。
參、原審經審酌兩造所提出之攻擊防禦方法後，為被上訴人全部勝訴判決，即判命上訴人⒈應將系爭房屋全部遷讓返還予被上訴人。⒉應給付被上訴人積欠租金55,400元，及自111年1月6日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付13,600元。⒊應給付被上訴人67,213元，並依職權宣告假執行。上訴人聲明不服，提起全部上訴，並上訴聲明為：㈠原判決廢棄㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。㈢願供擔保，免為假執行。被上訴人就上訴為答辯聲明：上訴駁回。
肆、本院之判斷：
一、被上訴人主張：系爭房屋原為被上訴人所有，被上訴人將系爭房屋出租予上訴人，兩造簽訂系爭租約，租賃期限自110年3月15日起至111年3月15日止，租金每月13,600元；被上訴人曾於110年10月20日寄發龍井新庄郵局455號存證信函通知上訴人於函到7日內付清租金，屆期未付清即終止系爭租約，又於同年月26日寄發同郵局456號存證信函通知上訴人付清租金，上訴人有收受上開2存證信函等情，業據被上訴人於原審提出建物所有權狀、系爭租約、存證信函等件為證（見原審卷第27至42頁），核與被上訴人所述各節相符，被上訴人前揭主張堪信為真實。
二、被上訴人主張系爭租約已合法終止，上訴人應返還系爭房屋予被上訴人，並負相關契約責任及給付未返還系爭房屋之不當得利等情，為上訴人所否認，並以前詞置辯。是本院應審酌者為㈠系爭租約是否已合法終止？㈡被上訴人請求上訴人遷讓返還系爭房屋部分是否有理由？㈢被上訴人請求上訴人給付積欠租金55,400元，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭房屋之日止，按月給付13,600元有無理由？㈣被上訴人依系爭租約向上訴人請求給付67,213元有無理由？茲分述如下：
㈠系爭租約業經被上訴人合法終止：
⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約；出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。除擔保金抵償外，達2個月以上時，不得收回房屋，民法第440條第1項、第2項、土地法第100條第3款分別定有明文。該關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在定有期限之租賃實具有同一之法律理由，應予類推適用（最高法院44年台上字第516號判決意旨參照）。
⒉查被上訴人主張上訴人於110年10月20日（即被上訴人向催告
上訴人支付租金之日期）前僅給付67,000元租金，有被上訴人於原審所提出之上訴人匯款資料在卷可證（見原審卷第35-37頁，匯款日期及金額詳如附表所示）；又系爭租約雖有押租保證金之相關約定，惟上訴人並未於訂系爭租約時繳交13,600元押租保證金乙節，為兩造於原審時所不爭執（見原審卷第181、212頁），堪認上訴人並未交付押租保證金予被上訴人，自無保證金抵償之情事。從而，上訴人於110年10月20日止所積欠之租金為28,200元（計算式:13,600元×7-67,000元＝28,200元），雖上訴人一再爭執其積欠租金之數額，抗辯被上訴人曾表示免繳1個月租金，其對被上訴人有損害賠償請求權云云，然並未舉證以實其說，尚難據此作為有利上訴人之認定。綜上，被上訴人於110年10月20日寄發龍井新庄郵局455號存證信函催告上訴人於函到7日內付清遲付租金時，上訴人積欠租金總額已逾2個月（即27,200元）之事實，應堪認定。
⒊上訴人於110年10月20日之催告程序既為合法，依前揭條文規
定若上訴人仍未支付積欠租金，被上訴人即得終止系爭租約，然上訴人於收受上開存證信函後，仍未繳納積欠租金，則被上訴人以起訴狀繕本送達上訴人作為終止系爭租約之意思表示（見原審卷第106頁），即屬有據。基上，上訴人於111年1月5日收受起訴狀繕本（見原審卷第79頁），是系爭租約已於該日由被上訴人合法終止。
㈡被上訴人請求上訴人遷讓返還系爭房屋部分：
按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；又所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455條前段、第767條第1項前段定有明文。系爭租約經被上訴人合法終止，已如前述，上訴人繼續占有系爭房屋自屬無權占有，被上訴人依民法第455條前段、第767條第1項規定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，應屬有據。
㈢被上訴人請求上訴人給付積欠租金55,400元，及自起訴狀繕
本送達翌日起至返還系爭房屋之日止，按月給付13,600元部分：
⒈按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明
文。查系爭租約第3條、第4條約定租金每月13,600元，應於每月18日以前繳納（見原審卷第31頁），且上訴人於系爭租約終止前僅給付租金合計67,000元，已如前述，是上訴人於系爭租約終止前積欠之租金應為55,400元（計算式：13,600元×9-67,000元＝55,400元）。上訴人雖辯稱：系爭房屋使用權未完善，且系爭房屋自始即有嚴重漏水云云，然此為被上訴人所否認（見原審卷第48頁、本院卷第45-51頁），且上訴人於上訴審復未舉證以實其說，難認其抗辯之情節為真，上訴人上開所辯，均非可採，被上訴人請求上訴人給付積欠租金55,400元，為有理由，應予准許。
⒉次按承租人於租賃關係終止後繼續占用租賃標的物，乃無法
律上原因獲得相當於租金之利益，致出租人受有不能使用收益租賃物之損害，應返還其所得利益，故於租賃關係終止後，承租人未依約返還租賃物者，出租人得依不當得利之規定請求承租人返還所得利益（最高法院95年度台上字第2244號判決意旨參照）。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為限，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人房屋或土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號裁判意旨參照）。查系爭租約既經被上訴人合法終止，上訴人占有使用系爭房屋之法律上原因即不復存在，而屬無權占有，上訴人繼續占用系爭房屋當受有相當租金之不當利益，被上訴人自得依不當得利之法律關係，請求上訴人返還無權占用系爭房屋之利益。本院認以兩造租賃系爭房屋期間每月租金為13,600元為上訴人使用系爭房屋所受之利益，核屬適當。是被上訴人請求上訴人自起訴狀繕本送達翌日，即111年1月6日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付13,600元，洵屬有據。
㈣被上訴人依系爭租約向上訴人請求給付67,213元部分：⒈所謂契約終止權，係指契約當事人行使終止權而使繼續性的
契約關係，向將來消滅之一方意思表示。而契約終止後，係使契約向將來失其效力，惟對於契約終止前得依契約主張之請求則不受影響，先予敘明。
⒉原審依兩造間系爭租約之約定，審認上訴人應給付被上訴人
電費11,313元、水費1,200元、瓦斯費4,700元、律師費用50,000元，共計67,213元，業據原審說明於判決事實及理由欄四㈢⒉中，本院認原審判決關於上開事項於理由說明、金額衡量部分均無違誤，爰引用之，則被上訴人請求上訴人給付上開金額，洵屬有據，應予准許。
伍、綜上所述，被上訴人依民法第455條前段、第767條第1項規定，請求上訴人將系爭房屋遷讓返還予被上訴人；又依系爭租約、不當得利之法律關係，請求上訴人給付55,400元，及自111年1月6日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人13,600元，暨請求上訴人給付被上訴人67,213元，為有理由，應予准許。原審為被上訴人勝訴之判決，尚無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
柒、據上論結，本件上訴無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第454條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 9 月 22 日
民事第三庭 審判長 法 官 陳宗賢
法 官 林秉暉法 官 王金洲以上正本係照原本作成。
不得上訴。中 華 民 國 112 年 9 月 22 日
書記官 林奕珍附表（上訴人匯款給付租金之日期及金額）匯款日期 匯款金額 110年4月12日 14,000元 110年5月20日 7,000元 110年6月5日 7,000元 110年7月6日 13,600元 110年7月6日 200元 110年7月6日 1,600元 110年8月16日 3,600元 110年9月6日 10,000元 110年9月6日 10,000元（以下空白）