臺灣臺中地方法院民事判決112年度簡上字第244號上 訴 人 包希靜訴訟代理人 王世華律師複代理人 黃奕雄律師被上訴人 李金梅訴訟代理人 陳昭全律師上列當事人間請求遷讓不動產等事件，上訴人對於中華民國112年4月19日本院臺中簡易庭111年度中簡字第592號第一審判決提起上訴，本院於民國113年2月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、按判決書內應記載之事實，得引用第一審判決。當事人提出新攻擊或防禦方法者，應併記載之。判決書內應記載之理由，如第二審關於攻擊或防禦方法之意見及法律上之意見與第一審判決相同者，得引用之；如有不同者，應另行記載。關於當事人提出新攻擊或防禦方法之意見，應併記載之，民事訴訟法第454條定有明文。上開規定於簡易程序之第一審裁判之上訴程序準用之，同法第436條之1第3項亦有明文規定。本件原審判決所載之事實及理由，除以下補充外，核與本判決相同，爰依上開規定引用之，不再重複。
二、上訴人之主張及陳述除與原審判決記載相同者茲予引用外，並補稱：
上訴人與被上訴人間真意，為將臺中市○○區○○路00巷000弄0號房屋及坐落之北屯區陳平段3559地號土地(下稱系爭不動產)借名登記與被上訴人，再由被上訴人出面向銀行借款，交由上訴人清償上訴人民間債務，是雙方並無買賣系爭不動產之真意，上訴人與被上訴人間係成立借名登記及委任之混和契約，被上訴人非系爭不動產之所有人，自不得請求上訴人返還系爭不動產。退萬步言，縱然兩造就系爭不動產成立買賣關係，則系爭不動產所約定之買賣價金應為新臺幣(下同)2,700萬元，然被上訴人至今僅給付1,900萬元，尚未全額給付價金，上訴人自無交付系爭不動產之義務，被上訴人不得請求上訴人遷讓系爭不動產。
三、被上訴人之主張及陳述除與原審判決記載相同者茲予引用外，並補稱：
兩造間就系爭不動產係成立買賣契約(下稱系爭不動產買賣契約書)，並訂有附買回折讓協議書（下稱系爭協議書），上訴人將系爭不動產以1,900萬元出賣予被上訴人，而被上訴人已經如數給付，而上訴人亦將系爭不動產移轉登記予被上訴人，上訴人初期雖有依系爭協議書第1條第4項之約定，給付被上訴人附買回之權利金每月10萬元，惟自民國110年7月13日起未依約給付，上訴人顯已喪失買回之權利，被上訴人為所有權人，自得請求上訴人返還系爭不動產，上訴人所稱兩造間成立借名登記及委任混合契約，與事實不符。又買賣契約雖然記載價金為2,700萬元，然係因上訴人為求日後買回後，再以高價向銀行貸款，所為之約定，故差價800萬元部分，由訴外人康世爵所代墊，與被上訴人無關，況系爭不動產經台中商業銀行鑑定估值為2,075萬6,387元，被上訴人豈有可能以2,700萬元向上訴購買系爭不動產，是上訴人之上訴應無理由。
四、原審斟酌兩造之攻擊防禦方法後，原審判命上訴人應將系爭不動產返還被上訴人，且應自110年8月13日起至返還前項不動產之日止，按月給付被上訴人8,243元，暨宣告假執行。
上訴人就其敗訴部分聲明不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡前項廢棄部分，被上訴在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
五、不爭執之事項：（見本院卷第191-192頁）㈠上訴人原為系爭不動產所有權人。
㈡依安新建築經理(股)司專戶資金及利息結算明細表記載，履
約專戶收款合計2,095萬元，另代償賣方原貸款600萬1,000元、及交屋尾款4萬9,000元。
㈢上訴人於109年3月9日將系爭不動產出售予被上訴人，並簽訂
系爭不動產買賣契約書、系爭協議書。又上訴人出售系爭不動產予被上訴人後，現仍由上訴人占有，作為住宅使用迄今。
㈣上訴人自兩造約定系爭協議，至110月6月13日止，依約定每月給付10萬元予被上訴人，有依約給付15期。
㈤上訴人委由律師於110年7月15日寄發臺中法院郵局1542號存
證信函，終止與被上訴人間就系爭不動產之借名登記法律關係。
㈥被上訴人委由律師於110年8月23日寄發臺中市○○路○○○
○號碼1370號存證信函予上訴人，通知上訴人已喪失買回權。
六、爭執事項：㈠系爭契約為借名登記及委任的混合契約，或為買賣契約？㈡若為買賣契約，價金為1,900萬元或為2,700萬元？㈢若價金為2700萬元，被上訴人是否已全額給付？
七、法院之判斷㈠上訴人與被上訴人間成立借名登記及委任之混和契約或買賣
契約？⒈當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，但
法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。故主張權利存在之人，應就權利發生要件事實負舉證責任，如主張權利存在之人就該事實已負舉證之責，始由抗辯權利不存在之人就權利障礙、排除或消滅之要件事實負舉證之責，此乃舉證責任分配之一般原則。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，上訴人對被上訴人就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，被上訴人於上訴人無權占有之事實，無舉證責任。上訴人應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。另所謂借名登記，指當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，是出名人與借名者間應有借名登記之意思表示合致，始能成立借名登記契約。又不動產登記當事人名義之法律關係原屬多端，主張借名登記者，自應就該借名登記之事實負舉證責任（最高法院102年度台上字第1833號判決意旨參照）。
⒉上訴人抗辯兩造間為成立借名登記及委任之混和契約，依上
開說明，即應由上訴人就此事實負舉證之責。經查：上訴雖主張兩造間係成立借名登記及委任之混和契約，然其未提出任何書面證據為證，反觀被上訴人主張兩造間為買賣契約，此有系爭不動產買賣契約書(見原審卷第121-129頁)、系爭協議書(見原審卷第25頁)在卷可佐，上訴人之主張是否可採，已非無疑。又證人夏有鴻於審判及偵查中具結證稱：包希靜有資金需求，希望我能幫他解決，我建議可以用買賣附買回之方式，我透過康世爵找到李金梅，買賣價金是1,900萬元，但包希靜希望能作價到2,700萬元，所以我就跟李金梅溝通，希望李金梅同意，由康世爵代墊中間的差價800萬，包希靜拿到錢後再還給康世爵，包希靜要開立800萬的本票及設定抵押權給康世爵作擔保，我就跟包希靜、包希靜友人及代書在代書事務所簽約，2,700萬的價金都有做履約保證，我們約定康世爵的報酬是800萬的0.5%，我的報酬是1,900萬的4%，大約是76萬，最後包希靜大概給了70多萬等語(見原審卷第216-218頁、見本院卷第145-149頁)，而與證人康世爵於偵查中陳稱：夏友鴻跟我說包希靜需要資金，房子及土地之價值約1,900萬元，李金梅願意出1,900萬元，但包希靜說想要作價到2,700萬元，所以800萬元我幫忙墊上去，這2,700萬元都會進去履約保證，我怕2,700萬元都被包希靜拿走，所以要包希靜設定抵押給我，並且要簽票面金額800萬之本票當作當保證，包希靜有設定抵押，且開立800萬之本票，我們從頭到尾的買賣價金就是1,900萬元，我們約定包希靜若繳付房租跟權利金，包希靜可以繼續住在那邊，也約定包希靜2年內可買回，這都不是虛構的，而且都跟包希靜講得很清楚，不然包希靜怎麼可能給付權利金長達1年等語(見本院卷第153-158頁)，完全相同，是可知上訴人因有資金需求，遂將系爭不動產出賣與被上訴人，並再簽定系爭協議達成上訴人日後希望拿回不動產之需求，已堪可信，足徵兩造間對於系爭不動產之確有移轉所有權真意，非借名登記，否則兩造何須簽立系爭協議書，確保上訴人有買回系爭不動產之權利，是兩造間就系爭不動產之移轉，成立買賣契約，系爭不動產所有權移轉乃有效，上訴人主張兩造間係成立借名登記及委任之混和契約，洵不可採。
㈡被上訴人是否已全額給付價金⒈上訴人又稱，退萬步言，若本件為賣賣契約，則買賣價金應
為2,700萬元，被上訴人僅給付1,900萬元，顯然尚未足額給付等語。然此經被上訴人否認，被上訴人主張系爭不動產之價金自始即為1,900萬元，與2,700萬元之差價800萬元，是經上訴人要求墊高價金，方由康世爵幫忙入履約保證帳戶等情，與證人夏友鴻及康世爵之上開證述完全相同，況系爭不動產經台中商業銀行估價，價值亦為2,075萬6,000元，此有台中商業銀行111年4月26日中業執字第1110012983號函暨所附資料(見本院卷第161-171頁)在卷可佐，亦徵被上訴人所稱，系爭不動產之行情價即為1,900萬元，被上訴人豈可能以2,700萬元之高價購買系爭不動產一節，難謂無據。⒉再者，縱以上訴人所主張之買賣價金2,700萬為前提，依結算
明細表所載，共有2,095萬資金匯入該履約保證帳戶，而明細表上面載明605萬於點交時現金支付上訴人，是共有2,700萬元入該履約保證帳戶(計算式：0000000+0000000=00000000)，此且履約保證結案單亦由上訴人親自簽名，此有安新建築經理公司專戶資金及利息結算明細表、安新建築經理公司房地點交證明暨賣賣價金履約保證結案單及安新建築經理公司專戶資金控管表(見原審卷第247-251頁)，在卷可憑，是縱然上訴人所述為真，該2,700萬元上訴人亦已受領，上訴人於審判中陳稱，被上訴人僅有給付1,900萬元，與卷內證據不符，亦無提出其他實據可佐，自難可採。
⒊至上訴人聲請傳喚夏友鴻及簽約在場之人李文博為證人，然
夏友鴻於原審已具結作證，無重複傳喚之必要，而李文博之部分，雖上訴人稱李文博於簽約時在場，得傳喚加以釐清事實，然本件簽約過程已經康世爵及夏友鴻證述明確，並無事實不明之情況，自無再調查之必要，附此敘明。
㈢被上訴人得否請求上訴人遷讓不動產⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
民法第767條第1項前段，定有明文。上訴人無權占有被上訴人所有系爭不動產，已屬明確，則被上訴人依民法第767條第1項前段之規定，請求上訴人將系爭不動產遷讓返還予被上訴人，即屬有據，為有理由，⒉末按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還
其利益。又不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條第1項及第181條，分別定有明文。本件上訴人既自110年8月13日起因喪失買回權利而無權占有被上訴人所有系爭不動產而受有物之使用利益，致被上訴人受有損害。然「物之使用」性質不能返還，而使用他人之物，依常情當須支付一定之對價。是以相當於租金之利益為計算上訴人所受之利益及被上訴人所受之損害，應屬合理，並為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號判決意旨參照）。又城市地方不動產之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，亦為土地法第97條第1項所明定。而該條所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價。又所謂法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法規定所申報之地價而言，並非指平均地權條例第46條所規定之土地公告現值（最高法院88年度臺上字第108號判決意旨參照）。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額（最高法院68年台上字第3071號判決意旨參照）。上訴人無權占用系爭不動產，已如前述，則揆之前開說明，即屬無法律上原因而受有相當於租金之利益，並致被上訴人受有相當於租金之損害，被上訴人自得請求上訴人返還相當於租金之不當得利或所受之損害。查系爭不動產坐落臺中市北屯區，交通尚屬便利，而系爭不動產為鋼筋混凝土造、四層且有地下層之獨棟樓房，總面積為226.18平方公尺，於78年8月30日建築完成，主要用途為住家使用，現為上訴人居住使用等情，有建物登記第一類謄本乙份在卷可憑（見原審卷第93頁）。本院審酌上情，認以系爭土地申報地價按年息10%為計算上訴人不當得利之標準為適當。並系爭不動產其所坐落系爭土地面積為143平方公尺、000年0月間之申報地價為每平方公尺4,240元，系爭建物109年之課稅現值為38萬2900元，有系爭土地登記謄本（見原審卷第89頁）、系爭建物之建物登記謄本（見原審卷第93頁）及臺中市政府地方稅務局109年度不動產稅籍證明書（見原審卷第51頁）在卷可稽，據此計算上訴人無權占有使用系爭建物每月相當於租金之不當得利或被上訴人所受之損害為8,243元【計算式：（土地部分4,240元×143平方公尺＋建物部分382,900元）×10%×1/12＝8,243元）】。則被上訴人請求上訴人給付被上訴人自110年8月13日起至返還系爭不動產之日止，按月給付被上訴人8,243元相當於租金之不當得利（即所受損害），核屬有據。
八、綜上所述，本件上訴人未能舉證證明兩造間為借名登記關係，亦未能證明被上訴人未給付全部之價金，是上訴人之上訴為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，命上訴人應將坐落臺中市○○區○○段000000000 ○號建物（即門牌號碼：臺中市○○區○○路00巷000弄0號房屋）全部遷讓返還予被上訴人，並自110年8月13日起至返還前項房屋之日止，按月給付被上訴人8,243元，核無不合。上訴意旨仍執前詞旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
十、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 113 年 3 月 22 日
民事第五庭 審判長法 官 陳文爵
法 官 潘怡學法 官 陳冠霖以上正本係照原本作成。
本件不得上訴。中 華 民 國 113 年 3 月 22 日
書記官 廖日晟