臺灣臺中地方法院民事判決
112年度簡上字第272號上 訴 人 李淑貞被上訴人 陳振順訴訟代理人 陳鶴儀律師
江尚嶸律師上列當事人間請求終止契約事件，上訴人對於中華民國112年5月25日本院豐原簡易庭111年度豐簡字第715號第一審簡易判決提起上訴，本院於民國113年7月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原判決關於命上訴人給付部分暨該部分假執行之宣告及訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。
二、上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
三、第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、被上訴人主張：兩造及訴外人陳振豐、陳泳杉於民國103年8月6日簽立土地租賃契約書（下稱系爭租約），約定上訴人向陳振豐、陳泳杉及被上訴人陳振順（下合稱陳振豐等3人，單指其一則逕稱姓名）承租坐落臺中市○○區○○段000○000000○00○000000地號共11筆土地（下合稱系爭土地，單指其一則逕稱地號）、面積約578坪作為興建廠房出租使用，並約定租賃期間自103年8月6日起至116年1月5日止、每月租金新台幣（下同）11萬5600元。系爭土地中之459、459-22、459-23、459-24、459-32地號等5筆土地、面積合計619.67平方公尺，為被上訴人出租予上訴人。詎上訴人自105年4月起即短付被上訴人租金，且嗣於106年9月13日459地號土地分割增加459-37地號土地、459-22地號土地分割增加459-38地號土地、459-23地號土地分割增加459-39地號土地、459-24地號土地分割增加459-40地號土地，108年7月24日459-32地號土地分割增加459-50及459-51地號土地後，被上訴人出租予上訴人之土地面積已增加為639平方公尺，惟上訴人卻未就增加之土地面積依系爭租約之約定給付租金予被上訴人，爰依租賃契約之法律關係，請求被上訴人給付自105年4月1日起至111年5月31日止短少給付之租金11萬5200元等語（被上訴人之請求經原判決駁回部分，未據被上訴人聲明不服，未繫屬本院，故不予贅列）。並於本院聲明：上訴駁回。
貳、上訴人抗辯：上訴人向陳振豐等3人承租之系爭土地面積合計1911平方公尺（約578坪），系爭土地嗣後雖因辦理分割或共有物分割而增加地號，但土地面積合計仍為1911平方公尺，並無面積增加之情事。又被上訴人出租之土地，經辦理分割或共有物分割之後，被上訴人出租之土地為459、459-22、459-23、459-24、459-37、459-38、459-39、459-40、459-50、459-51地號土地等10筆（下稱系爭10筆土地），系爭10筆土地之面積合計567平方公尺，與被上訴人主張其所出租之土地面積合計619.67平方公尺相較，減少52.67平方公尺，被上訴人主張出租之土地面積增加，顯非事實。另上訴人承租土地後，均是將每月應給付之租金簽發支票交付陳振豐收執，由陳振豐與被上訴人、陳泳杉處理租金分配事宜，後陳泳杉將其出租之土地出賣予他人，上訴人承租之土地面積減少，故租金即變更為每月7萬3000元，上訴人仍將每月應付租金簽發支票交付陳振豐，於陳振豐死亡後，則將支付租金之支票交付陳振豐之配偶李彩鳳收執，分別由陳振豐、李彩鳳處理租金分配事宜，租金如何分配乃被上訴人與陳振豐、李彩鳳之內部事宜等語（原審判命上訴人應給付被上訴人11萬5200元、另駁回被上訴人其餘之訴，上訴人就其敗訴部分聲明不服，提起本件上訴）。並於本院聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
參、本件經兩造整理並簡化爭點之結果，兩造就下列事項不爭執（見本院卷二第14-15、32頁），堪信為真：
一、兩造及陳振豐、陳泳杉於103年8月6日簽立系爭租約，約定上訴人向陳振豐等3人承租系爭土地（面積1911平方公尺，約578坪）作為興建廠房出租使用，並約定租賃期間自103年8月6日起至116年1月5日止、每月租金11萬5600元（每坪每月200元）。上訴人於簽訂系爭租約時有給付保證金23萬1200元。
二、兩造簽訂系爭租約時，系爭土地中之459、459-22、459-2
3、459-24、459-32地號土地、面積合計619.67平方公尺為被上訴人出租予上訴人。
三、系爭租約中陳泳杉出租予上訴人之459-25至27地號土地（3筆面積合計663平方公尺），經上訴人與陳泳杉於105年3月31日合意終止租約。
四、系爭459、459-22、459-23、459-24地號土地，於106年9月13日因逕為分割分別增加459-37、459-38、459-39、459-40地號土地。系爭459-32地號土地則於108年7月24日因共有物分割增加459-50、459-51地號土地，其中459-50、459-51地號土地屬被上訴人出租上訴人之土地範圍。故被上訴人出租於上訴人之土地為系爭10筆土地。
五、系爭租約簽訂後，於陳振豐在世時，上訴人均係將每月應付租金額全數交付陳振豐，於陳振豐過世後，則係將每月應付租金額全數交付陳振豐之配偶李彩鳳，且被上訴人自105年4月起有自陳振豐或李彩鳳處收到分配之租金每月3萬6500元。
六、被上訴人於111年5月31日以沙鹿鹿寮郵局第35號存證信函催告上訴人於10內給付積欠之租金，否則終止租約。上訴人於111年6月1日收到上開存證信函。
七、被上訴人於原審主張以本件起訴狀繕本之送達為終止系爭租約之意思表示。
肆、得心證之理由：
一、本件兩造爭執之焦點為：上訴人自105年4月1日起是否有短付被上訴人租金之情事？經查：
㈠上訴人與陳振豐等3人於103年8月6日簽立系爭租約，約定
上訴人向陳振豐等3人承租系爭土地（面積1911平方公尺，約578坪）作為興建廠房出租使用，簽訂系爭租約時，系爭土地中之459、459-22、459-23、459-24、459-32地號土地面積合計619.67平方公尺為被上訴人出租予上訴人，459-25至27地號土地面積合計663平方公尺為陳泳杉出租予上訴人，為兩造不爭執之事實（見不爭執事項一至三），依此計算，陳振豐出租之土地面積為628.33平方公尺（計算式：0000－000.67－663＝628.33），足見陳振豐等3人分別出租之土地面積均不相同。惟系爭租約第1條就租賃標的物之約定為「甲方（按即陳振豐等3人，下同）所有坐落神岡區社南段459、459-22~-30、459-32地號，面積約578坪之土地十一筆全部願出租予乙方（按即上訴人，下同）興建廠房出租使用。」、第3條就租金額之約定僅記載「本約租金為每月新台幣壹拾壹萬伍仟陸佰元整，每期壹個月，每次應於期初開立壹年份支票交予甲方。」（見原審卷第19頁），既未就陳振豐等3人分別出租之土地暨面積、上訴人應給付陳振豐等3人每人每月之租金額為各別之約定，亦未載明每坪或每平方公尺土地之每月租金額，已與一般出租人為多數而各別出租土地，通常會將各出租人出租之標的物、租金均為各別明確約定之常情有違。復參之自系爭租約簽訂後，於陳振豐在世時，上訴人均係將每月應付租金額全數交付陳振豐，於陳振豐過世（按陳振豐於107年9月20日過世）後，則係將每月應付租金額全數交付陳振豐之配偶李彩鳳（見不爭執事項五），而非出租人各自分別向上訴人收取租金之客觀事實，可知上訴人抗辯系爭租約係陳振豐等3人共同將系爭土地出租予上訴人、並均由陳振豐出面代為處理收租等相關事宜等語，委非空言。
㈡又上訴人承租系爭土地後，不論是在陳泳杉與上訴人合意
終止租約之前或之後，上訴人交付租金之方式，始終都是將每月租金總額開立乙紙支票交付陳振豐或李彩鳳，為被上訴人所不爭執，且有支票影本附卷可稽（見本院卷一第47-49頁）。而依證人李彩鳳於本院結證：陳振豐等3人共同把土地出租時，租金為每月11萬5600元，由陳振豐收租金，租金收取後，租金支票都是先存入陳振豐等3人母親的帳戶，然後由小姑匯款給陳振豐等3人每人每月各1萬8000元，其餘是陳振豐等3人母親的生活費；後來陳泳杉把自己的土地賣掉後，租金改為每月7萬3000元，陳振豐後來身體不好，叫伊去收租金並跟伊說每月7萬3000元，收取後由陳振豐、被上訴人各拿1萬8000元，其餘當陳振豐等3人母親的生活費；陳振豐等3人母親於112年10月間往生後，上訴人一次交付一年租金按月開立之12張支票給伊，伊和被上訴人各分6張；陳振豐等3人是共同把系爭土地一起出租，伊不明瞭被上訴人為何說是單獨出租、有少收租金，後來租金調整為7萬3000元，是因為有一部分土地（即本院卷二第39頁地籍圖標示綠色部分）是寬度只能容1個人通過的空地，無法收取租金，被上訴人的土地是在巷子最裡面的土地，空地部分根本不可能單獨出租給上訴人等語（見本院卷二第33-35頁），可知自系爭土地出租予上訴人起，不但租金都是由陳振豐或李彩鳳收取，且收取後之租金支票，於陳振豐等3人之母親在世時，乃先存入陳振豐等3人母親之帳戶，陳振豐等3人均每月各取得1萬8000元，於陳泳杉將土地賣掉後，則由陳振豐與被上訴人每月各取得1萬8000元，於陳振豐等3人母親過世後，則由李彩鳳與被上訴人各取得半數租金支票，從無因出租土地面積大小不同，而致取得之租金額不一之情事。倘陳振豐等3人係各自單獨將土地出租予上訴人，在陳振豐等3人出租之土地面積均不相同下，按之土地面積大小必影響租金額高低之經驗法則，陳振豐等3人縱非各自向上訴人收取租金，亦應會按出租土地面積計算各自可得之租金額，當無各出租人均取得相同金額之理，足見陳振豐等3人確係共同將系爭土地出租予上訴人，並按其等內部之約定分配租金。綜合前開陳振豐等3人係共同將系爭土地出租予上訴人，及系爭土地出租予上訴人後，始終都由陳振豐親自或囑由其配偶李彩鳳向上訴人收取租金等情，堪認上訴人辯稱陳振豐為代表處理系爭租約之人，洵屬信而有徵。㈢再上訴人向陳振豐等3人承租系爭土地之目的，係作為興建
廠房出租使用（見不爭執事項一），可知上訴人承租系爭土地之目的係供建築房屋使用，系爭租約性質上屬基地租賃契約，則出租人交付之租賃標的土地，自須具備可供上訴人興建廠房使用之性質。查，上訴人原承租之系爭土地，乃屬相毗連呈一完整區塊之土地，於陳泳杉將其出租之土地出售、並於105年3月31日與上訴人簽立協議書合意終止租約後，上訴人向陳振豐及被上訴人承租之基地面積不但僅餘1248平方公尺（計算式：1911平方公尺－663平方公尺＝1248平方公尺）、換算為377.52坪（計算式：1248平方公尺0.3025＝377.52坪），且因陳泳杉出租之土地位置，乃坐落於陳振豐與被上訴人出租之土地中間，致上訴人所承租之土地不但變成中間隔有他人土地之2塊土地，有地籍圖謄本在卷可按（見原審卷第191頁、本院卷二第39頁），並造成本院卷二第39頁地籍圖標示綠色部分成為畸零空地（下稱系爭空地），復為被上訴人所不爭執（見本院卷二第81頁），衡之系爭空地乃坐落於被上訴人出租之459-24、459-51地號土地上、面積合計達約17坪，則上訴人向陳振豐及被上訴人承租、可供建築使用之土地面積，除需自系爭土地面積扣除陳泳杉出租之土地面積外，尚應計算、扣除無法供建築使用之系爭空地面積約17坪，經扣除後，可供上訴人建築使用之土地面積僅約360.52坪（計算式：377.52坪－17坪＝360.52坪），經按被上訴人主張之每坪200元計算後，每月租金為7萬2000餘元、未達7萬3000元，則上訴人抗辯於陳泳杉出售土地後，因可供建築之面積減少，故而陳振豐將租金調整為每月7萬3000元等語，與陳振豐及被上訴人出租予上訴人可供建築之土地面積至為相近，並與李彩鳳之前開結證相符，堪以採信。
㈣另參之上訴人自105年3月31日與陳泳杉簽立協議書後，自1
05年4月1日起即按每月7萬3000元給付租金，如上訴人有短少給付租金之情事，被上訴人當無置不理會之理，乃被上訴人於提起本件訴訟前，竟於長達逾6年之期間從未曾提出異議，顯違常情。至被上訴人另以108年7月24日起，其出租予上訴人之土地面積，因土地分割已增加為639平方公尺，主張上訴人應按增加後土地面積計付租金。然被上訴人出租之土地，於陳泳杉將出租土地出售後，造成系爭空地無法供建築使用，且系爭空地均坐落於被上人出租之土地內，已如前述，則扣除系爭空地面積（約17坪，換算為17坪×3.305785＝56.20平方公尺，小數點第2位以下四捨五入）後，被上訴人出租之土地面積不但未增加，反呈減少之狀況，是被上訴人前開主張，亦無足採。
二、綜上所述，陳振豐等3人係共同將系爭土地出租予被上訴人，並推由陳振豐代表處理系爭土地出租相關事宜，及陳振豐於105年3月31日上訴人與陳泳杉簽訂協議書後，已將陳振豐與被上訴人共同出租予上訴人之土地租金調整為每月7萬3000元，堪以認定，而被上訴人自105年4月起有自陳振豐或李彩鳳處收到分配之租金每月3萬6500元，為兩造不爭執之事實（見不爭執事項五），則被上訴人主張上訴人自105年4月1日起至111年5月31日止有短少給付租金之情事等語，難以採憑。從而，被上訴人依租賃契約之法律關係，請求被上訴人給付自105年4月1日起至111年5月31日止短付之租金11萬5200元，為無理由，不應准許。原審未及審酌上訴人前開抗辯，而為上訴人敗訴之判決，於法尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄改判如主文第2項所示。
三、本件判決之結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌均於判決結果無影響，毋庸一一贅述，附此敘明。
四、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第78條判決如主文。
中 華 民 國 113 年 8 月 30 日
民事第二庭 審判長法 官 李悌愷
法 官 江奇峰法 官 呂麗玉上正本係照原本作成。 本件不得上訴。中 華 民 國 113 年 9 月 2 日
書記官 顏偉林