臺灣臺中地方法院民事判決
112年度簡上字第336號上 訴 人 李名櫞被上訴人 大晟資產管理顧問有限公司法定代理人 鄭俊杰訴訟代理人 陳佳鈺上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國112年5月26日本院臺中簡易庭111年度中簡字第2767號第一審簡易判決提起上訴，本院於民國113年2月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊前參加臺中直轄市、縣（市）106 年社會住宅包租代管試辦計畫，於民國108年12月20日與被上訴人訂定社會住宅代租代管計劃委託管理契約書（下稱系爭託管契約書），約定由伊交付屋況及家具設備均完好之門牌號碼臺中市○○區○○路000號房屋（下稱系爭房屋）予洪秀寬使用，自108年12月25日至111年12月24日止之委託期間由被上訴人依臺中市社會住宅包租代管計畫擔任租屋服務事業，負責處理系爭房屋修繕、管理相關事宜，伊並於108年12月20日在被上訴人媒合下，與第三人即洪秀寬簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），將系爭房屋出租予洪秀寬，約定租金為每個月1萬7100元，租期自108年12月25日起至110年12月24日止，共2年。詎被上訴人於委託管理期間，未盡督促洪秀寬以善良管理人之注意，保管使用租賃住宅之義務，且洪秀寬於租期屆滿後，遲遲不願返還系爭房屋，上訴人依系爭託管契約書請求被上訴人處理返還系爭房屋及點交等事宜，被上訴人竟一再推拖，虛委卸責，不願依系爭託管契約書履行代管及返還系爭房屋點交之義務，只能由伊自行與洪秀寬協商，110年12月24日被上訴人並未完成系爭房屋屋況檢查點交及協助返還租賃物之法律上義務，僅結算結清水電費和押金，在金額結算無誤後，被上訴人即要求伊於大晟租屋管理單上簽名。洪秀寬遲至111年2月25日始返還系爭房屋，伊嗣後發現系爭房屋經洪秀寬使用後，多有損壞，致伊受有如附表所示之損害，爰依系爭託管契約書第4條、第8條、第9條及附件一、民法第227條、第227之1條等規定，起訴請求被上訴人給付39萬0187元本息。
二、被上訴人則以：租期屆滿前被上訴人即已通知洪秀寬，系爭租約將於110年12月24日屆期，要求洪秀寬到期務必搬離，且持續提醒洪秀寬若不搬遷，上訴人即有權向法院聲請強制執行。然上訴人與洪秀寬均表示雙方已達成續租之協議，已與被上訴人無關，被上訴人乃於110年12月24日與上訴人、宏秀寬簽立終止租約協議書，亦即經由被上訴人代租代管之租約已於110年12月24日終止，當日被上訴人代理人亦與上訴人及洪秀寬完成各項費用之結算，嗣後上訴人與洪秀寬間之權利義務已與被上訴人無涉。至上訴人要求洪秀寬搬遷時應洗地板、瓦斯爐、抽油煙機，房屋油漆等，被上訴人亦已轉達洪秀寬。對於洪秀寬拖延不願搬遷一事，被上訴人更明確告知上訴人不需要再與洪秀寬做任何說明，可依經過公證之系爭租約聲請法院強制執行，然上訴人並未採取法律途徑索回租賃物，反而私下與洪秀寬續約至111年1月15日。故洪秀寬與上訴人私下協議之短期租約到期後，洪秀寬對上訴人負有何種義務，非被上訴人所得介入，實無再令被上訴人負責之餘地等語。
三、本件原審經審理後，判決駁回上訴人之訴。上訴人不服提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人390,187元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息等語(本院卷第58頁)。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、本院協同兩造整理不爭執事項及及簡化爭點如下：（本院卷第60至61頁）：
㈠不爭執事項：⒈上訴人前參加臺中直轄市、縣（市）106 年社會住宅包租代
管試辦計畫，於108 年12月20日與被上訴人訂定系爭託管契約書，由上訴人將系爭房屋委託被上訴人管理出租事宜，期間自108年12月25日至110年12月24日，上訴人在被上訴人媒合下於108年12月20日與洪秀寬洪秀寬簽訂系爭租約 ，約定租金每個月17,100元，租期自108年12月25日起至110年12月24日止，共2 年。
⒉原審卷第185頁「出租人/ 代理人親筆簽名」欄、第199、201
頁文件簽名欄都是上訴人親簽，被上訴人管理人員蕭仕涵填寫退還押金內部申請書後退還洪秀寬押金(原審卷第185至201頁) 。
⒊上訴人與洪秀寬則另行簽立房屋租賃契約書（下稱系爭續約
，原審卷第135至143頁），約定租期自110 年12月25日起至
111 年1 月15日止。㈡爭執事項：上訴人依系爭託管契約書第4 條、第8條、第9 條
及附件一、民法第227條、第227之1條等規定，請求被上訴人給付390,187元，有無理由?
五、得心證之理由：㈠兩造就上訴人前參加臺中直轄市、縣（市）106 年社會住宅
包租代管試辦計畫，於108 年12月20日與被上訴人訂定系爭託管契約書，由上訴人將系爭房屋委託被上訴人管理出租事宜，期間自108 年12月25日至110 年12月24日，上訴人在被上訴人媒合下於108 年12月20日與洪秀寬洪秀寬簽訂系爭租約，約定租金每個月17,100元，租期自108 年12月25日起至
110 年12月24日止，共2 年等情不爭執，並有系爭託管契約書、系爭續約、系爭租約暨公證書、被上訴人與洪秀寬之對話記錄等影本為證（原審卷第23至33、135至143、217至229、241至245頁），此部分事實堪信為真。
㈡上訴人主張在被上訴人媒合下將系爭房屋出租予洪秀寬，致
上訴人受有如附表所示之損害，而依系爭託管契約書第4條、第9條及附件一之約定，請求被上訴人給付390,187元云云，然為被上訴人所否認，並以前詞置辯。經查：
⒈系爭託管契約書第4條、第8條第1項第2、3款、第2項、第9條
分別約定：「委託管理期間，受託人（即被上訴人，下同）代為管理項目如下：一、屋況與設備點交。二、居住者身分之確認。三、收取租金。四、向承租人催收(繳)租金及相關費用。五、定期關懷訪視承租人及轉介急難救助。六、協助承租人申請代墊租金。七、日常修格維護事項：㈠租賃住宅及其附屬設備檢查及維護。㈡修繕費用通報及修繕或督促修繕。八、糾紛協調處理。九、結算相關費用。十、租賃關係消滅時，督促承租人返還租賃住宅並遷出籍或其他登記」、「委託管理期間，受託人之義務如下：二、負責督促承租人以善良管理人之注意，保管、使用租賃住宅。三、依第4條第1款規定，代為執行屋況與設備點交者，應於租賃期間屆滿或租賃契約提前終止時，先行協助結算相關費用、製作代收代付清單、結算承租人於租賃期間應繳未繳之費用與協助執行屋況及附屬設備點交，並通知委託人（即上訴人，下同）將扣除未繳費用之賸餘押金返還承租人。…可歸責於受託人之事由而違反前項各款規定，致委托人受有損害者，應負賠償責任。」、「委託管理標的之租賃關係消滅時，受託人即應結算相關費用，督促承租人將租賃住宅返還委託人，並遷出戶籍或其他登記；因可歸責於受託人之事由而違反前項規定，致委託人受有損害者，應負賠償責任」（原審卷第25至27頁），足見被上訴人有督促洪秀寬以善良管理人之注意，保管、使用系爭房屋，並於系爭租約租期屆滿或提前終止時，先行協助結算相關費用、製作代收代付清單、結算承租人於租賃期間應繳未繳之費用與協助執行屋況及附屬設備點交，並通知上訴人將扣除未繳費用之賸餘押金返還承租人之義務。
⒉然系爭託管契約書第2條約定：「系爭房屋委託管理期間自10
8年12月25日起至110年12月24日」(原審卷第25頁)，上訴人亦自認依系爭託管契約委託被上訴人代管系爭房屋出租事宜乃至110年12月24日止等情(見本院卷第192頁)，足見迄至110年12月24日止，兩造間之系爭託管契約已屆滿，而被告抗辯：兩造間之系爭託管契約於110年12月24日屆滿，當日由蕭仕涵代表被上訴人，偕同上訴人、洪秀寬到場，就系爭租約簽定終止租約協議書(下稱系爭終止協議)，並將系爭房屋設備點交完畢，被上訴人管理人員蕭仕涵填寫退還押金內部申請書後退還洪秀寬押金，嗣由上訴人與洪秀寬另行簽定系爭續約等情，有系爭續約、系爭租約暨公證書、系爭終止協議、EDI電子轉帳-付款指示明細、洪秀寬郵局帳號00000000000000號帳戶存摺影本、被上訴人退還押金內部申請書、收款資料、被上訴人設備點交等資料影本可憑（原審卷135至1
43、第185至201頁、217至229），上訴人固主張110年12月24日並未進行房屋設備點交、系爭終止協議是蕭仕涵自己簽的云云，然上訴人已自認系爭終止協議之「出租人/ 代理人親筆簽名」欄及被上訴人設備點交資料之簽名欄內簽名均為其所親簽等情(本院卷第58頁)，足見被上訴人上開抗辯為真，而依被上訴人設備點交資料記載內容以觀，系爭房屋設備並無上訴人主張如附表(除編號⒔以外)所示之損害存在，是被上訴人已於系爭租約屆滿時，依系爭託管契約之約定，為上訴人及洪秀寬結算各項費用給付金額，並點交系爭房屋設備後，退還押租金予洪秀寬，並無任何違反系爭託管契約之情形。
⒊而證人蕭仕涵到庭證稱：伊於110年12月24日代表被上訴人到
場處理上訴人與洪秀寬系爭租約到期終止之點退事宜，在場人尚有上訴人配偶及洪亨明，點退即租金、押金及水電費要結清，將押金要退還給洪秀寬房客，及確定退款方式，因上訴人與洪秀寬另簽訂系爭續約，因怕洪秀寬不繳租金，故當時約定應該要退給洪秀寬押金之一部分金額變成之後第一期的租金，當日並進入系爭房屋確認設備狀況，因上訴人與洪秀寬對於設備現況均無異議，故依當初空屋點交的資料製作被上訴人設備點交資料，由在場當事人親自簽名後，進行點交等語(本院卷94至105頁)，益徵系爭租約屆期終止時，系爭房屋內之設備並無損壞，且經上訴人確認後於被上訴人設備點交資料上簽名，是上訴人以系爭託管契約、系爭租約屆期後所發生之系爭房屋設備損壞等情，請求被上訴人依系爭託管契約書第4 條、第8條、第9 條及附件一、民法第227條、第227之1條等規定為損害賠償，顯無理由。
⒋再上訴人請求賠償事項包括油漆、環境清理、清抽油煙機、
瓦斯爐等如附表(除編號⒔以外)所示之項目，均記載於系爭續約，表示上開事項係上訴人另要求洪秀寬履行之事項乙節，為上訴人所不爭執(本院卷第192頁)，並有系爭續約影本可參(院審卷第135至143頁)，可知於系爭託管契約及系爭租約屆期後，另由上訴人自行將系爭房屋出租予洪秀寬，並簽訂系爭續約，及約明系爭續約租期屆滿後，洪秀寬應負交付系爭房屋設備並清理環境如附表(除編號⒔以外)所示，另被上訴人亦無給付附表編號⒔所示租金之義務，足見附表所示事項非系爭託管契約所定應由被上訴人履行之義務，是上訴人依系爭託管契約書第4 條、第8條、第9 條及附件一、民法第227條、第227之1條等規定，請求被上訴人賠償附表所示之損害，並無理由。
⒌至上訴人主張被上訴人客服人員於系爭續約屆期後之000年0
月間，以LINE向洪秀寬表示並未點退，顯見110年12月24日並無辦理點交手續云云，然查，系爭租約屆期終止後，被上訴人已依系爭託管契約之約定為上訴人及洪秀寬結算各項費用給付金額，並點交系爭房屋設備後，退還押租金予洪秀寬等節已如前述，而被上訴人客服人員並非代表被上訴人處理系爭託管契約之人，就履約詳情未必均明確知悉，又被上訴人辯稱：因欲爭取上訴人與洪秀寬於系爭續約終止後，由被上訴人再度媒合代管系爭房屋，故由客服介入協助等語，亦合於企業經營常情，自難僅憑被上訴人客服人員與洪秀寬之上開對話內容，遽認被上訴人有違反系爭託管契約之情事，原告此部分主張，洵無足採。
六、綜上所述，上訴人依系爭託管契約書第4 條、第8條、第9條及附件一、民法第227條、第227之1條等規定，請求被上訴人給付390,187元及遲延利息，為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，核無不合，上訴意旨指摘原判決不當，請求廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
中 華 民 國 113 年 3 月 22 日
民事第四庭 審判長法 官 吳國聖
法 官 吳金玫法 官 侯驊殷附表：上訴人請求賠償金額總計表編號 請求項目 金額（新臺幣） ⒈ 油漆（一至三樓） 196,000元 ⒉ 馬桶兩座 18,480元 ⒊ 馬桶蓋、置物架、強力護檔、抽風機 1,407元 ⒋ 玻璃 1,200元 ⒌ 床板兩座 1,400元 ⒍ 瓦斯爐 5,800元 ⒎ 抽油煙機 5,500元 ⒏ 三件式流理台 9,800元 ⒐ 窗簾 13,000元 ⒑ 電熱水器 12,000元 ⒒ 環境清潔費 45,000元 ⒓ 六門鋁櫃 3,500元 ⒔ 一個月租金收入 17,100元 ⒕ 遲延交屋懲罰性違約金 60,000元 總計 390,187元上正本證明與原本無異。
不得上訴。
中 華 民 國 113 年 3 月 22 日
書記官 吳克雯