臺灣臺中地方法院民事判決112年度簡上字第66號上 訴 人 高豪駿被 上訴人 陳健峰
陳健淮共 同訴訟代理人 楊承彬律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國111年12月28日本院臺中簡易庭110年度中簡字第3361號第一審判決提起上訴，本院於113年5月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決本訴關於㈠主文第2項命上訴人給付逾新臺幣36,933元本息部分，㈡主文第3項命上訴人給付逾自民國110年10月26日起至遷讓返還原判決主文第1項所示房屋之日止，按日給付新臺幣733元部分，㈢前二部分之假執行宣告，及㈣訴訟費用之裁判，均廢棄。
上開㈠至㈡廢棄部分，被上訴人在第一審之訴均駁回。
其餘本訴之上訴及反訴之上訴，均駁回。
本訴第一審(除減縮部分外)、第二審之訴訟費用，由被上訴人負擔百分之二十，餘由上訴人負擔。
反訴第二審之訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序事項
一、按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。本件被上訴人於原審訴之聲明㈡為：上訴人應給付被上訴人新臺幣（下同）95,933元本息。嗣減縮聲明㈡為：上訴人應給付被上訴人53,667元本息（見本院卷第360頁），核屬減縮應受判決之事項，與上開規定相符，應予准許。
二、次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文；上開規定依同法第436條之1第3項之規定，於簡易程序之第二審程序準用之。本件被上訴人於原審訴之聲明㈡(即原判決
主文第3項)部分，係依民法第179條之規定請求，嗣依其在原審主張上訴人自民國109年11月起未依約給付租金之原因事實，乃在本審就此部分補充併依據租賃契約之法律關係為請求權（見本院卷第360頁），核此部分乃屬不變更訴訟標的，而補充法律上之陳述，非屬訴之變更或追加，先此敘明。
貳、實體事項
一、本訴部分：
(一)被上訴人主張：伊於107年6月24日與上訴人簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），將門牌號碼臺中市○○區○○路0段00號房屋（下稱系爭房屋）出租予上訴人，租期自107年8月1日起至115年7月31日止，每月租金22,000元，約定每月5日前匯款，押金44,000元；然上訴人於109年11月起即未依約給付租金，積欠如附表「租金差額」欄所示之租金，經催款均未置理。扣除上訴人給付部分租金與押租金後，上訴人積欠租金已達兩期以上，爰先位主張以起訴狀繕本送達上訴人為終止租約之意思表示，備位主張以112年12月22日言詞辯論期日對上訴人為終止租約之意思表示，則系爭租約已終止，上訴人仍繼續占有使用系爭房屋，受有相當於租金之不當得利。爰依系爭租約、民法第439、455條，及第179條不當得利之法律關係，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，並給付53,667元及自起訴狀繕本送達翌日(即110年9月20日)起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自110年9月20日起至遷讓返還系爭房屋止，按日給付被上訴人733元（計算式：22000÷30＝733，元以下四捨五入）。
(二)上訴人則以：系爭房屋屋況極差，陳舊有油臭味，且一至三樓皆有滴漏滲水、屋前積水、水塔久未清洗、未通化糞池、馬桶不通等瑕疵。此外，系爭租約載明：乙方（即上訴人）從事命理相關行業（即營業）及住家兩用途等語，是被上訴人依約應交付商業登記資料予上訴人，然被上訴人亦遲未提供。上開瑕疵經上訴人多次簡訊通知修繕，被上訴人均拖延許久始修繕，租金應酌減為每月12,000元。被上訴人既未提供合於所約定使用、收益之租賃物予上訴人，被上訴人請求上訴人給付租金並非有據，上訴人不得終止系爭租約及請求上訴人遷讓系爭房屋等語，資為抗辯。
二、反訴部分：
(一)反訴上訴人(下均稱上訴人)主張：⒈依兩造簽立系爭租約附件第6條，反訴被上訴人(下均稱被上
訴人)對於租賃物如有水電、排水等各項問題，有於通知後7日內修繕完畢之義務。惟系爭房屋自107年8月起即欠缺合於使用收益之狀態，每月租金應酌減10,000元，被上訴人收取上訴人租金為不當得利，被上訴人應返還自107年8月至109年10月共27個月，每月溢繳之1萬元租金，及110年3月溢繳之租金9,000元，合計279,000元(計算式：27個月×10000元＋9000元（110年3月）＝279,000)。
⒉又被上訴人未修繕系爭房屋，致上訴人受有下列損害，亦應賠償：
⑴系爭房屋一樓天花板自107年8月9日起滲漏糞水，造成上訴人所有之YAMAHA鋼琴潮濕，需支出修繕費用78,000元。
⑵系爭房屋二樓書房多次因下雨而漏水，致上訴人所有之價值1
9,888元電腦損壞，另有珍貴回憶之家庭照片、重要文件亦因漏水而毀損，受有200,000元之損害。
⑶上訴人物品繁多，因被上訴人未修繕系爭房屋瑕疵，致上訴
人不得不搬遷，被上訴人並應賠償上訴人搬家費用、監視器費用、看板費用之搬遷費，共150,000元。
⒊系爭租約載明乙方從事命理相關行業（即營業）及住家兩用
途，上訴人並已就宗教命理祈福相關商品註冊商標使用，預計行銷相關商品、及已備妥加盟合約書，然被上訴人未依約交付辦理商業登記相關文件，經上訴人於110年3月14、18、19日先後以簡訊催告辦理，並以110年3月21日為期限，然被上訴人亦未置理，致上訴人無法正式營運，受有販售品牌商品及授權加盟金之損失，被上訴人應自110年3月22日起至交付辦理商業登記相關文件予上訴人之日止，賠償上訴人不能營業之損失每日2,000元。爰依民法第423條、第227條、第179條之規定，提起本件訴訟等語。
(二)被上訴人則以：⒈系爭房屋合於約定使用收益之品質，上訴人主張酌減並返還
租金，及請求搬遷費用均屬無據。被上訴人於整修系爭房屋後，已無任何漏水問題，否認上訴人受有上開YAMAHA鋼琴、電腦、家中珍貴相片及珍貴文件(下稱系爭物品)之損害，此亦與系爭房屋漏水無相當因果關係。縱上訴人受有系爭物品之損害，亦應計算折舊。
⒉系爭租約並未約定被上訴人有提供資料協助上訴人辦理商業
登記之義務，且上訴人僅提出各式空白合約書，無法證明可預期獲取之利益，其請求自110年3月22日起至提出相關資料之日止，每日營業損失2,000元要屬無據等語，資為抗辯。
三、原審就本訴部分為上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決：即判命㈠上訴人應遷讓返還系爭房屋予被上訴人；㈡上訴人應給付被上訴人53,667元，及自110年9月20日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息；㈢上訴人應自110年9月20日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按日給付被上訴人733元；並駁回被上訴人其餘之訴，及就命上訴人給付部分依職權為假執行之宣告。就反訴部分判決：上訴人之訴駁回。上訴人就其上開敗訴部分不服，提起上訴，就本訴部分聲明：㈠原判決不利於上訴人之部分廢棄。㈡上開廢棄部分被上訴人於第一審之訴駁回。就反訴部分聲明：㈠原判決關於後開不利於上訴人之部分廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人77萬0,888元本息。
㈢被上訴人應自110年3月22日起至提供系爭房屋完整相關資料供上訴人完成商業登記證之日止，按日給付上訴人2,000元。被上訴人就本反訴部分均答辯聲明：上訴駁回。至上訴人其餘未上訴部分及被上訴人受敗訴判決而未上訴部分，均非本院審理範圍。
四、本院之判斷：
(一)本訴部分⒈被上訴人主張兩造於107年6月24日簽立系爭租約，由上訴人
向被上訴人承租系爭房屋，租期自107年8月1日至115年7月31日止，每月租金22,000元，應於每月5日前匯款，押金44,000元，然上訴人於109年11月起即未依約給付租金全額，自111年11月後即完全未給付租金，僅給付如附表上訴人給付金額欄所示之金額等情，為上訴人所不爭執（見本院卷第208、337頁），堪認實在。上訴人抗辯系爭房屋因2、3樓浴室用水導致1樓天花板漏水、2樓鐵皮增建與原建物交接處每遇大雨而有如小瀑布漏水，並有水塔久未清洗、未通化糞池、馬桶不通、被上訴人亦未依約提供商業登記資料等未依系爭租約債之本旨履行之情事，致上訴人無法正常居住使用，為被上訴人所否認，自應由上訴人就系爭房屋未合於所約定使用、收益等情，負舉證證明之責。
⒉經查，系爭租約條件固載有「乙方（即上訴人）從事命理相
關行業及住家（有供奉神尊）」等語（見原審卷第336頁），然依上開文字記載，僅係被上訴人同意系爭房屋之使用方式，尚難遽認被上訴人有提供文件之義務。此外，上訴人雖稱兩造有口頭約定，然未能提出證據證明，上訴人上開主張，難認實在。
⒊上訴人抗辯爭房屋於107年8月9日至109年10月20日有長達兩
年時間均因漏水而有未合於約定使用、收益之狀態，經查：⑴證人陳玉春於原審證稱：我從事房屋修繕工作，107、108年
間有承攬被上訴人系爭房屋修繕工作，總共修繕三次，第一次是大整修，將一樓及二樓之浴室磁磚進行翻修，系爭房屋整修好後才出租。第二、三次修繕均在出租之後，第二次整修是因下大雨，雨水從窗框細縫滲入造成二樓書房受波及，窗框滲水是從外面施作鐵皮，第三次整修是因為2樓馬桶漏水造成一樓天花板滴水，把馬桶敲掉換新，後來就沒有漏水了，屋主表示經房客通知而聯絡我修繕，整修後都有處理好等語（見原審卷第552至553頁）。另上訴人於107年8、9月曾向被上訴人反應因2、3樓浴室用水導致1樓天花板漏水、108年5、6、8月向被上訴人反應2樓增建處因大雨滴雨，此有上訴人所提簡訊對話紀錄附卷可稽（見原審卷第127至129頁），則上開證述關於修繕時間、情形與上訴人通知修繕事項尚屬相符，上訴人所辯系爭房屋於107年7至8月、108年5至8月有部分漏水之情形，堪認實在；然查證人陳玉春亦證稱：系爭房屋1、2樓漏水均已修繕完畢等語，則被上訴人主張經上訴人反應後業已修繕，已合於約定使用收益狀態，亦堪採信。
⑵上訴人另抗辯109年8月至10月間系爭房屋又因漏水事宜而無
法居住使用等情，則為被上訴人所否認，主張亦已修繕完成。經查，上訴人於109年8至10月迭通知被上訴人修繕等情，有簡訊對話紀錄、照片附卷可查(見原審卷第129至131頁、219頁），然被上訴人稱已於109年10月20日派員修繕，此亦與上訴人於簡訊中自陳：「109年10月20日你方才派水電來施工」（見原審卷第131頁）相符，則上訴人抗辯系爭房屋於此期間有部分漏水情事，堪認實在。至上訴人所提109年10月12日錄影光碟內容為兩造協議及協同探勘系爭房屋畫面，並未有系爭房屋漏水情形之畫面，有本院勘驗筆錄在卷可參（見原審第503至507頁），亦有錄影光碟附卷可考（見原審卷第179、433頁），尚難遽認系爭房屋於109年10月20日修繕後有其他未修繕之情形。
⑶依上開證人證述及兩造簡訊對話紀錄，上訴人抗辯系爭房屋
有部分未合於約定使用之期間以107年8、9月、108年5至8月、109年8至10月，共計9個月為可採。揆諸上開說明，上訴人主張被上訴人於此期間未修繕漏水應減少租金，即屬有據。至於應減少之金額，本院參酌漏水範圍為系爭房屋為一樓天花板、及二樓書房，為兩造所不爭執，依此，應認酌減租金7,000元為合理，即前開期間每月之租金以15,000元為合理。被上訴人雖辯稱109年8月至10月間之漏水僅限於一至兩面牆，應只能僅少系爭租約租金1/6，即3,600元等語，然上訴人居住於系爭房屋內，因部分牆壁漏水已影響整體居住品質，尚難僅依漏水之牆壁面數直接換算應酌減之租金金額，被上訴人上開所辯，難認可採。另上訴人就系爭房屋有水塔及化糞池未清而不合於居住使用之情形，則未舉證證明，準此，上訴人抗辯系爭房屋因漏水等瑕疵致不合於居住使用而應自109年11月起酌減租金云云，尚非可採。
⒋按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，
他方支付租金之契約；承租人應依約定日期，支付租金，民法第421條第1項、第439條前段定有明文。查系爭租約之租金每月為22,000元，上訴人均應於每月5日前給付，上訴人自109年11月起至110年9月19止，陸續欠繳租金共計143,933元（詳如附表租金差額欄，計算式：10000×4+1000+11000+20000×4+11933＝143,933），扣除107年8、9月、108年5至8月、109年8至10月共計9個月，系爭房屋有未合於所約定使用收益之狀態，應酌減租金各7,000元，及扣除上訴人前已交付被上訴人之押金44,000元，上訴人於110年9月19日，尚積欠租金36,933元(計算式：143,933-63,000-44,000＝36,933）。
⒌次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告
承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，民法第440條第1項、第2項前段定有明文。查上訴人自109年11月後未如期給付租金，給付情形如附表所示，為上訴人所不爭執（見本院卷第337頁），而被上訴人於本案起訴前雖於109年11月6日、12月18日、110年4月13日、110年6月8日發函催告上訴人繳納（見原審卷第43至49頁），惟被上訴人以起訴狀繕本送達上訴人之日，即110年9月19日為終止系爭租約之意思表示時，上訴人遲付租金為36,933元，尚未達兩期(44,000元)以上，依上開規定，被上訴人於110年9月19日仍不得終止系爭租約。惟就被上訴人另於112年12月22日言詞辯論期日對上訴人為終止租約之意思表示時，上訴人積欠租金已逾2個月之租額，故被上訴人於112年12月22日已合法終止系爭租約。又兩造對於系爭房屋租金未酌減時，每月為22,000元，每日為733元，均不爭執（見本院卷第360頁），而上訴人於110年9月19日，積欠租金為36,933元，後於110年10月至111年10月有給付租金共26,000元，可抵未酌減之租金36天，此為兩造所不爭執（見本院卷第360至361頁），則被上訴人請求租金36,933元及自110年9月20日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息，以及自110年10月26日(110年9月20日後折抵36日租金)起至112年12月22日止，依系爭租約，自112年12月23日起至上訴人遷讓返還系爭房屋之日止，依民法不當得利之規定，請求上訴人按日給付被上訴人733元，為有理由。
⒍按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第455條前
段定有明文。次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項定有明文。再按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院99年度台上字第1169號、90年度台上字第211號、85年度台上字第1120號判決意旨參照）。上訴人現仍居住在系爭房屋內，而有占用系爭房屋之情事，然系爭租約業於112年12月22日終止，是上訴人自無繼續管領系爭房屋之法律上權源，其仍繼續占有使用系爭房屋，故被上訴人依民法第767條第1項之規定，訴請上訴人遷讓返還系爭房屋，即屬有據。
⒎綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項之規定，請求上訴
人將系爭房屋騰空遷讓返還被上訴人；另依民法第439條請求上訴人給付欠繳之租金36,933元，及自起訴狀繕本送達翌日即110年9月20日起計算之利息，暨依系爭租約及民法第179條之規定，請求上訴人自110年10月26日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按日給付被上訴人733元，為有理由，應予准許。
(二)反訴部分⒈上訴人主張因房屋有未合於約定使用收益之狀態，而應扣減
每月租金1萬元，致被上訴人有溢收租金之不當得利等語，經查，系爭房屋於107年8、9月、108年5至8月、109年8至10月期間，有未合於所約定使用收益狀態之事實，業經本院認定如前，經酌減後，上訴人尚積欠被上訴人租金36,933元，及自110年10月26日起至遷讓返還系爭房屋之日止，每日733元之租金及不當得利之本息，上訴人反訴請求被上訴人返還溢繳租金之不當得利，顯屬無據。
⒉按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。上訴人主張系爭物品因系爭房屋漏水毀損，受有77萬0,888元之損害，及被上訴人未依約定提供商業登記相關資料，致上訴人受有每日2,000元之所失利益，為被上訴人所否認，自應由上訴人就上開損害負舉證責任。經查：
⑴鋼琴部分：被上訴人所提估價單，固載有「直立式鋼琴嚴重
受潮維修」等語（見原審卷第113頁），惟證人陳玉春於本院審理時證稱：109年10月12日與兩造至系爭房屋現查看時，一樓天花板滴水處下方有放水桶，鋼琴靠近牆壁放，沒有受到影響等語（見原審卷第552頁）；此外，被上訴人所提錄影光碟中未有鋼琴畫面，亦有光碟存卷可查，上訴人主張鋼琴係因系爭房屋一樓天花板漏水而受有損害，難認實在。⑵二樓電腦：上訴人所提110年10月12日影片檔案，經原審勘驗
對話內容，係上訴人提出因系爭房屋漏水及瑕疵導致之生活不便提出賠償要求後，另經被上訴人就電腦價值提出質疑，然上訴人亦於現場陳稱：「你電腦室怎樣過水我也是很難....」等語（見原審卷第504頁），堪認兩造對於系爭電腦有無受損及損害之原因均有爭執，則被上訴人抗辯上開對話並未對電腦修繕有達成合意，應屬可採。而上訴人就此部分亦未再舉證證明，則上訴人此部分主張，難認有據。
⑶文件及照片損失部分：按侵權行為之成立，須行為人因故意
過失不法侵害他人權利，亦即行為人須具備歸責性、違法性，並不法行為與損害間有因果關係，始能成立，且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任（最高法院100年度台上字第328號判決要旨參照）。
查證人陳玉春於本院審理時證稱：被上訴人有跟我到系爭房屋過，是一樓天花板漏水那一次，查看結果為2樓馬桶漏水，該次也有去三樓看之前窗框修補後使用的情形，當時沒有下雨、沒有滲水，當時有去一、二、三樓看過，沒有看到什麼東西損壞等語（見原審卷第552至553頁），另上訴人所提出簡訊內容固有二樓電腦及文件以及照片因雨水滲入而受有損害之留言，然該簡訊僅為上訴人單方通知，尚難遽為受損之證明；此外，上訴人亦未再就此部分舉證以佐其說，則上訴人此部分主張，亦難認實在。
⑷按承租人就租賃物支出有益費用，因而增加該物之價值者，
如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用。但以其現存之增價額為限，民法第431條固有明文，然承租人所支出之費用以增加租賃物之價值之有益費用為限。上訴人固抗辯被上訴人應償還安裝招牌及加裝監視器之費用，然系爭租約第9條約定，上訴人交還系爭房屋時應回復原狀(見原審卷第34頁)，上訴人縱有安裝招牌及監視器，亦屬該條應回復原狀之部分，難認屬有益費用，則被上訴人此部分主張，難認有據。
五、綜上所述，被上訴人本訴請求㈠上訴人應遷讓返還系爭房屋予被上訴人。㈡上訴人應給付被上訴人36,933元，及自110年9月20日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈢上訴人應自110年10月26日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按日給付被上訴人733元部分，為有理由，應予准許，逾上開範圍之請求，為無理由，應予駁回。上訴人之反訴部分，為無理由，應予駁回。原判決就本訴部分逾上開准許範圍為被上訴人勝訴之判決部分，尚有未洽，上訴意旨指摘原審判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。至於原審就本訴部分於上開應准許之部分及反訴部分，為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴人仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其此部分之上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列。
七、據上論結：本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 6 月 7 日
民事第四庭 審判長法 官 吳國聖
法 官 侯驊殷法 官 謝佳諮上正本證明與原本無異。
如不服本判決，僅得以適用法規顯有錯誤為理由，於本判決正本送達後20日內，向本院提出第三審上訴狀（須按他造當事人人數附繕本及繳納第三審裁判費），同時表明上訴理由，經本院許可後始可上訴第三審；前項許可以所涉及之法律見解具有原則上之重要性者為限。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 113 年 6 月 7 日
書記官 陳盟佳附表編號 日期 上訴人給付金額 租金差額 備註 1 109/11/02 12,000 10,000 2 109/12/02 12,000 10,000 3 110/01/04 12,000 10,000 4 110/02/02 12,000 10,000 5 110/03/02 21,000 1,000 6 110/04/01 11,000 11,000 7 110/05/03 2,000 20,000 8 110/06/01 2,000 20,000 9 110/07/02 2,000 20,000 10 110/08/02 2,000 20,000 11 110/09/01 2,000 11,933 (110年9月1日計算至110年9月19日之租金) 被上訴人先位主張：系爭契約於110年9月19日終止。 12 110/10/01 2,000 20,000 13 110/11/01 2,000 20,000 14 110/12/01 2,000 20,000 15 111/01/03 2,000 20,000 16 111/01/28 2,000 20,000 17 111/03/01 2,000 20,000 18 111/04/01 2,000 20,000 19 111/05/03 2,000 20,000 20 111/06/01 2,000 20,000 21 111/07/01 2,000 20,000 22 111/08/01 2,000 20,000 23 111/09/01 2,000 20,000 24 111/10/03 2,000 20,000 25 111年11月 0 22,000 26 111年12月 0 22,000 27 112年1月 0 22,000 28 112年2月 0 22,000 29 112年3月 0 22,000 30 112年4月 0 22,000 31 112年5月 0 22,000 32 112年6月 0 22,000 33 112年7月 0 22,000 34 112年8月 0 22,000 35 112年9月 0 22,000 36 112年10月 0 22,000 37 112年11月 0 22,000 38 112年12月 0 16,133 被上訴人備位主張：系爭契約於112年12月22日終止。