臺灣臺中地方法院民事判決
112年度簡上字第60號上 訴 人 高昕爰被 上訴人 胡志宏（原名胡智雄）訴訟代理人 陳武璋律師複 代理人 黃凱斌律師上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國111年11月30日本院豐原簡易庭111年度豐簡字第253號第一審簡易判決提起上訴，本院於民國112年9月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應給付上訴人新臺幣貳拾肆萬參仟伍佰貳拾捌元，及自民國111年3月16日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
經廢棄之第一審訴訟費用，由被上訴人負擔；第二審訴訟費用由被上訴人負擔五分之三，上訴人負擔五分之二。
上訴人假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：兩造於民國108年9月3日簽訂房屋租賃契約書（下稱原租約）並經公證，約定由上訴人將臺中市○區○○00街00號第1層全部及2樓後半部（下稱系爭房屋）出租予被上訴人，租賃期限自108年2月4日起至109年9月3日止，每月租金新臺幣（下同）88,000元；迄於110年4月30日，兩造始再行簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），並約定系爭租約之內容承接原租約，租賃期間自110年5月1日起至112年4月30日止。嗣因被上訴人表示因生意受影響，無力再繳納租金，欲提前終止租約，兩造遂於110年7月15日合意終止租約，則系爭租約既係由被上訴人請求提前終止，依原租約第7條第3項約定，被上訴人自應賠償一個月之租金88,000元。
又被上訴人自109年3月起至110年7月15日止，尚積欠如附表所示之租金合計49萬4,000元，故被上訴人應給付上訴人合計582,000元。至於，被上訴人於簽訂原租約時給付之押租金24萬元，已全數抵充先前積欠之租金及其他相關費用。上訴人爰依原租約及系爭租約之約定，請求被上訴人給付582,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；上訴人並願供擔保，請准宣告假執行。
二、上訴人上訴主張：
（一）兩造於110年4月30日簽訂之房屋租賃契約書（即系爭租約），除承租日期不同外，其餘未約定事項均係沿用先前所簽署之房屋租賃契約書（即原租約），故後續簽訂之系爭契約，其租賃期間係自110年5月1日起至112年4月30日止，但每月租金仍為88,000元，於每月首日支付租金，如有積欠租金達二個月以上時，上訴人即得終止租約收回租賃物。
（二）系爭租約第2條關於「乙方（即被上訴人）自109年3月起因乙方聲稱受疫情影響生意下滑，因此自109年3月至9月底，每月僅支付6萬元整。自109年10月1日起每月也僅支付8萬元整，甲方（即上訴人）基於合作多年並給予支持，因此同意所欠租金待日後解約時再行結算。」之約定，係指被上訴人自109年3月至9月底及109年10月1日至簽約當月止均有欠繳租金之情況，所欠租金待日後解約時再行結算，並非同意調降租金之意。況且，被上訴人於簽約時，對於系爭租約第3條中後段關於「現乙方每月之租金皆嚴重遲延和短繳，因而造成甲方權益受損及財務規劃，因此要求乙方自續約日110年5月1日起按原合約金額並準時支付。」之約定，亦未提出質疑。佐以，被上訴人與上訴人之夫阮家文對話時亦未否認每個月都欠租金28,000元之情，足徵兩造間並無調降租金之合意。至於，阮家文在付款簽收簿上簽收短付租金之情，並不能反推兩造間有降租之合意。
（三）原租約於109年9月3日到期後，被上訴人即以不定期租賃方式繼續承租，直至110年4月30日始簽訂系爭契約，被上訴人依約應於每月1日付租，然因被上訴人餐廳經營狀況未見起色，無力支付租金，即於110年6月間向上訴人提出欲解約頂讓乙事，嗣兩造於110年7月10日達成終止系爭租約之合意，可見系爭租約之終止，係基於被上訴人經濟能力無法負擔而率先要求提早解約，故兩造既係依原租約第7條第3項之約定終止系爭租約，則被上訴人即應賠償上訴人一個月之租金88,000元。
（四）另被上訴人並未於110年5月1日及110年6月1日依約繳納租金，上訴人亦可依原租約第7條第5項約定終止租約，且因系爭租約為定期租賃契約，不受土地法第100條規定之拘束，則上訴人於110年6月至7月間陸續以手機訊息通知被上訴人為終止租約之意思表示，亦合規定。
三、被上訴人抗辯：
（一）被上訴人在系爭房屋投資廚房設備78萬元、裝潢價值600萬元，合計高達678萬元，被上訴人不可能要求提前終止租約，放棄經營，使投資血本無歸；而上訴人之夫阮家文於110年6月28日即向被上訴人之妻呂雅萍表示積欠房租超過二個月已違約，上訴人可做任何處置，再有任何人進出即屬侵入住宅，並經報案處理，使被上訴人陷於恐懼之中，且於110年7月3日並嚴厲阻撓被上訴人使用系爭房屋，及於110年7月14日要求被上訴人交出房屋鑰匙，並更換門鎖。故本件係上訴人片面要求終止租約，被上訴人並不同意終止租約，而後系爭房屋遭上訴人換鎖，令被上訴人在租約存續期間卻無法使用系爭房屋。而上訴人換鎖之後，立刻有新租客承租使用系爭房屋，並破壞被上訴人之裝潢。
（二）依據上訴人之夫阮家文於110年5月16日向被上訴人之妻呂雅萍表示：「…我們答應你們只付8萬半年…」等語，及觀諸系爭租約第2條約定與續約第3條、第4條之約定可知，上訴人係基於多年合作並給予支持，將109年3月至9月底之房屋調降為6萬元，109年10月至110年4月底調降為8萬元。亦因調降房租，與原租約條款不同，系爭租約才會特別強調被上訴人「自續約日110年5月1日起按原合約金額並準時支付」，且系爭租約是由阮家文所擬，上訴人同意降租才會在租約上簽名。又被上訴人在簽收簿上所為110年1月份之租金為8萬元，現金給付6萬元、尚欠2萬元，110年2、3月各僅給付8萬元租金之記載，均經阮家文簽名確認，倘若當時無降租約定，阮家文必會提出爭執，況且此與系爭租約第2條所約定調整租金之時間及金額互核相符，可見兩造間確實有同意自109年3月起至9月底止調降租金為6萬元、自109年10月至110年4月底止調降租金為8萬元，至110年5月1日起始恢復為每月租金88,000元。
至於，阮家文109年9月7日對話紀錄截圖中所述，只是催繳房租之意思，且是在簽訂系爭租約之前，上訴人於110年4月30日基於合作多年並給予支持決定降租，兩造才會簽訂系爭租約。
（三）若鈞院認被上訴人對上訴人仍有債務，則在上訴人得請求給付之範圍內，以下列債權主張抵銷：
1、違約金債權88,000元：系爭租約之租期未滿即遭上訴人提前終止租約，依系爭租約第1條之約，按原租約第7條第3項約定，上訴人應賠償被上訴人一個月無法使用系爭房屋之損失88,000元，被上訴人主張以此抵銷對上訴人之債務。
2、損害賠償請求權678萬元：被上訴人於系爭房屋投入之廚房設備及裝潢價值高達678萬元，而上訴人於租約存續期間將門鎖更換，使被上訴人無法進入租賃房屋，更遑論搬出設備器具，且上訴人拒不返還其內餐廳設備，並將裝潢設備破壞殆盡，交由新承租人重新裝潢，上訴人確有侵害被上訴人財產權之行為，被上訴人自得請求損害賠償678萬元，並在上訴人所主張之範圍內為抵銷之意思表示。
3、水費3,375元：被上訴人承租期間，上訴人亦居住於系爭房屋，故兩造約定水費由上訴人支付，被上訴人先行代墊水費，再由上訴人於收取租金時扣除水費，系爭房屋每月水費450元，5個月水費即3,375元，故被上訴人主張以此抵充對上訴人之債務。
4、押金24萬元：上訴人確實有收受押租金24萬元，而系爭租約係按原租約重新簽署續約，故兩造在簽訂系爭租約時，上訴人確實保有所收受之押租金24萬元，才會在系爭租約記載「百分之百案前租約簽署續約」。
四、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，並聲明：⑴原判決廢棄；⑵上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人582,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；⑶上訴人願供擔保，請准宣告假執行；⑷第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人則聲明：⑴上訴駁回；⑵第二審訴訟費用由上訴人負擔。
五、本院所為之判斷：
（一）上訴人主張兩造先於108年9月3日簽訂房屋租賃契約書（下稱原租約），約定由上訴人將門牌臺中市○區○○00街00號建物第1層全部及第2層後半部（下稱系爭房屋）出租予被上訴人，租賃期間自108年2月4日起至109年9月3日止，每月租金88,000元，並經公證在案；原租約期間屆滿後，被上訴人仍繼續以前開條件承租系爭房屋使用，迄於110年4月30日再簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期間自110年5月1日起至112年4月30日止，嗣於於110年7月15日經兩造合意終止系爭租約等情，業據提出公證書（見原審卷第19至22頁）、原房屋租賃契約書（見原審卷第23至25頁）、系爭房屋租賃契約書（見原審卷第29至31頁）為證，被上訴人對此亦不爭執，則上訴人前開主張，自堪信為真正。至於，上訴人主張兩造間並無降租之約定，故被上訴人就租賃存續期間所積欠如附表所示之租金494,000元，仍有給付之義務；又系爭租約係因被上訴人要求提前終止，故被上訴人應依原租約第7條第3項之約定，賠償上訴人1個月租金88,000元之損失等情，則經被上訴人否認屬實，並以前詞置辯。
（二）就兩造間於系爭房屋租賃關係存續期間，有無協議將每月租金88,000元，於109年3月1日至109年9月30之期間調降為6萬元及於109年10月1日起至110年4月30日之期間調降為8萬元部分：
1、觀諸系爭租約第2條：「乙方自109年3月起因乙方聲稱受疫情影響生意下滑，因此自109年3月至9月底，每月僅支付新臺幣陸萬元整，自109年10月1日起每月也僅支付新臺幣捌萬元整，甲方基於合作多年並給予支持，因此同意所欠租金待日後解約時再行結算」之約定（見原審卷第29頁），該條文義明確記載就被上訴人自109年3月1日起至109年9月30日止、自109年10月1日起至110年4月30日止該段期間短付之租金部分，上訴人同意待日後解約時再行結算，依此推論，兩造間應無調降前開期間租金為6萬元、8萬元之合意，否則何來「所欠租金」須日後解約時再行結算之問題。佐以，上訴人之夫阮家文於本院審理中即以證人身份到庭證稱：被上訴人在租賃期間有長達6、7個月無力負擔每月88,000元之租金，其表示僅能負擔每月6萬元，伊有與上訴人溝通，上訴人同意讓被上訴人先付6萬元，每個月欠28,000元，等以後解約再來結算，也有幾個月只付8萬元，短付8,000元之情形；伊並未代表上訴人同意被上訴人降租等語（見本院卷第171、172頁），足證兩造於簽立系爭租約時並無調降109年3月1日至110年4月30日期間租金之協議。
2、至於，被上訴人所辯係指後續欠租而言等語，明顯與該條文義不符；且依系爭租約第3條：「甲方仍要求乙方按原約定開出一年12張期票並按日兌現，現乙方每月之租金皆嚴重延遲和短繳，因而造成甲方權益受損及財務規劃，因此要求乙方自續約日110年5月1日起按原合約金額並準時支付。」之約定（見原審卷第29至31頁）可知，若兩造間確有調降租金之合意，則上訴人當無可能於續約時即指稱被上訴人有每月租金短繳之情。況且，依附表所示之被上訴人租金繳付情形，被上訴人於109年3月至9月之期間每月均有繳納6萬元，於109年10月至110年3月之期間每月則均有繳納8萬元，若兩造間確有調降前開期間租金數額之協議，則被上訴人應無每月租金「短繳」之情形，既然如此，被上訴人於訂立系爭租約時對於前開約定內容，何以未當場提出爭執或要求釐清，仍將之行諸文字，依此推論，兩造間是否確有調降租金之協議即有可議。
3、而觀諸被上訴人之妻呂雅萍與上訴人之夫阮家文之LINE記事本內容（見原審卷第385頁），固有呂雅萍於109年4月9日記載「109.3月尚欠78000，4.5.6月停業中，租金6萬，7月復業為8萬，半年期」之內容（見原審卷第385頁），然本件被上訴人係主張兩造協議調降109年3月至9月之租金為6萬元、109年10月以後之租金為8萬元之情，明顯與前開記事本所記載之內容不相符合。衡情，被上訴人既然主張兩造間自109年3月份起之租金即有降租協議，而被上訴人自稱因疫情影響，經營狀況不佳，自109年4月份開始停業，為何仍於109年4月16日匯款78,000元以支付109年3月份房租78,000元（見原審卷第387頁），而非依調降後之租金數額6萬元匯款，足徵兩造間並無被上訴人所稱已經達成109年3月至110年4月期間之調降租金協議。
4、再就被上訴人主張其於付款簽收簿上記載110年1月份之房租為8萬元，並以現金交付6萬元予阮家文簽收（見原審卷第303頁、本院卷第275頁），餘額2萬元則於110年2月2日自其郵局帳戶匯款至上訴人遠東銀行帳戶（見原審卷第30
5、397頁），就110年2月份之房租8萬元，係以現金交付35,000元予阮家文簽收（見原審卷第307頁、本院卷第277頁），餘額45,000元則於110年2月11日匯款至上訴人遠東銀行帳戶（見原審卷第309、399頁），就110年3月份之房租8萬元，則以現金交付予阮家文簽收（見原審卷第311頁、本院卷第279頁）等情，上訴人之夫阮家文雖於簽收當時並未提出異議，然亦無同意調降租金之任何意思表示，尚難據以推論兩造間有調降租金之協議。
5、對照上訴人之夫阮家文與被上訴人間之LINE對話紀錄（見原審卷第99至117頁）：被上訴人於109年5月15日前即向阮家文稱：「…因為2萬8記在牆上也是要還…我們還是想加了房屋稅以6萬去承租…」，阮家文回以：「這個條件是絕對不可能的，你一直只要我們支持你，要求降到6萬含房屋稅，等於折半…」等語（見原審卷第99頁），嗣於原租約到期後，阮家文於109年9月7日明確向被上訴人稱：「目前！我老婆不滿意6個月來只收現金6萬，而且每個月都還不能準時支付，然後每個月都欠2.8萬。6個月下來已積欠16.8萬，我也告訴過妳們，短期可以體諒和支持，但不可能一直下去！」等語（見原審卷第107頁），及於109年9月30日前表示：「我們已經給了4個月緩衝期了，但目前因為付房租也不準時，已經給了4個月只先收6萬少收2萬8以後再說的支持和緩衝！但似乎仍沒有起到什麼作用？」、「錯了，到九月已經給了6個月的緩衝期了！」等語（見原審卷第109頁），由此可知，上訴人之夫阮家文並未同意被上訴人及其妻呂雅萍關於109年3月至110年4月該段期間調降租金之要求。
6、綜觀上情，上訴人之夫阮家文僅係同意被上訴人於109年3月1日至110年4月30日該段期間暫時繳納部分租金而已，尚無從據此推論上訴人於收受被上訴人短繳之租金後即係同意調降租金之意思。是以，被上訴人既無法提出其他相關事證以資證明上訴人確有同意被上訴人調降前開期間租金之提議，則被上訴人就如附表編號1至15所示之短付租金274,000元部分，即仍有給付租金之義務。故上訴人主張兩造間並無調降租金之協議，被上訴人承租期間每月租金仍為88,000元等情，即堪採信。
（三）關於系爭租約之終止部分：
1、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約；民法第440條第1項、第2項定有明文。又按出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，不得收回房屋，土地法第100條第3款定有明文。
另原租約第7條第5項亦有約定：「乙方積欠租金達兩個月以上，…甲方得終止租約，收回租賃物。」（見原審卷第24頁）。
2、被上訴人就109年3月1日至109年4月30日之租賃期間，尚積欠如附表編號1至15所示之租金274,000元未為繳納，業如前述，而被上訴人對於系爭租約成立後並未按期繳納110年5月至110年6月之租金176,000元等情，亦不爭執，故被上訴人前開積欠之租金數額合計為45萬元；而依系爭租約第1條及原租約第3條第3項之約定（見原審卷第23、29頁），上訴人於原租約向被上訴人所收取之保證金24萬元，即應延續至系爭租約之租賃期間，則被上訴人前開積欠之租金數額45萬元，經扣除保證金24萬元後，尚有21萬元租金未為繳納，是以，上訴人依前開規定，於系爭租約成立後，固得以被上訴人積欠租金達兩個月以上時，經定期催告仍不履行為由，提前終止系爭租約。
3、惟觀諸上訴人之夫阮家文與被上訴人間之LINE對話紀錄，阮家文於109年5月7日表示：「就算不租了也有後續事情須解決，不能這樣放著，反而影響雙方的關係！」、「趕快解約，解決後續，我也可以趕快收回轉租等等，你也可以趕快另尋場地東山再起！」（見原審卷第103頁），及阮家文與被上訴人之妻呂雅萍間之LINE對話紀錄（見原審卷第43至97頁），阮家文於110年5月31日表示：「上個月仍差4萬多，這個月今天也是月底了，完全都沒有付！」（見原審卷第87頁）、於110年7月11日表示：「我老婆可能會出去一趟，妳們要走時也可通知我下來拿鑰匙。」（見原審卷第73頁）、110年7月12日表示：「今天妳們要離開時，請把鑰匙交回！」（見原審卷第73頁）、「請你們把員工的另一副鑰匙也交回來…從今天此刻起，除非經過我的同意，而且不可以臨時通知就臨時想要來，要看我的時間，不是看你們的時間，此刻起任何時間不得再進入，包括仍持有鑰匙的員工…」、「我知道妳們手上除員工外，還有鑰匙，但此時此刻起如果未經通知我，則任何人皆是強行侵入！」（見原審卷第75頁）、於110年7月13日表示：「明，後天解約時，我將態度轉硬，是妳們一再的不守信用和遊戲規則，那很簡單，妳們這麼大膽，後果自負！…」（見原審卷第77頁）、110年7月14日表示：「妳們非常不守誠信。其他東西不可移動，妳們的鑰匙立刻交回，否則我立即改鎖！」（見原審卷第77頁）、「星期五之前請將妳們帝君請回去！」，呂雅萍回：「阮先生我的東西掉在十秋店裡要來找、可是大門鑰匙都打不開」、「有貴重物品放在十秋、還要請回帝君、大門打不開」（見原審卷第79頁）。
4、由此可知，上訴人之夫阮家文於系爭租約簽訂後，對於被上訴人未給付110年5月、6月之租金即有提前終止租約之意，而於被上訴人未依約於110年7月1日給付當月份之租金後，即向被上訴人表明積欠租金已逾二個月租金要求提前終止，固與前開規定相符，而得作為提前終止系爭租約之法律依據，但觀諸前開對話紀錄可知，上訴人及其夫阮家文並無定期催告被上訴人給付遲延租金之具體情事，尚難認系爭租約已經上訴人以此為由合法終止。至於，本件上訴人之夫阮家文雖於系爭租約存續期間即向被上訴人表示未經上訴人同意，不得再進入系爭房屋使用，並要求歸還鑰匙，然因被上訴人及其妻呂雅萍業於110年7月12日歸還系爭房屋鑰匙，參酌被上訴人之妻呂雅萍於110年7月18日傳送予阮家文之訊息所稱：「這幾年我們投資很多的金錢在餐廳也跟親朋好友借了很多錢可是大環境的影響、公司沒有賺錢反而無力償還借款、以致跟房東提早解約…」（見原審卷第85頁），依此推論，被上訴人係因長期以來無法按期繳納足額租金，以致同意與上訴人提前解約，故系爭租約應認已經兩造於110年7月12日達成協議，同意於110年7月15日提前終止系爭租約之情。
（四）關於兩造分別請求對造依原租約第7條第3項規定，賠償一個月租金之損失部分：
1、證人即被上訴人之妻呂雅萍雖於本院審理中證稱：伊係代表被上訴人與上訴人處理租賃事宜，上訴人在臺北工作，一切都由阮家文處理，阮家文於110年7月7日向我們表示因積欠租金，要提前終止，不能再進入店內，但我們沒有同意；上訴人於110年7月14日即將系爭房屋已經換鎖；系爭租約於110年4月30日簽訂後，係阮家文提出要於110年7月15日提前終止租約，因為我們積欠租金未繳逾2個月，並未經兩造同意等語（見本院卷第174至177頁），然由其與上訴人之夫阮家文前開LINE對話紀錄可知，對於阮家文因被上訴人長期無法按期繳納租金而要求於110年7月15日提前終止租約乙事，呂雅萍未曾提出異議，亦未表明被上訴人不願意提前終止租約之意思，依此推論，被上訴人方面係因無法負擔每月租金而接受上訴人提前解約之要求，自因認系爭租約之提前終止已經被上訴人之同意，故證人呂雅萍所述被迫同意終止等情，即屬無據。
2、而依據證人阮家文於本院審理中證稱：上訴人有委託伊代為處理與被上訴人間之租賃事宜，但租期及租金都是經過上訴人同意決定；被上訴人及呂雅萍先前於110年2、3月間就有表明實在付不出錢、要提前解約，伊是在110年7月15日前2、3個月同意解約，並於110年7月15日前1、2個月通知被上訴人解約；提供終止系爭租約係伊與呂雅萍雙方決定，終止理由是被上訴人欠繳租金，當時有經過呂雅萍同意，她才會交還鑰匙，我們當場換鎖等語（見本院卷第169至174頁），按被上訴人長期欠租之情而言，若被上訴人有提前終止租約之意思，當無可能再於110年4月30日與上訴人簽訂系爭租約，自110年5月1日起續約，故此部分當以證人呂雅萍所述係由阮家文先行於110年7月7日提出提前終止租約之情，較為合理可信。
3、再依前開上訴人之夫阮家文與被上訴人及其妻呂雅萍間之對話紀錄可知，系爭租約係因被上訴人自109年3月4日起至109年9月4日止之原租約存續期間及自109年9月5日起至110年4月30日止之不定期租賃存續期間，未按期繳足每月租金額，並自110年5月1日起至110年7月15日止之系爭租約存續期間，未按期繳納每月租金，而阮家文自110年7月11日起即陸續要求被上訴人交還系爭房屋之鑰匙，並不得任意進入系爭房屋使用，被上訴人及其妻呂雅萍亦未提出爭執或異議，足徵兩造間確實已經同意於110年7月15日提前終止租約，則被上訴人抗辯並未同意提前終止系爭租約等語，即屬無據。
4、按原租約第7條第3項約定：「本契約租賃期限未滿，一方擬終止租約時，須得對方同意，但應賠償對方一個月租金之損失。」（見原審卷第24頁），本件既係由上訴人之夫阮家文於系爭租約期限未滿前，先行提出終止租約，則上訴人請求被上訴人應賠償1個月租金之損失88,000元即屬無據；而上訴人提前終止租約之原因，係因被上訴人長期未依約履行給付租金之義務，且已積欠逾二個月以上之租金未付，上訴人不堪損失而要求提前終止租約，則被上訴人主張上訴人應依該約定賠償一個月租金之損失，亦屬無據，要難准許。
（五）就被上訴人主張其對上訴人有違約金債權88,000元、裝潢設備損害賠償請求權678萬元、代墊水費3,375元、押租金24萬元部分：
1、被上訴人主張系爭租約係由上訴人之夫阮家文要求提前終止，故上訴人應依系爭租約第1條、原租約第7條第3項之約定，賠償一個月租金之損失88,000元部分，既經本院認定兩造係因被上訴人長期積欠租金，致使上訴人不堪損失，因而合意提前終止系爭租約，故被上訴人尚難據此請求賠償違約金88,000元。
2、被上訴人主張上訴人應賠償其店內裝潢設備之損失678萬元部分，雖提出我的廚房有限公司廚房設備明細表（見本院卷第257至261頁）、訂貨合約（見本院卷第263至265頁）、室內裝修委任工程發包合約書（見本院卷第267頁）為據，然依上訴人之夫阮家文以證人身份於本院審理中證稱：系爭房屋原本之裝潢，依照租約之約定，被上訴人要在契約終止後回復原狀，但被上訴人連租金都付不出來，沒有依約履行，後來我們重新出租後，是由新承租人拆除等語（見本院卷第173至174頁）及兩造間之對話紀錄可知，在阮家文向被上訴人為提前終止租約之意思表示後，即要求被上訴人應將系爭房屋回復原狀，而被上訴人依原租約第4條第6項後段之約定，亦應於交還房屋時負回復原狀之責，則被上訴人於系爭租約終止後，遲未將屋內之設備裝潢拆除，待上訴人另行轉租後，始同意後手承租人進行系爭房屋拆除裝修，依據現有事證，尚難認定上訴人有何故意或過失侵害被上訴人財產權利之情，故被上訴人此部分主張，尚難認定。
3、被上訴人主張其於系爭租約存續期間有代墊水費3,375元部分，業經被上訴人之妻呂雅萍於110年7月15日以LINE告知上訴人之夫阮家文：「水電、電話、已結算到今日國曆
110.7.15」（見原審卷第79頁），並傳送繳費單據予阮家文確認（見原審卷第81頁），上訴人及其夫阮家文對此均提出未爭執客觀上堪認兩造間應有該筆代墊水費之約定，故被上訴人主張上訴人應返還該筆代墊水費3,375元，即屬有據。
4、被上訴人主張系爭租約第1條約定，除承租日及屆期日外，均按原租約之約定重新簽署續約，故原租約第3條第3項關於保證金24萬元之部分，即應延續至系爭租約，而自積欠租金數額中扣抵等情，上訴人雖主張該筆保證金已經扣抵先前積欠之租金，然並未提出具體扣抵之年度及月份，尚難據以採信，故被上訴人主張系爭租約已經提前終止，該筆保證金應予抵扣等情，即屬有據。
5、按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1項前段定有明文。被上訴人對於上訴人既有前開代墊水費3,375元、押租金24萬元之債權，則其請求與本件積欠租金債務，互為抵銷，即屬於法有據。
（六）上訴人請求被上訴人給付如附表所示之租金494,000元及賠償1個月租金88,000元，合計582,000元，有無理由：
1、本件既經認定兩造間就109年3月110年4月之期間並無調降租金數額之協議，則被上訴人就如附表編號2至15所示租賃期間短繳之租金274,000元，即有給付之義務；又就如附表編號16、17所示系爭租約存續期間未繳納之租金176,000元亦有繳納之義務。而就如附表編號18所示部分，上訴人係請求110年7月1日至110年7月15日半個月之租金44,000元，然上訴人於110年7月14日即僱請鎖匠將系爭房屋門鎖更換，被上訴人已無法進入使用，業據證人即鎖匠王啟尚於原審中到庭證述屬實（見原審卷第492頁），是被上訴人當月份可得使用之期間僅至110年7月13日止。至於，上訴人之夫阮家文雖自110年7月11日起即要求被上訴人交還鑰匙，並要求未經其同意不得進入使用，但在上訴人換鎖前，被上訴人及其店內人員仍持續有進入該店之情形，故該段期間仍應認定係屬系爭租約存續期間，被上訴人仍有繳納租金之義務。故上訴人就如附表編號18所示，僅能請求110年7月1日至110年7月13日期間共13日之租金36,903元【計算式：月租88,000元÷31日×13日≒36,903元，元以下四捨五入】，上訴人逾此範圍之請求，即屬無據。是以，本件被上訴人積欠之租金合計為486,903元【計算式：274,000＋176,000＋36,903＝486,903】。
2、而上訴人對於被上訴人既有前開代墊水費3,375元、押租金24萬元之債權可行使抵銷，經扣抵後，本件上訴人可得請求之租金數額為243,528元【計算式：486,903－3,375－240,000＝243,528】，上訴人逾此數額部分之請求，即屬無據，要難准許。
（七）綜上所述，上訴人本於兩造間之租賃關係，請求被上訴人給付243,528元，及自起訴狀繕本送達之翌日即111年3月16日（見原審卷第141頁）至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許；上訴人逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。原判決就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決並駁回其假執行之聲請，容有未洽，上訴意旨指摘此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第2項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原判決為上訴人敗訴之判決並駁回其假執行之聲請，核無違誤，上訴意旨指摘此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，此部分上訴應予駁回。又本件上訴人勝訴部分未逾150萬元，不得上訴第三審，於本院判決後即告確定，上訴人就此部分陳明願供擔保聲請宣告假執行，核無必要，應予駁回；至於，上訴人敗訴部分，其假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據，不影響判決結果，爰不逐一論駁，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，爰依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條判決如主文。
中 華 民 國 112 年 9 月 22 日
民事第六庭 審判長法 官 陳學德
法 官 孫藝娜法 官 巫淑芳上正本證明與原本無異。
不得上訴。
中 華 民 國 112 年 9 月 22 日
書記官 楊家印附表：
編號 月份 已繳租金 繳納狀況 欠繳金額 1 108年2月4日至109年2月底 88,000元 全繳 0元 2 109年3月 78,000元 部分未繳 10,000元 3 109年4月 60,000元 部分未繳 28,000元 4 109年5月 60,000元 部分未繳 28,000元 5 109年6月 60,000元 部分未繳 28,000元 6 109年7月 60,000元 部分未繳 28,000元 7 109年8月 60,000元 部分未繳 28,000元 8 109年9月 60,000元 部分未繳 28,000元 9 109年10月 80,000元 部分未繳 8,000元 10 109年11月 80,000元 部分未繳 8,000元 11 109年12月 80,000元 部分未繳 8,000元 12 110年1月 80,000元 部分未繳 8,000元 13 110年2月 80,000元 部分未繳 8,000元 14 110年3月 80,000元 部分未繳 8,000元 15 110年4月 40,000元 部分未繳 48,000元 16 110年5月 0元 全部未繳 88,000元 17 110年6月 0元 全部未繳 88,000元 18 110年7月1日至同年月15日 0元 全部未繳 44,000元