臺灣臺中地方法院民事簡易判決
112年度簡字第6號原 告 李博文訴訟代理人 林修弘律師被 告 蔡雨純訴訟代理人 廖健智律師複 代理人 張可麗律師上列當事人間減少價金等事件，本院於民國112年3月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣43萬4413元，及自民國110年9月4日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項得假執行，被告以新臺幣43萬4413元供擔保後得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有擴張或減縮應受判決事項之聲明，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時聲明第一項求為：
「被告應給付原告新臺幣（下同）130萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息」判決。嗣於民國112年3月28日本院第二次言詞辯論期日變更其聲明第一項為：「被告應給付原告43萬4413元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息」（本院卷第385頁筆錄），核屬縮減應受判決事項之聲明，與前揭規定相符，應予准許。
二、次按關於財產權之訴訟，其標的之金額或價額在新臺幣（下同）50萬元以下者，適用簡易程序，又通常訴訟事件因訴之變更或一部撤回，致其訴之全部屬於民事訴訟法第427條第1項或第2項之範圍者，承辦法官應以裁定改用簡易程序，並將該通常訴訟事件報結後改分為簡易事件，由原法官或受命法官依簡易程序繼續審理。民事訴訟法第427條第1項及同一地方法院適用簡易程序審理事件事務分配辦法第4條第1項定有明文。本件因原告減縮上述聲明後之訴訟標的金額在為50萬元以下，應改依簡易程序審理，併予敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：伊於110年1月13日向被告以總價860萬元購買門牌號碼為臺中市○○區○○○路000號3樓之1之建物（下稱系爭房屋）及其基地（與系爭房屋合稱系爭房地），並簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），被告於簽約時，於系爭契約所附「建物現況確認書」之「是否有漏滲水之情形」欄位勾選「否」，伊始願意以上開價格購買系爭房地，被告於同年2月9日將系爭房地移轉登記予伊。詎於同年6月連續大雨後，伊發現系爭房屋主臥及次臥窗邊有滲漏水現象（下稱系爭滲漏水瑕疵），經刮開牆面油漆後發現均有嚴重之裂痕及修補痕跡，系爭房屋顯然於交屋時即有滲漏水之瑕疵，此瑕疵會影響交易意願或減少房屋之通常效用及經濟上之價值，爰依民法第359條物之瑕疵擔保責任主張減少價金，並依同法179條向被告主張返還應減少之價金（即房屋漏水修繕費用8萬5413元及建物修繕完畢仍有污名化影響之交易性貶值34萬9000元），共計43萬4413元等語。並聲明如主文所示。
二、被告則以：原告於110年1月14日給付用印款230萬元後，被告即交付系爭房屋予原告裝修，故系爭房屋實際上於110年1月14日即已移轉危險，況系爭房屋於87年11月13日興建完成，被告於107年間購買，於107年10月18日至110年1月被告持有系爭房屋期間，從未發現系爭建物有漏水之情況，故於系爭契約之建物現況確認書中「是否有漏水情形」勾選「否」，自不能以原告嗣後發現漏水，而推論系爭房屋於交屋時即有瑕疵，對於修繕金額8萬5413元不爭執，然認為並無交易性貶損等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
參、本院得心證之理由：
一、系爭漏水瑕疵屬民法第354條第1項所定之瑕疵，且於危險移轉前即已存在：
(一)按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔。民法第354條第1項、第373條前段分別定有明文。所謂物之瑕疵，指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之意思，認為物應具之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判決意旨參照）。依一般社會觀念，房屋乃遮風蔽雨之處所，購屋者購置房屋時，無不期望所購買之房屋堅固、耐用並具備符合一般品質之安全性，而房屋之通常效用即為供居住或營業使用，倘有滲、漏水情形，自足影響居住之目的，因而缺乏或減少其經濟價值，而構成物之瑕疵。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又鑑定為調查證據方法之一種，當事人因裁判上確定事實所需之證據資料而行鑑定時，參照民事訴訟法第376條之1第1項、第326條第2項前段及第270條之1第1項第3款、第3項之規定，得於起訴前或訴訟進行中，就鑑定人、鑑定範圍、鑑定方法等事項加以合意；此種調查證據方法所定之證據契約，兼有程序法與實體法之雙重效力，具紛爭自主解決之特性及簡化紛爭處理程序之功能。倘其內容無礙於公益，且非屬法院依職權應調查之事項，及不侵害法官對證據評價之自由心證下，並在當事人原有自由處分之權限內，基於私法上契約自由及訴訟法上辯論主義與處分權主義之原則，自應承認其效力，以尊重當事人本於權利主體與程序主體地位合意選擇追求訴訟經濟之程序利益（最高法院102年度台上字第246號裁判意旨參照）。
(二)經查，原告主張其於110年1月13日向被告購買系爭房地，於同年2月9日完成所有權移轉登記，被告並於系爭契約後附之建物現況確認書說明上「是否有滲漏水之情形」欄位勾選「否」等情，業據提出110年1月13日不動產買賣契約書（本院卷第21~41頁）、土地登記第一類謄本（本院卷第53~55頁）、建物登記第一類謄本（本院卷第57~59頁）、110年1月13日建物現況確認書（本院卷第67~69頁）為證，且為被告所不爭執，堪認原告此部分之主張為真實。
(三)又本件兩造就系爭房屋之漏水瑕疵事項，合意由社團法人臺中市土木技師公會（下稱土木技師公會）為鑑定（本院卷第
17、19、203、224頁），揆諸上開說明，此項合意即為調查證據之證據契約，兩造應受其拘束，並承認該公會因此所為鑑定報告之效力，不得任意翻異。而依土木技師公會指派建築師朱弘家、陳玟英、廖繼榮（下稱朱弘家等3人）於110年11月18日、同年2月18日、111年5月28日、同年6月1日赴系爭房屋現場會勘，進行測試檢查，並參酌兩造相關陳述及文件資料進行研判後，所製作之111年8月19日（111）中土鑑發字第353-08號鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告，隨卷外放），其鑑定分析結果略以：「鑑定標的物之地址為臺中市○○區○○○路000號3樓之1，位於大業學苑社區A棟建築物3樓，鑑定技師現場會勘原告所提主臥室、次臥室2處滲漏水牆面，皆屬建築物外牆，2處牆面室內窗戶下方之油漆已遭刮除，且有明顯斜向裂縫，牆面室外亦存在對應位置之斜向裂縫，鑑定技師檢視2處牆面窗戶室內之修復痕跡，主臥室、次臥室之窗戶下方沿著斜向裂縫分別有3處、7處施打發泡樹脂劑的注射孔，牆面室外裂縫亦有發泡樹脂劑溢出，該溢出發泡樹脂已呈風化狀態，研判2處系爭牆面早期曾注射發泡樹脂劑止水，系爭牆面室外在窗戶與牆交界處下方，則有原告所施作之透明矽利康，而系爭牆面室內窗框兩邊有滲漏水造成之白華，2處系爭牆面室外窗戶周邊有多道斜向裂縫，原告取得房屋前，窗戶下方斜向裂縫曾施打過止水用之發泡樹脂劑，原告取得房屋後，鑿開次臥室滲漏水較嚴重處後予以填補及於窗戶與牆室外交界處下方施打矽利康，掃描結果顯示2處系爭牆面窗戶周邊牆體內，未配置開口補強鋼筋，於地震發生時，窗戶角隅處裂縫會過度發展，即使施打過發泡樹脂劑後仍無法避免該範圍後續產生新裂縫進而造成雨天滲漏水問題，鑑定時2處牆面檢測已無滲漏水現象，研判原告於取得房屋後施打之矽利康及裂縫填補作業，已將原先存在之窗戶下方斜向裂縫滲漏水修繕至不漏水狀態，有關窗戶周圍嵌縫滲漏水，研判窗戶周邊之滲漏水，應於原告取得房屋前即已發生，目前尚存在滲漏水問題」（系爭鑑定報告第2~20頁）。本院審酌土木技師公會為鑑定土木工程之專業機構，應有相當之公信力，而前開鑑定報告係經鑑定技師朱弘家等3人實地勘查及檢測，本諸其專業知識而作成，兩造並均已積極參與鑑定內容之程序，其所為鑑定結果，自堪憑採。是系爭滲漏水瑕疵，均在原告取得系爭房屋前即已存在，被告空言辯稱應係原告於110年1月間取得系爭房屋後，裝潢不當導致滲漏水等語，顯屬無據，故被告應就系爭房屋所具有之滲漏水負物之瑕疵擔保責任。
二、原告主張依民法第359條規定請求減少價金，並依民法第179條請求被告返還減少之價金43萬4413元，為有理由：
(一)按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金；又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第359條前段、第179條分別定有明文。次按買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年度台簡上字第10號判決意旨可參）。是買受人因買賣標的物有瑕疵，向出賣人請求減少價金後，對於因此溢付之價金，自得依不當得利規定請求返還。另按「建物之使用與土地之使用不可分離，於集合住宅式之建物，因使用年限甚長，所有權人眾多，改建不易，其土地之使用本受有相當之限制，故土地價值實難與其上建物價值完全割裂而獨立認定。原審謂系爭土地無瑕疵，固非無見，但土地上之系爭房屋具有瑕疵，既經認定，則該土地之價值是否未受影響？殊非無疑」（最高法院93年度台上字第381號判決、95年度台上字第625號判決參照）。
(二)經查，原告主張系爭房屋因上開瑕疵而減少之價金，應以原告需支出之修繕費用，及房屋修繕完畢仍有污名化影響之交易性貶值為據，其主張是否可採、具體金額為何，分述如下：
1.系爭房屋之修繕費用8萬5413元部分：系爭房屋於兩造訂立買賣契約及交屋時，確有系爭滲漏水瑕疵，被告應負出賣人之物之瑕疵擔保責任，已如上述，原告自得行使減少價金之形成權。而系爭房屋於交屋時因存在上開外牆滲漏水瑕疵，其修復漏水之費用合計為8萬5413元，亦經本院囑託臺中市土木技師公會出具之系爭鑑定報告所認定（系爭鑑定報告第21~23頁），且被告於本院112年3月28日本院第二次言詞辯論期日表示，如本院認定被告應負擔漏水修繕費用，被告對於金額為8萬5413元沒有意見（本院卷第386頁），則系爭房屋需將系爭滲漏水瑕疵修復後，始完全具備其應具備之品質及效用，自堪認系爭房屋因該瑕疵所減損之房屋價值為8萬5413元，是原告依民法第359條規定主張減少價金8萬5413元，洵屬有據。
2.系爭房屋修復後交易性貶值（即汙名化價值減損）34萬9000元部分：
⑴原告主張系爭房屋修復後，仍與無瑕疵房屋之市場價值不同
，而有交易性貶值，此部分應減少價金34萬9000元等語，雖為被告所否認。然經本院囑託正心不動產估價師聯合事務所（下稱正心事務所）就系爭房屋修繕完成後，將來於市場交易過程中，是否因曾有本件漏水瑕疵而減損或影響其交易價格之情形、如是減損之數額及比例為何等事項鑑定，其意見略以：本勘估標的求得耐用年數縮減之金額為37萬元，而租金收益減損金額為33萬5243元。綜合考量二者之差異權重，就方法信賴度及價格形成相近度而言，透過租金收益折現的調整可反映風險及不確定性的變動，且租金差額為實際可量化數據，綜上所論，決定賦予收益法較高之百分之60權重，成本法則為百分之40，據此決定勘估標的瑕疵問題修復後之經濟性價值減損金額為34萬9000元，有正心事務所112年2月22日（112）正般估字第1120201號函（本院卷第325頁）及檢附之污名化價值減損不動產估價報告書（下稱系爭估價報告）在卷可稽（系爭估價報告第35頁）。又系爭估價報告係由黃朝閔不動產估價師至現場履勘鑑定，詳予載明所採用之鑑定方式為成本法及收益法並敘明採用之原因（系爭估價報告第15頁），估價過程亦未有任何明顯違反論理或經驗法則之處，應堪採信。
⑵至於被告雖辯稱土地和房屋之價格應分別計算，土地並無折
舊問題，系爭估價報告未予區分建物與土地之價值，逕將系爭土地之價值併同於系爭房屋價值內，而以買賣總價金860萬元買賣價金全部作為計算系爭房屋交易價值減損等語（本院卷第368~369頁）。建物與土地於法律上固係各別不動產（參見民法第66條第1項），惟系爭房屋為22層鋼筋混凝土造建物之住家用公寓之3樓，且坐落之土地部分係採分別共有方式，有土地及建物登記第一類謄本可證（本院卷第53~59頁），屬集合住宅式建物，其土地價值自應與系爭房屋整體為評價。
⑶又不動產交易實務上，多以房地整體作為單一之交易標的物
，統一估定買賣之價格，此觀諸兩造簽署之系爭契約第五條僅載買賣標的總價款860萬元，並未就土地、房屋分別約定價格（本院卷第23~27頁），亦足徵兩造係就系爭房地整體作為單一交易標的物。是縱系爭房屋坐落之系爭土地本身並無瑕疵，但因有滲漏水瑕疵之系爭房屋坐落於在系爭土地之期間，事實上該土地無從為其他利用，而房屋通常存在於土地上之時間又長達數十年，則系爭房屋既具有瑕疵，系爭土地之價值當然亦同受影響，故被告此部分辯解，要無可採。
(三)綜上，原告既已就買賣價金全數付清，而其行使減少價金之形成權，一經行使，即生減少價金之效果，被告就該減少之價金部分自屬無法律上原因而受利益，致原告受有損害，原告依民法第179條規定請求被告返還43萬4413元(計算式：修繕費用8萬5413元+交易性貶值34萬9000元＝43萬4413元)，核屬有據。
四、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀…，與催告有同一之效力，民法第229條第1項、第2項分別定有明文。又按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、第203條分別明有定文。原告對被告之不當得利返還債權，核屬無確定期限之給付，既經原告提起訴訟，且起訴狀繕本業於110年9月3日送達被告，有本院送達證書在卷可稽（本院卷第185頁），是原告請求自起訴狀繕本送達被告之翌日即110年9月4日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，核無不合，應予准許。
肆、綜上所述，原告主張被告就系爭房屋之滲漏水瑕疵，應依民法第359條規定負物之瑕疵擔保責任，並依民法第179條之規定，請求被告返還減少之價金43萬4413元及法定遲延利息均為有理由，應予准許
伍、假執行之宣告：按所命給付之金額未逾50萬元之判決，法院應依職權宣告假執行，民事訴訟法第389條第1項第5款定有明文。本件主文第一項命被告給付之金額未逾50萬元，依上規定，爰依職權宣告假執行。另被告陳明願供擔保請求宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告之。
陸、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
柒、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 4 月 24 日
民事第一庭 法 官 蕭一弘正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 4 月 24 日
書記官 黃馨萱