臺灣臺中地方法院民事裁定112年度司執字第180316號異 議 人即 第三人 廖俞傑上列異議人因債權人韓朝隆與債務人吳啓榮間拍賣抵押物強制執行事件，對本院民國113年3月26日除去租賃權命令聲明異議，本院裁定如下：
主 文異議駁回。
理 由
一、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之，民法第866條第1項、第2項訂有明文。是執行法院認為抵押人於抵押權設定後，與第三人設定用益物權或訂立租約，於抵押權人實行抵押權時，致生影響於抵押權者，得依聲請或職權除去其租賃關係，依無租賃狀態逕行強制執行（大法官解釋釋字第119號、釋字第304號，最高法院74年台抗字第227 號判例參照）。而所謂抵押權實行受有影響，是指於抵押權人實行抵押權聲請拍賣抵押物時，因抵押物上有地上權、其他用益物權，或物權效力之租賃關係影響抵押物之交換價值，抵押物價值因而減少，發生「無人應買」或「出價不足以清償擔保債權」之情形而言（大法官解釋釋字第304號參照）。是抵押物上地上權或其他權利之存在是否影響抵押權，是以抵押權人實行抵押權聲請拍賣抵押物時為其判斷時點（學者謝在權民法物權論（中），頁393 ）。
二、本件異議意旨略以：本次執行命令僅以第一次拍賣未拍出即謂「抵押權人實行抵押權受有影響者」，實有未洽與不當，爰聲明異議。
三、經查，本件債務人吳啓榮分別於民國105年12月20日、108年1月15日、112年2月10日、112年3月9日設定最高限額新臺幣(下同)4,800,000元、1,250,000元、6,400,000元、1,920,000元之抵押權予參與分配債權人國泰人壽保險股份有限公司及債權人吳啓榮，復於抵押權成立後之112年4月20日與異議人訂立系爭租約，租期自112年4月25日起至121年4月24日止，租賃期間全數租金業於112年7月10日付清，可知異議人係於系爭抵押權設定後基於系爭租約而占有系爭執行標的，此有土地及建物登記謄本、臺灣臺中地方法院所屬民間公證人許文贊事務所公證書、房屋租賃契約書影本附卷可參。嗣抵押權人吳啓榮聲請對系爭執行標的為強制執行，經本院於112年3月5日以底價9,087,000元進行第一次拍賣而無人應買，有拍賣公告及該期日拍賣筆錄在卷可稽，本件異議人之爭執事項，係在抵押權人得否以進行一次拍賣程序後無人應買為由，依民法第866條第2項之規定，聲請除去異議人之租賃關係，此端以是否有影響抵押權之情為斷。就此爭議，司法院大法官第304號解釋理由書，已明白揭示如發生「無人應買」或「出價不足清償抵押債權」之一情形，即屬有礙抵押權人之權利，依抵押權人之聲請即須除去該租賃關係，則系爭執行標的之租賃契約確係成立在抵押權設定後，且歷經一次拍賣程序後無人應買，依法即以保障抵押權人之權利為優先，抵押權人自得於其抵押權受影響時主張除去租賃。次查，本院以系爭執行標的業已出租與異議人為由定不點交為拍賣條件，依本院之拍賣條件得標人必需自行設法取回系爭執行標的之占有，然於系爭租約業經公證，且期間租金業已提前全額付清之情況下，得標人除有極高可能性無法於租賃期間內取回系爭執行標的之占有外，恐需無償供承租人使用系爭執行標的近10年，系爭執行標的於取回占有前之期間，必將徒負相關稅賦並難以占有使用系爭不動產或以之出租收益，影響得標人出價意願權益甚詎，佐以卷附第二次拍賣投標人因不知停止拍賣而參與投標之投標書，該次參與投標者有5組，投標最高金額為8,789,000元，可見系爭不動產於市場上之熱門程度，若系爭執行標的係以無租賃關係之情況下進行第一次拍賣，即有可能以高於該次底價9,087,000元之價格拍定，是以本院自當可認本件租賃契約對該抵押物之交換價值及債權人抵押權實行已顯有影響。綜上，本件抵押權人聲請除去系爭執行命令，與法不無不合，異議人所為異議為無理由，應予駁回。
四、依強制執行法第12條第2項，裁定如主文。中 華 民 國 113 年 4 月 8 日
臺灣臺中地方法院民事執行處
司法事務官 盧烽池以上正本係照原本作成。如不服本裁定，應於裁定送達後10日內，以書狀向本院司法事務官提出異議。
中 華 民 國 113 年 4 月 8 日
書記官 李佳靜112年司執字180316號 財產所有人：吳啓榮 編號 土 地 坐 落 面 積 權 利 範 圍 最低拍賣價格 (新臺幣元) 縣 市 鄉鎮市區 段 小段 地號 平方公尺 1 臺中市 西屯區 惠民 84 2033.48 100000分之445 備考編號 建號 基 地 坐 落 -------------- 建 物 門 牌 建築式樣主要建築材料及房屋層數 建物面積（平方公尺） 權利範圍 最低拍賣價格 (新臺幣元) 樓 層 面 積 合 計 附屬建物主要建築材料及用途 1 775 臺中市○○區○○段00地號 -------------- 台中市○○區○○路○段000號三樓之11 住家用、鋼筋混凝土造、15層 三層: 41.90 合計: 41.9 陽台6.72 全部 備考 共有部分建號925面積8316.5平方公尺持分100000分之333。