臺灣臺中地方法院民事判決112年度訴字第1462號原 告 王元宏訴訟代理人 王俊凱律師被 告 陳憶祈訴訟代理人 邱智偉律師(法扶律師)上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年3月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳拾陸萬零玖佰零伍元，及自民國一百一十二年六月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣貳拾陸萬零玖佰零伍元預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。查原告起訴時訴之聲明為：一、被告應將門牌號碼臺中市○區○○○路000號14樓之7（下稱系爭房屋）恢復原狀及將系爭房屋地下3樓編號第110號平面車位（下稱系爭車位）騰空並遷讓返還原告。二、被告應給付原告新臺幣(下同)76,000元，並自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。三、被告應自民國112年3月15日起至遷讓返還第一項房屋及車位於原告之日止，按月給付原告38,000元。四、願供擔保，請准宣告假執行。嗣於審理程序中追加請求短收之租金及遭被告積欠之水、電、瓦斯費，並迭次變更聲明，最終聲明如後開原告聲明所示（見本院卷第137至142頁）。經核原告所為訴之聲明變更，均係本於系爭房屋及車位租賃關係所生之基礎事實，揆諸前開規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：原告於000年00月間委由其母代理將系爭房屋及車位交由訴外人陳智瑋仲介出租，陳智瑋於同年00月間覓得被告願意承租，雙方乃於110年10月30日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定每月租金為38,000元，須於每月15日前繳納，每次應繳納1個月（水電費、瓦斯費、網路費用由承租人負擔另行計算），租賃期限自110年11月15日起至111年11月14日止，嗣經原告同意展延至112年1月14日。
不料被告期間屆至卻拒不搬遷，直至112年8月16日始將系爭房屋及車位返還予原告，爰請求被告給付自112年1月15日起迄112年8月15日止，因無權占有使用系爭房屋及車位可獲致相當於租金不當得利金額266,000元，及積欠之瓦斯費用3,505元、自來水費用1,071元、電費1,901元，共計6,477元。
再者，被告徉稱要每月申報繳納租賃所得稅及二代補充健保費（下稱本件稅捐）4,602元，要求原告同意每月僅給付33,398元租金，然被告實際上並未於租賃期間內申報繳納本件稅捐，造成原告受有每月短收之租金合計64,428元之損害。
為此，爰依民法第184條第1項、第179條規定及系爭租約之約定提起本訴等語。並聲明：(一)如主文第1項所示。(二)願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：原告於本件起訴前，已就稅金爭議提起刑事告訴，遭臺灣臺中地方檢察署為不起訴處分，臺灣高等檢察署臺中檢察分署駁回再議後，原告另外提起自訴之聲請，日前經本院以112年度聲自字第27號刑事裁定駁回聲請。由裁定書上記載可知，被告確實已交稅金及二代健保，是如稅金有錯誤繳納，尚涉及行政訴訟之爭議，非本件能夠合併處理，故原告追加訴訟標的於法不合。又被告在112年3月初搬離租屋處後，即不斷聯絡原告來點交，並主動聲請調解，及要求法院明訂點交日期，顯見被告在112年3月初搬離後，即無持續占用房屋之事實。復從證人陳智瑋與被告間Line之對話紀錄，應可明確知悉被告不斷請陳智瑋來點交，陳智瑋卻態度消極、怠惰。再依最高法院61年度台上第1695號民事判決意旨，不當得利之計算應不得逾越法定租金數額，而法定租金之計算係規定於土地法第97條第1項。況被告早已於112年3月8月搬家完畢，系爭房屋空置造成原告之損失，顯並非被告之行為所致，被告亦未有受領任何利益。另就水費部分，被告願意給付至112年3月即290元；電費部分，因被告僅居住至112年3月8日，且離開前已付清；瓦斯費部分，被告願意給付至112年3月，共計2,571元。而被告早已搬離租賃物，並提出點交之請求，因此縱有遺留部分雜物，亦僅是被告違反系爭租約第18條規定，原告可依上開約定自行處理被告所遺留之雜物，並將處理費用從被告所給付之押金扣除，況原告所提供照片中顯示之遺留物，已由原告收歸己用。再者，租賃期間原告未盡屋主修繕之責，亦未繳清被告承租前之水、電、瓦斯費等語，資為抗辯。並聲明：(一)原告之訴及假執行之聲請均駁回。(二)如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
(一)原告主張被告向其承租系爭房屋及車位，兩造並於110年10月30日簽訂系爭租約，約定租金為每月38,000元，承租人須於每月15日前繳納，水電費、瓦斯費、網路費用由承租人負擔並另行計算，每次應繳納1個月；租賃期限自110年11月15日起至111年11月14日止，被告並依系爭租約給付原告押租金76,000元。於111年11月13日租賃期限屆至前1個月，原告委由仲介陳智瑋向被告表示因租賃契約期限屆至，原告需使用系爭租賃物，因此無法繼續出租於被告，要求被告於契約期限即111年11月14日前須遷出搬遷他處，而被告向陳智璋表示目前正在另覓房屋租賃居住，因此希望原告能同意展延至112年1月14日始搬遷，因期尚未尋得中意房屋居住，展延期間租金繼續繳納，原告因而同意展延至112年1月14日。被告嗣於112年8月16日點交系爭房屋及車位。及被告自110年11月15日起至112年1月14日止每月實際給付予原告之租金數額為33,398元等情，業據提出系爭租約、房屋稅繳款書、車位照片、建物及土地登記謄本等件為證（見本院卷第17至23頁、第35頁、第47至53頁），亦為被告所不爭執（見本院卷第264、265頁），應堪信為真實。
(二)按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力。但債權人預示拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代提出，民法第455條前段、第235條分別定有明文。次按給付兼需債權人之行為者，債務人依民法第235條但書規定，固得以準備給付之事情，通知債權人，以代提出，惟其準備給付之事情仍需依債務本旨實行，始生提出之效力。又給付如兼須債權人之行為時，債務人固得以準備給付之情事通知債權人，以代提出。惟其給付，事實上須確有準備，亦即債務人就其應為之給付行為，須已完成，如其自己應為之行為並未完成，縱為準備給付之通知，仍不生提出之效力（最高法院100年度台上字第794號、83年度台上字第826號判決意旨參照）。是被告於租賃期滿後，有返還租賃物之義務，該給付兼需出租人即原告之行為，依上開規定，被告固可以準備給付之情事通知原告，以代給付，惟仍須以被告應為之行為已完成，即依系爭租約第18條約定，被告應將房屋清理乾淨、恢復原狀（見本院卷第22頁），始屬依債務本旨實行，而生提出之效力。經查：
⒈被告固曾向陳智瑋提及：煩請你白天撥時間聯絡談點交房屋
事宜等語（見本院卷第197頁），亦曾向臺中市西區公所聲請調解。惟被告於本院112年12月8日言詞辯論期日，就本院詢問兩造是否先就系爭房屋進行點交，當庭自陳：同意。我裡面還有東西沒有拿等語（見本院卷第135頁）；再依兩造點交系爭房屋當日即112年8月16日，屋內尚遺留被告所有之烤箱、咖啡機等物，被告甚自系爭房屋拖行大型行李箱離開等情（見本院卷第327至333頁），顯見被告仍以所有物品占用系爭房屋，是被告先前所為點交之通知，並非依債務本旨實行，依上開說明，自不生提出之效力。從而，自系爭租約期間屆滿後迄至112年8月16日點交之日止，系爭房屋及車位均在被告之占有使用中，堪以認定。
⒉雖被告抗辯其早已搬離租賃物，並提出點交之請求，因此縱
有遺留部分雜物，亦僅須依系爭租約第18條約定，由原告自行處理被告所遺留之雜物，並將處理費用自被告所給付之押金扣除，且原告已經被告遺留之物收歸己用等語。惟自被告於112年8月16日點交當日，仍自系爭房屋取走部分物品觀之，當日系爭房屋內並非僅有遺留物，亦有被告所有並欲取走之物品；又依被告所提之照片（見本院卷第353、355頁），無從得知原告是否確將被告遺留物品收歸己用，縱被告所辯屬實，亦無解於被告仍有所有物品置放於系爭房屋內之事實。至於兩造最終能於112年8月16日點交完畢，乃本院依職權訊問後促成，非被告主動請求，併此敘明。
(三)第按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度；倘利益超過損害，應以損害為返還範圍，非以請求人所受損害若干為準。而無權占有他人所有物或地上物，可能獲得之相當於租金之利益，應以客觀上占有人所受之利益為衡量標準，非以請求人主觀上所受之損害為斷（最高法院104年度台上字第715號判決意旨參照），次按租賃住宅之租金，由出租人與承租人約定，不適用土地法第97條規定，租賃住宅市場發展及管理條例第6條亦有明定。經查，兩造間之租賃關係於112年1月14日屆滿後，被告仍繼續占有使用系爭房屋及車位，即屬無權占有，被告自因無權占有系爭房屋及車位，而可能獲得相當於租金之利益，原告亦因系爭房屋及車位遭被告無權占有，致無法使用系爭房屋及車位，而受有相當於租金之損害。又原告主張以系爭房屋及車位出租之收益，作為計算被告無權占有系爭房屋及車位可能獲得相當於租金之利益，應為可採，則系爭房屋及車位之租金既為每月38,000元，業如上述，因此，原告得請求被告自112年1月15日起至112年8月15日止共計7個月相當於租金之不當得利266,000元（計算式：38,000元×7個月＝266,000元），即屬有據。至於被告抗辯應依土地法第97條規定計算相當於租金之不當得利等語，則依上開規定，租賃住宅市場發展及管理條例既已就出租供居住使用之建築物有特別規定，自應排除土地法第97條之適用，是被告上開所辯，洵無可採。
(四)依系爭租約第6條約定：租賃期間，使用房屋所產生之相關費用包含瓦斯費、電費、水費、網路費由乙方（即被告）負擔等語（見本院卷第19、20頁），是被告占用系爭房屋期間之水、電、瓦斯費即應由被告負擔。則原告已於112年8月17日繳納截至112年8月16日被告點交系爭房屋之日止，系爭房屋之瓦斯費3,505元、水費1,071元及電費1,901元共計6,477元（計算式：3,505元＋1,071元＋1,901元＝6,477元）（見本院卷第143至151頁），原告自得請求被告返還。
(五)再依系爭租約第4條約定，系爭房屋及車位每月租金為38,000元（見本院卷第19頁），被告自110年11月15日起至112年1月14日止共計14個月，每月以要繳納稅金及二代健保費為由，僅給付原告33,398元，其中差額為4,602元（計算式：38,000元－33,398元＝4,602元），則被告既未能提出已如數繳納稅金及二代健保費之證明，自應依系爭租約約定給付原告足額租金38,000元，是原告依系爭租約之約定，請求被告給付64,428元（計算式：4,602元×14個月＝64,428元），亦屬有據。至於被告所執臺灣臺中地方檢察署不起訴處分書、臺灣高等檢察署臺中分署處分書及本院112年度聲自字第27號刑事判決，僅能證明被告無詐欺原告之故意，仍無從證明被告確有將上開租金差額用以繳納其因承租系爭房屋所生之稅金及二代健保費。又被告抗辯稅金繳納錯誤屬行政訴訟問題，不得於本件提出等語，然本件原告既係以系爭租約之法律關係請求被告給付租金差額，由本院審理於法並無不合，併此指明。
(六)被告復抗辯其承租系爭房屋期間，原告未盡屋主修繕之責，亦未繳清被告承租前之水、電、瓦斯費等語，為原告所否認，被告對此未能提出證據證明，亦非可信。
(七)基上，原告得請求被告給付相當於租金之不當得利266,000元、代墊之水、電、瓦斯費6,477元及短欠之租金64,428元，共計336,905元（計算式：266,000元＋6,477元＋64,428元＝336,905元）。又按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷；抵銷，應以意思表示，向他方為之。其相互間債之關係，溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額而消滅；清償人所提出之給付，應先抵充費用，次充利息，次充原本；其依前2條之規定抵充債務者亦同，民法第334條第1項本文、第335條第1項、第342條準用同法第323條定有明文。經查，原告對被告有上開336,905元之債權，被告則得請求原告返還押租金76,000元，被告並以此債權主張抵銷，於法尚無不合，則經被告主張抵銷後，原告尚得請求被告給付260,905元（計算式：336,905元－76,000元＝260,905元）。
(八)末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利息較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5。民法第233條第1項、第203條亦有明文。原告對被告之不當得利債權，核屬無確定期限之給付，既經原告提起本訴，起訴狀繕本於112年5月23日寄存送達被告，經10日即於112年6月2日發生效力（見本院卷第65頁），被告迄未給付，自應負遲延責任。是原告請求被告自起訴狀繕本送達之翌日即112年6月3日起，至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息，自屬有據。
四、綜上所述，原告依系爭租約之法律關係及民法第179條之規定，請求被告給付260,905元，及自112年6月3日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。至於原告另主張依民法第184條第1項之法律關係，對被告為本件請求，核屬請求權競合，毋庸贅述。
五、本判決所命給付金額在50萬元以下，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行，原告聲請供擔保准予假執行，僅係促使法院注意，附為敘明。被告就其敗訴部分，陳明願供擔保，請准宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據經審酌後，於判決結果不生影響，爰不另一一論駁，附此敘明。
七、訴訟費用負擔及假執行之依據：民事訴訟法第78條、第389條第1項第5款、第392條第2項。
中 華 民 國 113 年 3 月 29 日
民事第六庭 法 官 楊雅婷正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 3 月 29 日
書記官 丁文宏