臺灣臺中地方法院民事判決112年度訴字第1638號原 告 高自強被 告 張淑貞訴訟代理人 蔡素惠律師上列當事人間請求償還購置補償費事件，本院於民國112年7月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告方面：
(一)原告起訴主張：
1、原告為社團法人台中市基督教向前協會(下稱向前教會)理事長，於民國104年4月30日與訴外人游青松簽訂房屋租賃契約，承租門牌號碼臺中市○○區○○路000號房屋(下稱系爭房屋)，租期自104年8月1日起至109年7月31日止，並約定每月租金為新臺幣(下同)8000元，租期屆滿時政府若仍未為徵收，則系爭房屋續租3年，且調整租金前2年每月10000元，第3年每月12000元(下稱系爭租約)。又系爭房屋曾於104年2月遭受火災，破損不堪使用，向前教會曾暫為修繕使用，嗣因游青松曾表示有意將系爭房屋出售予向前教會，向前教會乃著手大肆修建系爭房屋及周邊環境，完成清理廢棄物、屋頂修繕、牆壁修補、排水溝整修、廁所增建、申請自來水、電力及環境綠化等工作，共花費約200萬元左右。
2、嗣原告發覺系爭房屋坐落在國有土地上，未辦保存登記，致向前教會無法購買系爭房屋，游青松於系爭租約租期屆滿前即109年1月9日將系爭房屋出賣予被告，系爭租約法律關係移轉予兩造間，被告曾起訴要求原告遷讓房屋，但因系爭租約曾約定租期屆滿前系爭房屋若未遭政府徵收，租期繼續延長3年，故經鈞院沙鹿簡易庭於110年12月22日以109年度沙簡字第621號民事判決駁回被告之訴訟，並經確定，是系爭租約之租期於112年7月31日屆滿。
3、又原告於112年3月2日即系爭租約租期屆滿前曾寄發大肚郵局第22號存證信函詢問被告，是否有意願購置補償因原告整修系爭房屋所生之有益費用，原告願提供支出憑證做為協商依據，如不願意，原告將依系爭租約第6條及第9條約定負回復原狀義務，並停止水電使用，詎該存證信函
於112年3月27日遭退回，被告蓄意拒收存證信函；原告又於112年4月28日向台中市大肚區調解委員會申請調解，被告於112年5月19日調解時亦未到場，致調解不成立，可見被告顯無協商調解之意願。
4、原告承租系爭房屋後，為系爭房屋支出有益費用，因而增加系爭房屋之價值，包括屋頂修建、四週牆壁修面油漆、排水溝整修、平台修復、環境綠化及申請水電設施等，共支出有益費用144萬4878元，爰依民法第431條第1項規定提起本件訴訟。倘被告不願給付，原告將依民法第431條第2項規定回復原狀及停止水電之使用，且在本件訴訟期間若租約到期而法院尚未判決，原告仍無償繼續使用系爭房屋。
5、並聲明：被告應給付原告144萬4878元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息。
(二)對被告抗辯之陳述：
1、本件訴訟以原告名義起訴，係因原告為向前教會理事長，而向前教會為社團法人，系爭房屋修繕費用係由向前教會支付，並非原告個人支付。
2、原告請求被告給付144萬4878元是就有憑證部分之金額，另教會義工付出部分是沒有憑證，且清理廢棄物部分係由當地里長邀請議員前來協助，均不在請求範圍。
二、被告方面：
(一)系爭房屋為未辦理保存登記房屋，且占用臺中市政府所有坐落臺中市○○區○○段000地號土地，系爭房屋之事實上處分權人為游青松，而游青松每半年需繳納使用補償金30000元，此有臺中市政府建設局房地租金及使用補償金收入繳款書可證，即平均每月約5000元，且系爭房屋每年房屋稅約 3,000餘元，即游青松每月就系爭房屋需支付費用超過5000元。惟系爭房屋面積為150平方公尺，出租予原告前曾遭逢祝融，一部焚毀，故原告向游青松承租時，系爭租約始約定「依現況交付，甲方(即游青松)不做修繕」，房屋每月僅8000元，租期5年，亦即原告須自行修繕系爭房屋，否則游青松就系爭房屋每月實際收益3000元，原告卻能以每月8000元低於市場租金行情之金額承租系爭房屋？此乃依當時租賃雙方協商結果，於雙方均有利益，故系爭租約第6條約定之真意，係指原告於租期屆滿後應將系爭房屋按照租期屆滿時之原狀遷空交還，而非按照原告承租時之原狀交還，否則依當時系爭房屋面積150平方公尺之每月租金行情約20000元至 30000元，游青松豈可能以8000元出租？
(二)又被告係於109年1月間買受系爭房屋，原告主張修繕系爭房屋之時點為104年6月5日至106年7月31日止，當時出租人為游青松，被告不知修繕之情事，亦無從反對；另原告起訴狀主張「向前教會暫且修繕系爭房屋使用」，原證7存證信函記載「該房屋經由向前教會兄弟姊妹廢棄物清理、屋頂修建、牆壁修補、排水溝修建、廁所增建、申請水電 及環境綠化……」，及原證11至13之修繕費用證明等，支出費用者均為向前教會，可見原告並未對系爭房屋支出任何修繕費用，自不得依民法第431條第1項規定為請求。
(三)另原證12支出明細及向前教會轉帳傳票均係自行製作之文書，並無 任何付款憑證，被告否認其真正。而原證13之統一發票(水電材料1批29300元、水電材料4539元及燈具70000元)均無證據證明係使用於系爭房屋之修繕。再原告得請求償還費用應以現存之增價額為限，原告不得逕以支出金額為據請求被告償還。
(四)並聲明：如主文所示。
三、法院之判斷：
(一)原告主張其與游青松於上揭時間就系爭房屋成立系爭租約，約定每月租金8000元，租期5年，租期屆滿時政府若未為徵收，則系爭房屋續租3年，租期於112年7月31日屆滿，嗣游青松於109年1月9日將系爭房屋出賣予被告，系爭租約之租賃法律關係即移轉於兩造間原告與被告間等之事實，已據其據提出原證1即系爭租約、原證4即本院109年度沙簡字第621號民事判決、原證7即大肚郵局第22號存證信函等影本各1件在卷為憑(參見本院卷第17至20、33至42、49至50頁)，核屬相符，亦為被告不爭執，是原告此部分主張自堪信為真實。
(二)按民事訴訟法第279條第1項規定：「當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證。」，而當事人於訴訟上所為之自認，於辯論主義所行之範圍內有拘束當事人及法院之效力，法院應認其自認之事實為真，以之為裁判之基礎，在未經當事人合法撤銷其自認前，法院不得為與自認之事實相反之認定(參見最高法院101年度台上字第1029號民事裁判意旨)。原告主張系爭房屋於104年6月間至106年7月間進行修繕，共支出有益費用144萬4878元乙節，固據其提出向前教會房屋修繕合約書、估價單、統一發票及轉帳傳票等為其依據(參見本院卷第61至87頁)，然為被告所否認，並抗辯稱原告提出之修繕費用證明及相關單據，顯示支出費用者為向前教會，並非原告，原告未曾為系爭房屋支出任何修繕費用等語(參見本院卷第126頁)，而原告於112年7月12日言詞辯論期日就被告上揭抗辯事實則自承系爭房屋修繕費用係由向前教會支付，並非原告個人支付等語，並經記明筆錄在卷(參見本院卷第118頁)，依前揭民事訴訟法第279條第1項規定及最高法院101年度台上字第1029號民事裁判意旨，應發生原告自認之效力，此項自認即有拘束兩造當事人及法院之效力，法院應認原告自認之事實為真正，並據為裁判之基礎，在未經原告合法撤銷其自認前，法院不得為與自認之事實相反之認定，是原告並未支付系爭房屋修繕費用之事實即堪採信。
(三)又承租人就租賃物支出有益費用，因而增加該物之價值者，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用。但以其現存之增價額為限，民法第431條第1項設有規定。而承租人就租賃物支出有益費用，因而增加該物之價值者，出租人依民法第431條第1項規定雖應償還其費用，但以現存之增價額為限。所謂現存之增價額，係指租賃關係終止時，現存增加之價額而言，與支出有益費用係屬不同概念。倘現存之增價額，多於所支出之費用或與之相等者，固應償還其費用之全部，如現存之增價額，少於所支出之費用者，則祇須償還其現存之增價額(參見最高法院103年度台上字第1613號民事裁判意旨)。
據此可知，得依前揭民法第431條第1項規定行使權利者，限於因租賃契約而對於租賃物支出有益費用之「承租人」，且得請求償還費用之範圍以租賃關係「終止」時之「現存增價額」為限，倘承租人並未為租賃物支出有益費用，即無依前揭民法第431條第1項規定行使償還請求權之餘地。是依前述，原告既已自認為系爭房屋修繕支出有益費用者為向前教會，原告個人並未支付修繕費用之事實，則縱令原告為系爭租約之承租人，自無前揭民法第431條第1項規定之償還請求權可得行使，原告此部分主張尚屬無憑。
(四)另向前教會為社團法人，原告為向前教會之理事長，即為法人之代表人(自然人)乙節，已據原告自承在卷，而社團法人與法人之代表人乃各自獨立之權利義務主體，具有不同之法律人格，2者不得混為一談，附此說明。
四、綜上所述，原告雖為系爭租約之承租人，惟其既未曾就系爭房屋之修繕支出有益費用，即無前揭民法第431條第1項規定之償還費用請求權可得行使。原告不察上情，猶依民法第431條第1項規定請求被告給付144萬4878元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。
五、再本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據資料，核與本判決所得心證及結果均不生影響，毋庸逐一論述，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 8 月 7 日
民事第四庭 法 官 林金灶正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 8 月 7 日
書記官 莊金屏