臺灣臺中地方法院民事判決112年度訴字第184號原 告 洪琨揚訴訟代理人 湯詠煊律師複 代理人 蕭涵文律師
許季堯律師被 告 鄭國基即正新企業社訴訟代理人 林松虎律師複 代理人 吳淑芬律師上列當事人間請求清償債務事件，本院於民國114年8月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣1,465,000元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之97，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣480,000元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣1,465,000元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
一、原告主張：兩造於民國（下同）108年11月1日就「臺中市○區○○街000號1～7樓+屋突一層（房屋編號：特7）」（下稱系爭租賃標的）訂立房屋租賃契約書（下稱系爭租約）。系爭租約第4條「押租保證金」約定：「一、雙方合意以最後調整後月租金之二倍作為押租保證金，計新臺幣（下同）70萬元整。乙方應於簽約同時以現金或即期票交付甲方。二、租賃期限屆滿，甲方應於乙方騰空恢復原狀，交還租賃標的時，扣除乙方因損壞建物、遺失設備、欠繳租金、水費、電費、管理費或應賠償甲方所受之任何損害相關費用後，無息退還。如有不足，由乙方補足，乙方絕無異議。三、乙方經甲方同意現有樑柱結構絕不可更動或破壞，改裝施工前涉及建物（含隔戶牆），除第一項押租保證金外，須另收爾後恢復建物原貌的復原保證金80萬元整，本金額須於租期屆滿恢復建物原貌後並經甲方驗收無誤後，始無息退還」。系爭租約業於111年10月31日租賃期限屆滿，原告亦已於同日騰空恢復原狀，交還系爭租賃標的與被告，則依系爭租約第四條第二項約定，被告應無息退還原告押租保證金70萬元整。且被告另收恢復建物原貌之復原保證金80萬元整，亦應於租期屆滿後，無息退還與原告，即總計被告應返還原告150萬元。
詎料，原告於111年11月24日發函請求被告返還上開押租保證金70萬元及復原保證金80萬元，被告竟回函表示全額扣除不願返還上開款項，爰依系爭租約第4條第1項至第3項之約定提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應給付原告150萬元。
㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭租賃標的於98年12月22日由益民開發建設股份有限公司（下稱益民公司）為出租人，首次出租予訴外人黃國鐘，租賃期限為12年，即99年9月1日起至111年8月31日止。當時系爭租賃標的之現況，為取得使用執照時之現狀。黃國鐘有裝潢變更牆、版情事。98年12月22日之租約於103年1月25日更換出租人為被告，而另行簽訂103年1月25日房屋租賃契約書，租賃期限訂為9年，從102年11月1日起至111年10月31日止。並於該租約第6條第3項約定：「三、本約終止或租期屆滿或提前解約者，乙方返還房屋時，需將房屋回復原狀，未回復原狀，甲方得自行雇工復原，其費用由乙方負擔。另其遺留各項物品、雜務，視同廢棄物，甲方得雇工清理、清潔，每戶清理清潔費用以伍萬元計算。上述費用，甲方得自押租保證金逕行扣抵之，不足部分，甲方可向乙方追總不足金額，乙方絕無異議。」及第12條約定：「上述所有條文中，若有乙方違約，甲方受有損害時，得逕行自押租保證金及第四條第三項之復原保證金中扣抵，其不足扣抵時，乙方需即時補足絕無異議。」等語。且黃國鐘復立同意書表示：「立同意書人黃國鐘同意以先前於98年12月22日與益民公司所簽訂『房屋租賃契約書』之第3條第3項所約定之押租保證金70萬元整及回復工程保證金100萬元，移轉作為於103年1月25日與正新企業社簽訂『房屋租賃契約書』之租賃契約關係之押租保證金及回復工程保證金。」等語。103年6月6日系爭租賃標的之承租人變更為訴外人楊川暮，並與被告簽訂103年6月6日房屋租賃契約書，並由黃國鐘為連帶保證人。租賃期限訂為8年4個月，從103年7月1日起至111年10月31日止。並於該租約第4條押租保證金約定：「一、雙方同意先前黃國鐘與甲方於103年1月25日所簽訂『房屋租賃契約書』之租賃契約關係中押租保證金70萬元整，移轉作為本件押租保證金，此押金不能用來抵付房屋租金。乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋按照原狀遷空清理交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利。二、租賃期限屆滿，甲方應於乙方騰空恢復原狀，交還租賃標的物時，扣除乙方因損害建物、遺失設備、欠繳租金、水費、電費、管理費及稅費或應賠償甲方所受之任何損害相關費用後，無息退還。如有不足，由乙方補足，乙方絕無異議。三、乙方經甲方同意現有樑柱結構絕不可更動或破壞，改裝施工前涉及建物（含隔戶牆）。雙方同意以先前黃國鐘與甲方於103年1月25日所簽訂『房屋租賃契約書』之租賃契約關係中復原保證金100萬元整，移轉作為本件復原保證金，本復原保證金須於租期屆滿恢復建物原貌後並經甲方驗收無誤後，始無息退還。」等語。105年2月25日系爭租賃標的之承租人復變更為訴外人林延宗，並於105年2月25日與被告簽訂房屋租賃契約書，亦同由黃國鐘為連帶保證人。租賃期限自103年7月1日至111年10月31日。並於該租約第4條押租保證金約定：
「一、雙方同意先前黃國鐘與甲方於103年1月25日所簽訂『房屋租賃契約書』之租賃契約關係中押租保證金70萬元整，移轉作為本件押租保證金，此押金不能用來抵付房屋租金。乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋按照原狀遷空清理交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利。二、租賃期限屆滿，甲方應於乙方騰空恢復原狀，交還租賃標的物時，扣除乙方因損害建物、遺失設備、欠繳租金、水費、電費、管理費及稅費或應賠償甲方所受之任何損害相關費用後，無息退還。如有不足，由乙方補足，乙方絕無異議。三、乙方經甲方同意現有樑柱結構絕不可更動或破壞，改裝施工前涉及建物（含隔戶牆）。雙方同意以先前黃國鐘與甲方於103年1月25日所簽訂『房屋租賃契約書』之租賃契約關係中復原保證金80萬元整（原保證金扣除已退還20萬元），移轉作為本件復原保證金，本復原保證金須於租期屆滿恢復建物原貌後並經甲方驗收無誤後，始無息退還。」等語。迨109年2月4日系爭租賃標的承租人始變更為原告，並與被告簽訂系爭租約。租賃期限為3年，從108年11月1日起至111年10月31日止。綜上開租約之內容，足證系爭租約之押租保證金70萬元及復原保證金80萬元（原為100萬元，已於105年2月25日退還原告之前手林延宗、楊川暮、黃國鐘20萬元），均係首任承租人黃國鐘所交付，延用至原告為承租人時。而該押租保證金及復原保證金係作為承租人將系爭租賃標的回復原狀交還出租人之保證金。苟承租人於租期屆滿時未回復原狀，並經被告驗收無誤後，自無由請求返還。而所謂回復原狀係指首任承租人黃國鐘承租時之原狀，原告於租期屆滿在111年11月1日將系爭租賃標的點交被告時，有如點交清單所示之項目未回復原狀，且有雜物未清除，電梯故障未修復，回復原狀之費用依社團法人臺中市建築師公會113年7月1日鑑定報告（下稱系爭鑑定報告）鑑定被告所提之71點改善處所需工程費用為206萬1,215元，遠超過原告交付之押租保證金及復原保證金等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執之事項（參本院卷二第183至184頁）。㈠被告與林延宗於105年2月25日簽訂被證6之房屋租賃契約書，
林延宗向被告承租系爭租賃標的，租賃期間自103年7月1日起至111年10月31日止。
㈡兩造於108年11月1日簽訂系爭租約，租賃期間自108年11月1日起至111年10月31日止。
㈢兩造及林延宗於109年2月4日簽訂被證5房屋租賃變更協議書
，約定被告就系爭建物於與林延宗租賃關係存續中，同意由林延宗指定之原告為新承租人，並由兩造重新簽訂租賃契約書。原系爭建物之押金及復原保證金同意轉至兩造之系爭租約保留沿用。
㈣系爭租約第4條所載之押租保證金70萬元、復原保證金80萬元，係由林延宗之前手承租人給付予被告。
㈤原告於111年11月1日於被證1益民一中商圈財產點交清單簽名。
㈥附表A編號1、2、3、4所示項目係經原告變更，附表A編號5、6所示項目為林延宗新增。
㈦系爭租約第1條租賃標的物記載「甲方房屋所在地及使用範圍：（如附件現況照片）」，現況照片為原證4。
四、本院之判斷：㈠按民事訴訟法第277條本文規定，各當事人就其所主張有利於
己之事實，均應負舉證責任。依舉證責任分配法則所確定之應負舉證責任一造當事人，其對待證事實所應提出之證據，乃係本證，倘本證已使法院對待證事實獲得確實之心證，而盡其舉證責任，他造當事人對該主張如抗辯為不實並提出反對之主張，即不得不提出相當之反證，此為民事舉證責任分配之原則（最高法院114年度台上字第199號判決參照）。再按解釋契約須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院113年度台上字第374號民事判決參照）。
㈡審諸系爭租約第4條「押租保證金」約定：「一、雙方合意以
最後調整後月租金之二倍作為押租保證金，計70萬元整。乙方應於簽約同時以現金或即期票交付甲方。二、租賃期限屆滿，甲方應於乙方騰空恢復原狀，交還租賃標的時，扣除乙方因損壞建物、遺失設備、欠繳租金、水費、電費、管理費或應賠償甲方所受之任何損害相關費用後，無息退還。如有不足，由乙方補足，乙方絕無異議。三、乙方經甲方同意現有樑柱結構絕不可更動或破壞，改裝施工前涉及建物（含隔戶牆），除第一項押租保證金外，須另收爾後恢復建物原貌的復原保證金80萬元整，本金額須於租期屆滿恢復建物原貌後並經甲方驗收無誤後，始無息退還」，及系爭租約第1條租賃標的物記載「甲方房屋所在地及使用範圍：（如附件現況照片）」，而現況照片為原證4以觀，應指若承租人有改裝情形，須負責回復原狀，「原狀」原則上即指回復至系爭租約簽約時之狀態。參酌兩造於簽訂系爭租約時，現況即如原證4照片所示之狀態等情（見本院卷一第213至218頁），為兩造所不爭執，堪認原告返還系爭標的時，應返還系爭標的至原證4照片所示之狀態。
㈢被告雖辯稱原告係受讓讓前手即林延宗之承租權為系爭租約
之承租人地位，而應回復系爭標的至103年7月1日之原狀，然細繹被告與林延宗於105年2月25日簽訂之租約及系爭租約第11條記載「一、於租賃期間，甲方得將本約權利義務轉讓於第三人，乙方不得異議，甲方需將本合約乙方權益與第三人等同約定，乙方應負擔相對義務。」等語，僅係約定出租人即被告得將租約之權利義務轉讓第三人，而未見有原告與林延宗達成契約承擔合意之約定，被告此部分所辯，洵不足採，再查，兩造若有另外約定回復原狀之內容，應由被告負舉證責任，證明原告於系爭租約到期後，應返還之原狀非指兩造簽約時之狀態。經本院詢問被告主張原告應恢復之原狀為何，被告僅提出其在111年拍攝變更的狀況，及同一區同類型建物未改裝前之照片，而非系爭租賃標的之原狀照片，故被告既未能證明兩造有特別約定，即無從認定兩造締約時之原狀，非指簽約時之狀態。
㈣原告復主張被告製作之點交清單並非依據108年11月1日原告
承租時系爭租賃標的物之原狀，其承租系爭租賃標的後，僅於二、三、五、六、七樓每一層樓各加裝兩組電表，施工項目即系爭鑑定報告第60頁報價單編號6「2F、3F、5F、6F、7F既設私表拆除」部分，其餘項目均維持103年7月1日林延宗承租時之房屋原狀，並未有所變動乙節，核與證人林延宗證述其更動之部分僅有一樓地板黏貼物及一樓的間格牆面鏡面，其他部分是其前手所做，其退租時並沒有將系爭出賃標的恢復至承租時之原狀，103年承租系爭租賃標的時屋主亦未要求前手點交等語（見本院卷二第172至177頁）大致相符，可見系爭租賃標的經過歷次承租人之改裝，且於租約終止時均未回復原狀，又依債之相對性原則，債權契約之主體，是以締結契約之當事人為準，規範者乃特定人間之權利義務關係，僅債權人得向債務人請求給付，不得以之對抗契約以外之第三人，亦無從向債務人以外之人請求。是以，被告雖提出有原告簽名之點交清單，然此至多僅得證明其上所記載之項目於原告承租時已經變更，但對於變更之確切時點及是否由原告所為一事，並未能證明，故被告辯稱點交清單上之項目均為原告須回復原狀之項目，難認有據。
㈤關於原告自認其自行施工改裝之項目為於二、三、五、六、
七樓每一層樓各加裝兩組電表部分之回復原狀費用，對照系爭鑑定報告認定被告所提71項所需費用中，應屬宏全億電器工程有限公司111年11月8日報價單中之「2F、3F、5F、6F、7F記社司表及線路拆改接、增設開關面板工程」項目，金額為35,000元，原告雖主張「線路拆除改接」、「增設開關箱面板工程」與原告無涉，拆除系爭租賃標的物2F、3F、5F、6F、7F每層樓各兩組電表，共需花費拆除費用15,000元，並提出水電工程報價單為證（見本院卷二第377頁），然查，原告所提出之報價單僅有拆除及整線之費用，而未有回復原電表之費用，故原告所提報價單之費用即難採認，宏全億電器工程有限公司111年11月8日報價單中記載之35,000元核屬適當。
㈥原告既無系爭租約第4條第2項約定之損壞建物、遺失設備、
欠繳租金、水費、電費、管理費之情事或有何應賠償被告所受之損害相關費用，被告自應返還押租保證金70萬元，而原告於系爭租賃標的二、三、五、六、七樓各加裝兩組電表，應負之回復原狀費用為35,000元，故原告得依系爭租約第3項約定請求被告返還之復原保證金為765,000元（計算式：800,000-35,000=765,000），逾此範圍之請求，則屬無據。
是以，被告應給付原告共1,465,000元（計算式：700,000+765,000=1,465,000）。
五、綜上所述，原告依系爭租約之約定，請求被告給付原告1,465,000元，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保，分別為假執行及免為假執行之聲請，就原告勝訴部分核均無不合，爰依民事訴訟法第390條第2項、第392條第2項規定，各酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
七、本件判決之結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，毋庸一一贅述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 114 年 8 月 22 日
民事第五庭 審判長法 官 陳文爵
法 官 陳僑舫法 官 陳雅郁以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 8 月 22 日
書記官 丁于真