臺灣臺中地方法院民事判決112年度訴字第1908號原 告 格林威治大廈管理委員會法定代理人 柯偉基訴訟代理人 王語紳被 告 呂萬得上列當事人間請求強制遷離事件，本院於民國112年10月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、事實及爭點：
一、原告主張：被告為原告所屬格林威治大廈（下稱系爭社區）區分所有權人及住戶，被告自不詳時間起，即在住處屋內堆放廚餘及垃圾，造成系爭社區臭氣四溢，且多次將垃圾、廚餘及廢水丟棄在系爭社區兒童遊戲區，致系爭社區環境髒亂，蚊蟲孳生，原告多次勸導改善，都未改善，故於民國109年7月3日向臺中市政府舉報被告將廚餘倒於系爭社區中庭，致中庭長蛆並產生惡臭；再於109年11月16日因被告於住處堆積垃圾廚餘，阻塞排水孔，造成系爭社區地下室滲漏，並將廢水傾倒在系爭社區兒童遊戲區導致環境髒亂，原告因而再向臺中市政府警察局第六分局西屯派出所報案。惟被告猶不願改善，故於110年12月11日經社區100年區分所有權人大會會議之議案二[即店A住戶（即被告）脫序失控啟用惡鄰條款依法強制遷離案]，以74票同意，0票不同意，通過「按公寓大廈管理條例相關惡鄰居條款對店A依法辦理」之決議（下稱系爭決議）。惟被告於系爭決議通過後，仍持續上開惡行，且積欠管理費 ，故依公寓大廈管理條例第22條第1項第3款規定、系爭社區規約第19條第2項第3款規定及系爭決議請求被告強制遷離。並聲明：㊀被告應自門牌號碼臺中市○○區○○街000巷0弄00號之房屋遷離。㊁原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告答辯：被告有居住的權利與自由，原告要強制被告搬遷，並沒有依公寓大廈管理條例第22條規定，先以書面通知被告3個月內改善。而且系爭決議當天，依會議記錄，應到126人，實到102人，應到3分之2以上是84人，實到4分之3以上是75人，系爭決議同意票只有74票，未達通過決議的人數，所以系爭決議議決票數不符合法律規定，應為無效。又被告積欠管理費也要先請法院判決，且要積欠達被告所有區分所有權總價的百分之1才能驅離，況此部分也沒有先要求被告改善，爰聲明如主文第1項所示。
貳、得心證之理由：
一、按住戶有違反法令或規約情節重大者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於3個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離；住戶不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為；住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。但開放空間及退縮空地，在直轄市、縣 (市) 政府核准範圍內，得依規約或區分所有權人會議決議供營業使用；防空避難設備，得為原核准範圍之使用；其兼作停車空間使用者，得依法供公共收費停車使用；住戶為維護、修繕、裝修或其他類似之工作時，未經申請主管建築機關核准，不得破壞或變更建築物之主要構造，公寓大廈管理條例第22條第1項第3款、第16條第1項至第3項分別定有明文。又系爭社區規約第19條第1項第5款規定：「住戶違反本條例第16條第1項至第4項之規定有破壞公共安全、公共衛生、公共安寧等行為時，應予制止或召集當事人協調處理，經制止而不遵從者，得報請主管機關處理。」，有原告提出系爭社區規約在卷可稽（見本院卷第78頁）。
二、原告主張被告為系爭社區之區分所有權人及住戶，且在住處屋內堆放廚餘及垃圾、多次將垃圾、廚餘及廢水丟棄在系爭社區兒童遊戲區及積欠管理費等事實，被告均未爭執，且有原告提出之108年11月21日被告廚房堆放廚餘狀況照片（見本院卷第27至33頁）、108年12月30日本房屋內被告堆放之垃圾、廚餘照片（見本院卷第35、37頁）、臺中市政府陳情整合平台網頁翻印頁（見本院卷第41至43頁）、112年1月27日、31日被告傾倒廚餘堵塞公共排水管及製造環境汙染照片（見本院卷第55至67頁）、臺中市政府環境保護局環保稽查紀錄表（見本院卷第69頁）、系爭社區1樓平面配置圖（見本院卷第145頁）、系爭社區中庭照片（見本院卷第177至181頁）、系爭社區兒童遊戲區（見本院卷第169至175頁）在卷可參，堪認原告此部分主張之事實為真。
三、惟縱認被告前開行為該當系爭社區規約第19條第1項第5款規定所指破壞公共安全、公共衛生、公共安寧等行為，且情節重大，然依公寓大廈管理條例第22條第1項規定，原告應先促請被告改善，被告未於3個月內改善者，原告始得依區分所有權人會議之決議訴請法院強制被告遷離。原告雖主張有向被告發過好幾次函，並有很多次是以口頭方式告知被告，惟系爭決議係在110年12月11日做成，而原告提出寄送給被告，要求被告改善之存證信函日期分別為111年7月15日、111年11月18日、112年1月30日，均係在系爭決議日期之後（見本院卷第147至151頁）；而由系爭社區總幹事甲○○向被告口頭要求改善一節，固有原告提出之系爭社區總幹事111年工作日誌影本1份在卷可稽（見本院卷第99頁至131頁），惟其上記載之口頭要求被告改善日期為111年2月9日12時15分，亦在系爭決議日期之後，故實無從證明原告於系爭決議做成前，確有促請被告於3個月內改善之事實，自堪認系爭決議於法未合。又原告復主張：伊認為上開法規應該是由系爭社區做出強制遷離之系爭決議後，再於3個月內要求被告改善而未改善，即可依決議訴請被告強制遷離等語，並提出系爭決議後被告仍未改善之照片為據。惟按公寓大廈管理條例第22條第1項第3款規定可知，管理負責人或管理委員會對於住戶得訴請法院強制其遷離，其一情形為須住戶有違反法令或規約之行為且情節重大，由管理負責人或管理委員會促請改善，而該住戶於3個月內仍未改善，並經區分所有權人會議決議強制其遷離等要件。窺其立法意旨，係考量將住戶或區分所有權人強制遷離，對住戶居住自由及財產權之限制甚鉅，乃維持公寓大廈其他住戶共同利益之最後及最激烈手段，為兼顧其他公寓大廈住戶之居住安寧等利益，遂規定管理負責人或管理委員會須先促請改善，並給予該住戶3個月之緩衝期間為改善。倘3個月內仍未改善，即得由區分所有權人會議衡量該住戶改善情形，決議是否訴請法院強制其遷離。是依上說明，原告前述主張，容有誤會，自不足採。至於原告另提出被告於系爭決議後仍未改善之照片（見本院卷第55至67頁、161至167頁），因被告行為時點既在系爭決議之後，即非在系爭社區區分所有權人以被告行為有系爭社區規約第19條第1項第5款所定情形且情節重大，經區分所有權人會議決議訴請法院將被告強制遷離之範圍內，自無審酌之必要，附此敘明。
參、綜上所述，被告為系爭社區區分所有權人及住戶，雖有在住處屋內堆放廚餘及垃圾、多次將垃圾、廚餘及廢水丟棄在系爭社區兒童遊戲區及積欠管理費等行為，然原告並未證明其召開區分所有權人會議決議訴請法院強制將被告遷離前，業已促請被告改善而被告於3個月內仍未改善，從而，原告請求依公寓大廈管理條例第22條第1項第3款規定強制將被告遷離系爭社區住處，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請即失所附麗，應併駁回之。
肆、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述暨攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，認與本件判決結果已不生影響，故不一一加予論述，附此敘明。
伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 12 月 4 日
民事第一庭 法 官 廖聖民正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 12 月 4 日
書記官 曾惠雅