臺灣臺中地方法院民事判決112年度訴字第1938號原 告 詠順不動產經紀有限公司法定代理人 鐘小媚訴訟代理人 徐盛國律師被 告 洪詩蓓上列當事人間請求給付仲介報酬事件，本院於民國112年11月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳拾玖萬陸仟元，及自民國112年8月4日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，原告負擔二分之一。
本判決第一項得執行。但被告如以新臺幣貳拾玖萬陸仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國111年12月3日簽訂「專任委託銷售契約書」，由被告委託原告專任銷售門牌臺中市○○區○○○街000號13樓之2建物及坐落土地，服務報酬約定為成交價額百分之4，專任委託銷售期間自111年12月3日起至112年6月30日止，並約定被告於委託期間內自行將系爭不動產出售或另行委託第三人居間仲介者，視為原告已完成居間仲介之義務，被告仍應支付前開約定服務報酬。本件原告於簽約後，即積極進行各種廣告及銷售事宜，不僅製作售屋資料表、精美照片在臉書及IG上為各式廣告，且穿梭在大街小巷張貼懸掛各種廣告物，不分平日或假日，勤於巡察房屋、帶客人看屋，並多次清潔房屋以提升屋況，並經常性向被告回報各種帶看及銷售情形、商討定價策略及其他各種專業之服務。詎被告於112年5月7日向原告誆稱因家人考上中國醫學大學醫學系有自住需求無法再銷售云云，原告仍持續帶看房屋迄至被告於112年6月10日取回房屋鑰匙。其後，原告在內政部不動產交易實價查詢服務網之平台上看見系爭房屋已成交之資訊，進一步查詢始知系爭房地早於112年5月7日即遭被告私下出售予他人。原告因認被告所為顯有違反系爭專任委託銷售契約書第8條第3項第1款之約定，爰起訴請求：⑴被告應給付原告新臺幣（下同）592,000元【計算式：實價登錄價格14,800,000元×4％＝592,000元】，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之遲延利息；⑵原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：被告於112年5月7日即向原告之房仲人員張桂鳳告知家人有自住需求要終止專任委託，張桂鳳也有答應，但表示再給一些時間，還有幾組客人要看房，被告雖同意但有明確表示房子不賣了，後來因家人債務需求，亟需用錢，才會自行出售，委託銷售期間，原告負責之房仲人員一直沒有找到買主，才會自行出售，伊有和解意願，但原告請求之金額過高等語。
三、本院所為之判斷：
（一）原告主張兩造於111年12月3日簽訂「專任委託銷售契約書」，由被告委託原告專任銷售臺中市○○區○○○街000號13樓之2房地，服務報酬約定為成交價額百分之4，委託銷售期間自111年12月3日起至112年6月30日止，而被告於112年5月7日向原告表示有自住需求不再委託銷售後，即於同日將系爭房地以1,480萬元另行出售第三人等情，業據提出專任委託銷售契約書（見本院卷第21至24頁）、銷售廣告文宣（見本院卷第25至39、95至119頁）、兩造間之對話紀錄（見本院卷第41至67頁）、內政部不動產交易實價查詢服務網頁資料（見本院卷第69頁）、整理屋況照片（見本院卷第123至125頁）、有購屋意願之客人出具之不動產買賣意願書（見本院卷第127頁）為證，被告對此亦不爭執，則原告前開主張之事實，自堪信為真正。
（二）至於，被告雖抗辯：112年5月7日即有向原告之仲介人員為終止委託銷售之意思並經該仲介人員同意等情，然觀諸原告所提出之被告與房仲人員張桂鳳間之對話紀錄（見本院卷第62至63頁）可知，被告固有於112年5月7日表示：
「很抱歉，臨時有件事跟您說明，因為家人有自住需求（考上中國醫醫學系），佳福房子恐無法再銷售。若終止合約，哪時方便至店面跟桂鳳姐簽合約，再拿走家裡鑰匙，托鞋部分再裝袋過去給您？還是約在那邊方便碰面？」（見本院卷第62頁），及於112年5月9日表示：「謝謝桂鳳姐幫忙，不過恐無法再賣了，今晚餐時間跟阿姨確認後，她們約6/21入住家裡。」（見本院卷第63頁），依此可知，被告於112年5月7日並未明確表示終止系爭專任委託銷售之意思表示，故被告於112年5月7日將系爭房地自行出售予第三人時，仍係在系爭專任委託銷售契約有效存續期間之情，即堪認定。是被告所辯，要屬無據。
（三）按系爭專任委託銷售契約書第8條第3項第1款約定：「專任委託之遵守：委託期間內，甲方（即被告）自行將本契約不動產標的物出售或另行委託第三人居間仲介者，視為乙方（即原告）已完成居間仲介之義務，除第2款給付原約定服務報酬之半數外，甲方仍應支付第5條第1項約定之服務報酬，並應立即全額一次支付予乙方。」（見本院卷第22頁）。是本件被告於系爭專委託銷售契約有效期間（即111年12月3日起至112年6月30日）內，於112年5月7日將系爭不動產出售予他人等情，既為兩造所不爭執，而被告確有前開違反系爭專任委託銷售契約書第8條第3項第1款約定之行為，則原告援依前開約定據以主張本件視為已完成居間仲介義務，請求被告給付按實際銷售價額1,480萬百分之4計算之元服務報酬592,000元，固非無據核屬有據。
（四）惟按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之，民法第572條前段定有明文。本件被告違約於專任委託銷售期間內將系爭房地自行出賣予他人，原告因此實際所受損害應為承辦房仲人員於該委託銷售期間為了出售系爭房地所付出之時間、勞力及費用，本院審酌系爭專任委託銷售契約之簽訂時間為111年12月3日，專任委託銷售期間為111年12月3日起至112年6月30日止，而被告違約自行出售之系爭房地所有權移轉登記之時間為112年5月7日，依此計算，原告以專任委託模式為被告服務之期間已經5個月餘，考量原告所屬房仲人員為系爭房地之委託銷售所進行之工作內容，包括銷售廣告文宣（見本院卷第25至39、95至119頁）、屋況整理及清潔（見本院卷第123至125頁），兼衡兩造間之經濟狀況及履約情形，以及原告迄未謀得符合被告要求價額之買方，認為以原告所屬房仲人員就本件委託銷售案所付出之勞務，其價值與當初訂約時所約定之服務報酬相較，確有為數過鉅而失客觀公平性之情形。準此，本院審酌上情，認為本件仲介服務報酬應酌減為依系爭房地實價登錄之成交價格1,480萬元按百分之2計算之服務報酬296,000元【計算式：14,800,000×2％＝296,000】，較為公允。故原告逾此數額之請求，要難准許。
（五）綜上所述，原告依系爭專任委託銷售契約書第8條第3項第1款之約定，請求被告給付296,000元之服務報酬，及自起訴狀繕本送達之翌日即112年8月4日（見本院卷第79頁）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許；原告逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
四、本判決原告勝訴部分，所命被告給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，應依職權宣告假執行，並依職權宣告被告如供擔保得免為假執行。原告此部分所為假執行之聲請，即無必要。至於，原告敗訴部分，其假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 112 年 12 月 20 日
民事第六庭 法 官 巫淑芳正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 12 月 20 日
書記官 楊家印