臺灣臺中地方法院民事判決112年度訴字第1967號原 告 王振賢訴訟代理人 羅閎逸律師
王炳人律師李荃和律師張嘉麟律師被 告 社團法人臺中市簡會益宗親會法定代理人 簡吉源訴訟代理人 劉憲璋律師複 代理人 賴書貞律師上列當事人間請求塗銷所有權登記事件，本院於民國113年3月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
壹、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
貳、訴訟費用由原告負擔。事實及理由
壹、事實及爭點：
一、原告主張：原告於民國84年2月13日向被告承租其所有位在臺中市○區○○段00地號土地（下稱系爭土地），用以在系爭土地上建築房屋使用，兩造並簽立土地租賃契約書（下稱84年租約），該租約第二條約定有：租賃期間自84年2月16日起至90年2月15日止6個年間（即期間6年），第五條第（二）項約定有：租賃期滿乙方（指原告，以下就84租約乙方所指為何人部分均同）應即將租賃物回復原狀遷讓交還，不得向甲方（指被告，以下就84年時租約甲方所指為何人部分均同）請求遷移費或任何費用。但甲方仍欲將本租賃物出租時，相同條件下乙方有優先承租之權利。原告隨後出資委託林永興建築師事務所設計及高明營造有限公司興建如附表所示之建物（下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地），於系爭房屋完工後，因取得被告全體成員決議之系爭土地使用同意書曠日費時，故以被告名義申領系爭房屋使用執照。嗣原告於90年2月15日84年租約租期屆滿前，因原告長期在國外經商，恰其友人李修政有意承租系爭房地，經原告同意後，李修政即於90年1月15日與被告就系爭土地簽訂不動產基地租賃附強制執行契約書，該租約第一條約定有：租賃物標示及租額：系爭土地…，第二條約定有：甲方（指被告）將上開建物基地出租，乙方（指李修政）以建築房屋為目的而承租之。第三條約定有：租賃期間自90年2月16日起至93年2月15日止參個年間為限。不料李修政於租賃期間因故積欠租金，被告向本院起訴請求，由本院以91年度重訴字第515號事件審理，被告於審理中竟佯稱係由被告出租系爭房地給李修政，因李修政積欠租金違約，故請求返還系爭房地云云，恰李修政未到庭應訊，經本院因被告聲請一造辯論而為被告勝訴判決（下稱系爭判決）。嗣原告於92年間回國後向被告表示要繼續承租系爭土地以使用系爭房屋，惟被告持系爭判決向原告謊稱系爭房屋已經法院認定為其所有，因原告不諳法律，陷於錯誤，而於92年6月1日與被告簽訂房屋租賃契約書（下稱92年租約）承租系爭房屋，被告更於93年6月23日未經原告同意，前往臺中市中興地政事務所辦理系爭房屋之所有權第一次登記。原告期滿後又連續承租，至最近一次兩造於110年5月25日簽訂房屋租賃契約書（下稱110年租約），租期自110年6月1日起至113年5月31日止。詎被告自92年起，原租金每月新臺幣（下同）19萬元，於107年8月時調漲至每月58萬8000元，更於110年10月時新冠病毒疫情嚴重期間，調漲至每月74萬8000元，原告無力負荷，故依民法第767條第1項規定，提起本訴以維權益，並聲明：㈠確認系爭房屋為原告所有。㈡被告應將系爭房屋於93年6月23日向臺中市中興地政事務所辦理所有權第一次登記予以塗銷。㈢第㈡項請求原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告抗辯：原告承租系爭土地時，兩造約定以較便宜之租金出租予原告，但系爭房屋須以被告名義起造，所有權歸被告所有，此作法為一般租賃實務所常見，是以兩造租期於90年2月15日屆滿時，原告對系爭房屋未主張任何權利，交由被告自行管理處分。被告除將系爭房屋出租予李修政，原告復於92年6月1日起復向被告承租系房屋，並簽訂92年租約，期滿後又連續承租，至最近一次110年租約簽訂後尚有經公證人公證，原告於承租系爭房地期間均未對系爭房屋主張所有權，卻於110年租約屆期前於本件起訴主張，實有違常情。
被告不僅為系爭房屋使用執照之起造人及所有權登記名義人，每年並繳納房屋稅金，系爭房屋亦由被告實際出租管理，被告確為系爭房屋實際所有權人無疑。退萬步言，縱認被告為系爭房屋實際所有權人，參以司法院大法官會議（下稱大法官會議）釋字第107號及釋字第164號解釋意旨，已登記不動產所有人之回復請求權或除去妨害請求權，無民法第125條15年消滅時效規定之適用，反面解釋未登記之不動產所有人之回復請求權或除去妨害請求權，仍有民法第125條之適用。原告於92年6月1日簽訂92年租約時，既已知悉被告以所有權人自居之侵害事實，然而原告卻未曾主張民法767條之相關權利，故原告就系爭房屋之物上請求權應自92年6月1日起算15年時效，原告遲至112年間始提起本件訴訟時，系爭房屋之物上請求權時效業已完成，原告請求塗銷系爭房屋登記自屬無據。原告之主張既無理由，應予駁回，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本件爭點：㈠原告就系爭房屋之物上請求權時效是否業已完成？㈡原告請求被告應將系爭房屋於93年6月23日向臺中市中興地政
事務所辦理所有權第一次登記予以塗銷是否有理由？
貳、得心證之理由：
一、按大法官會議釋字第107號及第164號解釋，謂已登記不動產所有人之回復請求權或除去妨害請求權，無民法第125條消滅時效規定之適用。所稱「已登記不動產所有人」，依其解釋意旨觀之，應係指主張除去妨害請求權之人，其不動產於土地登記簿上已為所有人登記者而言。是主張為真正所有人者，如未依我國土地法及土地登記規則於土地登記簿登記為所有人，其行使物上請求權，仍有消滅時效規定之適用。又按民法第128條規定消滅時效，自請求權可行使時起算。所謂「可行使時」，係指請求權人行使其請求權，客觀上無法律上之障礙而言，要與請求權人主觀上何時知悉其可行使無關。倘請求權人因疾病、權利人不在、權利存在之不知或其他事實上障礙，不能行使請求權者，則時效之進行不因此而受影響。又未登記不動產所有人對於登記名義人之第三人之塗銷登記請求權，於該第三人登記時成立，並不以該第三人占有為要件。故未登記不動產所有人上項請求權之消滅時效期間，應自該第三人登記時起算，而非自第三人占有之時起算（最高法院87年度台上字第392號判決、105年度台上字第1925號判決意旨參照）。次按揆諸大法官會議釋字第771號解釋明揭：「繼承回復請求權與個別物上請求權係屬真正繼承人分別獨立而併存之權利。繼承回復請求權於時效完成後，真正繼承人不因此喪失其已合法取得之繼承權；其繼承財產如受侵害，真正繼承人仍得依民法相關規定排除侵害並請求返還。然為兼顧法安定性，真正繼承人依民法第767條規定行使物上請求權時，仍應有民法第125條等有關時效規定之適用」。理由書並闡釋：「按繼承回復請求權制度之目的係在賦予真正繼承人一特殊地位，使其得完整與快速排除表見繼承人對於繼承財產之侵害，真正繼承人之繼承回復請求權縱使罹於時效並經表見繼承人抗辯，真正繼承人雖喪失其基於該請求權所享有之特殊地位，但不因此喪失其法定繼承人地位及已當然承受之繼承財產，而仍得依民法相關規定（如民法第767條）排除侵害並請求返還…。然為維護表見繼承人長期占有所形成之既有法秩序，並兼顧民法第1146條就繼承回復請求權設有時效之制度目的，真正繼承人本於其繼承權，不論是就其動產、已登記或未登記不動產，依民法第767條規定行使物上請求權時，仍應有民法第125條等有關時效規定之適用。於此範圍內，本院釋字第107號及第164號解釋，應予補充」等語。準此，真正繼承人有獨立而併存之繼承回復請求權與物上請求權，縱使前者罹於時效，其仍得行使後者請求權，惟受有15年時效之限制。亦即釋字第771號（後）解釋對第107號、第164號（前）解釋有關「已登記不動產所有人之回復請求權、除去妨害請求權，無民法第125條消滅時效規定之適用」，為目的性限縮之（補充）解釋，真正繼承人之物上請求權應受15年時效之限制，以維既存法秩序之安定性。又司法院解釋憲法，並有統一解釋法律及命令之權，為憲法第78條所明定，其所為之解釋，有拘束全國各機關及人民之效力，各機關處理有關事項，應依解釋意旨為之（一般拘束力）。但憲法解釋應與時俱進，有進展之可能性，釋憲機關於先前解釋內容有不足、不當或因時間經過、新情況而應予調整之必要性，不應受阻對先前解釋為補充或更正。易言之，釋憲機關為架構客觀合憲之體系化法秩序，不論聲請人有無或為如何之聲請，在實體審查程序中，對於與本案相關實體問題之先前解釋予以參酌並列入考量，認有為實質內容補充之必要時，逕依職權為補充解釋，仍屬其正當行使憲法賦予之職權。本件上訴人固未針對真正繼承人行使物上請求權之時效期間聲請釋憲，惟既經大法官認有對先前之第107、164號解釋為補充之必要性，而於第771號解釋文之後段為補充闡釋，仍發生憲法解釋之一般拘束力，法院自當遵循該解釋意旨審理案件。」（最高法院112年度台上字第2720號判決意旨參照）。又按「原告提起確認之訴，若原告之給付請求權之消滅時效已完成者，經他造為時效抗辯後，自無即受確認判決之法律上利益。上訴人之所有權塗銷登記請求權，及所有權移轉登記請求權，均已因被上訴人為時效抗辯而罹於時效而消滅，則上訴人所提確認之訴部分，自屬無即受確認判決之法律上利益，從而上訴人所提起確認之訴部分，亦非正當。」（最高法院84年度台上字第1392號民事判決意旨參照）。是不動產真正所有權人一經登記，一方面基於登記制度之公示性及絕對效力，另方面如認已登記之所有權之物上請求權仍有民法第125條之適用，不僅造成真正所有權人無法行使其所有權能，且仍需持續負擔不動產之相關稅賦，對其不甚公平，故將此種情形例外排除民法第125條之適用。至真正所有權人在其所有不動登記前，已遭他人登記所有權，則該他人成為表見所有權人（即登記名義所有權人），考量此時真正所有權人其所有權因未登記尚不具公示性，且縱於民法第125條之時效完成後，亦不需持續負擔不動產之相關稅賦，反觀表見所有權人，於登記後已實際負擔不動產之相關稅賦，且表見之所有權對外已具有公示性，真正所有權人既殆於行使權利，若使表見所有權人取得時效抗辯權對抗之，亦與民法時效取得制度及誠信原則之精神相呼應，故未經登記之不動產所有權人其物上請求權應認仍有民法第125條消滅時效之適用，且未經登記之不動產所有權人所提出之確認所有權存在之訴，於時效完成後，亦無即受確認判決之法律上利益。
二、經查：原告主張其為系爭房屋實際出資起造人，故為真正所有權人乙節，縱認屬實，揆諸上開最高法院及大法官會議解釋之意旨，原告既為未以其名義登記不動產所有權之真正所有權人，其物上請求權仍有民法第125條之適用。被告於93年6月23日前往臺中市中興地政事務所辦理系爭房屋之所有權第一次登記，有系爭房屋第二類謄本在卷可稽（見本院卷第79至89頁），原告對系爭房屋之物上請求權時效應自該日起算，而至108年6月23日屆滿，原告遲至112年7月13日始提起本件訴訟為請求，有原告所提民事起訴狀其上本院收發室之日期戳章在卷可稽（見本院卷第9頁），其基於系爭房屋之物上請求權已罹於時效，並經被告為時效抗辯，自不得請求被告塗銷系爭房屋所有權登記，並應認原告起訴請求確認其對系爭房屋所有權存在與否欠缺確認利益，原告之請求即屬無據。
三、綜上所述，原告依民法第767條第1項中段規定提起本件訴訟，請求確認系爭房屋為原告所有及被告應將系爭房屋於93年6月23日向臺中市中興地政事務所辦理所有權第一次登記予以塗銷，均無理由，應予駁回。至原告假執行之聲請因原告之訴駁回，失所附麗，應併予駁回。
參、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 113 年 5 月 9 日
民事第一庭 法 官 廖聖民正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 5 月 9 日
書記官 曾惠雅附表：（面積單位：平方公尺）編號 建號 門牌號碼 樓層面積 權利範圍 1 臺中市○○區○○段000號 臺中市○○區○○路0段000號 第一層：401.88 第二層：397.72 合計：799.6 全部 2 臺中市○○區○○段000號 臺中市○○區○○路0段000○0號2樓之1 第二層：448.34 全部 3 臺中市○○區○○段000號 臺中市○○區○○路0段000號3樓 第三層：186.08 全部 4 臺中市○○區○○段000號 臺中市○○區○○路0段000號 第一層：407.6 第二層：243.16 第三層：15.6 合計：729.66 全部 5 臺中市○○區○○段000號 臺中市○○區○○路0段000號 第一層：79.52 全部 6 臺中市○○區○○段000號 臺中市○○區○○路0段000號 第一層：255.2 全部