臺灣臺中地方法院民事判決112年度訴字第1123號原 告 李志文訴訟代理人 王仁祺律師被 告 許維儒上列當事人間遷讓不動產等事件，本院於民國112年6月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落門牌號碼為臺中市○○區○○路0段000 號（基地坐落臺中市○○區○○段000000地號）不動產，全部遷讓返還予原告。
二、被告應給付原告新臺幣8萬元。
三、被告應自民國112年4月11日起至遷讓返還第1項所示不動產之日止，按月給付原告新臺幣4萬元。
四、本判決於原告以新臺幣179,000元為被告供擔保後，得為假執行；被告如以新臺幣534,200元為原告預供擔保，得免為假執行。
五、訴訟費用由被告負擔。事 實 及 理 由
壹、程序方面：
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限；前項合意，應以文書證之；前2 條之規定，於本法定有專屬管轄之訴訟，不適用之，民事訴訟法第24條、第26條分別定有明文。查兩造約定關於本件租賃契約爭議涉訟時，合意以本院為第一審管轄法院，此有原告提出之房屋租賃契約書（見本院卷第17-20頁）影本1 件在卷可憑，是原告向本院提起本件訴訟，與前開合意管轄之規定尚無不符，本院自有管轄權。
二、次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。
查原告起訴時原第2項聲明為：「被告應給付原告積欠租金新臺幣（下同）8萬元，及自起訴狀送達被告之日起至遷讓第1項所示不動產之日止，按月給付4萬元予原告。」，嗣於民國112年6月15日當庭變更聲明為：「被告應給付原告積欠之租金8萬元。被告應自112年4月11日起至遷讓第1項所示不動產之日止，按月給付4萬元予原告。」。核原告前開所為聲明之變更，未變更訴訟標的，僅係補充、更正事實上之陳述，非為訴之變更，揆諸前揭規定，應予准許。
三、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決
貳、實體方面：
一、原告主張：原告於111年11月1日將坐落門牌號碼為臺中市○○區○○路0段000號房屋（基地坐落臺中市○○區○○段000000地號，下稱系爭房屋）出租予被告，並與被告簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租期自111年11月1日起至114年11月30日止，每月租金為4萬元，應於每月1日繳納，押金為8萬元，自111年11月1日起至同年11月30日止為裝潢期免收租金，於111年12月1日起始需繳納租金，被告並已繳付押金8萬元，及第1期之租金4萬元，其後迄今則均未再繳付租金，共積欠自112年1月1至112年4月1日止4個月之租金16萬元，扣除已付之押金8萬元後，尚有8萬元之租金未付，為此以本件民事起訴狀繕本送達被告時作為終止系爭租約意思表示之通知，並依系爭租約之法律關係請求被告給付所欠租金，及自系爭房屋遷出、返還系爭房屋予原告。又被告至今仍占用系爭房屋，屢經原告催促，猶不理會，是被告併應就其無權占用系爭房屋之相當租金不當得利即每月4萬元，自系爭租約終止日即112年4月11日起，至遷讓返還系爭房屋止，按月返還4萬元予原告等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋全部遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告積欠租金8萬元。㈢被告應自112年4月11日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付4萬元予原告。
㈣訴訟費用由被告負擔。㈤原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀為答辯及陳述。
三、得心證之理由：㈠按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告
承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。」、「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」、「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物」，民法第440條第1、2項、第455條前段分別定有明文。次按「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。」土地法第100條第3款載有明文。查原告主張之上開事實，有系爭房屋所有權狀、原告身分證、系爭租約、公證書、通訊軟體對話截圖、律師函、房屋稅繳納書等件影本附卷為證（見本院卷第11-33頁），核屬相符；而被告已於相當時期受合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀爭執，堪信原告主張之事實為真正。
㈡本件兩造就系爭房屋簽訂系爭租約，被告應依系爭租約第2條
及第3條之約定，自111年12月1日起於每月1日前繳納租金，惟被告除了前已繳納之1個月租金4萬元外，112年1月1日、2月1日、3月1日、4月1日均未依約繳納租金，共積欠4期即16萬元（4萬元×4＝16萬元）之租金未繳，扣除被告已交付原告之押租金8萬元後，被告所積欠之租金期數已達二個月，故依法原告自得主張終止租約，並以本件起訴狀繕本送達被告作為終止系爭租約意思表示之通知。而本件起訴狀繕本經本院於112年4月10日送達被告（見本院卷第41頁），是系爭租約即為終止，被告自翌日即112年4月11日起猶占有使用系爭房屋，即屬無正當理由，依法應返還系爭房屋予原告無訛。至被告於終止系爭租約前，積欠4期共16萬元租金之部分，於扣除押租金8萬元後，被告尚有8萬元之租金應付未付，是原告依據系爭租約之法律關係，請求被告給付原告8萬元之租金，核屬有理。
㈢再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條載有明文。無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號判例意旨參照）。承上所述，自系爭租約經原告提前終止、屆滿之翌日即112年4月11日起，被告即無合法使用系爭房屋之權源，其後被告猶繼續占有使用系爭房屋即屬無權占有甚明，被告受有利益致原告受有損害，應堪認定。且被告自系爭租約終止後，繼續占有使用系爭房屋所獲得之相當租金不當得利，應返還予原告。今原告請求被告自112年4月11日起至遷讓返還系爭房屋之日止，應給付相當於每月租金4萬元之不當得利，核屬有理，應予准許。逾此範圍之請求，並無理由，應予駁回。
四、綜上所述，原告依據租賃契約、不當得利等法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋，並給付原告8萬元，及自112年4月11日起至遷讓返還系爭房屋止，按月給付原告4萬元，均有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，原告其餘訴訟資料及攻擊防禦方法，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
六、原告聲明願供擔保請准宣告假執行，經核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。本院並依職權酌定相當擔保金額，宣告被告預供擔保得免為假執行。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 6 月 30 日
民事第三庭 法 官 林秉暉以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 6 月 30 日
書記官 楊雯君