臺灣臺中地方法院民事判決112年度訴字第1134號原 告 林銘崇訴訟代理人 林銘德
王耀賢律師被 告 李沅儒
莊秀月共 同訴訟代理人 洪家駿律師複 代理人 劉旻翰律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年2月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告李沅儒應將坐落臺中市○區○○段00000地號土地上之門牌號碼臺中市○區○○路000號建物（全棟，含地下室）騰空遷讓返還予原告。
被告應自民國112年3月3日起至將第1項主文所示建物騰空遷讓返還原告之日止，按日連帶給付原告新臺幣1,000元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔百分之80，餘由原告負擔。
本判決第1項於原告以新臺幣29萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣873,300元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第2項得假執行；但被告如按日以新臺幣1,000元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。原告起訴第1、2項聲明原為：㈠被告李沅儒應將門牌號碼臺中市○區○○路000號建物（全棟含地下室）騰空遷讓交付予原告。㈡被告應自民國112年3月3日起至將第1項聲明所示門牌號碼臺中市○區○○路000號建物（全棟含地下室）騰空遷讓交付原告之日止，按日連帶給付原告新臺幣（下同）5,000元等語（見本院卷第13頁）。嗣於112年5月10日提出民事準備⑵狀將前開聲明更正為：㈠李沅儒應將坐落臺中市○區○○段00000地號土地上之門牌號碼臺中市○區○○路000號建物（全棟，含地下室，下稱系爭建物）騰空遷讓交付予原告。㈡被告應自112年3月3日起至將系爭建物騰空遷讓交付原告之日止，按日連帶給付原告5,000元等語（見本院卷第83頁），而就請求返還標的為事實上之補充，非屬訴之變更，先予敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：李沅儒前邀同被告莊秀月為連帶保證人，而於107年3月3日與原告簽立房地租賃契約書（下稱系爭租賃契約），約定由原告將系爭建物出租予李沅儒，租賃期間為簽約日起至112年3月2日，李沅儒應按月給付租金3萬元，並應於租期屆滿時將系爭建物騰空遷讓返還予原告，如未依約返還，原告於李沅儒返還之日止，每月得向李沅儒請求按照租金5倍計算之懲罰性違約金。嗣系爭租賃契約業已屆期消滅，李沅儒未依約將系爭建物騰空遷讓返還予原告，其繼續占有系爭建物乃為無權占有，原告自得依民法第455條、第767條之規定及系爭租賃契約第7條前段約定，請求李沅儒返還系爭建物；另依系爭租賃契約第7條後段約定，請求李沅儒按日給付5,000元（按月給付懲罰性違約金為租金3萬元之5倍即15萬元，即每日5,000元）之懲罰性違約金，而莊秀月既為李沅儒上開系爭租賃契約債務之連帶保證人，自應負連帶清償責任。爰依民法第455條、第767條之規定、系爭租賃契約第7條前段、後段約定及連帶保證之法律關係提起本件訴訟等語。並聲明：㈠李沅儒應將系爭建物騰空遷讓交付予原告。㈡被告應自112年3月3日起至將系爭建物騰空遷讓交付原告之日止，按日連帶給付原告5,000元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：李沅儒為經營「寶瑩工程有限公司」而向原告承租系爭建物，考量裝潢需投入巨額資金，為避免租期過短，故李沅儒與原告約定租賃期間為107年3月3日起至117年3月2日，共10年。原告要求與李沅儒簽立系爭租賃契約，並承諾於5年屆滿時會另再簽立第2份租賃契約，惟原告迄未依約簽立，然兩造合意租賃期間既至117年3月2日止，則租賃關係尚未屆期消滅，原告自不得請求李沅儒返還系爭建物；縱認租賃關係已屆期消滅，且原告得請求懲罰性違約金，惟原告主張每日5,000元之違約金顯有過高之情，應酌減至每日1,000元為適當，且被告亦得依民法第431條第1項本文請求原告償還自費裝修之有益費用至少100萬元，並以之與原告本件債權相抵銷等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第202至203頁，並由本院依卷證及論述為部分文字修正）：
㈠李沅儒前以莊秀月為連帶保證人，於107年3月3日與原告簽立
房地租賃契約書，約定由原告將所有之系爭建物出租予李沅儒。前開契約書記載租賃期間為107年3月3日起至112年3月2日，李沅儒應於租期屆滿時將系爭建物騰空遷讓返還予原告，如未依約返還，原告於李沅儒返還之日止，每月得向李沅儒請求按照租金5倍計算之懲罰性違約金。
㈡原告於112年2月7日、同年3月6日寄發存證信函予被告，通知
於同年3月2日租期屆滿後不再續約，並請求被告於屆期後搬離。被告並於寄發翌日分別收受前開存證信函。
㈢系爭建物現為李沅儒占有。
四、得心證之理由：㈠原告得依租賃契約第7條前段約定，請求李沅儒騰空遷讓返還系爭建物：
⒈原告主張兩造間租賃關係業已屆期消滅，李沅儒繼續占有系
爭建物乃為無權占有，故請求李沅儒騰空遷讓返還系爭建物等語，並提出契約書（見本院卷第21至29頁）為證，然為被告所否認，辯稱兩造間租賃期間係至117年3月2日屆期等語。
⒉經查：前開契約書記載之租賃期間為107年3月3日起至112年3
月2日，與原告主張相符；又被告聲請傳喚之證人王瑋銘於本院113年1月8日準備程序期日證稱：我是為原告處理系爭建物出租事宜之房仲，兩造簽立系爭租賃契約時我在場，兩造約定內容係以契約內容為準，而未約定與契約不符之事項。另原告應於契約快屆期時告知被告是否繼續出租，雖被告簽約時有提及希望約定較長租期，惟仍應由原告決定是否繼續出租等語（見本院卷第216至219頁），可知兩造就系爭房屋約定之租賃期間係契約書所載之107年3月3日起至112年3月2日，是原告主張兩造間租賃關係於112年3月2日屆期消滅等情，應堪採信。而被告所辯，與事證不符，自無足採。
⒊依系爭租賃契約第7條前段約定：「乙方（按指李沅儒，下同
）於租期屆滿時，除經甲方（按指原告，下同）書面同意繼續出租外，應即時將租賃房屋按照原狀遷空交還甲方，並將戶籍、商業登記遷出租賃物，不得藉詞推諉或主張其他權利」（見本院卷第23頁）。是系爭租賃契約既已屆期，則原告主張依前開約定，請求李沅儒騰空遷讓返還系爭建物，自屬有據。
⒋本院已依系爭租賃契約第7條前段約定准許原告此部分請求，
則就原告依民法第455條、第767條之規定請求部分，即毋庸再予論斷，併予敘明。
㈡原告得依租賃契約第7條後段約定及連帶保證之法律關係，請
求被告自112年3月3日起至將系爭建物騰空遷讓返還原告之日止，按日連帶給付1,000元懲罰性違約金：
⒈原告主張依系爭租賃契約第7條後段約定，請求被告按日連帶
給付5,000元之懲罰性違約金等語，為被告所否認，辯稱原告主張每日5,000元之違約金顯有過高，請求酌減至每日1,000元等語。
⒉依系爭租賃契約第7條後段約定：「如不及時遷讓交還房屋，
甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之懲罰性違約金，直至乙方遷讓完竣之日為止。乙方及其連帶保證人，均不得異議」（見本院卷第23頁）。而李沅儒現仍占有系爭建物等情，既為兩造所不爭執，則原告主張依系爭租賃契約第7條後段約定請求李沅儒給付懲罰性違約金，自有理由。
⒊按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第2
52條分別定有明文。違約金之約定是否過高，應依違約金係屬於懲罰之性質或屬於損害賠償約定之性質而有不同。若屬前者，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，酌予核減（最高法院87年度台上字第2563號判決意旨參照）。經查，系爭租賃契約第7條後段所約定李沅儒應負之違約責任，係按月以租金5倍計算之懲罰性違約金，是應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形為準，審酌該項違約金是否過高。衡以系爭建物每月租金為3萬元，迄至本件言詞辯論終結時，李沅儒已無權占有該屋長達近1年之期間，而原告所受損害應為無法占有使用系爭建物，又原告並未提出除前開損害外，另受有何損害等情，則依前開約定計算之違約金為每月15萬元，金額顯然過高，認原告得請求李沅儒給付之違約金應酌減至每日為1,000元，始為適當。
⒋又保證債務之所謂連帶，係指保證人與主債務人負同一債務
，對於債權人各負全部給付之責任者而言，此就民法第272條第1項規定連帶債務之文義參照觀之甚明，而連帶債務之債權人，依同法第273條第1項規定，得對於債務人中之一人或數人或其全體，同時或先後請求全部或一部之給付。查李沅儒對原告有前開債務，已認定如前，而莊秀月為其連帶保證人，依約自應負連帶清償之責，揆諸上開說明，原告依租賃契約第7條後段約定及連帶保證之法律關係，請求被告自112年3月3日起至將系爭建物騰空遷讓交付原告之日止，按日連帶給付1,000元，自屬有據。逾此範圍之請求，則屬無據。
㈢至被告抗辯依民法第431條第1項本文得請求原告償還自費裝
修之有益費用至少100萬元，並以之與原告本件債權相抵銷等語，為原告所否認，並主張依系爭租賃契約第7條約定，被告應將系爭房屋按照原狀遷空交還之，是被告自應依約將系爭房屋回復原狀至裝修前之狀態，原告不欲享有被告自費裝修之利益，被告不得請求所支出之費用等語。經查：
⒈按承租人就租賃物支出有益費用，因而增加該物之價值者，
如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用。但以其現存之增價額為限，民法第431條第1項定有明文；次按有益費用償還請求權之規定，核其性質非屬強制之規定，本於契約自由及私法自治原則，於不違反公序良俗或顯失公平之情形下，非不得以特約方式，予以排除，而不予適用（最高法院110年度台上字第1197號判決意旨參照）。
⒉查，依系爭租賃契約第7條約定，李沅儒於租期屆滿時，應即
時將租賃房屋按照原狀遷空交還原告。則兩造既已約定李沅儒為自己使用系爭建物所需而為之裝修，於交還系爭建物時應負責回復原狀，且原告亦不願保有被告所自費裝修之利益，依前開說明，被告自不得依民法第431條第1項規定，請求原告償還該有益費用。
⒊從而，被告抗辯對原告有民法第431條第1項之有益費用債權得與原告本件債權相抵銷，自屬無據。
五、綜上所述，原告依系爭租賃契約第7條前段、後段約定及連帶保證之法律關係請求李沅儒騰空遷讓返還系爭建物，及被告自112年3月3日起至將系爭建物騰空遷讓交付原告之日止，按日連帶給付1,000元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、本判決第1項兩造陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行之宣告，核無不符，爰酌定相當擔保金額均准許之；又本判決第2項係涉財產權之將來給付訴訟之判決，且計算至113年2月23日即本院言詞辯論終結時，所命被告給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，此部分於判決確定前清償期已屆至部分，應依職權為假執行之宣告，並依民事訴訟法第392條第2項規定，依被告聲請，宣告被告預供擔保而免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依據，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無影響，爰不逐一論斷，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。中 華 民 國 113 年 3 月 15 日
民事第六庭 審判長法 官 陳學德
法 官 賴秀雯法 官 蔡汎沂以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決書正本送達翌日起20日內，向本院提出聲明上訴狀，並按他造人數檢附繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
中 華 民 國 113 年 3 月 15 日
書記官 許家齡