臺灣臺中地方法院民事判決112年度訴字第1257號原 告即反訴被告 姚芊惠訴訟代理人 林明忠律師
張順豪律師蔡梓詮律師被 告即反訴原告 葉武雄訴訟代理人 劉思顯律師
張捷安律師上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國113年5月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應塗銷坐落臺中市○○區○村段000○號（總面積158.81平方公尺，權利範圍2分之1）之建物，及該建物所坐落之臺中市○○區○村段000○00地號（面積87.47平方公尺，權利範圍2分之1）之土地，於民國100年5月25日以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記，並回復登記予反訴原告。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
壹、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起；反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起；當事人意圖延滯訴訟而提起反訴者，法院得駁回之，民事訴訟法第259條、第260條各項分別定有明文。查，原告起訴主張其與被告為臺中市○○區○村段000000地號土地，與坐落於該土地上之同段495建號房屋（下分稱系爭土地及系爭房屋，並合稱系爭房地）之分別共有人，就系爭房地之應有部分比例均為2分之1，因無法協議分割，爰依民法第823條第1項、第824條第2項之規定，請求裁判合併分割系爭房地（見本院111年度中司調字第1573號卷【下稱調解卷】第1
3、14頁）。被告則於本件言詞辯論終結前辯以：兩造之間就系爭房地所有權應有部分2分之1之買賣契約因原告尚未給付價金而已解除，原告應將系爭房地所有權應有部分2分之1，以買賣為登記原因之所有權移轉登記予以塗銷；若認買賣契約尚未解除，則原告應給付買賣價金等語（見調解卷第61、62、289、290頁）。是以兩造間就原告是否為系爭房地之共有人而得請求合併分割系爭房地有所爭執，兩造之攻擊防禦方法相牽連，且反訴標的非專屬他法院管轄，並得與本訴行同種訴訟程序，被告亦非意圖延滯訴訟而提起，被告所提起之反訴核與前開規定相符，應予准許。
貳、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2款、第256條定有明文。原告起訴時原聲明：兩造共有之系爭房地應合併分割，全部分歸被告單獨所有，被告並應按系爭房地合併鑑定價格之2分之1補償原告（見調解卷第13頁），嗣將上開訴之聲明更正為先位聲明：兩造共有之系爭房地應合併分割，全部分歸被告單獨所有，被告並應補償原告新臺幣（下同）6,953,000元；並追加備位聲明：兩造共有之系爭房地應合併變價分割，所得價金由兩造各取得2分之1（見本院卷第433、443頁）。被告反訴聲明則原為：反訴被告應將系爭房地於民國100年5月1日以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記，予以塗銷，並回復登記予反訴原告（見調解卷第61頁），嗣將上開聲明更正為先位聲明：反訴被告應將系爭房地於100年5月25日以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記，予以塗銷，並回復登記予反訴原告，並追加備位聲明為：反訴被告應給付反訴原告3,575,000元，及自100年5月26日起至清償日止按年息百分之5計算之利息（見本院卷第67、289、290頁）。參酌上開規定，兩造所為之事實上更正與基礎事實同一之變更追加，程序上均無不合，應予准許。
乙、實體方面：
壹、本訴部分：
一、原告主張：兩造分別共有系爭房地，所有權應有部分均為2分之1，系爭房地均無不能分割之情形，兩造間亦無不分割之約定，然兩造無法協議分割。系爭房地目前均由被告單獨居住、使用，且為被告之戶籍地址，原告目前則居住於南投縣草屯鎮，難以管理使用系爭房地。又系爭房屋為4層樓高之透天建物，內部空間相通且無獨立區隔，是以原物分配予兩造顯有困難，應將系爭房地均分配予被告單獨所有，再由被告給付原告補償金，始符系爭房地之最大經濟效益。若被告不願意取得系爭房地，則應將系爭房地合併變價分割，並由兩造各取得2分之1變價所得價金等語。爰依民法第823條第1項、第824條第2項提起本件訴訟，並聲明：⒈先位聲明：
兩造共有之系爭房地應合併分割，全部分歸被告單獨所有，被告並應補償原告6,953,000元。⒉備位聲明：兩造共有之系爭房地應合併變價分割，所得價金由兩造各取得2分之1。
二、被告則以：原告於100年5月1日買受並於同年月25日登記取得系爭房地所有權應有部分2分之1後，迄今尚未給付買賣價金，被告已分別於112年2月3日、112年2月14日以臺中法院郵局第241號、第345號存證信函催告原告給付買賣價金未果，遂於112年2月24日以臺中法院郵局第448號存證信函通知原告解除買賣契約，原告應返還系爭房地所有權應有部分2分之1予被告，故原告並非系爭房地之共有人，不得請求合併分割等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：㈠兩造前為同居情侶關係，曾同居在系爭房屋，後於104年間分手。
㈡被告於98年4月25日向訴外人照鴻福建設有限公司購買系爭房
地，買賣價金為7,150,000元，被告並向遠東國際商業銀行股份有限公司（下稱遠東銀行）辦理貸款4,800,000元，並以系爭房地設定金額總金額5,760,000元之最高限額抵押權予遠東銀行。
㈢被告將系爭房地應有部分2分之1出售予原告之買賣契約於100年5月1日成立生效。
㈣兩造於100年5月1日簽立之「土地登記申請書」上檢附「公契
」即「土地所有權買賣移轉契約書」、「建物改良物所有權買賣移轉契約書」。「土地所有權買賣移轉契約書」記載系爭土地之買賣總價金額為284,278元；「建物改良物所有權買賣移轉契約書」記載系爭房屋之買賣總價金額為214,450元，合計498,728元。
㈤被告分別於112年2月3日、112年2月14日寄發臺中法院郵局第
241號及345號存證信函催告原告給付買賣價金，並分別於112年2月4日及112年2月17日送達。
㈥原告於112年2月21日以臺中法院郵局第406號存證信函寄給被
告並已收受送達。該第406號存證信函記載：「台端臺中法院郵局存證號碼000241、000345號存證信函收悉，本人有意願給付買賣價金，請台端提供匯款帳戶，俾便本人給付」等內容。被告收受後並未提供匯款帳戶。
㈦被告於112年2月24日以臺中法院郵局第448號存證信函向原告傳達解除買賣契約之意思表示。
㈧原告於112年3月8日以被告受領遲延為由辦理清償提存買賣價
金498,728元，並由本院提存所以112年度存字第467號受理在案。
㈨當初被告於100年移轉系爭房地所有權2分之1給原告，登記原
因為買賣。
四、得心證之理由：原告主張兩造分別共有系爭房地，所有權應有部分均為2分之1，起訴請求合併分割系爭房地一節，為被告所否認，並以前詞置辯，故就本訴部分，首應審酌者為被告是否已合法解除買賣契約？始得知悉原告有無請求分割系爭房地之權利。茲分述如下：
㈠原告自100年5月25日翌日起負給付價金遲延責任：
⒈按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支
付價金之契約；當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立；買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務；買賣標的物與其價金之交付，除法律另有規定或契約另有訂定或另有習慣外，應同時為之；給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任，民法第345條、第367條、第369條、第229條第1項分別定有明文。依上開規定可知買賣契約為諾成契約，於當事人就買賣價金及標的物達成合意時，買賣契約即為成立，除法律另有規定或契約另有訂定或另有習慣外，買賣價金應與標的物之交付應同時為之，是若無特別約定，出賣人交付標的物時，買受人即應給付價金。
⒉經查，兩造間於100年5月1日就系爭房地所有權應有部分2分
之1成立買賣契約，被告並已於100年5月25日將系爭房地所有權應有部分2分之1移轉登記予原告一節，有系爭房地第一類登記謄本、建築改良物所有權買賣移轉契約書在卷可稽（見調解卷第19-25頁，本院卷第41-43頁），為兩造所不爭執（見本院卷第122頁），堪認屬實，因此原告應於被告交付系爭房地之同時，具有交付價金予被告之義務。原告雖主張被告於112年2月14日所寄發之臺中法院郵局第345號存證信函中，要求原告於函到後7日內給付，係指將給付期限延長至該存證信函寄達後7日，惟該存證信函之內容清楚指明係「催告給付房屋之買賣價金」，有該存證信函在卷可憑（見本院卷第47頁），是該7日期間自係指催告期間，而非給付期限之延長無疑，原告該部分之主張，並不可採。
⒊次查，原告雖主張：被告並未將系爭房地合法交付予原告，
蓋兩造之買賣契約標的為系爭房地，被告除將系爭房地所有權應有部分2分之1移轉登記予原告外，理應另使原告取得系爭房地之占有，方為合法之交付，而系爭房地迄今仍為被告獨自使用占有，故被告並未履行民法第348條第1項之給付義務，原告亦無須於100年5月25日給付價金等語。然按依民法第348條第1項規定，物之出賣人固負有交付其物於買受人之義務，惟應有部分乃共有人對於共有物權利抽象之成數，而非共有物具體之某一部分，是應有部分之出賣，與物之出賣，自屬有別。故除共有人係轉讓其全部應有部分與他人，該共有人又基於分管契約已占有共有物之特定部分，得類推適用同條第2項規定，認應將該分管之特定部分交付受讓人外，受讓人無從請求交付共有物之特定部分（最高法院84年度台上字第2513號判決意旨參照）。本件被告所出售之標的為系爭房地所有權之1/2應有部分，而非系爭房地具體之某一部分，且系爭房屋內部空間相通並無獨立區隔亦為原告所自陳在卷（見調解卷第15頁），足認被告無從轉讓系爭房地具體之某一部分予原告。此外，被告並非轉讓系爭房地全部之應有部分予原告，亦未基於分管契約占有共有物之特定部分，故無從依照前開最高法院判決意旨類推民法第348條第2項規定，而應認被告於100年5月25日將系爭房地所有權應有部分2分之1移轉登記予原告時，已盡民法第348條第1項之給付義務。況原告自被告98年間購買系爭房地，迄100年間原告向被告購買系爭房地應有部分1/2後，至104年兩造分手，此段期間均與被告共同居住在系爭房地，為兩造所不爭執（見本院卷第120-122頁），並有證人即兩造當時鄰居林坤賜之證述可證（見本院卷第274頁），原告確實曾取得系爭房地之占有，僅係因104年兩造分手，原告始搬離系爭房地，實難認被告有何買賣後、未使原告取得占有之情，104年兩造分手、原告搬離，亦無證據可認係可歸責於被告所致，故原告該部分之主張，仍無足採。
⒋再查，雖原告主張其於100年間財務狀況不佳，因此被告未要
求原告應立即給付價金等語，然依據卷附證據資料所示，並無法證明兩造間就系爭房地價金之交付，有何特別之時間約定，是以依前開民法第369條、第229條第1項之規定，原告於100年5月25日即仍負有給付價金之義務，原告迄未給付，自應於100年5月25日翌日起負給付遲延責任。
㈡被告於112年2月3日、112年2月14日所為之催告均不生效力，故於112年2月24日所為之解除買賣契約並非合法：
⒈按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限
催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第254條定有明文。次按民法第254條雖規定，契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，但除所定期限，依社會一般觀念衡量，認為相當外，其催告之內容，尚須表明債務人應為給付之意旨，若其催告之內容並未表明債務人應為給付之意旨，或非依債務本旨之催告，則是否發生催告之效力，而得據以解除契約，即不無斟酌之餘地（最高法院70年度台上字第1527號判決意旨參照）。
⒉被告雖分別於112年2月3日、112年2月14日以臺中法院郵局第
241號、第345號存證信函向原告催告給付系爭房地之買賣價金，然觀前開第241號存證信函之內容，係記載被告於00年0月間購入系爭房地之價金為560萬元，原告迄未給付價金，故催告原告「即刻」給付等語，有該臺中法院郵局第241號存證信函在卷可佐（見本院卷第45頁），除所定期限過短，依一般社會通念而言顯非相當外，其催告之內容亦未表明債務人即原告所應給付之買賣價金金額為何；另觀前開第345號存證信函之內容，雖將催告期限改定為7日，然仍未表明債務人即原告應給付之買賣價金金額為何，有該臺中法院郵局第345號存證信函在卷可證（見本院卷第47頁）。是揆諸前開規定及最高法院判決意旨，被告於112年2月3日、112年2月14日所為之催告，均因催告內容尚非明確而不生效力。
⒊被告所為之前開2次催告，既均不生效力，業據認定如前，則
被告於112年2月24日以臺中法院郵局第448號存證信函通知原告解除買賣契約，自不符前開民法第254條規定，而非合法，兩造間買賣契約至該時仍有效存在。
㈢原告於112年3月8日所為之提存未符債務本旨，不生提出效力，原告仍應負給付系爭房地價金遲延之責任：
⒈按債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力；
債務人無為一部清償之權利；非依債務本旨或向無受領權人所為之清償提存，其債之關係不消滅，民法第235條前段、第318條第1項前段及提存法第22條分別定有明文。次按債務人所提出之給付是否符合債務本旨，應就各個債之關係，按當事人訂約之真意、給付之性質、交易之習慣及誠實信用原則，依具體事實判斷之；若債務人僅提出給付之一部，除法律別有規定外，不得謂為依債務本旨之提出，自不生提出之效力，債權人拒絕受領，即不負遲延責任（最高法院112年度台上字第1768號、80年度台上字第385號判決意旨參照）。
⒉原告於112年2月21日以臺中法院郵局第406號存證信函向被告
表示有給付價金之意願，請求被告提供匯款帳戶，惟被告於收受前開存證信函後，並未提供匯款帳戶，原告因而於112年3月8日向本院提存所辦理清償提存買賣價金498,728元一節，有臺中法院郵局第241號及第345號存證信函回執、第406號存證信函、本院112年度存字第467號提存書影本各1份在卷可考（見調解卷第69、73頁，本院卷第49、51頁），為兩造所不爭執（見本院卷第122頁），堪信為真。惟查，兩造間所約定之買賣價金應為3,575,000元，而非498,728元（理由詳後述貳、反訴部分之四、得心證之理由㈢），揆諸前揭規定及最高法院判決意旨，原告所提存之498,728元僅為給付之一部，不得謂為依債務本旨之提出，自不生提出之效力，是兩造間債之關係至該時仍未消滅，原告就系爭房地買賣價金3,575,000元自仍負有給付遲延之責任。
㈣被告已於113年4月22日合法解除買賣契約：
⒈按民法第254條所定契約解除權，並非以債權人定相當期限催
告為發生要件，而係以債務人於催告期限內不履行為發生要件，故債權人所定催告期限雖不相當，或未定期限催告，但若自催告後經過相當期限債務人仍不履行者，基於誠實信用原則，應認債權人已酌留相當期限，以待債務人履行，而難謂不發生該條所定契約解除權（最高法院69年度台上字第1590號判決意旨參照）。
⒉經查，被告於112年2月3日、112年2月14日所為之催告雖不生
效力，而致被告於112年2月24日所為之解除買賣契約不合法，然原告於112年3月8日所為之提存亦不生提出效力，原告仍負給付遲延責任，已如前述。嗣被告於112年11月21日提出之民事反訴準備㈣狀中，以反訴備位聲明催告並請求原告給付買賣價金3,575,000元及自100年5月26日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，繕本並於112年11月21日、22日分別送達原告委任之3位訴訟代理人，且於113年4月22日以民事反訴準備㈥狀之繕本通知原告解除買賣契約，此有民事反訴準備㈣狀、繕本回執證明影本、民事反訴準備㈥狀各1份在卷可據（見本院卷第290、294、430、431頁）。審以上開民事反訴準備㈣狀中，被告已表明原告應給付買賣價金3,575,000元之意旨，為依債務本旨之催告而發生催告效力，雖被告未定期限而為催告，然自112年11月21日催告時起，直至被告113年4月22日通知原告解除買賣契約止，已經過約5個月餘，原告仍未給付買賣價金，且被告已於112年9月12日提出被告之中華郵政帳戶存摺封面影本，為原告所明知，原告自無無法履行給付價金義務之理（見本院卷第423、424、185頁）。是依據前開最高法院判決意旨，被告於112年11月21日催告後，經5個月餘之相當期限，原告仍未履行給付價金之義務，基於誠實信用原則，應認被告已得依照民法第254條解除兩造間就系爭房地1/2應有部分所為之買賣契約，兩造間買賣契約已於113年4月22日合法解除至明。
㈤綜上，兩造間之買賣契約既已合法解除，則被告得依照民法
第259條第1款規定，請求原告塗銷100年5月25日就系爭房地所有權應有部分2分之1、以買賣為登記原因所為之移轉登記，原告自無法基於系爭房地共有人之地位請求合併分割系爭房地。雖原告起訴之先位聲明為請求原物分配，備位聲明係請求變價分割，然原告無法基於系爭房地共有人之地位請求分割甚明，故原告之本訴先位及備位聲明均無理由，應予駁回。
五、綜上所述，原告依民法第823條第1項規定提起本訴，先位聲明請求依照民法第824條第2項第1款合併分割系爭房地，及備位聲明請求依照民法第824條第2項第2款合併分割系爭房地，均無理由，應予駁回。
六、本件本訴部分事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、本訴訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：反訴被告於100年5月1日買受並於同年月25日登記取得系爭房地所有權應有部分2分之1後，迄今尚未給付買賣價金，反訴原告已分別於112年2月3日、112年2月14日以臺中法院郵局第241號、第345號存證信函催告反訴被告給付買賣價金未果，因此於112年2月24日以臺中法院郵局第448號存證信函通知反訴被告解除買賣契約，反訴被告應返還系爭房地所有權應有部分2分之1予反訴原告。倘認解除賣賣契約不合法，兩造間買賣契約仍有效，則反訴被告應給付反訴原告買賣價金等語。爰依民法第254條、第259條第1款、第179條、第367條、第369條提起反訴，並聲明：㈠先位聲明：反訴被告應將系爭房地所有權應有部分2分之1，於100年5月25日以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記，予以塗銷，並回復登記予反訴原告。㈡備位聲明：⒈反訴被告應給付反訴原告3,575,000元，及自100年5月26日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。⒉反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：兩造於000年0月間為同居之情侶，因此反訴原告將系爭房地依當時之公告現值計算後，以498,728元（系爭土地為284,278元，系爭房屋為214,450元，合計共498,728元），出售予反訴被告，並保證不會立即要求反訴被告給付價金；嗣兩造於104年間分手，直至反訴被告提起本件分割共有物訴訟前，反訴原告都不曾要求反訴被告給付價金；又反訴被告於112年2月21日以臺中法院郵局第406號存證信函向反訴原告表示有意願給付價金，請反訴原告提供匯款帳戶，然反訴原告並未交付，故反訴被告於112年3月8日向法院提存所提存買賣價金498,728元已生清償效力，反訴原告解除買賣契約不合法等語，資為抗辯。並聲明：反訴原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：㈠兩造前為同居情侶關係，曾同居在系爭房屋，後於104年間分手。
㈡被告於98年4月25日向訴外人照鴻福建設有限公司購買系爭房
地，買賣價金為7,150,000元，被告並向遠東銀行辦理貸款4,800,000元，並以系爭房地設定金額總金額5,760,000元之最高限額抵押權予遠東銀行。
㈢被告將系爭房地應有部分2分之1出售予原告之買賣契約於100年5月1日成立生效。
㈣兩造於100年5月1日簽立之「土地登記申請書」上檢附「公契
」即「土地所有權買賣移轉契約書」、「建物改良物所有權買賣移轉契約書」。「土地所有權買賣移轉契約書」記載系爭土地之買賣總價金額為284,278元；「建物改良物所有權買賣移轉契約書」記載系爭房屋之買賣總價金額為214,450元，合計498,728元。
㈤被告分別於112年2月3日、112年2月14日寄發臺中法院郵局第
241號及345號存證信函催告原告給付買賣價金，並分別於112年2月4日及112年2月17日送達。
㈥原告於112年2月21日以臺中法院郵局第406號存證信函寄給被
告並已收受送達。該第406號存證信函記載：「台端臺中法院郵局存證號碼000241、000345號存證信函收悉，本人有意願給付買賣價金，請台端提供匯款帳戶，俾便本人給付」等內容。被告收受後並未提供匯款帳戶。
㈦被告於112年2月24日以臺中法院郵局第448號存證信函向原告傳達解除買賣契約之意思表示。
㈧原告於112年3月8日以被告受領遲延為由辦理清償提存買賣價
金498,728元，並由本院提存所以112年度存字第467號受理在案。
㈨當初被告於100年移轉系爭房地所有權2分之1給原告，登記原因為買賣。
四、得心證之理由：反訴原告主張反訴被告於100年5月1日買受並於同年月25日登記取得系爭房地所有權應有部分2分之1後，迄今尚未給付買賣價金，反訴原告已分別於112年2月3日、112年2月14日催告反訴被告給付買賣價金未果，因此於112年2月24日通知反訴被告解除買賣契約，反訴被告應返還系爭房地所有權應有部分2分之1予被告等節，為反訴被告所否認，並以前詞置辯，故就反訴部分，首應審酌者亦為反訴原告是否已合法解除買賣契約？茲分述如下。
㈠反訴被告自100年5月25日翌日起負給付遲延責任：
承前所述，反訴原告於112年2月14日所寄發之臺中法院郵局第345號存證信函，內容清楚指明係「催告給付房屋之買賣價金」，該7日期間自係指催告期間，並非給付期限延長至該存證信函寄達後7日之意。又反訴原告並非轉讓全部應有部分予反訴被告，亦未基於分管契約占有共有物之特定部分，故無從類推民法第348條第2項，而應認反訴原告於100年5月25日將系爭房地所有權應有部分2分之1移轉登記予反訴被告時，已盡民法第348條第1項之給付義務。況反訴被告確實曾取得系爭房地之占有，僅係因104年兩造分手，反訴被告始搬離系爭房地，實難認反訴原告有何買賣後、未使反訴被告取得占有之情。此外，依據卷證資料，尚不足證明兩造就價金之交付時間有何特別約定，是反訴被告於100年5月25日即負有給付價金之義務，惟反訴被告迄未給付，自應於100年5月25日翌日起負給付遲延責任。
㈡反訴原告於112年2月3日、112年2月14日所為之催告均不生效力，故於112年2月24日所為之解除買賣契約並非合法：
承前所述，反訴原告雖分別於112年2月3日、112年2月14日以臺中法院郵局第241號、第345號存證信函向反訴被告催告給付買賣價金，然觀前開第241號存證信函之內容，除所定期限過短，依一般社會通念而言顯非相當外，催告之內容亦未表明債務人即反訴被告所應給付之買賣價金金額為何；另觀前開第345號存證信函之內容，仍未表明債務人即反訴被告應給付之買賣價金金額為何，是反訴原告於112年2月3日、112年2月14日所為之催告，均因催告內容並非明確而不生效力。反訴原告所為之前開2次催告，既均不生效力，則反訴原告於112年2月24日以臺中法院郵局第448號存證信函通知反訴被告解除買賣契約，自不符前開民法第254條規定而非合法，兩造間買賣契約至該時仍有效存在。
㈢反訴被告於112年3月8日所為之提存未符債務本旨，不生提出效力，反訴被告仍負給付遲延責任：
⒈按債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力；
債務人無為一部清償之權利；非依債務本旨或向無受領權人所為之清償提存，其債之關係不消滅；民法第235條前段、第318條第1項前段、提存法第22條、民事訴訟法第277條前段分別定有明文。次按至債務人所提出之給付是否符合債務本旨，應就各個債之關係，按當事人訂約之真意、給付之性質、交易之習慣及誠實信用原則，依具體事實判斷之；若債務人僅提出給付之一部，除法律別有規定外，不得謂為依債務本旨之提出，自不生提出之效力，債權人拒絕受領，即不負遲延責任；事實有常態與變態之分，其主張常態事實者無庸負舉證責任，反之，主張變態事實者，則須就其所主張之事實負舉證責任（最高法院112年度台上字第1768號、80年度台上字第385號、105年度台簡上字第16號判決意旨參照）。
⒉反訴被告主張兩造就系爭房地所有權應有部分2分之1，約定
以當時之公告現值合計共498,728元為買賣價金，反訴原告則抗辯反訴原告98年間向建商購入系爭房地之總價金為7,150,000元，兩造因而約定以該總價金之一半，即3,575,000元為買賣價金等語，並分別提出土地登記申請書上檢附之公契，即土地所有權買賣移轉契約書、建物改良物所有權買賣移轉契約書、反訴原告與照鴻福建設有限公司之不動產賣賣合約書影本各1份在卷可按（見本院卷第33-43、55-63頁）。
惟一般人以市價作為出售房地之價金應為常態事實，反訴被告既主張反訴原告係基於兩造間之特殊情誼、而約定以公告現值作為買賣價金，則此一事實即為變態事實，揆諸前揭最高法院判決之意旨，自應由反訴被告就其主張之變態事實負舉證責任。
⒊反訴被告雖提出上揭土地登記申請書上檢附之公契，即土地
所有權買賣移轉契約書、建物改良物所有權買賣移轉契約書影本等件，以佐證兩造約定之買賣價金共為498,728元。惟證人即協助兩造辦理系爭房地1/2所有權移轉事宜之林坤賜到庭具結證稱：公契上所載之價錢是用面積乘以當年度公告現值，不是實際之買賣價錢，不清楚兩造私下是否有約定買賣價金，公契價格沒有跟兩造說，就是算好就送件出去等語（見本院卷第276-278頁），足見兩造間是否確係以公告現值作為約定買賣價金之計算標準，乃有疑義。又反訴原告於112年2月3日所寄發之臺中法院郵局第241號存證信函中載明：反訴原告於00年0月間購買系爭房地之總價為5,600,000元（後當庭更正為7,150,000元，見本院卷第25、45頁），並催告反訴被告給付買賣價金，反訴被告則於112年2月21日寄發臺中法院郵局第406號存證信函，稱有意願給付價金等語（見本院卷第49頁），倘兩造所約定之買賣價金確係如公契上所載，亦即反訴被告所主張之498,728元，則反訴原告殊無在收受前開第241號存證信函後，就金額部分不為任何爭執、而逕稱願意給付價金之理，是而，公契上所載之金額，顯非兩造所實際約定之買賣價金金額，反訴被告該部分主張，益加非可採信。承上，反訴被告就兩造間基於特殊情誼而約定以公告現值作為買賣價金之變態事實，既未舉證以實其說，兩造間所約定之系爭房地所有權1/2之買賣價金，即應以反訴原告於00年0月間購入系爭房地時價金（市價）之一半，亦即3,575,000元，較為可採。
⒋反訴被告雖於112年3月8日向本院提存所辦理清償提存買賣價
金498,728元，並有本院112年度存字第467號提存書影本1份在卷可稽（見本院卷第51頁）。然兩造間所約定之買賣價金為3,575,000元，而非498,728元，業如前述，依照前揭規定及最高法院判決意旨，反訴被告所提存之498,728元僅為給付之一部，不得謂為依債務本旨之提出，自不生提出之效力，故兩造間債之關係至該時仍未消滅，反訴被告就買賣價金3,575,000元之全部仍負給付遲延責任。
㈣反訴原告已於113年4月22日合法解除買賣契約：
承前所述，反訴原告於112年11月21日提出之民事反訴準備㈣狀中，以反訴備位聲明催告並請求反訴被告給付買賣價金3,575,000元及自100年5月26日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，繕本並於112年11月21日、22日分別送達反訴被告委任之3位訴訟代理人，是反訴原告已表明反訴被告應給付買賣價金3,575,000元之意旨，雖反訴原告未定有期限，然自112年11月21日催告起，直至反訴原告於113年4月22日以民事反訴準備㈥狀之繕本通知反訴被告解除買賣契約止，已約5個月餘，反訴被告仍未給付買賣價金，且反訴原告已於112年9月12日提出反訴原告之中華郵政帳戶存摺封面影本在卷，反訴被告並非無法履行給付價金義務，是基於誠實信用原則，應認反訴原告已得依照民法第254條解除兩造間買賣契約，兩造間買賣契約已於113年4月22日以民事反訴準備㈥狀之繕本合法解除之。
㈤綜上，兩造間就系爭房地所有權1/2所為之買賣契約既已合法
解除，則反訴原告得依照民法第259條第1款規定，請求反訴被告塗銷100年5月25日就系爭房地所有權應有部分2分之1、以買賣為登記原因所為之移轉登記，並回復登記予反訴原告。反訴原告先位聲明為有理由，應予准許。又訴之客觀預備合併，必有先位、後位不同之聲明，當事人就此數項請求定有順序，預慮先順序之請求無理由時，即要求就後順序之請求加以栽判，法院審理應受此先後位順序之拘束。於先位之訴有理由時，備位之訴即毋庸栽判。必先位之訴為無理由時，法院始得就備位之訴為裁判（最高法院97年度台上字第111號判決意旨參照）。本件反訴原告之先位聲明既經准許，則就備位聲明，自無再予審究之必要，併予敘明。
五、綜上所述，反訴原告依民法第254條、第259條規定提起反訴，先位聲明請求命反訴被告即原告應將系爭房地所有權應有部分2分之1以買賣為登記原因之所有權移轉登記予以塗銷，並回復登記予反訴原告，為有理由，應予准許；備位聲明則因先位聲明已經准許而無審究之必要。
六、本件反訴部分事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、反訴訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 113 年 6 月 11 日
民事第三庭 法 官 林秉暉正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 6 月 11 日
書記官 黃舜民