臺灣臺中地方法院民事判決112年度訴字第1320號原 告 詹孟娟訴訟代理人 董書岳律師被 告 范哲維訴訟代理人 陳頂新律師複 代理人 黃柏憲律師
陳相懿律師上列當事人間給付違約金事件，本院於民國112年11月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣伍拾萬元，及自民國一百一十二年六月十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔百分之二十七，餘由原告負擔。
四、本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如以新臺幣伍拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
一、原告主張：㈠原告與被告於111年11月24日就門牌號碼臺中市○○區○○路000
號14樓之1房地包含地下1層平面車位(下稱系爭房地)，簽署兩份不動產買賣契約書(下稱系爭契約)，簽約當下原告給付被告簽約款新臺幣(下同)175萬元、系爭車位簽約款5萬元，成立買賣契約法律關係。孰料，原告按契約準備給付相關費用時，竟於111年12月22日收受被告寄送之存證信函，記載因被告個人家庭因素，毀諾不賣系爭不動產、車位，並且願意賠償原告損失。
㈡因被告已表明毀諾不賣，原告爰依系爭契約第12條第3項解除
兩造間之買賣契約，並以本件起訴狀繕本送達作為解除契約之意思表示送達，是兩造間之系爭契約已消滅。又因原告就系爭契約已給付簽約金共180萬元，原告依系爭契約第12條第3項一部請求被告給付155萬元之違約金。另因原告買受系爭房地事宜，係委由訴外人欣岳不動產有限公司磋商，原告已簽立服務費確認單，而原告現除無法取得系爭房地外，仍要給付25萬元之服務費用，此筆款項顯然屬於因被告債務不履行，所造成之損害，原告亦依民法第226條第1項及第260條規定請求被告賠償此25萬元損害，而提起本件訴訟等語。
㈢並聲明：1.被告應給付原告180萬元，及自本起訴狀送達翌日
起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。2.原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告曾於112年11月28日、同年12月21日兩度發函予原告，強
調被告已無出售系爭房地之意思，應認已有定期催告原告行使系爭契約第12條第3項之單獨解除權之意，惟原告於收受催告之通知未明確為解除契約之通知，顯示無欲行使單獨解除權，原告之單獨解除權依上開規定歸於消滅。
㈡原告迄本件起訴狀送達前，從未行使解除契約權，甚至先對
被告提起訴訟請求履行契約，顯見於上開相當期限內，原告業已或默示、或明示確答不解除系爭買賣契約，致生不解除系爭買賣契約之信賴於被告，基於誠信原則原告已不得行使解除契約權利，原告再以本件起訴狀之送達為解除系爭買賣契約之意思表示，不生解約之效力。復被告曾於112年3月15日寄發存證信函予原告，確認兩造業已達成繼續履行契約之合意，被告並撤回拒絕履行意思表示，原告亦不得再解除系爭買賣契約。
㈢又被告於收受本件起訴狀之繕本，並知悉原告解除契約之意
思表示後，被告亦以答辯狀之繕本送達作為同意解除契約之意思表示，則兩造間就系爭房地之買賣契約，業經兩造合意而解除契約。既為合意解除契約，亦無原告所指系爭契約第12條第3項請求違約金約定之適用。
㈣退步言之，縱若鈞院認為被告應給付違約金，因被告前已多
次寄送存證信函予原告，同時請求原告莫再支付款項，原告斯時當可即時尋覓其他適合之不動產，詎原告均不予回應，更仍持續給付價金，足見原告對系爭損害之發生顯與有故意或重大過失，爰請鈞院依民法與有過失之規定，減輕被告賠償金額或免除之，並抗辯認為原告請求被告給付違約金過高，有失公允，請求依本件情節、雙方利益衡平及原告所受可能損害，酌減違約金。
㈤另就原告主張因必須支付服務費用而受有25萬元損害部分。
原告並未舉證以實其說，又所謂給付不能乃依社會觀念其給付已屬不能者而言，亦即債務人所負債務不能實現，已無從依債務本旨為給付之意，然系爭房地既仍然存在，依社會觀念其給付自非屬不能者，況且，原告支付上開費用係基於其與地政士或履保公司之契約，難認與原告所主張之被告不履行情事有因果關係等語，資為抗辯。
㈥並聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、不爭執事項(見本院卷第196-197頁)：㈠兩造於111年11月24日簽訂兩份不動產買賣契約書（下稱系爭
契約），約定由原告以共1800萬向被告買受臺中市○○區○○段00地號土地應有部分10000分之43、坐落其上之同段2832建號即門牌號碼臺中市○○區○○路000號14樓之1建物（含編號19
4、311號兩個停車位）(即系爭房地)。㈡原告於111年11月24日給付簽約款5萬元予被告。
㈢後續原告匯款至兩造就系爭房地買賣契約所約定之履約保證
信託專戶即「台新國際商業銀行建北分行、戶名：台新國際商業銀行受託信託財產專戶、帳號00000-000000000號」帳戶(下稱系爭履約保證專戶)之時間、金額分別為：於111年11月28日匯款第一筆金額55萬元、同日匯款第二筆金額60萬元、同日匯款第三筆金額60萬元，上開175萬元屬簽約款性質；於111年12月23日匯款第一筆金額117萬5000元、同日匯款第二筆金額62萬5000元，上開180萬元屬備證用印款性質。
㈣被告於111年11月28日寄發太平宜欣郵局569號存證信函予原告，經原告於翌日收受該信函。
㈤被告於111年12月21日寄發草屯南埔郵局9號存證信函予原告，經原告於翌日收受該信函。
㈥原告於111年12月28日向本院對被告提起訴訟，先位聲明請求
被告應將系爭房地所有權移轉登記予原告，備位聲明請求被告應給付原告180萬元及法定遲延利息(下稱前案訴訟)。前案訴訟因原告未繳納第一審裁判費，經本院以112年度重訴字第149號裁定駁回原告之訴並確定。
㈦被告於112年3月15日寄發草屯大觀郵局94號存證信函予原告，經原告於翌日收受該信函。
㈧原告於112年3月20日寄發台中大隆路郵局190號存證信函予被告，經被告於翌日收受該信函。
四、原告主張依系爭契約第12條第3項解除系爭契約，並以本件起訴狀之送達為解除契約之意思表示，並依同條項約定一部請求被告給付違約金155萬元，及依民法第226條第1項規定請求被告給付損害賠償25萬元等語，被告則以前詞置辯，是本件主要爭點應為：㈠系爭契約是否經原告依系爭契約第12條第3項行使解除契約權利後而生解除效力？㈡原告依系爭契約第12條第3項一部請求被告給付違約金155萬元有無理由？㈢原告主張就其須給付訴外人欣岳不動產有限公司之服務費，依民法第226條第1項規定請求被告賠償25萬元，有無理由？茲分述如下：
㈠系爭契約業經原告依系爭契約第12條第3項行使解除契約權利後而生解除效力：
⒈按系爭契約第12條第3項約定：「如賣方毀約不賣或給付不能
或不為給付或有其他違約情事時，買方除得解除本契約外，賣方應於買方通知解約日起三日內，立即將所收款項如數返還買方，並於解約日起十日內另交付原所收款項計算之金額予買方，以為違約損害賠償。」。
⒉查兩造於111年11月24日成立系爭契約，被告則於111年11月2
8日寄發太平宜欣郵局569號存證信函、於111年12月21日寄發草屯南埔郵局9號存證信函予原告，均經原告於被告寄出翌日收受(見不爭執事項㈠㈣㈤)，而觀之上開111年11月28日存證信函內容載明「賣方范哲維因買賣房子已經簽約，但因個人因素要中止買賣合約，請買方停止匯款，我願意賠償金10萬元整和解」、111年12月21日存證信函內容載明「賣方……因家庭因素決定取消這次房屋買賣……懇求這次11/23號前不要再進行匯款，我方願意賠償買方的部份，賠款細項會再與買方進行協商」等(見本院卷第109、59頁)，依上開被告寄發存證信函內容所載，已可認定被告於與原告簽訂系爭契約後，確已明確表示請原告不要再支付後續買賣價金，被告欲取消此次買賣交易，被告願意賠償原告，並且就賠償內容與原告進行協商等意，可認被告已無繼續履行系爭契約之意願，而構成系爭契約第12條條第3項「毀約不賣」之違約事由。則應認原告至遲於111年12月22日收受被告上開111年12月21日存證信函時，已取得對於被告單方行使契約解除權之權利。既原告已表明以本件起訴狀為解除契約之意思表示，並以起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示送達，而上開繕本亦確已送達被告(見本院卷第91頁送達證書)，則系爭契約自已因原告行使契約解除權而生契約解除效力。
⒊被告雖抗辯其於112年11月28日、同年12月21日寄發之存證信
函有定期催告原告行使契約解除權之意，惟原告於收受催告之通知後未明確為解除契約，原告之解除權依民法第257條規定歸於消滅云云。然按解除權之行使，未定有期間者，他方當事人得定相當期限，催告解除權人於期限內確答是否解除；如逾期未受解除之通知，解除權即消滅，民法第257條定有明文。查，觀諸被告於112年11月28日、同年12月21日寄發之存證信函，至多僅是希望能與原告就能否和解、和解條件為何為進一步協商，並未見被告有何表示希望原告儘速行使「契約解除權」，更未見被告有何定「相當期限」催告原告行使之文字，則實難認被告所舉上開存證信函有定期催告原告行使契約解除權之意，被告所辯並不可採。
⒋被告另抗辯原告迄本件起訴前，從未行使解除契約權，甚至
先前對被告提起訴訟請求履行契約，已使被告生原告不解除系爭契約之信賴，基於誠信原則原告不得行使解除契約權利云云。然原告係基於系爭契約第12條第3項之約定而行使契約解除權，既該契約為兩造所約定，本諸契約自由原則，原告於被告違約時行使契約賦予之權利而為救濟，實難認有何違反誠實信用原則之情形，被告所辯已然無據。況且，前案因原告未繳納裁判費而遭裁定駁回，顯示原告無欲前案進入實體審理，則自難以原告就前案之起訴行為認為被告已有原告將不行使契約解除權之信賴情事，被告所辯並不可採。
⒌被告復抗辯其於112年3月15日寄發存證信函，撤回拒絕履行
意思表示，原告亦不得再解除系爭買賣契約云云。然查，原告至遲於被告以111年12月21日存證信函表明不欲履行系爭契約之意時，已因被告行為構成「毀約不賣」事由而取得單方解除契約之權利，不因被告嗣後於112年3月15日寄發草屯大觀郵局94號存證信函予原告改稱同意依照原告於前案之先位聲明以1800萬元移轉所有權予原告等語(見本院卷第111頁)，而影響原告業已取得之單方契約解除權權利。
⒍被告又抗辯兩造分別以起訴狀繕本及答辯狀繕本而合意解除
系爭契約云云。惟按原告係依系爭契約第12條第3項行使單方解除契約之權利，並於此意思表示到達被告後即發生效力，而與被告所指之合意契約係由契約當事人以第二次契約解除第一次契約、而需再為意思表示合致不同，被告所辯顯然誤解原告本件主張，而不可採。
⒎基上所述，被告所辯均不可採，系爭契約已因原告行使契約
解除權而生解除之效力。㈡原告依系爭契約第12條第3項一部請求被告給付違約金，於50萬元範圍內有理由，逾此部分為無理由：
⒈按系爭契約第12條第3項約定：「如賣方毀約不賣或給付不能
或不為給付或有其他違約情事時，買方除得解除本契約外，賣方應於買方通知解約日起三日內，立即將所收款項如數返還買方，並於解約日起十日內另交付原所收款項計算之金額予買方，以為違約損害賠償。」、同條第4項約定：「本條所規定之違約金，並不妨礙損害賠償請求權之行使。」。
⒉查，既原告已依系爭契約第12條第3項解除系爭契約，則原告
主張依據同條項約定請求被告交付與原所收款項計算之金額作為違約金，當屬有據。而就所謂「原所收款項計算之金額」，原告主張係以原告於111年11月24日給付之簽約款5萬元及111年11月28日以匯款方式匯出之175萬元，共180萬元為計算基礎，而為一部請求(見本院卷第196頁)。經核原告此部分主張合於契約約定文義，應屬可採。
⒊雖被告抗辯稱：系爭契約第12條第3項所謂之「原所收款項」
就本件應為原告於取得解除契約權時，即簽約時所給付之5萬元；且依系爭契約第17條約定，原告必須以票據作為給付簽約款方式，原告就175萬元並未以此方式為之，則該175萬元亦不得計入為計算違約金之基礎云云。然查，系爭契約第12條第3項文義僅有規範賣方(即被告)應於解約日起10日內另交付原所收款項計算之金額予買方(即原告)以為違約金，並未具體限定該「原所收款項」必須為原告取得契約解除權時所已給付之買賣價金，被告所辯，已與契約文義不符，而不可採。再者，雖原告就175萬元係以匯款方式為之，然兩造均不爭執原告於111年11月28日共匯出之175萬元款項屬簽約款性質(見不爭執事項㈢)，且依系爭契約第12條第3項文義只要係買方(即原告)所支付之買賣價金均能計入違約金之計算基礎，並未限定所支付之方式（票據、現金或匯款），則被告指稱必須以票據兌現方式之款項方能計入違約金之計算基礎云云，亦不可採。
⒋至被告另辯稱：原告持續給付價金，原告對系爭損害之發生
顯與有故意或重大過失，爰請鈞院依民法與有過失之規定，減輕被告賠償金額或免除之云云。惟查，於兩造就系爭契約達成合意解除或原告具體行使單方契約解除權之前，原告依系爭契約有依契約期程支付買賣價金之義務，則原告依契約約定為付款，僅為依約履行，實難認有何對於違約金損害之發生或擴大有故意或過失之情事，被告所辯並不可採。
⒌又違約金之違約金額過高者，不論係懲罰性或損害賠償總額
預定性質之違約金，法院均得依民法第252條規定，予以酌減至相當之數額（最高法院103年度台上字第2527號裁判要旨參照）。再按衡量違約金是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。又約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準（最高法院79年台上字第1915號、51年台上字19號裁判要旨參照）。⒍本院審酌被告於111年11月28日、同年12月21日寄發存證信函
向原告表明不欲履行系爭契約，並於111年11月28日存證信函表示願意賠償原告10萬元損害，足認被告尚非全無誠意欲賠償原告因違約所生之損害，復原告至111年12月22日前就系爭契約共支付5萬元現金予被告、匯款175萬元至系爭履約保證專戶，此共計180萬元已達契約總價金之百分之10，及參酌兩造履行契約之實際狀況及如被告能如期履行原告可受之利益，認為原告一部請求被告給付155萬元之違約金確屬過高，而以核減為50萬元為適當，逾此數額範圍所為之請求，即非正當，不應准許。㈢原告主張就其須給付訴外人欣岳不動產有限公司之服務費，依民法第226條第1項規定請求被告賠償25萬元，為無理由：
⒈原告主張其委由欣岳不動產有限公司買受系爭房地，現除無
法取得系爭房地外，仍要給付25萬元服務費用予該公司，此筆款項顯然屬於因被告債務不履行，所造成之損害，請求被告賠償此25萬元損害云云。
⒉然查，依原告所主張，就委任欣岳不動產有限公司買受系爭
房地支出之服務費用，縱然被告依約履行，原告仍須支付該費用，則該費用顯然與被告有無依約履行系爭契約無關連，難認該筆費用支出為被告債務不履行所生之損害，原告請求並無理由。
五、按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第1項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。查依系爭契約第12條第3項後段：「……賣方應於……解約日起十日內另交付原所收款項計算之金額予買方，以為違約損害賠償。」，又被告係於112年5月30日收受送達原告解除契約之意思表示(見本院卷第91頁)，當日發生解除契約效力，應認被告依上開約定自112年6月10日起始就違約金負給付遲延責任，即應自該日起就50萬元給付按年息百分之5計算之遲延利息，逾此部分之利息請求則無理由，應予駁回。。
六、綜上所述，原告主張依系爭契約第12條第3項約定請求被告給付50萬元，及自112年6月10日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分，則屬無據，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提證據方法，經本院斟酌後認均不足以影響本判決結果，自無逐一詳予論駁之必要，附此敘明。
八、原告及被告分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，因所命給付金額未逾50萬元，爰依職權宣告假執行，並酌定相當之擔保金額准被告供擔保後免為假執行。至原告敗訴部分，其此部分假執行之聲請則失其依據，應併駁回。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 112 年 12 月 4 日
民事第五庭 法 官 潘怡學以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 12 月 5 日
書記官 蔡秋明