臺灣臺中地方法院民事判決
112年度訴字第1344號原 告 葛俊宸訴訟代理人 戴連宏律師複 代理人 高子涵
許博堯律師被 告①廖本權
②廖胤雯共 同訴訟代理人 林益輝律師被 告③趙和坤
④蔡和達受告知訴訟人 蔡素梅上列當事人間拆屋還地事件，本院分別於民國113年7月1日(被告廖本權、廖胤雯部分)、8月12日(被告蔡和達、趙和坤部分)言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告趙和坤應將坐落臺中市○○區○○段0000000地號土地上，如附圖所示編號Ａ部分之建物（即門牌號碼臺中市○○區○○路000號，面積18.85平方公尺）拆除，並將該部分土地返還原告。
二、被告蔡和達應將坐落臺中市○○區○○段0000000地號土地上，如附圖所示編號Ｂ、Ｃ部分之建物（門牌號碼分別為臺中市○○區○○路000○000號，面積分別為19.30、22.30平方公尺）拆除，並將該部分土地返還原告。
三、原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
四、訴訟費用由被告趙和坤負擔百分之22、被告蔡和達負擔百分之49，餘由原告負擔。
五、本判決第一至二項於原告分別以附表三所示之應供擔保金額欄之金額為被告趙和坤、蔡和達供擔保後，得假執行；但被告趙和坤、蔡和達如以附表三所示之應供反擔保金額欄之金額為原告供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，同法第256條亦有明定。本件原告起訴時聲明求為如附表一「原起訴聲明」欄所示之判決（本院卷第9~11頁），嗣於民國112年11月13日具狀追加廖胤雯為被告，並變更聲明如附表二「變更後訴之聲明」欄所示（本院卷第203~205頁），核原告所為係按測量結果更正請求之範圍，及擴張或減縮應受判決事項之聲明，另追加被告廖胤雯之聲明與起訴時之基礎事實仍屬同一，均與前開規定相符，應予准許。
二、按訴訟之結果，於第三人有法律上利害關係者，法院得於第一審或第二審言詞辯論終結前相當時期，將訴訟事件及進行程度以書面通知該第三人，民事訴訟法第67條之1第1項定有明文。查訴外人蔡素梅於112年9月21日本院履勘時陳稱就位於系爭土地上如臺中市中正地政事務所收件日期文號112年7月18日正土測字第109600號土地複丈成果圖(下稱附圖)所示編號Ａ之未辦保存登記建物，於同年8月向被告趙和坤以新臺幣(下同)75萬元，取得事實上處分權(本院卷第125頁)，是本院認本件訴訟結果對於受讓該建物之蔡素梅有法律上之利害關係，爰依前揭條文之規定，依職權對蔡素梅為訴訟告知，此有送達證書(本院卷第255、367、369、491、493頁)在卷可參，惟其未於言詞辯論期日到場，亦未提出書面表示意見或聲明參加訴訟。
三、本件被告趙和坤經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：伊為坐落臺中市○○區○○段0000000地號土地（下稱系爭土地）之所有權人，系爭土地如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ所示部分，分別遭被告等人之未辦保存登記建物無權占用，其中附圖編號Ａ所示建物(門牌號碼臺中市○○區○○路000號房屋，稅籍編號00000000000，面積約11.92平方公尺，下稱Ａ屋)之事實上處分權人為被告趙和坤；編號Ｂ、Ｃ所示建物(門牌號碼分別為臺中市○○區○○路000○000號，稅籍編號分別為00000000000、00000000000，面積各為19.30、22.30平方公尺，下分別稱Ｂ、Ｃ屋）事實上處分權人為被告蔡和達；編號Ｄ所示建物(門牌號碼臺中市○○區○○路000號房屋，稅籍編號00000000000，面積25.20平方公尺，下稱Ｄ屋)之事實上處分權人為被告廖胤雯、廖本權，爰依民法第767條第1項前段、中段及土地使用補償金契約書第8條，訴請被告拆屋還地等語，並聲明：如前開變更後聲明所示。
二、被告方面：
(一)被告趙和坤未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
(二)被告蔡和達則以：伊所有Ｂ、Ｃ屋占用原告之系爭土地為屬實，且伊確曾於110年12月21日與原告簽立土地使用補償金契約書，當時第7條固約定拆除地上物，且不得要求任何款項，第8條並約定使用期屆滿未另訂契約時，伊負有拆除回復原狀義務，惟因拆除費用不便宜，故伊不同意自費拆除等語置辯。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。
(三)被告廖本權、廖胤雯則以：系爭土地原為訴外人廖本亨所有，且於其仍為系爭土地所有權人期間興建Ｄ屋，廖本亨於94年間，將Ｄ屋讓渡予訴外人即被告廖本權之母廖涂菊，原告則輾轉於110年4月8日經買賣受讓並登記取得系爭土地之所有權，是Ｄ屋與系爭土地間有民法第425條之1法定租賃關係存在，非無權占用，嗣被告廖本權繼承自廖涂菊單獨取得Ｄ屋之事實上處分權，被告廖胤雯就Ｄ屋既無事實上處分權，縱與原告簽訂土地使用補償金契約書，亦無拆除Ｄ屋之權限等語置辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如為不利判決，請准供擔保免予以假執行。
參、本院得心證之理由：
一、原告主張其為系爭土地之所有權人，系爭土地上坐落如附圖所示編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ之未辦理保存登記建物，其中Ａ屋占用面積為18.85平方公尺，事實上處分權人為被告趙和坤；Ｂ、Ｃ屋占用面積分別為19.30、22.30平方公尺，事實上處分權人均為被告蔡和達；Ｄ屋占用面積為25.20平方公尺，事實上處分權人為被告廖本權等情，業據其提出土地登記第一類謄本（本院卷第21頁）、房屋稅籍資料（本院卷第25~31頁）、現場照片(本院卷第33~37頁)為證，並經本院囑託臺中市中正地政事務所（下稱中正地政事務所）派員會同履勘測量，製有勘驗筆錄與現場照片(本院卷第125~143頁)，及中正地政事務所檢送之土地複丈成果圖即附圖(本院卷第189頁)在卷可稽，且為到庭被告所不爭執，另被告趙和坤經合法通知，於言詞辯論期日未到場，亦未提出答辯書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項前段準用第1項前段規定，視同自認，堪信原告之主張為真實。
二、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，為民事訴訟法第277條前段所明定。以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院99年度台上字第1169號判決意旨參照）。
三、原告主張被告趙和坤以如附圖編號Ａ部分所示面積18.85平方公尺之Ａ屋，無權占用系爭土地，應將其拆除並返還坐落土地乙節，被告趙和坤經合法通知，未到庭爭執，亦未提出書狀作何聲明或陳述，依民事訴訟法第280條第3項前段準用同條第1項前段之規定，視同自認，是原告依照民法第767條第1項前段、中段及土地使用補償金契約書第8條(本院卷第287~288頁)，請求被告趙和坤拆除Ａ屋交還土地，即屬有據。另受訴訟告知人蔡素梅未到庭或以書狀陳述意見，亦未聲明參加訴訟，業如前述，附此敘明。
四、被告蔡和達自認其房屋占用系爭土地如附圖編號Ｂ部分面積1
9.3平方公尺、Ｃ部分面積22.3平方公尺，雖以前詞抗辯拒絕拆屋還地，惟依其於110年12月21日、111年1月3日，與原告簽訂之土地使用補償金契約書2份(下稱系爭補償契約)，其中第2條及第8條約定，就上開建物坐落之系爭土地使用期間自111年1月1日至同年12月31日，使用期屆滿未定新約，契約即為終止，土地使用人應按時遷離且拆除地上物，將土地恢復原狀(本院卷第279~280頁、第283~284頁)。是於前開契約屆期終止後，被告蔡和達已無使用系爭土地如附圖編號Ｂ、Ｃ部分之正當法律權利，亦無從以拆除費用之費用資為對抗原告之理由，復未提出其他有權占有系爭土地之事證，則原告依照民法第767條第1項前段、中段及土地使用補償金契約書第8條(本院卷第280、284頁)，請求被告蔡和達分別拆除Ｂ、Ｃ屋，及返還各該占用土地予原告，自屬有據。
五、原告請求被告廖本權、廖胤雯應將Ｄ屋拆除，並返還占用土地，為無理由：
(一)按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。民法第425條之1第1項前段定有明文。其立法意旨係為保護房屋之使用權，使房屋所有權與土地使用權合為一體，俾促進房屋所有權之安定性，以調和土地與房屋之利用關係，避免危害社會經濟，在解釋上自應以社會經濟之維護及當事人合理之利益，為重要之考量。此法條雖以「所有權讓與」為明文，然未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，依上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」，應包括建物事實上處分權讓與之情形（最高法院109年台上字第108號、99年度台上字第1723號判決意旨參照）。另按未辦保存登記之建物，固非不得讓與其事實上處分權，惟因不具登記之公示，自應以交付為其讓與方式（同院102年度台上字第1472號判決意旨參照）。
(二)查被告廖本權辯稱Ｄ屋之事實上處分權為其母即訴外人廖涂菊於94年11月2日向訴外人廖本亨所購買，廖本亨當時亦為系爭土地之所有權人，系爭土地及Ｄ屋曾同屬一人所有，嗣伊繼承其母廖涂菊而單獨取得Ｄ屋之事實上處分權等節，業據其提出94年11月2日房屋使用權讓渡契約書(買賣價金50萬元，見本院卷第81~83頁)、土地登記謄本(廖本亨於73年5月9日因買賣取得，並於同年6月29日辦妥所有權登記，見本院卷第101頁)、臺中市地籍異動索引(96年5月14日前所有權人為廖本亨，嗣訴外人郭信誠於96年5月14日拍賣取得、曾琮瀚於97年1月9日買賣取得、廖家緯於99年9月1日買賣取得、原告於110年4月23日買賣取得，見本院卷第119~121頁)、房屋納稅義務人名義變更申請書(本院卷第153頁)、財政部中區國稅局遺產稅免稅證明書(本院卷第155頁)、遺產分割協議書(本院卷第157頁)、廖涂菊繼承系統表(本院卷第159頁)、戶籍謄本及戶口名簿(本院卷第161~183頁)可證，並經證人廖家緯於113年1月22日本院第三次言詞辯論期日到庭證述：「Ｄ屋並非我弟弟廖本亨興建，是廖本亨跟別人買的，我之前跟廖涂菊簽約，一年租金1萬2000元，後來沒有繼續簽契約但我每年都有收到租金，廖涂菊過世後，廖本權長期住在中國，廖本權都有叫他太太付租金給我，系爭土地是廖本亨用其女婿曾琮瀚名義購買，我向曾琮瀚買，我買的時候Ｄ屋就存在，Ｄ屋是廖涂菊向廖本亨買的，我把土地賣給原告，有交代原告要再跟廖本權簽約」等語（本院卷第340~342頁)，證人廖本亨於113年3月11日第四次言詞辯論期日到庭證稱：「94年11月2日我將Ｄ屋讓渡給廖涂菊時，系爭土地和Ｄ屋都是我的，我向前手買土地時，就有Ｄ屋了，不是我興建的，我忘記我何時購買，也沒有保存當時的買賣契約書，我不知道Ｄ屋是誰建的」等語（本院卷第381~383頁)，原告亦自認廖本亨於73年6月29日曾為系爭土地所有權人（本院卷第97頁)，是縱使Ｄ屋並非廖本亨原始起造，然系爭土地和Ｄ屋於94年11月2日廖本亨出售Ｄ屋予廖涂菊時，同屬廖本亨所有，廖本亨僅讓與Ｄ屋事實上處分權予廖涂菊，導致房屋和建物歸屬不同人，符合民法第425條之1所定「房屋於土地或房屋讓與時業已存在」、「土地及房屋同屬一人所有」之要件，且民法第425條之1僅規定房地同屬一人所有而嗣後分離，並未要求自建物原始起造人與土地所有權人同屬一人，併參酌其立法目的係調和土地與房屋之利用關係，避免危害社會經濟，並兼顧受讓人利益，是被告廖本權辯稱本件依民法第425條之1第1項規定，Ｄ屋就系爭土地有法定租賃關係，即為可採，原告請求拆屋還地自屬無據。
(三)至原告固以被告廖胤雯於110年12月9日與其簽訂之土地使用補償金契約書第4、7、8條約定，土地使用人於契約屆期後拆除地上物，並將土地恢復原狀之義務等字樣(本院卷第87、88頁)，及與農業部農田水利署訂立租賃契約，執為被告廖胤雯取得Ｄ屋事實上處分權之依據(本院卷第207頁、第466頁)。然上開補償金契約書或租賃契約，均僅具債權性質，就Ｄ屋事實上處分權之取得，依上說明，仍應以有無交付之事實存在為認定，該補償金契約書僅能證明被告廖胤雯於約滿後就系爭土地負有恢復原狀之義務，至其能否履行該義務，則屬另事，不足以反推遽認Ｄ屋之事實上處分權當然歸屬被告廖胤雯，另租約之成立不以當事人間就租賃物有事實上處分權為必要，亦不能以此遽認被告廖胤雯為Ｄ屋之事實上處分權人。原告復未舉證證明被告廖胤雯係何時、以何方式取得Ｄ屋之事實上處分權，故其主張被告廖胤雯與被告廖本權為Ｄ屋之共同事實上處分權人，請求被告廖胤雯拆屋還地，亦屬無據。
(四)再原告雖另主張廖家緯於102年1月1日與廖涂菊簽訂房屋租賃契約書，約定由廖涂菊租用同榮路139號後面地號2888-44部分(土地)，租期自102年1月1日起至同年12月30日止，每月租金1000元，一年付清，雙方既有意定租賃契約，即無民法第425條之1法定租賃關係存在等語，然廖涂菊取得Ｄ屋事實上處分權時，系爭土地及Ｄ屋均為廖本亨所有，依民法第425條之1第1項規定，廖涂菊對嗣後取得系爭土地之所有權人，既得主張法定租賃權，則於該法定租賃關係未合法終止前，其契約效力仍然存續，縱廖涂菊於此期間另與土地之受讓人廖家緯訂有租賃契約，惟民法租賃一節並無法定租賃契約因此即失其效力之規定，亦未見雙方有合意終止之情形，核其所為僅係強化房屋對坐落土地之利用權，無礙於該意定租賃契約終止後，得另主張與土地所有權人間之法定租賃契約，是原告此部分主張於法無據，並不足採。
肆、綜上所述，原告依照民法第767條第1項前段、中段及土地使用補償金契約書第8條據以提起本訴，請求被告趙和坤應拆除系爭土地上如附圖編號Ａ所示面積18.85平方公尺之建物、被告蔡和達應拆除編號Ｂ所示面積19.3平方公尺、Ｃ所示面積
22.3平方公尺之建物，為有理由，應予准許，逾此部份之請求(即被告廖胤雯、廖本權應拆除編號Ｄ所示面積25.2平方公尺之建物)，則無理由，應予駁回。
伍、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
陸、假執行之宣告：原告及到庭被告均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分核無不合，另未到庭被告趙和坤，本院認為有職權酌定擔保金額免為假執行必要，爰各依聲請或職權酌定如主文所示之擔保金額併准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，應予駁回。
柒、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟訟法第79條、第385條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 113 年 8 月 26 日
民事第一庭 法 官 蕭一弘以上正本係照原本製作。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 8 月 27 日
書記官 郭盈呈附表一：
項次 原起訴聲明（本院卷第9至11頁） 一 被告趙和坤應將坐落臺中市○○區○○段0000000地號土地上如證一示意圖所示編號Ａ部分之建物（即門牌號碼臺中市○○區○○路000號房屋，面積約為11.92平方公尺，實際座落位置及面積以地政機關測量為準）拆除，並將土地返還原告。 二 被告蔡和達應將坐落臺中市○○區○○段0000000地號土地上如證一示意圖所示編號Ｂ、Ｃ部分之建物（門牌號碼分別為臺中市○○區○○路000○000號房屋，面積分別約為23.20、29.36平方公尺，實際坐落位置及面積以地政機關測量為準）拆除，並將土地返還原告。 三 被告廖本權應將坐落臺中市○○區○○段0000000地號土地上如證一示意圖所示編號Ｄ部分之建物（即門牌號碼臺中市○○區○○路000號房屋，面積約為29.52平方公尺，實際坐落位置及面積以地政機關測量為準）拆除，並將土地返還原告。 四 對於第一、二、三項請求，原告願供擔保，請准宣告假執行。附表二：
項次 變更後訴之聲明（本院卷第203至205頁） 一 被告趙和坤應將坐落臺中市○○區○○段0000000地號土地上，如臺中市中正地政事務所土地複丈成果圖所示符號Ａ部分之建物（即門牌號碼臺中市○○區○○路000號房屋，面積為18.85平方公尺）拆除，並將土地返還原告。 二 被告蔡和達應將坐落臺中市○○區○○段0000000地號土地上，同原證九臺中市中正地政事務所土地複丈成果圖所示符號Ｂ、Ｃ部分之建物（門牌號碼分別為台中市○○區○○路000○000號房屋，面積分別為19.30、22.30平方公尺）拆除，並將土地返還原告。 三 追加被告廖胤雯及被告廖本權應將坐落臺中市○○區○○段0000000地號土地上，如證九臺中市中正地政事務所土地複丈成果圖所示符號Ｄ部分之建物（即門牌號碼臺中市○○區○○路000號房屋，面積為25.20平方公尺）拆除，並將土地返還原告。 四 對於第一、二、三項請求，原告願供擔保，請准宣告假執行。附表三：兩造之應供擔保及反擔保金額(金額均為新臺幣)項次 主文內容 原告應供擔保金額 被告應供反擔保金額 第一項 原告請求被告趙和坤拆屋還地部分(18.85平方公尺×本院112年5月25日裁定系爭土地之實價每平方公尺8萬7523元＝164萬9809元) 54萬9936元 164萬9809元 第二項 原告請求被告趙和坤拆屋還地部分【(19.30+22.30)平方公尺×本院112年5月25日裁定系爭土地之實價每平方公尺8萬7523元＝364萬0957元】 121萬3652元 364萬0957元