臺灣臺中地方法院民事判決112年度訴字第2449號原 告即反訴被告 周莞爾訴訟代理人 葉耀中律師複 代理人 林俊甫律師被 告即反訴原告 楊文婷
楊增碩共 同訴訟代理人 洪家駿律師複 代理人 林家駿律師
許立功律師吳怡臻律師李昭儒律師王琦翔律師上列當事人間解除契約等事件，本院於民國113年7月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、本訴訴訟費用由原告負擔。
三、反訴被告應同意反訴原告向合泰建築經理股份有限公司之價金履約保證專戶（台新國際商業銀行建北分行，戶名：台新國際商業銀行受託信託財產專戶，信託帳號：00000-000-000-000）領取新臺幣捌拾萬元。
四、反訴原告其餘先位之訴駁回。
五、反訴訴訟費用由反訴被告負擔百分之十二，餘由反訴原告負擔。
六、反訴原告假執行之聲請駁回。事實及理由
甲、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更，但有請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。查，原告起訴時原主張其於民國112年5月19日與被告簽訂不動產買賣契約（下稱系爭契約），向被告所買受之臺中市○區○○○○段00000地號土地及其上之同段1219建號建物（即門牌號碼臺中市○區○○路0000號建物，建物下稱系爭房屋，建物及土地合稱系爭房地），關於系爭房屋有水表無開關，管路完全乾枯等同無管線，且無法依一般簡易復水復表程序為復表之瑕疵，主張依民法第88、92條撤銷系爭契約之意思表示，或依系爭契約第12條第1項解除系爭契約，或依民法第359條、第227條第1項、256條等規定解除系爭契約，並依民法第179條、259條第1、2款規定請求被告返還已給付之價金新臺幣（下同）160萬元及利息，及依系爭契約第12條第3項請求被告賠償同額之違約金等語（見本院卷第11-25、115頁）。惟原告嗣後表示不再主張系爭房屋有無法透過復水程序取得自來水表一事，而變更主張被告有未履行系爭契約第8條第1、2項移轉系爭房地所有權之義務，而依民法第254條規定、系爭契約第12條第1項約定解除系爭契約，並依民法第179條、第259條等規定請求被告返還原告已支付之價金160萬元，並依系爭契約第12條第3項約定請求被告給付160萬元之違約金等語（見本院卷第151-152、155-158、230-231頁）。雖原告變更之訴所主張被告違約之要件事實不全然相同，然原告為訴之變更前後之聲明均相同，又前後主張之要件事實仍均屬兩造就買賣系爭房地所生之爭執，原告為訴之變更前之審理資料於訴之變更後仍得繼續使用，尚無礙於本件訴訟之進行，為使兩造紛爭一次解決，本院認原告訴之變更仍合於前開民事訴訟法之規定，應予准許，先予說明。
乙、實體部分：
壹、本訴部分：
一、原告主張：㈠兩造於112年5月19日就簽訂系爭契約，由原告向被告買受系
爭房地，約定買賣價金為798萬元，原告並已支付簽約款及備證用印款共160萬元至約定之合泰建築經理股份有限公司（下稱合泰建經公司）之「台新國際商業銀行建北分行，戶名：台新國際商業銀行受託信託財產專戶，信託帳號：000000-000-000-000」履約保證信託專戶（下稱系爭履保專戶）。
㈡而依系爭契約第8條第1、2項約定，於原告給付備證用印款時
，被告即負有移轉系爭房地所有權予買方之義務。然原告於知悉系爭房屋因無水之問題，而遭國泰世華商業銀行拒絕撥款後，即積極聯繫辦理系爭房地移轉所有權之地政士及仲介人員處理復水事宜，被告卻未配合提出辦理復水所需文件包含「房屋所有權狀」、「用戶身分證、印章」等文件、物品，被告實係故意刁難或藉故推諉遲延辦理過戶手續，違約事實屬明顯。是系爭房地所有權係因可歸責於被告之事由而迄未辦理所有權移轉登記，被告業已違反系爭契約第8條第2項約定及民法第229條之規定。因原告已以113年1月8日「民事準備二暨答辯一狀」催告被告於7日內履行提供「房屋所有權狀」、「用戶身分證、印章」、並配合原告辦理申請用水復表，被告仍未配合，原告爰依系爭契約第12條第1項約定、民法第229條及第254條規定以上開書狀之送達解除系爭契約，及依民法第179條、第259條規定請求被告返還已給付之價金160萬元及其利息，並依系爭契約第12條第3項請求給付160萬元之違約金等語。
㈢並聲明：1.被告應連帶給付原告320萬元，及自起訴狀繕本送
達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。2.原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠兩造成立系爭契約後，原告僅給付簽約款及備證用印款共計1
60萬元至系爭履保專戶，即未依約給付尾款638萬元。辦理兩造所有權移轉之地政士助理已有明確告知原告「對保完成、款項入齊，可以安排過戶」，然因原告自身經濟能力因素無法通過銀行貸款核准，以致原告遲未給付尾款，是原告主張及請求並無理由等語，資為抗辯。
㈡並聲明：1.原告之訴駁回。2.被告願供擔保請准免為假執行。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：㈠反訴被告未依約於112年7月14日以前給付尾款638萬元，已陷
於給付遲延，經反訴原告以台中文心路728號存證信函催告，反訴被告逾期仍未履約，反訴原告遂以台中大雅郵局275號存證信函依系爭契約第12條第1項約定解除系爭契約，系爭契約因反訴原告之解除而消滅。
㈡反訴原告先位之訴依系爭契約第12條第2項後段約定得沒收反
訴被告已支付之價金160萬元，爰請求反訴被告應同意反訴原告向系爭履保專戶領取160萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。反訴原告另依系爭契約第12條第2項前段約定，請求反訴被告給付自112年7月15日起至112年8月17日止，依160萬元按每日千分之0.5計算之違約金共13萬1670元。
㈢如鈞院認反訴原告未合法解除系爭契約，因給付買賣價金仍
為反訴被告之主給付義務，反訴原告備位之訴依系爭契約第4條約定及民法第367條之規定請求反訴被告給付尾款638萬元等語。
㈣並聲明：1.先位之訴：⑴反訴被告應同意反訴原告向合泰建經
公司之系爭履保專戶領取160萬元，及自民事反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⑵反訴被告應給付反訴原告自112年7月15日起至112年8月17日止，共13萬1670元之違約金。⑶反訴原告願供擔保請准予宣告假執行。2.備位之訴：⑴反訴被告應給付反訴原告638萬元，及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。⑵反訴原告願供擔保請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：㈠反訴被告並未收受反訴原告所寄發之前開存證信函，是反訴
原告解除系爭契約不合法，不生解除系爭契約效力。再者，依系爭契約第4條第1項、系爭契約第7條第2項約定，反訴被告係以系爭房地向國泰世華銀行辦理貸款用以支付尾款，反訴原告即負有先行過戶移轉系爭房地予反訴被告，供反訴被告持之向銀行借款並辦理抵押權設定之義務。然反訴原告迄未將系爭房地移轉產權予反訴被告，反訴被告即無優先給付尾款予反訴原告之義務，遑論違約。且，如反訴被告（即本訴原告）於本訴之主張，反訴被告係因反訴原告不配合提出「房屋所有權狀」、「用戶身分證、印章」等申請復水復表之必要文件而致反訴被告向銀行辦理貸款之前置程序未能進行而無法取得貸款款項支付尾款，是反訴被告係因可歸責於反訴原告之事由而無法給付尾款，反訴原告主張並無理由。㈡退步言之，縱認反訴被告有違約情事，然反訴被告確有履行
系爭契約之意願，並多次促請反訴原告配合或自行申請用水復表之程序，卻因遲未能完成復表程序，致國泰世華商業銀行未准許核貸，實難歸責於反訴被告。且反訴原告亦有可歸責之情事，又反訴原告並證實未受有損害，則反訴原告請求給付違約金160萬元，實屬過高，反訴被告爰依民法第252條請求酌減違約金至10萬元。
㈢又對於反訴原告之備位之訴，反訴被告亦主張同時履行抗辯
，於反訴原告配合辦理復水復表使貸款銀行同意撥款之手續完成前，反訴被告亦拒絕給付價金尾款638萬元等語，資為抗辯。㈣並聲明：1.反訴原告之訴駁回。2.如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
參、不爭執事項（見本院卷第230-231頁）：
一、兩造於112年5月19日簽訂系爭契約，約定由原告以價金798萬元，買受被告所有之系爭房地。
二、原告已於112年5月31日以前匯款系爭契約之簽約款及備證用印款共160萬元存入至系爭履保專戶。
肆、本院之判斷（以下就本訴、反訴合併論述）：
一、系爭契約經反訴原告以台中文心路275號存證信函對反訴被告為解除契約意思表示，而於112年8月28日因解除而消滅：
㈠依系爭契約第4條第1項約定，簽約款及備證用印款均約定為8
0萬元，完稅款欄位則記明「空白」、右側則註明「民國112年7月3日前給付」，尾款則約定為638萬元、右側則註明「7/12」、「產權登記完畢三日內給付，辦理交屋」、「交屋日期定於112年7月14日，買方應依約付清尾款，辦理交屋」，系爭契約第17條特別約定事項第2項則約定「買方貸款不足尾款，差額部分完稅前以現金補足」（見本院卷第29、31頁）。
㈡據證人即為兩造辦理系爭房地所有權移轉登記事宜之地政士
劉昕怡證稱：當時兩造約定預定於112年7月12日由反訴被告之貸款銀行撥款到系爭履保帳戶，並訂於112年7月14日之前辦理交屋，反訴被告應該於112年7月3日以前將申辦貸款不足額部分匯到系爭履保專戶；本件因為反訴被告沒有取得八成的貸款，就剩餘不足的款項也就是80萬元價金，另外加計約4萬元的稅金，應一併由反訴被告在完稅日即112年7月3日之前匯入補足到系爭履保專戶，但是反訴被告沒有匯入該差額80萬元到系爭履保專戶，所以無法進行過戶程序，因為無法辦理過戶程序，銀行就沒有辦法辦理撥款，兩造就系爭房地之所有權移轉程序就無法繼續進行；就算反訴被告有取得復水、復表，但因為反訴被告並未補足差額到系爭履保專戶，我也沒有辦法辦理後續過戶、撥款之程序等語（見本院卷第232、233、234、236頁）。
㈢另據原告所提出地政士劉昕怡之助理彭映慈與原告間之通訊
軟體對話截圖，顯示彭映慈曾向原告表示：「稅單已經核發下來囉 在麻煩對保同時將下列款項 貸款差額、規費、仲介費全數匯入履保…貸款差額80萬元…對保完成、款項入齊就可以安排繳稅送過戶了！」（見本院卷第228頁）。
㈣依前開系爭契約約定、證人劉昕怡證詞及彭映慈與原告間之
對話截圖可知，兩造約定就系爭契約之尾款638萬元係由反訴被告以系爭房地為擔保品自行向銀行申請辦理貸款，並由該核貸銀行於112年7月12日前將款項撥款匯入至系爭履保專戶，如反訴被告向銀行申請貸款結果無法取得銀行全數准予貸款，就該不足之差額應由反訴被告於112年7月3日前自行補足匯入至系爭履保專戶；而就本件反訴被告實際向國泰世華銀行申請貸款之結果，不足之差額為80萬元，反訴被告自應於112年7月3日前將該不足額匯入至系爭履保專戶，但反訴被告卻未於該日前將款項補足，則當已構成違反契約之事由。
㈤按表意人將其意思表示以書面郵寄掛號寄送至相對人之住所
地，郵務機關因不獲會晤相對人，而製作招領通知單通知相對人領取者，除相對人能證明其客觀上有不能領取之正當事由外，應認相對人受招領通知時，表意人之意思表示已到達相對人而發生效力，不以相對人實際領取為必要（最高法院109台上字第908號判決意旨參照）。查反訴原告已於112年7月18日以台中文心路728號存證信函催告反訴被告於七日內將差額80萬元匯入系爭履保專戶，該存證信函經郵局兩次投遞均不成功，並於112年7月26日在反訴被告之「臺中市○區○○路000○0○0號」地址繕發招領通知單，最終仍應無人招領而退回；反訴原告又於112年8月17日以大雅郵局275號存證信函表示解除系爭契約、並主張沒收反訴被告已付之160萬元等語，該存證信函經郵局兩次投遞均不成功，並於112年8月28日在反訴被告之「臺中市○區○○路000○0○0號」地址繕發招領通知單，最終仍應無人招領而退回等情，有反訴原告所提出之上開存證信函及信封影本在卷可稽（見本院卷第171-17
4、281頁；反訴被告對於上開信封之原本形式真正不爭執，見本院卷第269頁），堪認為真。因反訴被告於簽訂系爭契約時係載明其地址為：「台中市○區○○路000○0○0號」，且依系爭契約第13條第4項兩造並約定以契約所載聯絡地址為通信地址（見本院卷第31、33頁），則既反訴原告上開存證信函均已經郵局投遞至上開反訴被告之「臺中市○區○○路000○0○0號」地址，並經郵局製作招領通知單通知反訴被告領取，可認上開二份存證信函均已生送達反訴被告之效力，是以反訴原告主張反訴被告有遲延給付契約價金（貸款不足額部分），並經其以大雅郵局275號存證信函為解除系爭契約等語，應屬可採，並於112年8月28日發生契約解除之效果。
㈥反訴被告固辯稱：反訴原告有先行移轉系爭房地予反訴被告
之義務，及其係因反訴原告未能提出「房屋所有權狀」、「用戶身分證、印章」等申請復水復表之必要文件，而致其未能取得貸款款項支付尾款云云。然本院係認定反訴被告並未履行系爭契約第17條特別約定事項第2項所定，應於112年7月3日前將該貸款不足差額80萬元匯入系爭履保專戶之義務，而此與反訴被告所辯反訴原告是否有先移轉系爭房地予反訴被告之義務，或反訴原告有無提出文件供反訴被告辦理復水復表程序均無關連，是反訴被告所辯均不可採。
㈦反訴被告另辯稱：反訴被告確有履行系爭契約之意願，並多
次促請反訴原告配合或自行申請用水復表之程序，卻因遲未能完成復表程序，致國泰世華商業銀行未准許核貸，實難歸責於反訴被告云云。然，據前開證人劉昕怡證詞可認，反訴被告實已經國泰世華商業銀行准予貸款，僅係准予貸款之金額不足尾款638萬元爾。且本院係肯認反訴原告主張以反訴被告未於期限內履行將該貸款不足差額80萬元匯入系爭履保專戶之義務而解除系爭契約，此實與反訴被告所辯是否完成自來水復表程序一事無關，是反訴被告所辯亦不可採。
二、就反訴部分，反訴原告先位之訴主張依系爭契約第12條第2項後段約定得沒收反訴被告已支付之價金80萬元，並請求反訴被告應同意反訴原告向合泰建建經公司領取系爭履保專戶之80萬元等語，為有理由；反訴原告先位之訴其餘請求則無理由：
㈠按系爭契約第12條第2項後段約定：「如買方毀約不買或有其
他違約情事時，賣方於解除本契約後得沒收買方已給付之全部款項，惟已過戶於買方名下之產權及移交買方使用之不動產，買方應即無條件歸還賣方」。
㈡反訴被告並未於112年7月3日前依系爭契約第17條特別約定事
項第2項約定，將貸款不足額80萬元匯款至系爭履保專戶，構成違約情事，反訴原告並已以大雅郵局275號存證信函對於反訴被告解除系爭契約，並於111年8月28日發生解除效果，經認定說明如前，則反訴原告主張其得依系爭契約第12條第2項後段約定，請求反訴被告應「同意」反訴原告得向合泰建經公司領取系爭履保專戶之款項，尚非無據。
㈢惟，按債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一部履行
所受之利益，減少違約金；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，同法第251條、第252條定有明文。又違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異；法院適用上開規定為違約金之酌減，係本於職權為之，無待於當事人之請求（最高法院82年度台上字第2529號判決意旨、86年度台上字第285號判決、88年度台上字第1853號判決意旨參照）。
㈣經查，反訴被告已於112年5月31日以前匯款系爭契約之簽約
款及備證用印款共160萬元存入至系爭履保專戶等情，為兩造所不爭執，可以認定。反訴原告主張其得依系爭契約第12條第2項後段約定，聲明請求反訴被告應同意反訴原告向合泰建經公司領取履約保證專戶內之款項160萬元等語。惟本院審酌：反訴原告表示所受之損害為因反訴被告遲未履約致其需不斷與房屋仲介人員、反訴被告溝通協調所造成額外支出費用，及因無法取得買賣價金而資金周轉不靈，需向親友借款支應，而受有之損失（見本院卷第80頁）；反訴被告就系爭契約之簽約款及備證款均如期履行；系爭契約買賣總價為798萬元；反訴被告如能如期履約，反訴原告能於112年7月間取得足額價金，而能就該價金為相關之資金使用，反訴原告確實受有此部分之利益損失及社會經濟狀況等一切情狀，認反訴原告得沒收反訴被告已支付之價金作為懲罰性違約金於80萬元範圍內為有據，反訴原告得請求反訴被告同意反訴原告向合泰建經公司領取履約保證專戶內之款項80萬元，反訴原告請求反訴被告同意領取之金額逾上開部分為無理由。又，未經本院准予反訴原告請求反訴被告同意領取系爭履保專戶之金額部分，當應由合泰建經公司循其與兩造間之契約約定內容辦理結算、退款事宜，附此敘明。
㈤至反訴原告另於反訴先位聲明第1項後段請求反訴被告應同意
反訴原告向合泰建經公司領取按沒收款項「自民事反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息」金額部分。按反訴先位聲明第1項前段，核屬請求反訴被告為「同意反訴原告向合泰建經公司領取系爭履保專戶內款項」之意思表示，依強制執行法第130條第1項規定，應視為自本件反訴原告就此聲明判決勝訴確定時，反訴被告已為上開意思表示，且反訴原告此項聲明前段係請求反訴被告為「意思表示」，聲明後段則係請求反訴被告「給付金錢」，顯然此項聲明後段之請求與聲明前段之請求無法相容，應認反訴原告此部分請求於法不合，不應准許。
㈥另就反訴原告先位之訴聲明第2項主張系爭契約第12條第2項
前段約定，請求反訴被告給付自112年7月15日起至112年8月17日止，依160萬元按每日千分之0.5計算之違約金共13萬1670元部分。按系爭契約第12條第2項約定：「買方若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償賣方自應付之翌日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至買方完全給付時為止。（按：此為前段）如買方毀約不買或有其他違約情事時，賣方於解除本契約後得沒收買方已給付之全部款項，惟已過戶於買方名下之產權及移交買方使用之不動產，買方應即無條件歸還賣方。（按：此為後段）」（見本院卷第31頁）。觀諸本條項約定，前項約定有載明「至買方完全給付時為止」，後段約定則載明「賣方於解除本契約後得沒收」，顯然本條前項約定係針對反訴原告仍欲繼續與反訴被告履約，而特別賦予反訴原告對於遲延損害請求違約金之權利，但如反訴原告已無欲與反訴被告繼續履約，則依本條後項約定，反訴原告得於解除契約後主張沒收反訴被告給付之全部款項，本條項前後段應屬不同之權利主張，而無法併存。既反訴原告已主張解除系爭契約及主張沒收反訴被告存入系爭履保專戶之款項，則反訴原告當不得再依系爭契約第12條第2項前段約定對反訴被告請求，反訴原告之主張為無理由。
㈦另，系爭契約確實因反訴原告解除而消滅，則本件並無再論
究反訴原告所提之備位之訴，即關於請求反訴被告給付系爭契約尾款638萬元部分之必要，併此敘明。
三、就本訴部分，原告主張被告並未履行系爭契約第8條第1、2項移轉系爭房地所有權予原告義務，原告以113年1月8日「民事準備二暨答辯一狀」繕本送達，依系爭契約第12條第1項約定、民法第254條規定，逕行解除系爭契約，並依民法第179條、第259條等規定，請求被告應返還原告已付之價款160萬元，並依系爭契約第12條第3項約定請求被告給付160萬之違約金等語，均無理由：
㈠契約解除權之行使，依民法第二百五十八條第一項之規定，
應向他方當事人以意思表示為之，且依同條第三項規定解除契約之意思表示不得撤銷，故同一契約不可能有二次以上之解除（最高法院82年度台上字第1429號裁判、72年度台上字第1795號裁判意旨參照）。
㈡查，原告並未於112年7月3日前依系爭契約第17條特別約定事
項第2項約定，將貸款不足額80萬元匯款至系爭履保專戶，構成違約情事，被告並已以大雅郵局275號存證信函解除系爭契約，並於112年8月28日發生解除效果等情，經本院認定如上，則系爭契約於112年8月28日即因解除而消滅，兩造間即不互負系爭契約原定之履約義務，被告亦不負有移轉系爭房地所有權予原告之義務。則原告於本件訴訟進行中以113年1月8日「民事準備二暨答辯一狀」主張被告有未履行系爭契約第8條第1、2項移轉系爭房地所有權予原告義務，並主張以該書狀繕本送達，催告被告於7日內履行提供「房屋所有權狀」、「用戶身分證、印章」、配合原告辦理申請用水復表，如未履行則依系爭契約第12條第1項約定、民法第229條及第254條規定解除系爭契約，並主張依民法第179條、第259條規定請求被告返還已給付之價金160萬元及其利息，依系爭契約第12條第3項請求給付160萬元之違約金等語（見本院卷第155-158頁），均無理由。
伍、綜上所述，(1)就本訴部分，原告依民法第179條、第259條等規定及系爭契約第12條第3項約定，聲明請求被告應連帶給付原告320萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回；原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失其依據，併予駁回。(2)就反訴部分，反訴原告先位聲明請求反訴被告同意反訴原告向合泰建經公司之系爭履保專戶領取80萬元為有理由，應予准許，反訴原告逾此部分之請求為無理由，應予駁回；反訴原告經駁回部分，其假執行之聲請失其依據，併予駁回。
陸、按命債務人為一定之意思表示之判決確定或其他與確定判決有同一效力之執行名義成立者，視為自其確定或成立時，債務人已為意思表示，強制執行法第130條第1項定有明文。條文既明定意思表示於判決確定時，視為已為意思表示，如許宣告假執行，使意思表示之效力提前發生，即與法條規定不合。是反訴原告勝訴部分，因其性質不適於假執行，此部分反訴原告假執行之聲請亦屬無據，應予駁回。
柒、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，附此敘明。
捌、訴訟費用負擔之依據：本訴為民事訴訟法第78條，反訴為民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 113 年 9 月 6 日
民事第五庭 法 官 潘怡學以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 9 月 9 日
書記官 蔡秋明