臺灣臺中地方法院民事判決112年度訴字第2483號原 告 游定竑
侯庭翊共 同訴訟代理人 劉亭均律師
賴俊嘉律師被 告 陳宗益訴訟代理人 王仁祺律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國111年11月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣柒拾壹萬陸仟玖佰貳拾元，及自民國112年9月9日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之27，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾肆萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣柒拾壹萬陸仟玖佰貳拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國112年3月28日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），由被告向原告購買原告所有門牌號碼臺中市○○區○○路00巷000弄00號之房屋及其坐落之土地（下稱系爭房地），約定總價金為新臺幣（下同）2390萬元，其中250萬元簽約款被告已於112年3月28日締約當天匯款至台新國際商業銀行履保專戶帳號00000000000000帳戶內(下稱履保專戶)，剩餘2140萬元完稅款被告則應於112年6月21日前給付，並訂112年7月9日為交屋日。然因被告資金調度困難，未於期限內給付2140萬元完稅款。原告遂於112年6月27日以臺中英才郵局存證號碼839號存證信函，催告被告於函到七日內給付完稅款，逾期未給付即以本函作為逕行解除契約之通知，經被告於112年6月28日收受後，被告仍未依催告意旨履行，是系爭契約業經原告以該存證信函於112年7月5日解約。被告既有上述遲延給付完稅款之情形，原告自得依系爭契約第12條第2項前段約定，請求被告給付自應給付日即112年6月21日起至收受原告解除系爭契約意思表示之日即112年7月4日止，按買賣總價款即2390萬元每日千分之0.5計付之遲延違約金16萬7300元，並依系爭契約第12條第2項後段約定沒收被告已匯入履保專戶內之250萬元，爰依系爭契約第12條第2項之約定，請求被告給付266萬7300元，併計付法定遲延利息等語，並聲明：㈠被告應給付原告266萬7300元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造於簽訂系爭契約前，被告為取得購屋款項，將其所有之門牌號碼臺中市○○區○○路000號房地，以5658萬元，於112年3月17日出售予訴外人趙以萍，在確定有資金後，始於112年3月28日與原告簽定系爭買賣契約。雖於112年4月22日被告所有之前開房地買受人由趙以萍變更為訴外人陳崇伯，被告並與訴外人陳崇伯重新簽立買賣契約，然當時被告認為此一款項給付原告買賣價金綽綽有餘。詎料，訴外人陳崇伯以被告之房地不能興建幼稚園為由違約拒絕給付相關購買價金，致被告資金不足，被告係因訴外人陳崇伯違約拒絕給付買賣價金而無法給付完稅款，被告並無違約之故意，當屬不可責於被告，且伊欲與原告商討解決方案，多次聲請調解，但調解不成立。退步言之，被告縱有違約，因被告確無違約之故意，而係遭訴外人陳崇伯違約拒絕給付買賣價金，致被告無法取得應交付給原告之價金，原告請求合計266萬7,300元之違約金和給付遲延賠償金顯屬過高，而有違約金酌減之適用，違約金宜酌減為新臺幣20萬元等語，資為抗辯，並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回；（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執及爭執事項(見本院卷第159至160頁)
(一)不爭執事項
1.兩造於112年3月28日簽訂不動產買賣契約書，由被告向原告購買系爭房地。
2.系爭契約約定被告應給付價金2390萬元，其中250萬元之簽約款應於112年3月28日締約當天匯款至履保專戶，剩餘2140萬完稅款則係被告應於112年6月21日前給付。
3.被告迄今僅給付簽約款250萬元至履保專戶( 台新國際商業銀行受託信託財產專戶，帳號：00000-000000000)，剩餘2140萬完稅款均未給付。
4.因被告遲未給付剩餘款2140萬完稅款，原告以臺中英才郵局存證號碼000839號之存證信函做為逕行解除系爭契約之通知，並主張沒收被告已給付之全部款項。該存證信函於112年6月28日合法送達被告。
5.系爭契約於112年7月5日解除。
(二)爭執事項
1.原告請求沒收被告履保專戶內250萬元違約金，有無理由？
2.原告請求被告給付16萬7300元之給付遲延損害賠償金額有無理由？
3.被告請求就第一、二項所示之金額應予酌減？並酌減為20萬元是否有理由？
四、本院得心證理由
(一)兩造於112年3月28日就系爭房地簽訂買賣契約，約定買賣總價為2390萬元，簽約款為250萬元，完稅款為2140萬元元，簽約款應於契約簽訂時給付，完稅款應於111年6月21日前給付，被告已交付簽約款250萬元，並匯入兩造所申辦之履約保證專戶(戶名：台新國際商業銀行受託信託財產專戶，帳號：00000-000000000)內等情，為兩造所不爭執，並有不動產買賣契約書、價金履約保證申請書在卷可稽(見本院卷第19至32頁)，堪信為實在。
(二)本件原告得解除系爭契約：
1.按民法第254條規定契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。故債務人遲延給付時，經債權人定相當期限催告其履行，債務人於期限內仍不履行時，債權人得解除契約。惟若債權人催告時定有期限而不相當（過短）者，若自債權人催告後經過相當期間而債務人仍不履行時，基於誠實信用原則，可發生該條所定之契約解除權（最高法院102年度台上字第2166號裁判參照）。
2.依系爭買賣契約第4條約定：簽約款250萬元於112年3月28日交付；完稅款2,140萬元於112年6月21日交付（見本院卷第24頁），惟被告迄今僅交付簽約款250萬元（即存入台新國際商業銀行履保專戶帳號00000-000000000帳戶內），此為兩造所不爭執。原告因此於111年6月27日，寄發臺中英才郵局第839號存證信函催告被告於函到七日內給付2140萬元之完稅款，逾期逕為解除契約之意思表示及沒收被告已付價金，然被告於112年6月28日收受上開存證信函後（見本院卷第43至44頁回執），已逾7日期限仍未給付完稅款，業已符合系爭買賣契約第12條第1項所稱之「定7日以上期間催告通知」，揆諸上開說明，自已生解除契約之效力，系爭契約業經原告於112年7月5日解除，洵堪認定。
(三)原告得請求沒收被告已匯入履保專戶內款項。
1.按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。是違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同。前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額。後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之。如無從依當事人之意思認定違約金之種類，則依民法第250條第2項規定，視為賠償性違約金（最高法院110年度台上字第2572號判決意旨參照）。
2.系爭契約第12條第2項約定：「買方(即被告)若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款及納稅費等，應賠償賣方(即原告)自應付之日起，按買賣總價款每日千分之0.5計算之違約金至買方完全給付時止。如買方毀約不買或有其他違約情事時，賣方於解除本契約後得沒收買方已給付之全部款項…」，是被告違約並經原告解約後，原告得逕予沒收被告已給付之款項，而不負民法第259條所定回復義務，堪認該沒收之約定，係以被告違約為前提，而得沒收被告已給付之金額以填補損害，應屬違約金之約定，並依上開說明，視為賠償性違約金。
3.承上所述，原告以被告未於112年6月21日前給付完稅款為由，寄發存證信函定相當期間催告被告履行，逾期逕為解除契約之意思表示及沒收被告已付價金，惟被告逾期仍未給付，故原告已於112年7月5日合法解除系爭契約，業經本院論述認定如前。則原告依系爭契約第12條第2項後段之約定，於解除系爭契約後，自得沒收被告已給付之全部款項，是原告主張沒收被告已給付之履保專戶內之簽約款，即屬有據。又被告雖辯稱係因第三人陳柏崇違約未給付被告買賣價金致被告資金不足，係不可歸責於被告，被告並無故意違約之情事，然此乃被告與第三人間之契約關係，與本件訴訟無關，被告此部分之抗辯，為無可採，附此敘明。
(四)原告請求被告給付遲延違約金，為有理由：被告依系爭契約4條第1項約定應於112年6月21日給付完稅款2140萬元，惟未為給付，經原告於112年6月27日以存證信函催告其於函到7日內給付，逾期逕為解除契約之意思表示及沒收被告已付價金，被告於112年6月28日收受後仍未為給付，系爭契約於112年7月5日解除，原告解除契約為合法等情，為兩造所不爭執，並有存證信函及收件回執在卷可稽(見本院卷第39至44頁)，則原告依系爭契約第12條前段之約定，請求被告給付自應付日即112年6月21日起至112年7月4日(即原告解除系爭買賣契約意思表示到達被告前1日)為止，共計14日，按買賣總價款每日0.5‰計算之給付遲延違約金167,300元(計算式：2390萬元×0.0005×14日＝167,300元)，核屬有據，應予准許。
(五)被告抗辯就給付遲延違約金及解除契約後之違約金應予酌減為71萬6920元範圍內，於法有據：
1.按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，同法第252條亦有明文。約定之違約金是否過高，無論其性質係損害賠償額預定或懲罰性約定，均須依一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可得享受之一切利益，以為衡量標準（最高法院108年台上字第1047號判決意旨參照）。再依內政部編印之「成屋買賣契約書範本」第11條「違約罰則」約定，買方逾期達五日仍未付清期款或已付之票據無法兌現時，買方應附加自應給付日起每日按萬分之二單利計算之遲延利息一併支付賣方，如逾期一個月不付期款或遲延利息，經賣方以存證信函或其他書面催告後，自送達之次日起算逾七日仍未支付者，賣方得解除契約並沒收已付價款充作違約金，惟所沒收之已付價款以不超過房地總價款百分之15為限，而此範本堪認係主管機關依現今社會經濟狀況就不動產買賣所定之一般通案參考標準。違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害、及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減。經查：
⑴系爭契約第12條第2項前段約定：「買方(即被告)若有遲延
給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款及納稅費等，應賠償賣方(即原告)自應付之日起，按買賣總價款每日千分之0.5計算之違約金至買方完全給付時止。」，同條項後段則約定：「如買方毀約不買或有其他違約情事時，賣方於解除本契約後得沒收買方已給付之全部款項…」，就契約文義觀之，前段部分已明定係「賠償」，應屬損害賠償性質違約金；而後段部分是被告違約並經原告解約後，原告得逕予沒收被告已給付之款項，而不負民法第259條所定回復義務，堪認該沒收之約定，係以被告違約為前提，而得沒收被告已給付之金額以填補損害，應屬違約金之約定，並依上開說明，視為賠償性違約金。足認兩者均屬損害賠償性質之違約金，惟前者係就遲延給付所生之損害賠償，則上開條項分別約定不同違約情狀，而有不同之違約責任，應堪認定。又系爭契約第12條第4項約定：「本條所規定之違約金，並不妨礙損害賠償請求權之行使。」則第2項違約金之約定，應解為兩造就最低損害賠償額之預定，始符兩造訂約之真意。惟此違約金倘約定金額過高，仍得依上開規定予以酌減，以期公平。
⑵承前，被告因給付遲延，經原告合法解除系爭契約，原告
自得依上開約定請求上訴人給付違約金。茲就違約金額審酌如下：
①就系爭契約第12條第2項前段部分：
承上所述，原告請求被告應賠償之遲延違約金為16萬7300元，惟被告未按期給付2140萬元，致契約無法繼續履行，原告未能取得全部買賣價金予以利用受有損害，並勘酌客觀經濟環境，投資報酬率等一切情況，認系爭契約約定遲延給付之違約金按買賣總價金每日千分之0.5(即年息18.25)計算，尚嫌過高，依內政部編印之「成屋買賣契約書範本」第11條「違約罰則」約定，應酌減按買賣總價金每日按萬分之二單利計算，較為適當。從而，原告得請求6萬6920元(計算式：2390萬元×2/10000×14日＝66,920元，元以下四捨五入)，逾此部分，自屬無據。
②就系爭契約第12條第2項後段部分：
被告因未於收到原告催告之存證信函後七日內仍未支付完稅款而遭原告解除系爭契約，依上所述，原告依約固得沒收被告已付之價金250萬元。然本院審酌被告係因資金不足，暫時無法籌措資金，方未於限期內給付完稅款，被告必需等原先規劃販售之土地出賣後才有款項。
被告不是不買，而是現在籌不到錢。被告並多次聲請調解欲與原告達成共識，但調解不成立。被告並提出與訴外人之不動產買賣契約、增補契約、律師函、解約協議書、終止履保協議書暨其與原告之調解通知書及調解不成立證明書(見本院卷第99至131頁)等件為證，堪信被告並無反悔不欲購買系爭房地之情事，是被告抗辯其始終有購買系爭房地意願，應堪採信。惟原告因被告未履約按期給付，應受有付出銷售成本等損害，並斟酌客觀經濟環境、不動產市場價格變化、當事人所受損害及所失利益、違約而致解約之期間等一切情況等因素，確有過高之情，本院斟酌上情，認上開違約金應酌減為65萬元，逾此部分之請求，即屬過高，不應准許。
2.從而，原告得依系爭契約第12條第2項前段請求被告給付6萬6920元，並依同條項後段請求被告給付65萬元，合計71萬6920元，並加計法定遲延利息，為有理由，超過部分，為無理由。
(五)末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項本文、第203條分別定有明文。本件原告請求被告給付違約金，未定給付期限、以支付金錢為標的，又未約定利息，則被告自受催告時起，負遲延責任，是原告就上述得請求之金額，併請求自起訴狀繕本送達被告之翌日即112年9月9日起（於112年9月8日送達，本院卷第51頁）至清償日止，按年息5%計算之利息，亦屬有據。
五、綜上所述，原告依系爭契約第12條第2項約定請求被告給付71萬6920元(計算式：6萬6920元+65萬元=71萬6920元)及自112年9月9日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、兩造分別陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，關於原告勝訴部分，經核均無不合，爰各酌定相當擔保金額宣告之。原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依附，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐項論述，併此敘明。
八、據上論結，本件為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第78條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 12 月 1 日
民事第六庭 法 官 陳學德正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 12 月 1 日
書記官 巫偉凱