臺灣臺中地方法院民事判決112年度訴字第2832號原 告 曾炳坤訴訟代理人 謝喜律師被 告 張意岺
張君瑜訴訟代理人 蔡昆宏律師上列當事人間請求確認優先承買權事件，本院於民國114年7月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告主張：伊於民國81年6月5日徵得訴外人即臺中市○區○○○段000000地號土地（下稱系爭土地）原所有權人林鼎祥之同意，與訴外人即林鼎祥之父林銘炯簽立租約，由林銘炯出租系爭土地予伊建屋使用，租期自81年6月5日至101年6月5日止（下稱系爭租約）。嗣系爭土地經本院以89年度執字第20856號強制執行程序（下稱系爭執行程序）拍賣，由訴外人即被告2人之父張邦男於90年6月20日以新臺幣（下同）512萬元拍定取得全部所有權。嗣張邦男死亡後，被告2人即以分割繼承為原因，登記為共有人應有部分各2分之1。伊承租系爭土地建屋使用，然系爭執行程序拍賣系爭土地時，竟未通知伊行使優先承買權，致系爭土地逕登記為張邦男所有，並由被告2人繼承取得，被告2人自不得對抗伊，爰依民法第426條之2之規定，請求確認伊就系爭土地之優先承買權存在等語。並聲明：確認原告就被告2人所有之系爭土地應有部分各2分之1，有依系爭執行程序於90年6月20日承受價額之優先承買權存在。
貳、被告則以：伊等先父張邦男經由系爭執行程序拍定取得系爭土地，並於90年8月7日登記為所有權人，嗣張邦男於103年10月9日死亡，伊等已於104年9月9日分割繼承登記系爭土地共有（登記權利範圍：張意岺3分之2、張君瑜3分之1）。原告雖以其在系爭土地上租地建屋，主張其就系爭土地有優先承買權，然系爭租約於81年間即已訂立，而原告閒置土地將近10年，直至系爭土地拍定後之90年9月間始搭蓋系爭建物，足認系爭租約應非真正。況系爭土地於拍賣時，其上並無原告所搭蓋之建物存在，原告自無優先承買權可得行使。又原告縱使有優先承買權存在，然自系爭土地於90年間拍定迄今已近24年，原告均未主張優先承買權，如今始提起本件訴訟，亦有違誠信原則，應認其權利失效等語，資為抗辯，並聲明：如主文第1項所示。
參、得心證之理由：
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係存在與否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言。本件原告以其承租系爭土地建屋為由，主張就系爭土地有優先承買權存在，但為被告所否認，是原告就系爭土地有無優先承買權既有爭執，原告在私法上之地位有受侵害之危險，此項危險得以確認判決予以除去，是原告提起本件確認之訴有確認利益。
二、本件系爭土地係訴外人廖阿庚以發生於00年0月0日之買賣原因，於50年4月17日與訴外人廖壬癸、廖火旺、廖萬源共同登記取得所有權，應有部分各為4分之1。嗣訴外人即廖阿庚之繼承人廖德川繼承之應有部分4分之1遭法院拍賣，由訴外人林世佑於74年4月29日拍得，林世佑再於81年4月29日轉賣予林鼎祥，林鼎祥又於81年5月20日取得系爭土地全部所有權。系爭土地再於90年6月20日由被告之父張邦男在系爭執行程序中以512萬元拍得系爭土地全部所有權，並於90年7月23日以拍賣為原因，辦畢所有權移轉登記等情，有系爭土地之土地登記謄本、臺中市土地登記簿、本院89年度執辰字第20856號不動產權利移轉證書可憑（見本院99年度訴字第1640號〈下稱前訴訟〉卷一第12頁、第134頁至第148頁、卷二第22頁至第33頁，本院卷第59頁）。又張邦男取得系爭土地所有權後，曾對原告提起返還土地之前訴訟，嗣經前訴訟審理後，認定原告與林銘炯曾就系爭土地訂立租約，租期為81年6月5日至101年6月5日等情屬實，而判決駁回其訴，有前訴訟判決附卷可查（見本院卷第139頁至第150頁）。被告2人於繼承系爭土地後，再對原告提起拆屋還地訴訟，另經本院以110年度重訴字第322號（下稱另訴訟）審理後，認定系爭租約業於101年6月5日屆滿失效，原告就系爭土地已喪失占有權源，判決原告應返還系爭土地予被告2人，亦有另訴訟判決附卷可稽（見本院卷第71頁至第89頁），先予認定。經查：
㈠原告與林銘炯簽立之系爭租約為真正：
原告主張其對系爭土地有優先承買權，係源於其曾得系爭土地原所有權人林鼎祥之同意後，而與林鼎祥之父林銘炯簽立系爭租約，並於前訴訟中提出「房屋租賃契約」為憑（見前訴訟卷二第56頁至第59頁）。依系爭租約第1條關於租賃標的物範圍業約定：「…四、台中市○區○○○段000000地號165㎡土地 (林鼎祥)」，足認系爭土地確屬租賃標的；第3條亦約定：「雙方約定乙方（即本件原告）提供100萬元正交予甲方（即林銘炯），而甲方將其五權三街23號4樓（增建）及1樓（雙方共同使用）讓予乙方無償使用，另甲方座落後壠子段149-27、-26地號土地亦一併讓予乙方無償使用」，其中雖有使用「無償」用語，惟解釋契約真意，雙方既已約明100萬元鉅額使用對價，自非無償，且通篇契約皆採「租賃」用語，堪認雙方係合意就約定之不動產（包含系爭土地）成立租賃關係等情屬實。前訴訟已認定系爭租約確屬存在，以此駁回張邦男拆屋還地訴訟確定（見本院卷第139頁至第149頁），又兩造已於另訴訟就系爭租約確屬存在等情，列為不爭執事項（見本院卷第75頁），答辯意旨徒以原告使用系爭土地之時點，否認系爭租約存在云云，即無可採。
㈡原告於系爭土地並無優先承買權存在⒈按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優
先購買之權；租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權，土地法第104條第1項前段、民法第426條之2第1項前段分別定有明文。土地法第104條係規定租用基地建築房屋之承租人，於出租人之基地出賣時，有優先承買權，其出租人於承租人之房屋出賣時，有優先購買權，旨在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭，如基地承租人於基地上根本未為房屋之建築者，當無該條規定之適用（最高法院65年台上字第530號判決意旨參照）。
⒉原告雖以其在系爭土地上有租地建屋之情事，主張就系爭土
地具有優先承買權云云。惟查，被告2人之父張邦男係於90年7月23日經由系爭執行程序拍定取得系爭土地，而原告直至同年8月11日前尚未在系爭土地上建造房屋等情，有本院不動產權利移轉證書及現場照片可證（見本院卷第59頁、第61頁），復為兩造所不爭執（見本院卷第190頁），堪認原告於張邦男經系爭執行程序拍定取得系爭土地時，尚未在系爭土地上建築房屋。依前揭說明，原告於系爭土地拍賣時，並無優先承買權存在，原告主張，已無可採。
⒊又按土地法第104條之立法意旨，在於使土地與其上房屋同歸
一人所有，既維持房屋與基地權利之一體性，杜絕紛爭，並盡經濟效用，非在使巧取利益。是優先購買權人應在相當期限內行使其權利，若長期不行使，不僅有悖於法之安定性，且嗣後如房地價格高漲，仍許行使優先購買權，尤與法律規定依同樣條件購買之本旨不符。以故，優先購買權人既於所有權人徵詢購買時，明示不願購買，又明知嗣後已有買賣行為，依法得請求優先購買，仍長期數年不行使優先購買權，待價格巨幅上漲後，始行使優先權，主張以數年前之價格優先購買，則其權利之行使，難謂無違反誠信原則（最高法院86年度台上字第669號判決意旨參照）。經查，原告曾於90年2月9日向本院執行處陳報系爭租約（見前案卷二第54頁至第59頁），足見原告早於90年間即已知悉系爭土地業經系爭執行程序進行拍賣。又張邦男於99年間已對原告提起返還土地之前訴訟，原告並於前訴訟99年8月24日言詞辯論期日表示其於系爭土地有租地建物之情形（見前案卷一第22頁），亦可知原告至遲於收受前案起訴狀繕本時（即99年7月26日，見前案卷一第16頁），即知悉張邦男已經由系爭執行程序拍賣取得系爭土地所有權，竟迄至距離張邦男拍定系爭土地之日已逾20餘年後，始主張優先購買權存在，顯非於相當期限內行使其權利。又系爭土地現今價值亦遠高於當時拍賣價格，原告仍主張以同一價格承買，亦違誠信原則。依上開說明，本件原告就系爭土地縱有優先承買權，亦因其長期不行使而失其效力，亦不足為原告有利之認定。
肆、綜上所述，原告主張依民法第426條之2之規定，請求確認其就系爭土地有優先承買權存在，為無理由，應予駁回。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 7 月 11 日
民事第三庭 法 官 劉承翰以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 114 年 7 月 11 日
書記官 許宏谷