臺灣臺中地方法院民事判決112年度訴字第2899號原 告 張子恭被 告 春耕不動產經紀股份有限公司法定代理人 陳三奇 住臺中市西屯區市○○○路000號00樓 之0
劉志雄共 同訴訟代理人 陳嘉琳律師
吳紹貴律師被 告 僑馥建築經理股份有限公司法定代理人 彭慶訴訟代理人 鄭亨偉
林晉丞被 告 葉士旗上列當事人間請求償還債務事件，本院於民國113年1月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件被告葉士旗經合法通知，無正當理由未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：原告與被告春耕不動產經紀股份有限公司（下稱春耕公司）、劉志雄及葉士旗，於民國110年3月23日簽立土地專任委託銷售契約書（下稱系爭委託書），約定原告將其所有坐落臺中市○○區○○段0000地號土地（下稱系爭土地）委由春耕公司、劉志雄及葉士旗銷售，銷售期間自110年3月26日起至110年6月30日止，銷售總價為新臺幣（下同）3508萬元，並特別約定底價為每坪7萬元，含190萬元服務費及鑑界費用，嗣原告與春耕公司簽立買方（賣方）給付仲介服務費同意書（下稱系爭同意書），將原告應給付之服務費改為185萬元。惟依內政部89年5月2日台（89）內中地字第8979087號函（下稱系爭內政部函文）規定，被告向買賣雙方收取之報酬總額不得超過該不動產實際成交價之6%(向買方收取實際成交價之4%，向買方收取實際成交價之2%)，被告得向原告收取之服務報酬為不動產實際成交價金之4％即140萬3200元，是被告違反該內政部函文規定向原告超額收取服務報酬，應將超收金額加倍返還予原告，爰依系爭委託書、內政部函文，訴請被告連帶返還98萬元等語。並聲明：被告應連帶給付原告98萬元，及自112年10月3日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
三、被告抗辯：㈠春耕公司、劉志雄以：原告與訴外人賴世炯、賴美香、賴美
娟及賴美廷經由春耕公司及劉志雄仲介，於110年3月28日就系爭土地以3508萬元成立買賣契約，並共同委任僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）辦理買賣價金信託履約保證相關事宜。而內政部不動產仲介經紀業報酬計收標準第1條，僅規定不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額，合計不得超過該不動產實際成交價金6％，並未規定買賣雙方所應分攤之服務費比例，本件春耕公司向賴世炯、賴美香、賴美娟、賴美廷及原告收取之服務費分別為25萬元、185萬元，合計210萬元，並未超過系爭土地實際成交價金6％，春耕公司及劉志雄自得依系爭委託書、同意書之約定，取得僑馥公司撥付之仲介服務費185萬元等語，資為抗辯。
㈡僑馥公司以：原告、春耕公司及賴世炯於110年3月共同委任
僑馥公司辦理系爭土地買賣價金履約保證業務，僑馥公司僅收取履約保證業務之服務費1萬524元，並未居間仲介系爭土地，亦未向原告收取仲介服務費等語，資為抗辯。
㈢葉士旗以：本件服務費係依系爭委託書約定給付，其收費標
準並未超過不動產經紀條例規定之系爭土地實際成交價金之6％等語，資為抗辯。
㈣並均聲明：原告之訴駁回。
四、不爭執之事項（見卷第223頁）：㈠被證1為原告與春耕公司所簽立。
㈡被證2為原告所親自簽名。
㈢原告已經付款185萬元的服務費予春耕公司。
㈣被證4為原告親自簽名。
五、本件爭點（見卷第223頁）：㈠春耕公司就系爭的服務費有無收受超過內政部所規定的6％？㈡內政部關於賣方服務費標準為4％、買方服務費2％的建議，是
否可以在6％以內相互調整？㈢如春耕公司有收受超過服務費6％，法律效果為何？
六、本院得心證之理由：㈠春耕公司就系爭的服務費有無收受超過內政部所規定的6％？
原告主張被告於系爭土地買賣，收取之服務費報酬超過內政部限制之6%，違反系爭內政部函文等語。然查，系爭土地最後成交價為3508萬元，春耕公司向原告收取服務費報酬185萬，向買方4人收取報酬25萬(計算式：62500×4＝250000)，此有土地買賣契約書(見本院卷第143-159頁)、買方(賣方)給付仲介服務費同意書(見本院卷第141、199-205頁)各1份在卷可佐，是依系爭內政部函文之規範，本件服務費上限以系爭土地之成交價6%計算，即為210萬4800元(計算式：00000000×0.06＝0000000)，而本件春耕公司收取之服務費為210萬元(計算式：0000000+250000=0000000)，並未逾系爭內政部函文之規範，合先敘明。
㈡內政部關於賣方服務費標準為4％、買方服務費2％的建議，是
否可以在6％以內相互調整？原告又主張，依系爭內政部函文，被告不得向原告即買方收取超過系爭土地之成交價之4%即140萬3200元(計算式：0000000×0.04=0000000)等情。然內政部地政司之地政問答表示「主管機關也沒有規定房仲業應向買方、賣方各收4%-2%之規定；所以買賣雙方可以在實際成交價金6%之範圍內與房仲業議價」，此有內政部地政司全球資訊網-地政問答網路截圖1份(見本院卷第213頁)在卷可憑，是被告所稱，內證部僅係規範總服務費不得超過實際成交價金6%，並無限制向買方及賣方收取之比例一情，堪信為真。況該內政部之函釋僅為行政上之管制，違反該規範可能生行政上處分之效果，得否以此否認當事人雙方之民事上之契約約定，亦有疑義。是原告之主張於法無據，自難可採。
㈢而僑馥公司為提供履約保證服務之公司，並未向原告收取仲
介費服務費(僅收取履約保證服務費1萬524元)，未受有仲介服務費之利益，原告請求僑馥公司返還仲介服務費之部分，亦無理由。
七、綜上所述，原告之上開主張被告收取服務報酬違反系爭內政部函示並無理由，應予以駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經審酌均於判決結果無影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 113 年 3 月 19 日
民事第五庭 法 官 陳冠霖正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 3 月 19 日
書記官 廖日晟